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1、 资产的实体性贬值=重置成本x（1,实体性成新率） 资产的实实际已重置成本,预计残值2.公式计算法: ,，总使用年限体性贬值使用年限总使用年限=实际使用年限，尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间 资产利用率,，100%截止评估日资产累计法定利用三、功能性贬值及其估算 n折现被评估资产被评估资产年,资产的功能性贬值测算方法: ,，,系数功能性贬值额净超额运营年本,t1,（超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本,更新重置成本 四、经济性贬值及其估算:x，经济性所得资产年收,经济性 : 资产预计可被资产原设计,，,，1,，PA,r

2、,n,1,，100%,贬值额税率益损失额贬值率利用的生产能力生产能力,，五、成新率及其估算 1. 使用年限法:成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限，预计尚可使用年限）100% 2. 修复费用法:成新率=1修复费用/重置成本100% nRAtP,，六、收益法: 1.资产未来收益期有限情况: 评估值= ,tt，1，r1，r,1tRi-未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时， Ri-中还包括期末资产剩余净额。 n-收益年期 r-折现率 1 2.资产未来收益无限期情况:（1）未来收益年金化情况:资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 nAn,R,1ti年等值收益额:评估值= P,，,tt

3、，1，r1，r,1t2. 未来收益不等额情形: 资产评估值（预期收益现值）=前若干年各年收益额各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率前若干年最后一年的折现系数 第三章一、机器设备评估的成本法:机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 1、重置核算法:（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本 重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费 或=全新设备基准日的公开市场交易价格（1+运杂费率） （2）. 外购单台需安装的国内设备重置成本:重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费 （1+运杂费率+安装调试费） （3）.外购单台不需安装进口设备重置成

4、本: 重置成本=（FOB价格+途中保护费+国外运杂费）基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费 或=CIF价格基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费 其中FOB价格为离岸价，指装运港船上交价格;CIF为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费 （4）. 外购单台需安装进口设备重置成本:重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他 （5）.外购成套需安装设备重置成本 重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息 （6）.车辆重置成

5、本 国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用 进口车辆重置成本=车辆价格（CIF）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用 其中:进口关税=车辆价格（CIF）进口关税 消费税=【车辆价格（CIF）+进口关税】消费税率?（1-消费税率） 进口增值税=【车辆价格（CIF）+进口关税+消费税】增值税率 2. 进口设备从属费用 1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取 海运价=货价海运费率 费率:远洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4% 2）国外运输保险费的取费基数:货价+海运价 国外运输保险费=（货价+海运价）保险费率 费率可按保险公司费率确定

6、，一般在4%左右 3）关税的取费基数为设备到岸价: 关税=到岸价关税税率 4）消费税的计税基数:关税完税价+关税 消费税=（关税完税价+关税）（1-消费税税率） 5）增值税的取费基数:关税完税价+关税+消费税 增值税=（关税完税价+关税+消费税）增值税率 注:减免关税，同时减免增值税 6）银行财务费的取费基数为货价人民币数 银行财务费用=货价费率 我国现行银行财务费率一般为4-5 7）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数 外贸手续费=到岸价外贸手续费率 我国进出口公司的进口费率在1%-1.5% 2 8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币 对于免税设备

7、:海关监管手续费=到岸价人民币数费率 对于减税设备:费率减税百分率 我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3% 9）车辆购置附加费的取费基数为:到岸价人民币数+关税+消费税+增值税 车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）2.非标准设备重置成本:m1?Km+Cm2）（1+Kp）（1+Kt）（1+Kd?n） P=（CP非标准设备重置成本 Cm1-主材费（不含主要外购件费） Km-不含主演外购件费的成本主材费率 Cm2-主要外购件费 Kp-成本利润率 Kt-销售税金率 Kd-非标准设备设计费率 n-非标准设备产量 Cm1=（某主材净消耗量?该主材利用率）含税市场价格?（1+增

8、值税率） Cm2=某主要外购件数量（1+增值税率） 二.物价指数法 设备重设备账评估基准日定基物价指数设备重置成本=设备历史成本 ,，设备购建时定基物价指数置成本面原值测算进口设备重置成本:重置成本=账面原值中的到岸价格评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）（1+现行进口关税税率）（1+其他水费率）+账面原值中支付人民币部分价格（1+国内同类资产价格变动指数） 进口设备现值=站面原值（人民币）中支付外汇部分?设备进口时的外汇汇率（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率） 三、规模经济效益指数法 ,被评估资产的重置成本被评估资产的产量, x指统计得

9、到的数据，称为规模经济效益指数法 ,参照物资产的重置成本参照物资产的产量,当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系;当x1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系;当x1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系 四（机器设备的实体性贬值机器估算:实体性贬值=重置成本实体性贬值率=重置成本（1-成新率） 1. 使用年新率:成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）100% 2. 机器设备已使用年限:实际已使用年限=名义已使用年限设备利用率 成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）100% 其中:加权投资年限=（加权更新成本）?（更新成本） 加权

10、更新成本=已使用年限更新成本 贬值率=已使用量/总使用量100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）100% 五（机器设备的经济性贬值机器估算 X1.因生产能力降低造成的经济性贬值:经济性贬值=1-（实际使用生产能力/额定生产能力）100% 经济性所得资产年收,2.由于外界因素造成的收益减少: ,，,，1,，PA,r,n,贬值额税率益损失额,（P/A。r,n）为年金现值系数 第四章 一（土地使用权 ?市场法:待估土地评估值=比较案例土地价格正常交易情况/比较案例交易情况待估土地区域因素值/比较案例3 区域因素值待估土地个别因素值/比较案例个别因素值待估土地评估基准日价格指数/比较案例日

11、物价指数 1. 土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式:mnK=1-1/（1+r）?1-1/（1+r） K-年限修正系数;n-比较案例秃顶使用权剩余年限;m-待估土地使用权剩余年限;r-折现率 若容积率修正:容积率修正系数=待估土地容积率与低价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数 NN-nn2. 基准地价系数修正法:K=（1+r）（1+r）-1/（1+r）1 N-最高出让年限; n实际出让或转让年限;r还原利率 ?、收益法 1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式: P=A/r ，A12. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式: P1,nr（1r），P土地使用权评估值;A土地收益;r

12、-还原利率;n-土地收益年限;当n?，P=A/r.即为土地所有权价值 ，成本法 评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 利息=土地取得费土地开发期相应利息率+土地开发费相应利息率50% 1. 估算土地增值收益:土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）增值收益率 其中:收益率一般在20%,25%之间。按补交出让金的40%计算 （假设开发法 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用 专业费=建筑费i（i为一定的百分率） 利息=（地价+建筑费+专业费）r（r为利息率） 利润=（地价+建筑费+专业费）P（P正常利润率）;税费=地价t

13、 （t为税费） 二（建筑物评估方法 1.成本法:建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 2.建筑物重置成本的估算:（1）预决算调整法:地材价差额=定额直接费地价价格指数 人工费调整数=工日时价差额/工时; 价差额/工时=评估基准日工日单价-预决算工日单价 调整后的机械费=定额直接费当定规定的取费系数 调整后的机械费=工程决算直接费评估基准日其他直接费取费标准 工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费 2. 重编预算法: 建筑物重置成本=（实际工程量现行单价）（1+现行费率）+材料差价+按现行标准计算的各项间接成本 3. 价格指数调整法:待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值综合价格指数 综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数100% 综合价格指数=（1+a）（1+a）