自考资产评估公式文档格式.docx

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资产的实体性贬值=重置成本x（1,实体性成新率）

资产的实实际已重置成本,预计残值2.公式计算法:

，总使用年限体性贬值使用年限

总使用年限=实际使用年限，尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×

资产利用率

截止评估日资产累计实际利用时间资产利用率,，100%截止评估日资产累计法定利用

三、功能性贬值及其估算

n折现被评估资产被评估资产年,,资产的功能性贬值测算方法:

,,，,,,系数功能性贬值额净超额运营年本,t1,,（超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本,更新重置成本四、经济性贬值及其估算:

x，，经济性所得资产年收,,经济性:

资产预计可被资产原设计,,,,，，,，1,，PA,r,n,,,,,1,，100%,,,,贬值额税率益损失额贬值率利用的生产能力生产能力,,,,,,，，

五、成新率及其估算

1.使用年限法:

成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限，预计尚可使用年限）×

100%2.修复费用法:

成新率=1—修复费用/重置成本×

100%

nRAtP,，六、收益法:

1.资产未来收益期有限情况:

评估值=,tt，，，，1，r1，r,1t

Ri---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，Ri-中还包括期末资产剩余净额。

n----收益年期r-----折现率

1

2.资产未来收益无限期情况:

（1）未来收益年金化情况:

资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率

n

An,R,1ti年等值收益额:

评估值=P,，,tt，，，，1，r1，r,1t

2.未来收益不等额情形:

资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×

各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×

前若干年最后一年的折现系数

第三章一、机器设备评估的成本法:

机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1、重置核算法:

（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本

重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费

或=全新设备基准日的公开市场交易价格×

（1+运杂费率）

（2）.外购单台需安装的国内设备重置成本:

重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费

（1+运杂费率+安装调试费）

（3）.外购单台不需安装进口设备重置成本:

重置成本=（FOB价格+途中保护费+国外运杂费）×

基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费

或=CIF价格×

基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费其中FOB价格为离岸价，指装运港船上交价格;

CIF为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费（4）.外购单台需安装进口设备重置成本:

重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他

（5）.外购成套需安装设备重置成本

重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息

（6）.车辆重置成本

国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用

进口车辆重置成本=车辆价格（CIF）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用其中:

进口关税=车辆价格（CIF）×

进口关税

消费税=【车辆价格（CIF）+进口关税】×

消费税率?

（1-消费税率）

进口增值税=【车辆价格（CIF）+进口关税+消费税】×

增值税率

2.进口设备从属费用

1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取海运价=货价×

海运费率费率:

远洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4%2）国外运输保险费的取费基数:

货价+海运价

国外运输保险费=（货价+海运价）×

保险费率费率可按保险公司费率确定，一般在4%左右3）关税的取费基数为设备到岸价:

关税=到岸价×

关税税率4）消费税的计税基数:

关税完税价+关税

消费税=（关税完税价+关税）×

（1-消费税税率）

5）增值税的取费基数:

关税完税价+关税+消费税

增值税=（关税完税价+关税+消费税）×

增值税率注:

减免关税，同时减免增值税6）银行财务费的取费基数为货价人民币数

银行财务费用=货价×

费率我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰

7）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数

外贸手续费=到岸价×

外贸手续费率我国进出口公司的进口费率在1%-1.5%

2

8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币

对于免税设备:

海关监管手续费=到岸价人民币数×

费率

对于减税设备:

费率×

减税百分率

我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%

9）车辆购置附加费的取费基数为:

到岸价人民币数+关税+消费税+增值税

车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）×

2.非标准设备重置成本:

m1?

Km+Cm2）×

（1+Kp）×

（1+Kt）×

（1+Kd?

n）P=（C

P—非标准设备重置成本Cm1----主材费（不含主要外购件费）

Km---不含主演外购件费的成本主材费率Cm2----主要外购件费Kp---成本利润率Kt---销售税金率Kd---非标准设备设计费率n-----非标准设备产量

Cm1=Σ[（某主材净消耗量?

该主材利用率）]×

含税市场价格?

（1+增值税率）]Cm2=Σ[某主要外购件数量×

（1+增值税率）]

二.物价指数法

设备重设备账评估基准日定基物价指数设备重置成本=设备历史成本×

，设备购建时定基物价指数置成本面原值

测算进口设备重置成本:

重置成本=账面原值中的到岸价格×

评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率×

（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）×

（1+现行进口关税税率）×

（1+其他水费率）+账面原值中支付人民币部分价格×

（1+国内同类资产价格变动指数）

进口设备现值=站面原值（人民币）中支付外汇部分?

设备进口时的外汇汇率×

（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率）

三、规模经济效益指数法

被评估资产的重置成本被评估资产的产量,,x指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法,,,参照物资产的重置成本参照物资产的产量,,

当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系;

当x›1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系;

当x‹1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系

四（机器设备的实体性贬值机器估算:

实体性贬值=重置成本×

实体性贬值率=重置成本×

（1-成新率）

1.使用年新率:

成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×

100%2.机器设备已使用年限:

实际已使用年限=名义已使用年限×

设备利用率

成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×

100%其中:

加权投资年限=Σ（加权更新成本）?

Σ（更新成本）

加权更新成本=已使用年限×

更新成本

贬值率=已使用量/总使用量×

100%贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×

100%五（机器设备的经济性贬值机器估算

X1.因生产能力降低造成的经济性贬值:

经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）100%

经济性所得资产年收,,2.由于外界因素造成的收益减少:

,，，,，1,，PA,r,n,,贬值额税率益损失额,,

（P/A。

r,n）为年金现值系数

第四章一（土地使用权

?

市场法:

待估土地评估值=比较案例土地价格×

正常交易情况/比较案例交易情况×

待估土地区域因素值/比较案例

3

区域因素值×

待估土地个别因素值/比较案例个别因素值×

待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数

1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式:

mnK=[1-1/（1+r）]?

[1-1/（1+r）]

K---年限修正系数;

n----比较案例秃顶使用权剩余年限;

m---待估土地使用权剩余年限;

r---折现率若容积率修正:

容积率修正系数=待估土地容积率与低价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数

NN-nn2.基准地价系数修正法:

K=（1+r）×

[（1+r）-1]/]（1+r）1]

N---最高出让年限;

n—实际出让或转让年限;

r—还原利率?

、收益法

1.在收益永续，各因素不变的条件下算式:

P=A/r

，，A12.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式:

P1,,,,nr（1r），，，

P—土地使用权评估值;

A—土地收益;

r---还原利率;

n----土地收益年限;

当n?

，P=A/r.即为土地所有权价值

，成本法

评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

利息=土地取得费×

土地开发期×

相应利息率+土地开发费×

相应利息率×

50%1.估算土地增值收益:

土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×

增值收益率其中:

收益率一般在20%,25%之间。

按补交出让金的40%计算

（假设开发法地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用

专业费=建筑费×

i（i为一定的百分率）

利息=（地价+建筑费+专业费）r（r为利息率）

利润=（地价+建筑费+专业费）×

P’（P’正常利润率）;

税费=地价×

t（t为税费）二（建筑物评估方法

1.成本法:

建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2.建筑物重置成本的估算:

（1）预决算调整法:

地材价差额=定额直接费×

地价价格指数

人工费调整数=工日时×

价差额/工时;

价差额/工时=评估基准日工日单价-预决算工日单价

调整后的机械费=定额直接费×

当定规定的取费系数

调整后的机械费=工程决算直接费×

评估基准日其他直接费取费标准

工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费2.重编预算法:

建筑物重置

成本=Σ[（实际工程量×

现行单价）×

（1+现行费率）+材料差价]+按现行标准计算的各项间接成本3.价格指数调整法:

待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值×

综合价格指数

综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数×

100%综合价格指数=（1+a）（1+a）…