1、、 项目的目标客户定位由市场调查结果可知,客户对住宅的心理价位在10-14万之间,则目标客户群体主要为公务员、教师、专业技术、外出打工人员。购买门面的客户群体主要集中在私营业主和外出打工人员。、 项目的价格定位(详见附价格表)由于项目属于高品质楼盘,临湖畔,环境优越,且位于县城中心位置,结合武宁县房地产市场摸底,根据成本测算,建议本项目住宅平均价格在900元/平方米,正临街底层门面在22004800元/平方米之间,二层门面在1000元/平方米左右。新宁巷门面在9002000元/平方米之间。、 项目的功能定位) 设电子可视防盗门) 电话及idsl入户) 有线电视入户) 水、电一户一表) 老年健身
2、器材、儿童娱乐设施) 庭院灯) 石凳、石桌、 项目身份定位) 典承文明、健康的传世之家;) 体现个性、人与自然和谐共生的诗意家园;、 公司形象) 政府中形象:敬业善战,创房屋精品,为政府分忧解虑,为百姓谋富造利,为地方出彩贴金;) 百姓中形象:中国房产,永远品质保证;、 销售准备工作) 法律文件和获奖材料:a. 营业执照b. 资质证书c. 建筑规划许可证d. 施工许可证e. 土地证f. 销售许可证g. 荣誉证书) 楼书:a. 开发商实力背景b. 建筑设计及总体规划设计c. 楼盘地理位置及地段总体规划资料d. 社区内环境小品介绍e. 物业管理及服务介绍f. 楼盘品质及交楼标准介绍g. 各种户型介
3、绍等) 售楼文书:a. 客户置业计划b. 销售合同c. 购房须知d. 价目表e. 付款方式f. 税费一览表) 模型(整体模型 1:;分户模型 1:25)、 销售阶段(取得销售预售许可证)a. 初期:开盘前12个月销售总额力争达5%10%(制作户外固定广告、电视广告让客户了解项目,接受项目主题),预计广告费用:3.5万/年。b. 强销期:开盘后12个月销售总额力争达40%50%(进一步强化项目主题,让消费者实在感受到主题的存在),通过在节日悬挂红灯笼,烘托热闹喜庆场面,预计活动费用:5000元左右。c. 持续销售期:开盘后36个月销售总额力争达70%80%(在当地声屏报发布广告、请腰鼓游街休息日
4、进一步扩大项目影响。),预计广告和活动费用:1.5万元左右。d. 末期:开盘后710个月销售总额力争达90%95%(以形象工程做广告,加上一些价格促销手段来吸引客户),预计万元、 付款方式:) 一次性付款优惠2%;) 按揭优惠1%;) 特殊关系和购买量大的客户优惠3%;、 广告用语:、“走华夏路,看大中房”、“中房视质量为生命,以规模求效益”、“要买房,找中房;买好房,到中房”、“进中房住区,增值又安居”、“中房伟业,国之精品”、“中房品牌,百姓青睐”11、交房日期:2006年6月28日武宁县房地产市场调查报 告公司领导:我们进行了 为期一星期的市场调查,了解如下统计数据:1、建设局规划股商业
5、房地产开发报建情况:2004年全县共计19万;今年截至目前为止:9.8万。2、建设局建管股办理施工许可证情况:2004年全县共计建筑面积21万;10万。3、房产局开发股办理销售预售许可证情况:2004年全县共计建筑面积13万;7万。4、房产局发证办办理产权证情况:2004年全县共计建筑面积19万(含少数私人自办证);7万(含少数私人自办证)。5、土管局土地出让情况:2004年全县共计出让面积400亩(商业开发);100亩。6、建筑成本:2004年与今年价格基本持平。7、房屋价格:今年截至目前为止比去年年初高100元/左右。8、车库、储藏室产权证办理情况:据我们了解,车库、储藏室产权证目前还没有
6、一家公司允诺办理产权证。9、聘请销售人员工资:一般聘请销售人员工资在600元/月(不含每套房屋销售完成回款后1%-3%提成)10、广告形式:目前各开发商均以户外固定广告和电视广告(2.5万元左右/年)为主,此外还有请县老协腰鼓(500元/次)游街宣传。11、楼盘摸底详细情况表:一、玉景天下:(地点:位于湖滨路)1、车库(层高:2.3-2.6米): 1200元/(无优惠)2、一层住宅:开价800元/(一次性付款优惠50元/,分期付款和按揭无优惠)3、二层住宅:开价950元/(一次性付款优惠50元/,分期付款和按揭无优惠)4、三、四层住宅:开价1050元/(一次性付款优惠50元/,分期付款和按揭无
7、优惠)5、五层住宅:6、六层住宅: 开价850元/(一次性付款优惠50元/,分期付款和按揭无优惠)7配套设施:有封闭物业管理(鹰潭某物业公司,收费0.25元/),有环境。8、交房标准:电控门、防盗门、海螺牌塑钢窗、水电到户(水电管线到位、安装开关、水龙头、水电表开户费由开发商交纳)8、销售情况:一期2003年12月份开工60套左右,现在销售率达80%;二期2004年12月份开工100套正在推出。二、金地新城:位于文化广场对面)1、储藏室、车库: 1580元/(无优惠)2、一、二层、六层住宅:838元/(一次性付款优惠20元/,按揭优惠10元/)3、三、四、五层858元/(一次性付款优惠20元/
8、,按揭优惠10元/)4、七层住宅(为坡屋顶,最低层高2.5米):788元/(一次性付款优惠20元/,按揭优惠10元/)5、门面(朝阳路):6000元/(一次性付款优惠80元/,按揭优惠10元/)6、门面(自来水公司附近):3800元/6、配套设施:无物业管理、无环境。7、交房标准:电控门(住户出钱)、防盗门、铝合金窗、水电到户(水电管线到位、安装开关、水龙头、水电表开户费178元/套住户出钱)2003年 12月份,一期100套住宅销售率到目前达80%左右,2004年春节动工二期100套住宅正准备推出,预计价格在950元/左右。该楼盘以商铺为主。三、昌宁小区:位于人民路老消防大队)1、储藏室:730元/2、车库:800元/(销售完毕)3、一层、六层住宅:788元/,一次性付款优惠30元/4、二层住宅:888元/,一次性付款优惠30元/5、三、四、五层住宅:988元/,一次性付款优惠30元/6、交房标准:7、配套设施:小区有少许绿化和两个小亭子,全封闭,物业管理待今后业主委员会定。2002年进武宁市场,130套住宅,到目前剩下30余套(150多平方米大户型和两室两厅)。四、广场小区(地点:文化广场)1、配套设施:2、到目前房屋全部销售完,去年价格在780元/左右。
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