香山别墅管理专项方案文档格式.docx

1、为物业之基本设施提供长远维修筹划。建议可改进物业之改良工程及增减工程项目，以节约工程费用及达至最高之经济效益。协助发展商编制保养合同及招标文献规格及进度。协助发展商挑选所有为物业提供服务之承派商。定期作出工程顾问工作报告报发展商。2.物业方面物业服务顾问方面稍滞后于工程管理工作，但也必要在前期做好筹办工作，以备客户顺利入住。协助发展商编制管理公约，并督促她们报批社区办。 协助发展商编制顾客守则，装修指南等规条性文献。制定管理预算，拟定管理费收取原则，涉及。-管理处员工薪金、福利待遇-公共某些能源费用（中央空调费用、生活热水、供应费用等等）-设施设备维修费用-行政费用（税收、办公、通讯、外包等等

2、费用）-管理公司顾问酬金建议其她管理公约中规定收费项目收费原则，例如能源费、有线电视、宽带网入户等，但上述几项费用基本根据国家或有关机构规定收费原则。协助制定各项规章制度，以备日后运作使用。内容涉及：入伙、收楼、制定物业机电、消防之管理规定及表格、保安、清洁卫生、财务等。入伙告知书物业入伙手续物业入伙收费一览表协助制定招工筹划、招聘条件和用工制度。公开向社会招聘，协助选取挑选适合之人选。安排整个管理队伍之制服设计，务求为队伍制造一种专业、热诚服务形象。对各级员工分别开展不同角度、不同专业培训工作。协助发展商成立物业公司，涉及选址、装修、布局等协助发展商联系保险公司，关于投保财产一切险、公众责任

3、险等事宜。协助发展商选用外包公司例如清洁公司、保安公司，考核她们资质及能力等。定期与发展商开会，讨论项目各项进展工作。协助发展商解决其她筹办期各项工作。定期报告给发展商顾问工作进展状况。3.培训方面物业管理是对人管理，要想使客户切实获得满意服务，达到一流物业水准，必要具备一支强有力管理班底，这支队伍形成是需要通过多方面培养和磨炼形成，其中培训是这其中较为重要一环。我司特别关注此方面工作，还聘请了专门人才成立了培训部门，从不同角度、不同专业、不同级别，分别开展培训工作。二、物业正式运营期1.世邦魏理仕公司将对香山双新别墅项目进行24小时热情、周到服务。2.香山双新别墅管理处人员架构:部 门人 数

4、备 注总经办G.M. Office总物业经理G.M.（1人客户服务部Property Dept.客服主任兼值班Pty. Officer4人客服助理Pty.Assistant中控室工程部Technical Dept.工程主任Tech. Manager工程技工/运营值班Technician11人人事/行政部HR & Admin. Dept. 人事/行政主任Personnel/Admin. Mgr.公司监管行政助理兼库管Admin. Assistant司机兼采购财务部Financial Dept.会计Accounts Clerk出纳Cashier 合 计Total:30人管理处设24小时热线服务，管

5、理人员工作时间为8小时，每天有管理人员轮流值班。做到365天24小时不间断服务。客服主任24小时负责全面管理工作。3.保安：（聘任专业保安公司）岗位名称岗位数班 次园区出入口门岗23班6大门岗园区内巡视兼地面停车管理公共车场13队长24小时合 计：16保安人员24小时不间断巡逻，并严格执行各种规章制度，服从管理处统一管控。4.保洁：（聘任专业保洁公司保洁员8人）园区：8小时不间断清理园区内公共区域、道路、公共楼道等清扫及生活垃圾清理，严格按照工作流程及操作手册做好保洁工作，服从管理处统一管控。5.客户服务：项目24小时设有总值负责全面管理工作及服务热线，受理业主投诉及寻常报修等其他需求。6.二

6、次装修管理物业管理公司关于部门对二次装修期管理工作，涉及监督客户二次装修工作和装修期保卫/消防/清洁安排等，以贯彻各项前期已制定管理流程和方案执行，为正式运作作好管理准备。如下二装监管流程：7. 停车场管理：为满足园区业主需要，建议停车场24小时开放。时租车位：不固定停放时间；园区内地面停车位管理费为150元/个/月；访客车位暂定为3-5元人民币/小时。8.财务管理：财务设立1）為物業開設必須之独立銀行戶口，制訂有關收取費用之安排。2）訂立會計財務制度，涉及各級員工之財務權限及支出批准之程序，務求有效控制管理收支。3）依照中國現行稅法，与稅務局聯系及協商有關管理本物業所需繳付之稅項及稅率。4）

7、安排制訂電腦化會計程序、編制財務用之文献。5）按制定收费原则收取管理费、代收代缴及其她有关费用。详细流程如下：物業公共收支處理程序普通如下：6）按中國現行之法例及楼宇公約，制定處理欠款管理費及其她費用之程序，以保证穩定之管理收入。7）訂立完善之稽核制度。8）安排國內持照會計師作周年核數。9）建立財務及業戶之資料儲存庫，以提供精确資料及財政狀況預算，作為未來發展之依照及參考。9.预算：本项目预算以年为结算周期，每年1月1日至12月31日为一种预算年度，我司会于每年9月底之前提交下一年度预算。附件一：管理费预算附件二：开办费预算管理费所包括服务内容管理费包括管理处员工工资及福利待遇，寻常行政办公费

8、用，工程费用，税项，管理公司酬金及其她支出等。现将各分项工作管理方案详述如下：物业管理事务：物业管理处对首都花园寻常物业管理事务，按照物管工作手册规范运作。如下表：工作内容解决顾客申报、投诉；巡视、检查、解决解决、走访、回访、跟踪监督、学习、培训、档案管理。工作原则跟踪监督寻常：2遍/天；巡 视走 访2-3次/月；回访解决率：100%；回访记录100%；检查内容检查项目1.装修巡视2.投诉接待3.违章检查4.外观检查解决办法1、记录巡视发现问题，收集业主反馈意见；2、对巡视中发现问题，分类进行解决：1）填写意见转呈表；2）发现维修不合格，填写巡视记录，联系 工程部维修；3）即时解决轻微不合格项

9、目；4）发现违章行为按“违章解决规定”执行；5）发现严重不合格，填写纠正办法报告；考核原则平时日检、周检、月检按国际化考核原则；年终按国家建设部对“全国都市物业管理先进示范大厦”考核验收原则机电设备运营与保养：公用设施和机电设备运营、养护按照机电设备工作管理规定规范运营。 1 运营组值班：保障供水、供电等正常运作并做好记录；巡视：巡视设备运营状况，做好记录；秩序：搞好设备房物品管理，加强安全防范工作。 2维修组负责机电设备、设施各项维修、保养工作，并做好记录；定期清洁所管设备；负责对设备、设施进行全面巡视、检查，发现问题及时解决。 3 检查项目低压配电柜；变压器；水泵；水池；防盗监控系统；火灾

10、报警控制系统；消防栓；疏散出口批示灯；烟感系统；干粉灭火器。 4 解决办法按照国际化原则，对轻微不合格项进行整治，严重不合格项上报工程部经理并提出纠正办法。 5 考核原则寻常周检、月检考核按国际化原则，年终考核按国家“先进示范物业管理园区”原则考核寻常维修养护：公用设施维修、保养运作均按照维修工作管理规定规范运作。工作安排巡视；跟踪监督；学习、培训、档案管理、走访、回访、24小时机电设备正常运营重要工作房屋主体室内：小修30分钟，普通故障2小时，较难故 障不超过8小时，特殊状况3天内；48小时跟踪检查；墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3-4年全面修补刷漆一次；天台：每年全面检查

11、一次，每年雨季前检查一次，发现破损及时修补；公共设施污水系统：每月检查一次，发现问题及时修复；道路车场：每天检查一遍，随坏随修；供水、电、气：每月细检一遍，发现问题及时修复；公共照明：每月检查一遍，发现问题及时修复；检查内容解决办法检查项目地基基本、墙体、防水层、水池、消防设施、标示牌、上下水管、设备房、清洁设备；解决办法对轻微不合格项进行整治，严重不合格项上报工程部经理并提出纠正办法。年终按国家建设部对“全国都市物业管理先进示范园区”考核验收原则治安、消防、车辆管理：按照保安工作手册、规范运作。 定岗园区进出门岗、大堂岗、消防控制中心24小时值班；流动巡逻消防设施、内保巡视：1遍/2小时；安

12、检及路面车辆运营：24小时值班；车辆保管：突发事件：3分钟内保安员到达现场；学习训练学习法规：1次/周；训 练：前期2次/周、正常期间1次/周；演示培训：检查内容及解决办法查可疑人员和外来人员；查违章停车、违章装修；查室外施工、搭建状况；查高空抛物，乱扔垃圾现象；查破坏绿化、占用绿地现象；协查漏水、漏电现象；协查房屋本体设施和公共设施状况。对轻微不合格项进行整治，严重不合格项上报保安部经理并提出纠正办法。清洁保洁管理：按照物业清洁工作手册规范运营。地面清扫；垃圾清运；喷药；道路清洁2次/天；每周用水冲刷一次；保 洁8小时/天；消 杀1遍/季度；或按实际需要进行垃圾清运清运2遍/天；（清晨及晚上）园区清洁早上七时及下午五时马路、人行道、绿化地；岗亭；垃圾箱、站；园区路灯；宣传栏、标示。对轻微不合格项进行整治，严重不合格项上报清洁部经理并提出纠正办法。平时日检、周检、月检按