高端物业管理方案Word文档格式.doc

1、第四章 xxxx物业管理服务方案与实施 - 18一、客户服务二、便民服务三、安全管理、车辆管理、消防管理、应急预案四、环境管理五、房屋与设施设备管理六、智能化系统的运行管理七、业户档案资料管理八、社区文化活动九、员工招聘与培训第五章 xxxx物业管理服务保障措施 - 56一、全面推行人性化物业服务理念二、即时服务和隐性管理相结合三、职业化管理团队四、实行计算机网络管理五、全面实施ISO9001品质/14000环境管理体系六、确立xxxx管理处服务型文化第六章 xxxx物业管理机构设置及人员配置 - 58第七章 xxxx物业管理服务收支测算 - 71第八章 xxxx物业管理处的组建与入伙装修管理

2、 -76第九章 xxxx项目销售期的物业管理配合 - 83第十章 xxxx物业管理需要开发商配合的事项 - 88结束语 - 91方案提要一、xxxx的物业服务目标，是向客户提供安全、有序、优雅的生活环境和商业运营环境；以规范、专业的物业服务，配合好源河地产的开发建设，升华丰富源河地产的品牌形象和社会口碑，是xxxx物业服务肩负的重要职责。二、xxxx的物业服务重点包括：1、各类设备系统的正常运行，包括供电供水、电梯、安全监控、消防、停车管理等；2、规范化的治安和消防，避免盗窃和火灾的发生；3、有序的交通组织，通过交通路线设置、停车位规划、车辆交通指引、停车管理等确保交通的秩序和人流、物流顺畅；

3、4、高水准的环境管理，实现整洁性、美观性、明亮性和舒适性的目标，确保生活、运营所需的环境条件；5、增值服务，包括邮件、邮包、快递等代收、保管，室内清洁、维修以及房屋租赁等服务。三、xx物业拟从现有项目中抽调管理骨干在xxxx管理处担任经理和客服、安全和环境专业主管以及专业工程师，在清远及周边多渠道招聘基层员工，通过专业强化培训，高质量地完成xxxx物业管理机构筹建、验收整改、交付/入驻、装修监管和正常期物业服务规范建立等关键目标。四、xxxx的物业管理费建议为：高层住宅1.44元/月平方米，商业3元/月平方米。除住宅外，其它物业类型的公共电费均据实分摊。地下车位管理费建议为：50元/个月。五、

4、由源河地产支付xxxx的物业管理筹备发生的全部开办费，共计￥495714.18元。六、xxxx全部交付后的人员编制为79人。 七、如需xx物业为xxxx销售现场提供物业服务，具体服务品质标准和人员配置另行商定，由源河地产支付相关服务发生的全部人工费用、物耗费用，并按人工费用总额的20%向xx物业支付管理佣金。八、深圳xx物业管理公司拥有一流物管体系、专业人才、项目经验，国家物业管理一级资质和ISO9000品质/ISO14000环境管理体系，现为深圳市物业管理协会副会长单位、中国物业管理协会常务理事。xx物业有上100个项目的执行经验和专业、敬业的管理团队，强调针对具体项目量身定做物业服务方案，

5、xx物业总部为项目提供强有力后方支援，确保项目在现场效果、管理服务规范、业主满意度和开发商配合等方面达到设定的目标。第一章 xx小区开发商与项目简介xxxx开发商清远市源河房地产开发有限责任公司，是一家以房地产开发为主业的具有项目资源整体动作的实力派企业。公司成立以来，在社会各界的大力支持下发展迅速，在清远市开发了领先于当地房地产市场的品牌项目，也积累了丰富的开发经验。同时逐步扩大了在房地产领域的影响力与知名度。清远xxxx位于xxxx东、xxxx以西、xxxx以南、xxxx以北。总建筑用地面积约xxxx亩,其中市政道路用地占xxxx亩,村民实业用地xxxx亩,村民拆迁安置用地xxxx亩,开发

6、商用地xxxx亩。项目总建筑面积xxxx平方米,其中住宅建筑面积739521.91平方米，商业及公共配套面积xxxx平方米，地下室面积xxxx平方米，架空层面积xxxx平方米。住宅总户数xxxx户，停车位xxxx个。清远xxxx包括新xxxx村，新xxxx村，总建筑面积xxxx平方米，其中住宅建筑面积xxxx平方米，商业建筑面积xxxx平方米，地下室建筑面积xxxx平方米。停车位xxxx个，住宅总户数xxxx户。新村以住宅为主,底层布置商业群房,为整个社区打造商业中心区提供完备资源。开发商在开发中尽最大可能让社区环境和标志性的建筑群错落有致,规划上采用了点视高层与短拼接型形成的线型语言相结合的

7、方式,围合成三个大的庭院,将空间概念无限延伸,让住户享受山海一色的惬意空间。公共配套部分则采用大聚居、小群落的控制方式排布,其中包括商业部分,主要在居宅区沿街面,以一到二层的建筑形式构筑商业步行街的大轮廓,同时在适当位置布署银行、邮局、便利店等配套设施,方便住户的使用。在整体规划中还设置有两处特色商业区,一是在鹿鸣路和滨江路交汇处的黄金地段,设置有一处集中化高端名店林立的商业设施,设计过程中将根据商业类别、建筑造型,采取与景观融入的措施,为市民提供一条极具特色的商业街区。该项目在景观设计上,按组团模块与大花园、大环境结合的方式,营造围合和半围合空间层次。通过环境的创造,形成强烈的生活气息以及舒

8、适的生活环境。同时也增强邻里间的交往,活跃了生活气氛,增强了小区整体上的凝聚力,使之不仅成为一个居住空间,同时也创造了一个多元化、开放化、整体化的城市大花园。项目在开发上还本着道路先行的原则,实行先修大道、逐步细化的修建策略,逐一实施,同时在基地现状中有一条东西走向的灌溉渠,考虑其特殊性,在规划中实行沿路掩埋的引渠方案,与道路一起施工建设,因此在道路设计上,除保留原有规划要维修的鹿鸣路与滨江路外,沿灌溉渠走向,将修建一条由滨江路到人民路的大道。第二章 xxxx物业服务需求与服务思路一、xxxx住宅物业服务需求及服务思路xxxx住宅的业户，以清远及周边社会各行业的精英人士为主体。这些业户经过多年

9、努力获得了事业的成功，高度重视家庭生活、居住环境和生活品质与便利，强调人身财产安全和隐私保护，具备较强的法治观念和权利意识，理解物业管理服务的必要性且对服务效果、服务人员素质、服务流程规范都有较高期望。住宅业户的具体物业服务需求及服务思路，分专业简述如下：1、客户服务平台：与业户无障碍沟通l 建立热情、礼貌的交流界面与现代化服务调度中心。l 对业户服务需求做出迅捷而专业的回应。l 管理处将星期六作为重点服务日以便利业户办理事务。l 提供特殊情况下预约上门服务。l 通过日常走访与定期问卷，把握业户对服务评价与改进要求。l 设立物业管理流程开放日与管理处-业户对话活动。l 积极面对业户投诉，持续改

10、进服务品质和流程。2、安全秩序管理：立体交叉、封闭有序l 针对xxxx治安特点设计安全管理方案，确保良好治安秩序。l 建立以退伍军人为核心并经过职业化培训的保安队伍。l 友好而严格的来访确认-记录管理，拒绝无关人员进入。l 实行携带物品外出的业户签字确认程序，严防偷盗。l 实行网络型岗位布点、24小时不间断巡逻。l 运用现代化的可视监控及红外报警系统，及时发现异常。l 建立管理处跨岗位的全民警戒制度，人人安全有责。l 与业户签订居家安全协议，定期培训保姆，联手防范治安隐患。3、设备设施维护：专业到位、健康运转l 实施严格规范的设施设备维护流程。l 配备经验丰富的专业技术人员和智能化维护监测设备

11、。l 确保设备设施的健康运行状态，及时养护、维修与更新。l 定期检查消防设施、水压与报警系统。l 重大检修事项做到提前预告。l 定期组织设备设施的业户开放日。4、入户维修：快捷热心、确保质量l 急业户所急，第一时间抢修，限时到位。l 实行工作态度、维修流程、品质保障的全面规范。l 要求维修人员自带饮水、维修后清洁现场。l 定期进行维修人员的专业技术培训并考核。l 建立维修效果与业户对维修评价的回访制度。5、清洁保洁：整洁优雅、干扰极小l 科学设计清洁保洁作业流程。l 合理安排清洁保洁作业时间，避开上下班高峰期。l 人过地净的多岗位交叉保洁。l 公共场地每日清扫、保洁，楼内大堂洁净无灰尘。l 确

12、保无卫生死角、积存垃圾、乱堆乱放。l 定期进行蚊虫消杀，事前通知避免对业户不利影响。l 做到共用水箱定期清洗，下水道、沙井、化粪池通畅。6、环境绿化：赏心悦目、和谐安全l 专业培植园林小品，精心营造人与自然的和谐。l 修剪整齐美观，补苗及时，不露裸土。l 了解和尽量选种业户喜爱的树木花草。l 重视绿化安全，不种有毒、带刺、致病、异味植物。l 免费代业户养护枯萎花草植物，长势良好时送还。7、家园氛围：社区文化、联谊邻里l 尽力消除冷漠隔阂，注入温馨感人的社区邻里情谊。l 每年在xx小区入伙日举办邻里节活动，促进业户交流。l 重点关注老人、小孩需求，组织相关专项兴趣活动。l 组织业户参与文艺演出、

13、书画展览、球类棋类比赛、旅游活动。l 配备xx小区健身休闲设施，与医疗机构合作组织健康咨询。l 提供便民手推车、雨伞、医药箱。二、xxxx商业物业服务需求及服务思路xx小区商业为多业态组合体，客流既有xx小区业户，也有周边的消费顾客。商业物业服务的对象，既有商家客户，又有消费客户，其物业服务需求及服务思路如下：1、确保购物环境的舒适性。物业服务要确保环境清洁、绿化养护、空间管理、广告管理、形象维护、设施设置、人流分离、建筑物维护等方面工作的专业、规范，使商业的整体效果达到整洁性、美观性、明亮性和舒适性，增强顾客的心理美好感受和购物消费的兴趣。2、确保设施设备的正常功能。监控系统、电梯系统、空调系统、安全管理系统、消防系统、交通管理系统等运行频繁，对正常运转率要求非常高。为此，物业服务中须制订严格的设施设备的巡视管理制度、定期养护制度和大、中、小的维修计划，严格实施并监督设施设备的养护，确保设施设备养护到位、运转正常，创造商业正常经营的基础条件。3、确保经营场所的治安与消防。商家多、客流量大，安全管理要求非常高，首先要考虑商家店铺防盗安全和商品安全。安全管理采取建立内保和外保的两种队伍建制，相互监督、相互牵制。加强治安巡逻、货物出入管理检查、停业清场