高端物业管理方案Word文档格式.doc

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第四章xxxx物业管理服务方案与实施--------------------------18

一、客户服务

二、便民服务

三、安全管理、车辆管理、消防管理、应急预案

四、环境管理

五、房屋与设施设备管理

六、智能化系统的运行管理

七、业户档案资料管理

八、社区文化活动

九、员工招聘与培训

第五章xxxx物业管理服务保障措施-----------------------------56

一、全面推行人性化物业服务理念

二、即时服务和隐性管理相结合

三、职业化管理团队

四、实行计算机网络管理

五、全面实施ISO9001品质/14000环境管理体系

六、确立xxxx管理处服务型文化

第六章xxxx物业管理机构设置及人员配置-------------------58

第七章xxxx物业管理服务收支测算-----------------------------71

第八章xxxx物业管理处的组建与入伙装修管理-------------76

第九章xxxx项目销售期的物业管理配合----------------------83

第十章xxxx物业管理需要开发商配合的事项---------------88

结束语-------------------------------------------------------------------------------91

方案提要

一、xxxx的物业服务目标，是向客户提供安全、有序、优雅的生活环境和商业运营环境；

以规范、专业的物业服务，配合好源河地产的开发建设，升华丰富源河地产的品牌形象和社会口碑，是xxxx物业服务肩负的重要职责。

二、xxxx的物业服务重点包括：

1、各类设备系统的正常运行，包括供电供水、电梯、安全监控、消防、停车管理等；

2、规范化的治安和消防，避免盗窃和火灾的发生；

3、有序的交通组织，通过交通路线设置、停车位规划、车辆交通指引、停车管理等确保交通的秩序和人流、物流顺畅；

4、高水准的环境管理，实现整洁性、美观性、明亮性和舒适性的目标，确保生活、运营所需的环境条件；

5、增值服务，包括邮件、邮包、快递等代收、保管，室内清洁、维修以及房屋租赁等服务。

三、xx物业拟从现有项目中抽调管理骨干在xxxx管理处担任经理和客服、安全和环境专业主管以及专业工程师，在清远及周边多渠道招聘基层员工，通过专业强化培训，高质量地完成xxxx物业管理机构筹建、验收整改、交付/入驻、装修监管和正常期物业服务规范建立等关键目标。

四、xxxx的物业管理费建议为：

高层住宅1.44元/月·

平方米，商业3元/月·

平方米。

除住宅外，其它物业类型的公共电费均据实分摊。

地下车位管理费建议为：

50元/个·

月。

五、由源河地产支付xxxx的物业管理筹备发生的全部开办费，共计￥495714.18元。

六、xxxx全部交付后的人员编制为79人。

七、如需xx物业为xxxx销售现场提供物业服务，具体服务品质标准和人员配置另行商定，由源河地产支付相关服务发生的全部人工费用、物耗费用，并按人工费用总额的20%向xx物业支付管理佣金。

八、深圳xx物业管理公司拥有一流物管体系、专业人才、项目经验，国家物业管理一级资质和ISO9000品质/ISO14000环境管理体系，现为深圳市物业管理协会副会长单位、中国物业管理协会常务理事。

xx物业有上100个项目的执行经验和专业、敬业的管理团队，强调针对具体项目量身定做物业服务方案，xx物业总部为项目提供强有力后方支援，确保项目在现场效果、管理服务规范、业主满意度和开发商配合等方面达到设定的目标。

第一章xx小区开发商与项目简介

xxxx开发商——清远市源河房地产开发有限责任公司，是一家以房地产开发为主业的具有项目资源整体动作的实力派企业。

公司成立以来，在社会各界的大力支持下发展迅速，在清远市开发了领先于当地房地产市场的品牌项目，也积累了丰富的开发经验。

同时逐步扩大了在房地产领域的影响力与知名度。

清远xxxx位于xxxx东、xxxx以西、xxxx以南、xxxx以北。

总建筑用地面积约xxxx亩,其中市政道路用地占xxxx亩,村民实业用地xxxx亩,村民拆迁安置用地xxxx亩,开发商用地xxxx亩。

项目总建筑面积xxxx平方米,其中住宅建筑面积739521.91平方米，商业及公共配套面积xxxx平方米，地下室面积xxxx平方米，架空层面积xxxx平方米。

住宅总户数xxxx户，停车位xxxx个。

清远xxxx包括新xxxx村，新xxxx村，总建筑面积xxxx平方米，其中住宅建筑面积xxxx平方米，商业建筑面积xxxx平方米，地下室建筑面积xxxx平方米。

停车位xxxx个，住宅总户数xxxx户。

新村以住宅为主,底层布置商业群房,为整个社区打造商业中心区提供完备资源。

　　开发商在开发中尽最大可能让社区环境和标志性的建筑群错落有致,规划上采用了点视高层与短拼接型形成的线型语言相结合的方式,围合成三个大的庭院,将空间概念无限延伸,让住户享受山海一色的惬意空间。

公共配套部分则采用大聚居、小群落的控制方式排布,其中包括商业部分,主要在居宅区沿街面,以一到二层的建筑形式构筑商业步行街的大轮廓,同时在适当位置布署银行、邮局、便利店等配套设施,方便住户的使用。

在整体规划中还设置有两处特色商业区,一是在鹿鸣路和滨江路交汇处的黄金地段,设置有一处集中化高端名店林立的商业设施,设计过程中将根据商业类别、建筑造型,采取与景观融入的措施,为市民提供一条极具特色的商业街区。

该项目在景观设计上,按组团模块与大花园、大环境结合的方式,营造围合和半围合空间层次。

通过环境的创造,形成强烈的生活气息以及舒适的生活环境。

同时也增强邻里间的交往,活跃了生活气氛,增强了小区整体上的凝聚力,使之不仅成为一个居住空间,同时也创造了一个多元化、开放化、整体化的城市大花园。

项目在开发上还本着道路先行的原则,实行先修大道、逐步细化的修建策略,逐一实施,同时在基地现状中有一条东西走向的灌溉渠,考虑其特殊性,在规划中实行沿路掩埋的引渠方案,与道路一起施工建设,因此在道路设计上,除保留原有规划要维修的鹿鸣路与滨江路外,沿灌溉渠走向,将修建一条由滨江路到人民路的大道。

第二章xxxx物业服务需求与服务思路

一、xxxx住宅物业服务需求及服务思路

xxxx住宅的业户，以清远及周边社会各行业的精英人士为主体。

这些业户经过多年努力获得了事业的成功，高度重视家庭生活、居住环境和生活品质与便利，强调人身财产安全和隐私保护，具备较强的法治观念和权利意识，理解物业管理服务的必要性且对服务效果、服务人员素质、服务流程规范都有较高期望。

住宅业户的具体物业服务需求及服务思路，分专业简述如下：

1、客户服务平台：

与业户无障碍沟通

l建立热情、礼貌的交流界面与现代化服务调度中心。

l对业户服务需求做出迅捷而专业的回应。

l管理处将星期六作为重点服务日以便利业户办理事务。

l提供特殊情况下预约上门服务。

l通过日常走访与定期问卷，把握业户对服务评价与改进要求。

l设立物业管理流程开放日与管理处-业户对话活动。

l积极面对业户投诉，持续改进服务品质和流程。

2、安全秩序管理：

立体交叉、封闭有序

l针对xxxx治安特点设计安全管理方案，确保良好治安秩序。

l建立以退伍军人为核心并经过职业化培训的保安队伍。

l友好而严格的来访确认-记录管理，拒绝无关人员进入。

l实行携带物品外出的业户签字确认程序，严防偷盗。

l实行网络型岗位布点、24小时不间断巡逻。

l运用现代化的可视监控及红外报警系统，及时发现异常。

l建立管理处跨岗位的全民警戒制度，人人安全有责。

l与业户签订居家安全协议，定期培训保姆，联手防范治安隐患。

3、设备设施维护：

专业到位、健康运转

l实施严格规范的设施设备维护流程。

l配备经验丰富的专业技术人员和智能化维护监测设备。

l确保设备设施的健康运行状态，及时养护、维修与更新。

l定期检查消防设施、水压与报警系统。

l重大检修事项做到提前预告。

l定期组织设备设施的业户开放日。

4、入户维修：

快捷热心、确保质量

l急业户所急，第一时间抢修，限时到位。

l实行工作态度、维修流程、品质保障的全面规范。

l要求维修人员自带饮水、维修后清洁现场。

l定期进行维修人员的专业技术培训并考核。

l建立维修效果与业户对维修评价的回访制度。

5、清洁保洁：

整洁优雅、干扰极小

l科学设计清洁保洁作业流程。

l合理安排清洁保洁作业时间，避开上下班高峰期。

l人过地净的多岗位交叉保洁。

l公共场地每日清扫、保洁，楼内大堂洁净无灰尘。

l确保无卫生死角、积存垃圾、乱堆乱放。

l定期进行蚊虫消杀，事前通知避免对业户不利影响。

l做到共用水箱定期清洗，下水道、沙井、化粪池通畅。

6、环境绿化：

赏心悦目、和谐安全

l专业培植园林小品，精心营造人与自然的和谐。

l修剪整齐美观，补苗及时，不露裸土。

l了解和尽量选种业户喜爱的树木花草。

l重视绿化安全，不种有毒、带刺、致病、异味植物。

l免费代业户养护枯萎花草植物，长势良好时送还。

7、家园氛围：

社区文化、联谊邻里

l尽力消除冷漠隔阂，注入温馨感人的社区邻里情谊。

l每年在xx小区入伙日举办邻里节活动，促进业户交流。

l重点关注老人、小孩需求，组织相关专项兴趣活动。

l组织业户参与文艺演出、书画展览、球类棋类比赛、旅游活动。

l配备xx小区健身休闲设施，与医疗机构合作组织健康咨询。

l提供便民手推车、雨伞、医药箱。

二、xxxx商业物业服务需求及服务思路

xx小区商业为多业态组合体，客流既有xx小区业户，也有周边的消费顾客。

商业物业服务的对象，既有商家客户，又有消费客户，其物业服务需求及服务思路如下：

1、确保购物环境的舒适性。

物业服务要确保环境清洁、绿化养护、空间管理、广告管理、形象维护、设施设置、人流分离、建筑物维护等方面工作的专业、规范，使商业的整体效果达到整洁性、美观性、明亮性和舒适性，增强顾客的心理美好感受和购物消费的兴趣。

2、确保设施设备的正常功能。

监控系统、电梯系统、空调系统、安全管理系统、消防系统、交通管理系统等运行频繁，对正常运转率要求非常高。

为此，物业服务中须制订严格的设施设备的巡视管理制度、定期养护制度和大、中、小的维修计划，严格实施并监督设施设备的养护，确保设施设备养护到位、运转正常，创造商业正常经营的基础条件。

3、确保经营场所的治安与消防。

商家多、客流量大，安全管理要求非常高，首先要考虑商家店铺防盗安全和商品安全。

安全管理采取建立内保和外保的两种队伍建制，相互监督、相互牵制。

加强治安巡逻、货物出入管理检查、停业清场