可行性研究的价值Word文件下载.docx

1、在某些情况下，更令人不安的风险可以初始融资意愿的可能性不足够的来完成这个计划。可行性研究提出了一种糟糕的版本后将发生在收购、建设， 完成销售、租赁、和最终的工程。发生什么事，如果初始融资 和资产是不够的 vestment 完成这些步骤吗?获得额外的资金将会在哪里?当然，事实是，该研究试图说明目前已知事实也许看起来在未来换句话说，预测的可以接受许多可能的结果。我们 应该意识到一个重要的区别:天气预报不是预测。预测需要一个飞跃，在逻辑不一定是根据已知或可知，电流形成。不去尝试预测未来展示了与指定的礼物，作为事实独立于和联合国与目前存在。天气预报，另一方面，逻辑上连接当前的信息将这些事件发生。在预测

2、未来并非世界无关，目前存在或存在;相反，当前和未来的事件被看作是无情地挂在某些逻辑的方式。区别这两种重要的主题。举个例子，考虑的角度要求的人带来财运桌子贷方或投资者。因为初始融资开发潜在的基础， 所以投资者获利（或现金流为放贷者），如果金融是不充分的， 提供了一个非常严重的困境。将更多的融资需要最初的贷方或投资人是利润;然而，假设当变革需要额外的资金。记住，这个风险的可行性研究，解决金融风险十分全面的条款。作为一个计划文件、可行性作为风险披露总结在审查程序。应遵循市场调研工作。显然，披露必须根据市场的假设，所以 可行性研究不能先于一个考验，市场本身。在市场研究，最大 的问题是，是否使意识，在这

3、个市场继续特定地点属性、供给 与需求、和竞争的现实吗?相比较而言，可行性研究应该问的问题，我们能够建立项目由于最初的构思，还是我们需要检查成 本与市场和金融属性想要看的呢?市场研究表明，必须填写项目方面的改进的规模和学术范 围（因此，成本）。所以假设到可行性研究是基于市场调研工作。这是在轮胎，事实上，假设基础研究风险和确定是否合理预测 贷款人及时支付金额或投资者可以期待回归，并最终获得利润。如果开发者准备内部市场研究和可行性研究，然后前进， 发现融资是正常的相片保持乐观。和许多开发公司做，事实上， 准备他们的市场和经营计画文件他们自己的。然而，真正的考验的可行性达到当一个外，独立顾问看着相同的

4、问题具有客观 性。只要发包人支付比尔，我们可以期望一定程度的偏见，那 是不可避免的。然而，外部顾问应遵循一定的标准，那是一个 重要的特征的独立的可行性研究。一个评估机构可能提供市场 和可行性服务，但是可能缺乏会计技能准备一个全面的现金流 量分析;他们的重点将会被限制在成本/价值问题。一个评估机 构，符合条件的房地产部门，专门从事可行性研究或咨询公司 对所要求的经验来准备可行性研究的人来说可能是最好的来源， 为准备此可行性研究。一个小心的字组，不过，这是提供的一 个这样的组织的校长。一旦你已鉴定合格的可行性顾问，还有其他因素需要被重在挑选时。最重要的一个因素就是化学是否正确，比赛是一个兼容的。这

5、并不意味着聘请一位公司，总是同意你的意见。这意味着招聘的人们都有完整实话告诉你看见这美丽的景色，同时与工作在您的组织团队工作那不是对抗的性质。你一定会觉得，你可以信任的判断，你雇佣可行性顾问，没有感觉到你对他们对收集的数据。可行性研究现在是最有效这包括三个主要特点。首先，捣弄数字后必须基于对现实的假设融资、成本和租金，这些假设必须严格的检查，以确保他们的公平、准确。其次，假设所用的可行性研究必须是一个产物的市场研究。为什么?因为“建议对于整个项目的大小、单位尺寸和混合驱动整个项目的成本的发展中所反映的预算。第三，可行性研究应该包括一系列的度量标准，以便读者能更好理解这个现金流量表。这可能包括计

6、算货币时间价值的内部收益率（IRR）或现值计算。其它测量，分析回报投资者和贷款人都应检查（如 cash-on-cash 杠杆和unleveraged 都基地;就服务范围比;债务）。最后，一位称职的分析师将包括敏感性分析小变化，说明潜在的变量（即资本化率）可能会导致大的变化，项目价值。可行性研究人员在不能真空，但应该作为成长的竞争分析以及供给和需求的理解当地;如果市场研究形状的发展是必须的，然后可行性研究形状金融问题以有意义的方式，包括风险评估及采集和开发成本水平和现金流。一个可能结果的可行性研究结论是，事实上，项目由于最 初的构思不解决经济上的资助。如果投资成本太高了基于势的 现金流，结论可能

7、是整个计划将必须被减少。在最极端的例子， 这个想法可能有被抛弃的和土地用于其他项目（或尚未的土地， 得到了整个项目将会被抛弃）。在这些情况下，它远远要便宜得多付出代价的市场研究和可行性研究，试图就资金项目。出发 的成本数量不工作会更大为相关的部门。使用的市场分析好吗?应该的市场分析进行获取仅仅意味着资助?市场研究和可行性研究，重要的是筹措资金的项目，但是这就该进程结束时?事实上，市场分析，输出的获得是计划的可贵的文件。这些能够而且应该在整个项目过程中，利用由建筑师、工程师 和项目规划团队。在开发原料，个人或公司准备一项研究认为 人口、收入、就业趋势，通勤和交通模式，和更多。但是市场 和可行性研

8、究应该进化超越总结的原始数据如果他们是有效的。许多无效的报告最终落满灰尘的项目经理的办公室，因为他们 都不在了设计作为行动的工具。因此，成本和精力，进入市场 的分析可能是被动地组织和方法，免得有意义的使用将是用它 做成的。作为替代，该文档可以设计提供视觉和指导，许多参 与者在做项目变成现实。很多的重点是分析市场对项目的租金，无论从现金流量或如果发达财产是整批出售如何最大限度地提高市场价值。但市场分析仅占很小的一部分的概念更大的市场分析。后者是有效的要素包括市场研究和可行性研究;但是它变得特别有效的信息和结论，视觉的提供项目也是很重要的。那视觉元素包括社区参与随着计划在直辖市;创新设计;灵敏度当

9、地关心的问题，和项目的可行性，而不仅仅是在各个方面都在财务上的结果。利用市场分析是那么重要项目的接受局部因为没有两个项目都是一样的。任何试图用饼干切项目的开发方法一定会遇到的阻力。变化在风格、场地规划、价格范围应根据当地的一张表属性。这些包括公民参与和/或阻力与发展，国内政治气氛，而且更多的有形的特制的特性:地形，接近交通模式和周边的分区， 为例。中考虑了许多不同的用途的市场分析，最有效的研究是那些满足受灾群众的需求，然后回答这个问题的所有利害关系人:贷方或股票资本形成伙伴（），开发商或承包商项目发电）、建筑师和设计师们（负责创建审美质素，以及满足当地规程的要求站点内），市场营销利益和用户（购

10、买者或销售者、地主和租客，或消费者等）与维护等 tersest（物业经理）。有好消息，也有坏消息在研究分析师需要记住谁通常佣金市场研究:开发人员。不要混淆了市场研究或可行性研究与更加独立，并且客观的评价，为例子。一些指南:1。分析师必须保持客观。有错，一个研究得出结论说，遗址不是伟大的和/或很难做。2。注意当开发人员的目标不明确。分析师不能期望知道这项研究的目的不明确定义。3。利润的源动力的咨询公司的模糊客观。小心顾问能产生的评估报告有前途的高额利润，但那釉的风险。4。书房应该履行的一个团队。没有一个人应该产生一种目的总结所有的市场和可行性问题。团队成员不仅指定专业工作的基础上，也提供了一个良

11、好的检查和平衡系统确保整体客观性。5。许多项目失败，从分散发展规划。在太多的情况下，计划阶段结束后再有人身材的要求是什么。过程不能被分解，表现零星的。它必须向前，一个聪明的方法。俗话说，不要把车放在马的前面所期望的结果的未知的需求。6。缺乏强大的人员破坏过程的市场分析。很大的伤害可以藉由工作人员是害怕给老板坏消息，失去一个有利可图的客户或恐惧，试探负面的。实话基于研究翔实报告和充分记载的发现提供了完整的过程。分析师也应该记下十条常见缺陷市场研究过程:分析间接经济力量不足，如环境、社会、与政治上的。有可能建立项目，但什么是社区的姿态的发展?当地的政治问题的研究，在早期阶段。使用最佳的情况是数字。

12、更多的是有价值的和现实的从 市场以及财政的角度看，使用各种可能的结果:最好的，适中的， 和最差的案例。忽略了灵敏度分析的重要性。一些数字，如果修改了一点，可以显著地改变的预测。盖率是典型之一。当处理高度敏感的编号或特别长期预测，进行了敏感性分析的一个好去处， 适当插入一个最坏情况分析。基础设施过成本。其中最为昂贵的可能的问题是没有去实际评价项目的运行费用。记住，魔鬼细节。但神话的细节都很贵。不充分的分析，特别是现金流量表。许多分析师、现金流量太难以捉摸的充分的文件。这是一个错误。小心你的文件都假设，如果当编号开始变化，你就可以回去，辨识原因。你将需要牵制方差特别地:研究市场数据、税务计算，偿债

13、。过度使用统计没有任何努力、务实的结论。编号都是伟大的，但只有在某种程度上，他们过着一种你点的地方。避免诱惑，取代困难的结论混淆编号和测试运行使用估计只有。7。失败编辑数据的财产。当报告依靠不相干的资料中，我们怎么寻相关的部分?市场数据是很难获得。所以，当你有有限的数据，诚实。这些局限性的披露远重于数字的运用，完全不 帮助。然后至少，读者可以确定什么的形势。不清楚增加风险， 如果没有其他的事，需求分析人员的工作是突出那些风险的谎 言。8。但缺乏对数字的结论消费者调查。这样的调查可能昂贵又耗时的，但是，他们通常在有价值的在他们展示。9。被高估的土地。你用的方法，对改善的土地价值将影响所有随后的比率以及金融测试投资人和金融机构，更不用说承租人或潜在买家。依靠评估文件设定的公允价值，避免诱惑， 不去改变那些数字。10。失败的苛刻地审视管理。谁是开发团队呢?他们的经验吗?即使是最好的市场分析是使用更少的，除非管理知道如何让它实现。这个问题可能是更加适应开发者比，分析师没有直接的权力作出改变。但当部份分析的基础上，不伤的重要性，强调专业管理作为关键项目的成功。