电子广场建设工程项目可行性研究报告文档格式.docx

1、150米（36层）容积率：4.01.1.2建设地址赣州市章江新区C3地块。位于章贡区客家大道28号，江西三江电子有限公司办公楼及周边。（详见项目地形图）1.1.3项目性质电子交易综合体1.1.4功能定位赣州市电子广场的定位为：以消费类电子、电器以及电子元器件、电子产品原材料批发零售交易及电子商务为基础功能，以电子组装、电子产品展示展览为配套功能，以电子技术培训、电子产品检测、电子技术认证为拓展功能的综合性电子产品交易信息平台。赣州市电子广场力图通过完整的电子产品生态链及完善的硬件配套，引进中国赛宝电子产品检验检测有限公司（部级单位）为赣州电子生产企业的产品检测检验。吸纳国内外电子产品企业在本项

2、目设立商务服务中心，吸引电子产品批发商、零售商入驻，实现商贸、物流与产业的联动，以降低交易成本为最终宗旨，以提高商品流通效率为具体目标，打造区域性的电子产品贸易服务平台和电子信息产业总部基地。1.1.5承办单位概况本项目承办单位为赣州电子行业商会。赣州市电子行业商会于2009年成立，在赣州市民政局登记注册，在赣州市工商联指导下开展各项工作。它是全市电子信息产业、电子电器生产经营、研发、教学、服务的单位及团体个人自愿组成的行业性社团组织，具有独立法人资格，业务上受市工业和信息化委员会领导。目前，拥有会长单位7个、理事单位13个、会员82名。 为了更好地发挥我市电子行业平台优势，紧密地凝聚全市电子

3、信息产业、电子电器生产经营行业的企业、团体和有志之士，现邀请我市从事生产、经营电子、电器、信息产品、研发、教学、服务的企业、事业、团体或个人加入商会，我们将提供优质的服务，协助会员企业规范经营，消除恶性竞争。围绕资源共享、协作创新、优势互补、共求发展的办会宗旨，从而实现电子企业的高效发展。本项目承办实体公司：赣州市赛强实业有限公司，是赣州市电子行业商会各会员出资举办的有限责任公司，公司地址为赣州市章贡区健康路13号A9号店面，法人代表：宋威。公司注册资本：壹仟万元整，实收资本：壹仟万元整。公司经营范围：房地产开发、销售；园林绿化工程设计、施工；企业项目投资（金融、证券、期货、保险等国家有专项规

4、定的除外）。1.1.6项目建设内容与规模项目规划总占地面积2.185万平方米（合约32.78亩），拟建一座主楼地上36层、其中地上裙楼10层，地下2层的多功能电子大厦，总建筑面积11.90万平方米，项目建筑功能和面积初定为：1、地下建筑部分。本项目地下2层。建筑面积为3.20万，可泊放800辆小型汽车，兼作人防工程。2、主体工程裙楼部分（110层）。主要用于电子产品交易、电子展示、电子研发、培训等。（1）第12层合计建筑面积8000，为电子产品销售中心。（2）第3层建筑面积4000，主营电脑及相关产品。（3）第4层建筑面积4000，主营电子原器件，集聚国内外主要通用、专用和先进的电子原器件、材

5、料、材质产品。（4）第5层建筑面积4000，专设为电子新产品、新技术展示中心。（5）第67层合计建筑面积8000，专设为电子及产品组装，配制，配送中心。（6）第89层合计建筑面积8000，专设为电子及产品研发中心和电子检测中心。（7）第10层建筑面积4000，专设为电子行业培训中心，为赣州市电子企业中高层管理人员及工作人员、IT行业专业人员提供职业提升学习的场所。3、主楼部分（建筑面积4.7万）（1）1126 层设商务中心和金融中心，为商务办公用房（即电子及金融等行业企业总部楼）；（2）2732 层为酒店公寓，其中配套设置大、中、小各类会场、餐厅等设施，可供商户们接待客户以及召开各种会议；（3

6、）3334 层为康体保健中心。供客商健身休闲的场所；（4）3536层为休闲中心。用作咖啡、西餐厅和高档酒吧、舞厅等，供客商洽谈生意的休闲场所；（5）屋顶观光塔。可作为来赣旅游的一个城市重要景点对游人开放，供游人观赏赣州新老城区的全景。4、公用及辅助设施，包括：道路、露天停车场、绿化、给排水、电力设施及其他辅助设施等。1.1.7建设期限：本项目计划实施期为二年。1.1.8项目总投资及资金筹措本项目总投资53854万元，其中：建筑安装工程费（含设备费）33960万元，工程建设其他费15904万元，预备费3990万元。资金筹措方式为赣州市电子行业商会会员投资解决。1.1.9主要技术经济指标表1-1

7、主要技术经济指标表序号项 目单位数 量备注1总用地面积21850合32.78亩2总建筑面积1190002.1其中：地下层建筑面积32000共2层，停车位800个2.2商业用房40000110层，为商业用房。2.3商务办公及配套用房4700010-36层，IT总部楼及配套设施3建筑物占地面积5000含主楼、裙楼4道路及地面停车场10000设地面停车位100个5容积率6建筑密度%22.88%7绿化率18.3%绿地面积40001.2 研究过程与范围1.2.1研究过程根据建设单位的要求，赣州市工程咨询中心于2012年6月初开始对项目建议书编制所需资料进行收集，并通过现场踏勘和外业调查，从2012年6月

8、开始组织工程技术人员对项目进行初步可行性研究，并根据研究成果于2012年7月形成本项目建议书。1.2.2研究范围本项目建议书编制范围包括赣州市电子广场建设项目建议书项目建设背景和必要性、外部建设条件评述、项目定位、建设规模和方案及进度计划安排、总投资估算，并根据国家有关规定，编制了本项目环保、节能篇章。1.3 项目建议书编制依据1赣州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；2国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见；3.赣州市电子信息产业发展指导意见（2008.8.20）；4.赣州市重点产业“十二五”发展规划（2011年）；5.赣州市现代物流业发展规划（2006-2015年）；6.赣

9、州市城市总体规划（2006-2020）；赣州市章江新区控制性详细规划；赣州市章江新区总部经济区修建性详细规划；7.关于进一步促进服务业加快发展的若干政策意见的通知（赣市府发200933号）；8.赣州市人民政府 关于建设赣州市章江新区总部经济区（首期）的实施意见（暂行）（赣市府发201115号）； 9.投资项目可行性研究指南（试用版） （2003年）； 10.建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2005年）；11.国家有关法律法规、规范标准；12.赣州电子行业商会委托赣州市工程咨询中心编制赣州市电子广场建设项目建议书的合同书。13. 业主提供的其他资料。1.4 主要结论和建议1.4.1结论1.

10、该项目建设符合国家、江西省和赣州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中发展现代服务业的要求，符合赣州市电子信息产业发展指导意见（2008.8.20）、赣州市重点产业发展“十二五”规划中发展电子信息产业的要求，符合关于进一步促进服务业加快发展的若干政策意见（赣市府发200933号）的有关精神。项目属产业结构调整指导目录（2011年本）和外商投资项目指导目录中的鼓励类项目。2.本项目拥有广阔的发展空间与坚实的运作基础。本项目降低了电子企业的流通成本、交易成本、推广成本，提高客户购买产品的便利性及产品可靠度，顺应了电子产品市场化发展的浪潮。本项目采取多种措施提高市场集聚能力，保证产品的完整性及生

11、态链的完整度，具备规模优势以降低交易成本，为项目成功奠定了坚实的基础。据初步测算，本项目建成后出售1-10层商业建筑即可收回83%以上的投资，而运营期可获得管理与出租纯收益4180万元/年。项目财务效益良好，具备相当的投资价值。3.项目建设符合赣州市相关商贸规划和城市发展方向。本项目选址位于赣州市章江新区中心商业区，拥有良好的区位优势。项目的建设对提高章江新区区域商业品质有非常积极的现实意义。4. 本项目的建设满足了数码产品扩充销售渠道的需求。项目集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、物流配送以及金融结算等功能于一体，拟打造为现代化电子数码产品专业市场，重点发展电子产品专业市场电子商务基地，

12、赣州市电子信息产业总部基地，将成为赣州市的重要新地标和崭新名片。5.项目建设方有着丰富的市场运营经验。本项目引进合作方澳门信基实业有限公司有着市场建设、管理、运作经验，项目初期将从放水养鱼的角度出发，通过降低经营户费用、投入招商费用、组建经营团队等方式更好的运营市场。6项目的建设是推动富民创业、带动地方经济发展的需要。推动农村工业化进程，解决农村富余劳动力，增强区域经济的整体实力，符合国家鼓励发展现代生产性服务业的政策，符合赣州市地方区域规划，具有良好的社会效应。项目的建设能有效的带动周边区域各类产业发展，吸引更多的消费者和投资者前来消费或投资，对赣州市经济和社会发展将起到巨大的推进作用。综上

13、所述，该项目的建设是必要的，建设方案切实可行，具有明显的社会效益。1.4.2建议1.本项目在项目建议书批复后，应抓住当前项目的机遇期，及时启动项目下一阶段各项前期工作，制订出详细的项目建设方案，让项目尽早发挥效益。2.积极落实项目资金，确保项目的建设顺利进行。3.加强与相关部门的沟通协调，落实本项目的用地及配套条件。 2 项目背景和必要性分析2.1 项目背景2.1.1我国电子信息产业现状及趋势信息技术是当今世界经济社会发展的重要驱动力，电子信息产业是国民经济的战略性、基础性和先导性支柱产业，对于促进社会就业、拉动经济增长、调整产业结构、转变发展方式和维护国家安全具有十分重要的作用。改革开放以来

14、，我国电子信息产业实现了持续快速发展，特别是进入21世纪以来，产业规模、产业结构、技术水平得到大幅提升。20012010年销售收入年均增长28%。据工信部发布的2011年电子信息产业统计公报，2011年我国电子信息产业实现销售收入9.3万亿元，增幅超过20%；其中，规模以上制造业实现收入74909亿元，同比增长17.1%；软件业实现收入18468亿元（快报数据），比上年增长35.9%。规模以上电子信息制造业实现销售产值75445亿元，同比增长21.1%。手机、计算机、彩电、集成电路等主要产品产量分别达到11.3亿部、3.2亿台、1.2亿台和719.6亿块，同比增长13.5%、30.3%、3.4%和10.3%。占GDP比重约5%，对当年GDP增长的贡献超过0.8个百分点。我国已成为全球最大的电子信息产品制造基地，在通信、高性能计算机、数字电视等领域也取得一系列重大技术突破。但是，受国际金融危机影响，2008年下半年以来，电子信息产品出口增速不断下滑，销售收入增速大幅下降，重点领域和骨干企业经营出现困难，利用外资额明显减少，电子信息产业发展面临严峻挑战。同时，我国电子信息产业深层次问题仍很突出。必须采取有效措施，加快产业结构调整，推动产业优化升级，加强技术创新，促进电子信息产业持续稳定发展，为经济平稳较快发展做出贡献。2.1.2赣州