电子广场建设工程项目可行性研究报告文档格式.docx
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150米（36层）
容积率：
4.0
1.1.2建设地址
赣州市章江新区C3地块。
位于章贡区客家大道28号，江西三江电子有限公司办公楼及周边。
（详见项目地形图）
1.1.3项目性质
电子交易综合体
1.1.4功能定位
赣州市电子广场的定位为：
以消费类电子、电器以及电子元器件、电子产品原材料批发零售交易及电子商务为基础功能，以电子组装、电子产品展示展览为配套功能，以电子技术培训、电子产品检测、电子技术认证为拓展功能的综合性电子产品交易信息平台。
赣州市电子广场力图通过完整的电子产品生态链及完善的硬件配套，引进中国赛宝电子产品检验检测有限公司（部级单位）为赣州电子生产企业的产品检测检验。
吸纳国内外电子产品企业在本项目设立商务服务中心，吸引电子产品批发商、零售商入驻，实现商贸、物流与产业的联动，以降低交易成本为最终宗旨，以提高商品流通效率为具体目标，打造区域性的电子产品贸易服务平台和电子信息产业总部基地。
1.1.5承办单位概况
本项目承办单位为赣州电子行业商会。
赣州市电子行业商会于2009年成立，在赣州市民政局登记注册，在赣州市工商联指导下开展各项工作。
它是全市电子信息产业、电子电器生产经营、研发、教学、服务的单位及团体个人自愿组成的行业性社团组织，具有独立法人资格，业务上受市工业和信息化委员会领导。
目前，拥有会长单位7个、理事单位13个、会员82名。
为了更好地发挥我市电子行业平台优势，紧密地凝聚全市电子信息产业、电子电器生产经营行业的企业、团体和有志之士，现邀请我市从事生产、经营电子、电器、信息产品、研发、教学、服务的企业、事业、团体或个人加入商会，我们将提供优质的服务，协助会员企业规范经营，消除恶性竞争。
围绕资源共享、协作创新、优势互补、共求发展的办会宗旨，从而实现电子企业的高效发展。
本项目承办实体公司：
赣州市赛强实业有限公司，是赣州市电子行业商会各会员出资举办的有限责任公司，公司地址为赣州市章贡区健康路13号A9号店面，法人代表：
宋威。
公司注册资本：
壹仟万元整，实收资本：
壹仟万元整。
公司经营范围：
房地产开发、销售；
园林绿化工程设计、施工；
企业项目投资（金融、证券、期货、保险等国家有专项规定的除外）。
1.1.6项目建设内容与规模
项目规划总占地面积2.185万平方米（合约32.78亩），拟建一座主楼地上36层、其中地上裙楼10层，地下2层的多功能电子大厦，总建筑面积11.90万平方米，项目建筑功能和面积初定为：
1、地下建筑部分。
本项目地下2层。
建筑面积为3.20万㎡，可泊放800辆小型汽车，兼作人防工程。
2、主体工程裙楼部分（1－10层）。
主要用于电子产品交易、电子展示、电子研发、培训等。
（1）第1－2层合计建筑面积8000㎡，为电子产品销售中心。
（2）第3层建筑面积4000㎡，主营电脑及相关产品。
（3）第4层建筑面积4000㎡，主营电子原器件，集聚国内外主要通用、专用和先进的电子原器件、材料、材质产品。
（4）第5层建筑面积4000㎡，专设为电子新产品、新技术展示中心。
（5）第6－7层合计建筑面积8000㎡，专设为电子及产品组装，配制，配送中心。
（6）第8－9层合计建筑面积8000㎡，专设为电子及产品研发中心和电子检测中心。
（7）第10层建筑面积4000㎡，专设为电子行业培训中心，为赣州市电子企业中高层管理人员及工作人员、IT行业专业人员提供职业提升学习的场所。
3、主楼部分（建筑面积4.7万㎡）
（1）11~26层设商务中心和金融中心，为商务办公用房（即电子及金融等行业企业总部楼）；
（2）27~32层为酒店公寓，其中配套设置大、中、小各类会场、餐厅等设施，可供商户们接待客户以及召开各种会议；
（3）33~34层为康体保健中心。
供客商健身休闲的场所；
（4）35~36层为休闲中心。
用作咖啡、西餐厅和高档酒吧、舞厅等，供客商洽谈生意的休闲场所；
（5）屋顶观光塔。
可作为来赣旅游的一个城市重要景点对游人开放，供游人观赏赣州新老城区的全景。
4、公用及辅助设施，包括：
道路、露天停车场、绿化、给排水、电力设施及其他辅助设施等。
1.1.7建设期限：
本项目计划实施期为二年。
1.1.8项目总投资及资金筹措
本项目总投资53854万元，其中：
建筑安装工程费（含设备费）33960万元，工程建设其他费15904万元，预备费3990万元。
资金筹措方式为赣州市电子行业商会会员投资解决。
1.1.9主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
备注
1
总用地面积
㎡
21850
合32.78亩
2
总建筑面积
119000
2.1
其中：
地下层
建筑面积
32000
共2层，停车位800个
2.2
商业用房
40000
1－10层，为商业用房。
2.3
商务办公及配套用房
47000
10-36层，IT总部楼及配套设施
3
建筑物占地面积
5000
含主楼、裙楼
4
道路及地面停车场
10000
设地面停车位100个
5
容积率
6
建筑密度
%
22.88%
7
绿化率
18.3%
绿地面积4000㎡
1.2研究过程与范围
1.2.1研究过程
根据建设单位的要求，赣州市工程咨询中心于2012年6月初开始对项目建议书编制所需资料进行收集，并通过现场踏勘和外业调查，从2012年6月开始组织工程技术人员对项目进行初步可行性研究，并根据研究成果于2012年7月形成本项目建议书。
1.2.2研究范围
本项目建议书编制范围包括《赣州市电子广场建设项目建议书》项目建设背景和必要性、外部建设条件评述、项目定位、建设规模和方案及进度计划安排、总投资估算，并根据国家有关规定，编制了本项目环保、节能篇章。
1.3项目建议书编制依据
1．《赣州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
2．国务院《关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》；
3.《赣州市电子信息产业发展指导意见》（2008.8.20）；
4.《赣州市重点产业“十二五”发展规划》（2011年）；
5.《赣州市现代物流业发展规划》（2006-2015年）；
6.《赣州市城市总体规划（2006-2020）》；
《赣州市章江新区控制性详细规划》；
《赣州市章江新区总部经济区修建性详细规划》；
7.《关于进一步促进服务业加快发展的若干政策意见》的通知（赣市府发〔2009〕33号）；
8.赣州市人民政府《关于建设赣州市章江新区总部经济区（首期）的实施意见（暂行）》（赣市府发〔2011〕15号）；
9.《投资项目可行性研究指南（试用版）》（2003年）；
10.《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（2005年）；
11.国家有关法律法规、规范标准；
12.赣州电子行业商会委托赣州市工程咨询中心编制《赣州市电子广场建设项目建议书》的合同书。
13.业主提供的其他资料。
1.4主要结论和建议
1.4.1结论
1.该项目建设符合国家、江西省和赣州市《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中发展现代服务业的要求，符合《赣州市电子信息产业发展指导意见》（2008.8.20）、《赣州市重点产业发展“十二五”规划》中发展电子信息产业的要求，符合《关于进一步促进服务业加快发展的若干政策意见》（赣市府发〔2009〕33号）的有关精神。
项目属《产业结构调整指导目录（2011年本）》和《外商投资项目指导目录》中的鼓励类项目。
2.本项目拥有广阔的发展空间与坚实的运作基础。
本项目降低了电子企业的流通成本、交易成本、推广成本，提高客户购买产品的便利性及产品可靠度，顺应了电子产品市场化发展的浪潮。
本项目采取多种措施提高市场集聚能力，保证产品的完整性及生态链的完整度，具备规模优势以降低交易成本，为项目成功奠定了坚实的基础。
据初步测算，本项目建成后出售1-10层商业建筑即可收回83%以上的投资，而运营期可获得管理与出租纯收益4180万元/年。
项目财务效益良好，具备相当的投资价值。
3.项目建设符合赣州市相关商贸规划和城市发展方向。
本项目选址位于赣州市章江新区中心商业区，拥有良好的区位优势。
项目的建设对提高章江新区区域商业品质有非常积极的现实意义。
4.本项目的建设满足了数码产品扩充销售渠道的需求。
项目集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、物流配送以及金融结算等功能于一体，拟打造为现代化电子数码产品专业市场，重点发展电子产品专业市场电子商务基地，赣州市电子信息产业总部基地，将成为赣州市的重要新地标和崭新名片。
5.项目建设方有着丰富的市场运营经验。
本项目引进合作方澳门信基实业有限公司有着市场建设、管理、运作经验，项目初期将从放水养鱼的角度出发，通过降低经营户费用、投入招商费用、组建经营团队等方式更好的运营市场。
6．项目的建设是推动富民创业、带动地方经济发展的需要。
推动农村工业化进程，解决农村富余劳动力，增强区域经济的整体实力，符合国家鼓励发展现代生产性服务业的政策，符合赣州市地方区域规划，具有良好的社会效应。
项目的建设能有效的带动周边区域各类产业发展，吸引更多的消费者和投资者前来消费或投资，对赣州市经济和社会发展将起到巨大的推进作用。
综上所述，该项目的建设是必要的，建设方案切实可行，具有明显的社会效益。
1.4.2建议
1.本项目在项目建议书批复后，应抓住当前项目的机遇期，及时启动项目下一阶段各项前期工作，制订出详细的项目建设方案，让项目尽早发挥效益。
2.积极落实项目资金，确保项目的建设顺利进行。
3.加强与相关部门的沟通协调，落实本项目的用地及配套条件。
2项目背景和必要性分析
2.1项目背景
2.1.1我国电子信息产业现状及趋势
信息技术是当今世界经济社会发展的重要驱动力，电子信息产业是国民经济的战略性、基础性和先导性支柱产业，对于促进社会就业、拉动经济增长、调整产业结构、转变发展方式和维护国家安全具有十分重要的作用。
改革开放以来，我国电子信息产业实现了持续快速发展，特别是进入21世纪以来，产业规模、产业结构、技术水平得到大幅提升。
2001—2010年销售收入年均增长28%。
据工信部发布的《2011年电子信息产业统计公报》，2011年我国电子信息产业实现销售收入9.3万亿元，增幅超过20%；
其中，规模以上制造业实现收入74909亿元，同比增长17.1%；
软件业实现收入18468亿元（快报数据），比上年增长35.9%。
规模以上电子信息制造业实现销售产值75445亿元，同比增长21.1%。
手机、计算机、彩电、集成电路等主要产品产量分别达到11.3亿部、3.2亿台、1.2亿台和719.6亿块，同比增长13.5%、30.3%、3.4%和10.3%。
占GDP比重约5%，对当年GDP增长的贡献超过0.8个百分点。
我国已成为全球最大的电子信息产品制造基地，在通信、高性能计算机、数字电视等领域也取得一系列重大技术突破。
但是，受国际金融危机影响，2008年下半年以来，电子信息产品出口增速不断下滑，销售收入增速大幅下降，重点领域和骨干企业经营出现困难，利用外资额明显减少，电子信息产业发展面临严峻挑战。
同时，我国电子信息产业深层次问题仍很突出。
必须采取有效措施，加快产业结构调整，推动产业优化升级，加强技术创新，促进电子信息产业持续稳定发展，为经济平稳较快发展做出贡献。
2.1.2赣州
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