三四线房地产市场销售情况分析Word下载.docx

1、2. 东部三四线与区域核心城市走势趋同，西部各城市相对独立103 . “ 买涨不买跌”及惯性置业为西部三四线需求形成一定支撑104. 绝对价格低位叠加“以 价 换 量 ”为重要因素11五、展望：三四线楼市疲态渐显，区域分化仍将延续121. 三四线库存逐步累积，去化周期持续延长122. 新推去化率疲态渐露，市场压力已经显现133. 中部三四线压力相对较小，西部压力或在下半年1414图表目录图表 12017 年以来三四线楼市表现优于全国4图表 22019、2020Q1 西部销售面积增速高于全国图表 32019、2020Q1 西部三四线销售增速高于一二线与其它三四线5图表 42017-2018 年百

2、城中三线土地成交建面大幅增长图表 52017-2019 年非 40 城新开工增速高于全国增速6图表 62018-2019 年西部新开工增速持续高于全国图表 72019 年全国棚改新开工大幅减少图表 82016 年以来三四线房价显著上涨7图表 92015 年以来全国 40 城与非 40 城商品房库存图表 10全国非 40 城库存去化周期水平低于 40 城图表 112019H2 非 40 城商品房销售均价显著下滑8图表 122019H2 恒大、碧桂园销售均价明显下滑图表 132019Q4 非 40 城“ 以价换量” 带来销售增速同比转正图表 14东部三四线复苏快于西部，西部调整相对滞后9图表 15

3、2017 年东部省份三四线亦陆续出台限购政策图表 16东部三四线与东部核心城市销售走势相对趋同10图表 17西部三四线销售走势相对独立于西部核心城市图表 182018 年西部三四线涨幅远超其它区域11图表 19西部三四线绝对房价远低于东部图表 202019H2 西部三四线单月均价整体保持下行12图表 212019H2 西部三四线房价降幅仅次于东北图表 22西部地区库存去化周期与销售增速呈现负相关图表 232017 年下半年以来东部地区销售增速随着库存积累而逐步下行13图表 242019 年非 40 城去化率快速下降图表 252019 年西部三四线新开工增速远高于其它区域图表 26各地三四线商品

4、房库存去化月数对比图表 272016 年以来各三四线城市去化率走势对比15前言图表1近年来，房地产各项数据表现与市场普遍判断持续存在差异，三四线销售持续超预期、竣工数据持续不及预期、新开工增速维持高位，市场普遍期待的三四线调整、竣工高峰、新开工大幅回落迟迟未能出现。逻辑推演与现实差距背后的真相是什么，造成这种反差的原因是什么？从本篇报告开始， 我们将陆续推出一系列报告，针对市场普遍关心的“ 异常” 现象，以逻辑推演为线索、以数据为准绳，希望通过精细化的数据拆解及分析，为大家一一揭秘逻辑与事实背离背后的真相。本篇报告我们从三四线销售出发，重点回答两个问题： 2019 年以来三四线楼市销售超预期的

5、真相是什么？西部三四线销售为何好于东部三四线？不同于市场普遍采用各地方房管局的备案数据，本篇报告我们采用与国家统计局口径一致的地方统计局数据，保障数据的准确性和可比性。一、 逻辑与现实的两大反差1.1 反差一：2019 年以来三四线销售持续超预期受益于中央“三去一降一补” 、棚改大规模启动等， 2017-2018年三四线城市楼市表现持续好于全国， 剔除 40 个大中城市后的三四线（下文简称“非40 城”）增速分别为 13.9%、1.8%，高于同期全国增速（7.7%、1.3%）。进入 2019 年，随着棚改规模与货币化安置比率大幅下降，市场普遍认为三四线楼市将显著承压，但从数据来看，三四线表现却

6、持续好于预期。 2019 年非 40 城销售同比增长0.9%，以三四线为主的西部销售同比增长 4.4%，均高于同期全国销售增速（-0.1%）。2020Q1 三四线城市销售表现依然优于全国，与市场前期判断形成明显反差。2017 年以来40城三销四售线面楼积市增表速现优于全国图表222001199年、12-80月20Q1 西1-部9月销售面积增速1-高10于月全国30%非40城商品房销售面积增速全国商品房销售面积增速10%1-11月1-3月1-12月2020年1-2月20%0%-10%-20%-30%-40%201520162017201820192020Q10%-50%全国东部地区 中部地区 西

7、部地区 东北地区资料来源: 中指院，Wind，平安证券研究所资料来源: 中指院，Wind，平安证券研究所1.2 反差二：2019 年以来西部三四线销售远好于东部三四线从三四线内部来看，市场普遍认为东部三四线受益城市圈外溢，且区域经济相对发达，楼市将更有支撑；相比之下，西部三四线区域楼市需求相对内生，在本轮调整周期压力将更大。但从 2019 年销售表现来看，剔除核心 12 城的西部三四线 2019 年销售增速达 10.7%，远高于剔除核心 18 城的东部三四线（-2.7%），与市场普遍认为的东部三四线受益城市圈外溢、楼市将相对更好存在明显反差。 从 2020Q1 来看，西部三四线降幅（ -16.

8、4%）亦小于东部三四线（-24.3%）。图表3-60%2019、2020Q1 西部三四线销售增速高于一二线与其它三四线2019年1-12 月2020年1-03 月40 个大中城市 40 个大中城市东部18城中部6城西部12城东北4城东部三四线 中部三四线 西部三四线 东北三四线Wind，中指院，平安证券研究所注：一二线指40 个大中城市、三四线指剔除40 个大中城市后的其他城市二、 主流三四线承压逻辑：供应增加与需求萎缩2018 年下半年以来，市场普遍认为三四线楼市将会承压，一方面源于房企拿地增加、快开工导致供给持续增加，另一方面源于棚改大幅减少、货币化比例大幅下降、需求透支及房价快速上涨导致

9、需求面临萎缩，具体来看：2.1 供给端：拿地增加叠加快开工，供给持续增加2017-2018 年一二线限价叠加地价高企，房企纷纷下沉至三四线拿地。 2017 年、2018 年百城中三线城市土地成交建面分别为 6.0 亿平米、6.9 亿平米，同比增长 30.2%、14.5%，增速显著高于同期百城土地成交增速（ 16.8%、9.8%）。图表42017-2018 年百城中三线土地成交建面大幅增长201720182019百城合计增速一线增速二线增速三线增速70%60%50%40%中指院，Wind，平安证券研究所房企高周转、快开工，三四线供应逐步加大。 由于大多数三四线城市中长期缺乏人口、产业支撑， 布局

10、三四线房企主要以高周转、快开工策略为主。2018 年、2019 年全国非 40 城新开工面积分别同比增长 21%、9%，以三四线为主的西部地区新开工也分别同比增长 23%、22%，均高于同期全国新开工增速。按照开工到预售一年左右推算（考虑三四线预售条件低，实际入市时间或更短） ，三四线商品房供应将持续加大。图表52017-2019 年 非 40 城新开工增速高于全国增速图表62018-2019 年西部新开工增速持续高于全国2017201820192020Q140城新开工增速 非40城新开工增速 全国新开工增速全国东部中部西部东北Wind，平安证券研究所资料来源:2.2 需求端：棚改及货币化比例

11、大幅下降，房价快速上涨制约购买力2019 年棚改新开工大幅减少，货币化安置比率亦显著降低，对三四线楼市推动效应大幅减弱。 受棚改货币化等带动， 2017-2018年三四线楼市量价齐升，但 2019 年全国棚改大幅减少，实际新开工仅316 万套，较 2018 年下降 50%。同时中央收紧棚改货币化安置比率， 2018 年 10 月国务院常务会议明确提出要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策，棚改需求对三四线楼市的助力将大幅减弱。图表72019 年全国棚改新开工大幅减少700600500400300200100棚改计划开工量（万套）

12、棚改实际开工量（万套） 货币化安置比率（右）201520162017201820192020E2020 年棚改计划根据国家2018-2020 年合计棚改1500 万套计划估算三四线房价快速上涨，加速需求释放、制约居民购买力。2015-2019 年，非40 城商品房销售均价年均增速达 9.2%，高于同期全国销售均价年均增速（ 8.2%）与城镇人均可支配收入年均增速 （7.9%），房价过快上涨对居民购买能力形成制约。同时由于房价快速上涨，亦加快刚需改善需求的 提前释放，三四线需求存在透支风险。图表82016 年以来三四线房价显著上涨14%12%8%6%4%2%全国商品房销售均价增速40城销售均价增速非40城销