杭州房地产市场2021年半年报7优质PPT.pptx

1、2021年上半年房地产调控政策持续高压，整体债市下行，境内、境外融资规模同比分别下降7%与29%。结构上，境内外债市表现持续分化，2020年4月后，境外债市加速下行，偶有波动却难以扭转整体趋势。而境内方面，上半年经济大局总体平 稳，流动性保持合理充裕，上半年境内新增债券规模占比68%，较2020年同期上升6个百分点，达到近八年次高位占比水平。2021年达到房企历史偿债规模极值，偿债总额达12822亿元，上下半年分别为6990亿元与5832亿元，下半年房企偿债压力较上半年减弱，但 仍属到期债务规模高位。预计2022-2023年偿债规模有所收缩，维持在8000亿元以上规模水平。历年上半年房企债券融

2、资结构历年上半年房企债券融资规模2018至2023房企到期债务规模,经济环境,01,受信贷收紧影响，2月开始，全国房贷利率止跌回升，并趋势性上移。2021年5月，全国首套房平均房贷利率5.33%，较2020年 底上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较2020年底上涨8BP。,经济环境,01,全国平均贷款利率持续走低。从贷款利率走势来看，从2021年2月开 始，全国35个重点城市首套、二套房贷款平均利率开始由降转升，目 前已经持续4个月走高。,LPR变动图,全国35个重点城市平均贷款利率变动图,维持贷款基准利率。2021年6月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期 LPR为3.85%，5年

3、期以上LPR为4.65%，两个期限品种报价均与上个月 持平。,中央继续坚持房住不炒、因城施策，约谈13城监督落实“三稳”；上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，并针对市场 过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。,政策环境,01,1月21日上海摇号选房优 先满足“无 房家庭”,1月27日杭州落户满5年，赠 与满3年；摇号中签率10%项目限售5年”,3月3日,符合限购 政策,上海杭州,住宅用地出 限购圈内 让实行限价 法拍房须,竞 价；优先购房政 策购买的房 源限售5年,3月4日无锡 建立二手 住房价格 信

4、息发布机制,3月16日嘉兴预售证面积 增加至3万；2年限售范围 扩大至全市,3月27日湖州,增加土地供应量，实行集 中供地预售证面积不少于3万/次，不超过4次；中心城区社保未满6个月 非本地户籍限购1套；,4月2日丽水市中心城区采 取“限房价、竞地价”,4月9日徐州建立土拍熔断 机制，制定区 域年度新房最 高限价,4月13日杭州高层次人才 购买二套房 落户须满五 年,4月16日宁波上海扩大限购区 二手房指 域；导 价 制 度建立热点学 区二手住房 交易参考价 格发布机制,02,PART THREE,杭州大事件,02杭州楼市大事件,1、杭州行政区大调整经国务院批准，4月9日，杭州市召开动员大会，

5、此轮行政 区划调整尘埃落定，撤销杭州市上城区、江干区，设立新 的上城区；撤销杭州市下城区、拱墅区，设立新的拱墅区；撤销杭州市余杭区，设立新的余杭区；设立杭州临平区、钱塘区。,2、加强调控力度，杭州发布房产新政1月27日，杭州市发布关于进一步加强房地产市场调控的通 知。1、落户杭州五年内，限购数量从2套变1套。2、赠与 房屋的，赠与者三年内不得买房。受赠人家庭也须符合限购 政策（不含遗赠）3、中签率10%以内的红盘，五年限售；以无房 户身份买的红盘，限售期拉长。4、增值税免征年限，从2年 增长到5年。5、无房人才讣定追溯到三年,02杭州楼市大事件,3、法拍房纳入限购范围杭州市房地产市场平稳健康发

6、展领导小组办公室发布关 于进一步规范房地产市场秩序的通知。通知进一步加强住房限购，参与本市限购范围内住房 司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策。此外，还将严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场，严厉打击房地产中介机构违法违规行为，以及严格规范房 地产市场信息发布。,4、集中供地杭州市规划和自然资源局：杭州市区涉宅土地出让将实行“三次集中供地”,02杭州楼市大事件,5、杭州市统计局发布第七次全国人口普查 主要数据公报杭州全市常住人口为11936010人，与2010年第六次全国人口普查的8700373人相比，十年共增加了3235637人，增长37.19%，年平 均增长率为3.21%。,6、杭

7、州市审议通过杭州争当浙江高 质量发展建设共同富裕示范区城市范 例的行动计划（20212025年）6月25日，杭州将按照中央精神和省委十四届九次全会部署，坚持“数智杭州宜居天堂”的发展导向，持续放大 部分行政区划调整的综合效应，率先探索破解新时代社 会主要矛盾的有效途径，率先形成推动共同富裕的体制 机制，奋力开创“大杭州、高质量、共富裕”的发展新局，争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区的城市范 例。,02杭州楼市大事件,7、3条地铁在上半年开通6月28日，杭州地铁8号线一期、杭海城际铁路、杭绍城际铁 路（官方名称：绍兴市轨道交通1号线柯桥段）一同开通！杭州、嘉兴、绍兴三地轨道交通网络实现共融互通

8、，杭州都 市区轨道交通线网总里程也达到了391公里。,8、新增8个！杭州一批轨道交通项目纳入国 家规划，杭州出发连通这些地方！6月22日，国家发展改革委印发长江三角洲地区多层次轨道交通规划，涉及杭州8项（不含正在建设的湖杭铁路及杭州西站、建衢铁 路、金建铁路、杭温铁路杭州至义乌段和即将开通运营的杭州至海 宁、杭州至柯桥城际铁路等项目），其中，干线铁路4项、城际铁路 2项、市域（郊）铁路2项。,03,PART ONE,2021上半年杭州土地市场,土地市场,03,2021年上半年杭州十区经营性用地出让金达1975亿，为2020年全年的79.5%上半年，杭州全市经营性用地出让金2052.6亿元，同比

9、上涨15.7%；其中杭州十区经营性用地出让金1975亿元，同比上涨14.8%。,注：数据来源于好地数据库，经营性用地包括住宅、商住、商业用地，剔除租赁用地及其他属性用地。杭州全市范围包括市区以及下辖桐庐、建德、淳安。楼面均价未考虑自持、配建因素。,土地市场,03,2021年上半年杭州全市涉宅地出让金超1781亿，远超去年同期 2020年上半年杭州全市成交涉宅地可建面积比去年同期增加了122.6万方，增幅11.2%；出让金增加了179.1亿元，增幅 11.2%。成交楼面均价下降了21元/，同比基本不变。数据来源于好地数据库,土地市场,03,2021年上半年杭州十区宅地成交溢价率持续走高 2021

10、年上半年，杭州土地市场热度居高不下，有涉宅地出让的月份，平均溢价率均在26%以上,注：数据来源于好地数据库,03,注：数据来源于好地数据库，统计范围为2021年上半年宅地、商住地,土地市场,主城区依然是供地大户，萧山、临平分列其后 按成交建筑面积看：推地最多的是主城区共计349.4万方，占比达到32%；其次是萧山区313.3万方，占比29%；第三位临平区成交建筑面积127.2万方，占比12%。按土地出让金看：上半年成交地块金额最高的是主城区共计762.1亿元，占比达到46%；其次是萧山区406.7亿元，占比25%；第三位临平区 成交金额169.9亿元，占比10%。,03,注：数据来源于好地数据

11、库,土地市场,本土房企强势崛起，拿地总量超半数以涉宅地统计，上半年，杭州市区共计出让150宗涉宅地，总可建建面达到1632万方，土地出让金1975亿元。其中本土房企拿地54宗，占比 超三成。本土房企拿地金额657.1亿元，占比38.35%，同比下降14.75百分点；拿地建面502.5万方，占比41.01%，同比下降8.99个百分点。数据来源于好地数据库,土地市场,房企拿地集中度提高，滨江坐稳头把交椅截止目前杭州十区已成交限房价地89宗，总建筑面积1099万方，总成交金额1713亿元。其中，滨江集团已经拿地7宗，拿地金额186.7亿元占比10.9%；拿地金额前三房企总计469亿元，占比27.3%

12、；前十房企总计1024.4亿元，占 比59.8%。,2021年上半年房企拿地金额TOP10,2021年上半年房企拿地金额分布,03,注：数据来源于好地数据库,土地市场,外来房企依然积极涌入，目标区域转向外围 限价地推出这近一年时间以来，诞生了7家新入杭房企，共拿地7宗，拿地建筑面积78.72万方，占已经成交地块建筑面积比例4.7%；拿地金 额72.98亿元，占比为3.7%。数据来源于好地数据库,土地市场,杭州集中出让首批地块共57宗，总出让金1178.2亿元杭州集中出让首批地块共57宗（含2宗租赁用地），总出让面积4527亩，总建面757万方，成交总价1178.2亿元，平均溢价率26%。其中有

13、41宗地块达到自持，总自持面积66万方，平均自持比例9.36%。数据来源于好地数据库,土地市场,自持比例大幅上升首次集中供地，41宗达自持地块总自持面积得到65.9万方，占了总可建住宅面积的12.97%，逼近自持最多的2017年（13.45%）。特别是临安地块，10宗地块达自持，总自持面积12.47万方，已经超过临安之前4年时间内的9宗达自持地块总自持面积（9.1万方），平均自 持比例达到21.6%。数据来源于好地数据库,土地市场,双限下，地价仍在大幅走高 在新房限价不变的情况下，地价仍在大幅上涨。若自持部分地价按可售住宅地价的6折计算，以相对可对比的19个板块，地价全部创新高，地 价平均涨幅

14、19.5%。首批集中出让地地价涨幅情况,03,注：数据来源于好地数据库,土地市场,房企利润微薄以首日成交的主城区、萧山区、钱塘区为例，纯宅地按常规产品打造，将自持部分地价按可售住宅地价6折处理后，可售住宅平均预期销售利 润率-3.17%。房企需要通过超配车位、利用不超过10%配建比例拔高货值等策略可以一定程度上实现扭亏甚至微利，但同时自持比例的不断上升，即使可 售部分有所获利，也面临极大资金沉淀。,04,PART,TWO,2021上半年杭州新房市场,04新房市场,供不应求,供不应求,上半年杭州十区住宅供销量价齐升，市场保持高热2020年上半年杭州十区住宅供应面积805万方，同比上涨23.85%

15、；成交面积1232万方，同比上涨47.97%；供不应求。上半年杭州十区住宅成交均价30513元/，同比上升7.37%。数据来源于瑞达斯，截止2021年6月30日,供过于求,供过于求,供不应求,供不应求,04新房市场,供过于求,供不应求,供不应求,供过于求,春节后供应量稳步上升，新房成交量较稳定2021年受限签影响成交量趋于稳定，5月达到历史峰值，1月大批供应后，供应量持续稳定态势。5月，杭州十区住宅成交395.5万方，为近历史成交量最高。数据来源于瑞达斯，截止2021年6月30日,于求 应求,供不应求供过 供不 供过于求,供不应求,04新房市场,余杭、萧山是上半年新房供销主力杭州市区主力成交区域为余杭区，达到182万方，占比28%，其次为萧山区139万