杭州房地产市场2021年半年报7优质PPT.pptx

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2021年上半年房地产调控政策持续高压，整体债市下行，境内、境外融资规模同比分别下降7%与29%。

结构上，境内外债市表现持续分化，2020年4月后，境外债市加速下行，偶有波动却难以扭转整体趋势。

而境内方面，上半年经济大局总体平稳，流动性保持合理充裕，上半年境内新增债券规模占比68%，较2020年同期上升6个百分点，达到近八年次高位占比水平。

2021年达到房企历史偿债规模极值，偿债总额达12822亿元，上下半年分别为6990亿元与5832亿元，下半年房企偿债压力较上半年减弱，但仍属到期债务规模高位。

预计2022-2023年偿债规模有所收缩，维持在8000亿元以上规模水平。

历年上半年房企债券融资结构历年上半年房企债券融资规模2018至2023房企到期债务规模,经济环境,01,受信贷收紧影响，2月开始，全国房贷利率止跌回升，并趋势性上移。

2021年5月，全国首套房平均房贷利率5.33%，较2020年底上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较2020年底上涨8BP。

经济环境,01,全国平均贷款利率持续走低。

从贷款利率走势来看，从2021年2月开始，全国35个重点城市首套、二套房贷款平均利率开始由降转升，目前已经持续4个月走高。

LPR变动图,全国35个重点城市平均贷款利率变动图,维持贷款基准利率。

2021年6月贷款市场报价利率（LPR）为：

1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，两个期限品种报价均与上个月持平。

中央继续坚持房住不炒、因城施策，约谈13城监督落实“三稳”；

上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。

政策环境,01,1月21日上海摇号选房优先满足“无房家庭”,1月27日杭州落户满5年，赠与满3年；

摇号中签率10%项目限售5年”,3月3日,符合限购政策,上海杭州,住宅用地出限购圈内让实行限价法拍房须,竞价；

优先购房政策购买的房源限售5年,3月4日无锡建立二手住房价格信息发布机制,3月16日嘉兴预售证面积增加至3万；

2年限售范围扩大至全市,3月27日湖州,增加土地供应量，实行集中供地预售证面积不少于3万/次，不超过4次；

中心城区社保未满6个月非本地户籍限购1套；

4月2日丽水市中心城区采取“限房价、竞地价”,4月9日徐州建立土拍熔断机制，制定区域年度新房最高限价,4月13日杭州高层次人才购买二套房落户须满五年,4月16日宁波上海扩大限购区二手房指域；

导价制度建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制,02,PARTTHREE,杭州大事件,02杭州楼市大事件,1、杭州行政区大调整经国务院批准，4月9日，杭州市召开动员大会，此轮行政区划调整尘埃落定，撤销杭州市上城区、江干区，设立新的上城区；

撤销杭州市下城区、拱墅区，设立新的拱墅区；

撤销杭州市余杭区，设立新的余杭区；

设立杭州临平区、钱塘区。

2、加强调控力度，杭州发布房产新政1月27日，杭州市发布关于进一步加强房地产市场调控的通知。

1、落户杭州五年内，限购数量从2套变1套。

2、赠与房屋的，赠与者三年内不得买房。

受赠人家庭也须符合限购政策（不含遗赠）3、中签率10%以内的红盘，五年限售；

以无房户身份买的红盘，限售期拉长。

4、增值税免征年限，从2年增长到5年。

5、无房人才讣定追溯到三年,02杭州楼市大事件,3、法拍房纳入限购范围杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布关于进一步规范房地产市场秩序的通知。

通知进一步加强住房限购，参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策。

此外，还将严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场，严厉打击房地产中介机构违法违规行为，以及严格规范房地产市场信息发布。

4、集中供地杭州市规划和自然资源局：

杭州市区涉宅土地出让将实行“三次集中供地”,02杭州楼市大事件,5、杭州市统计局发布第七次全国人口普查主要数据公报杭州全市常住人口为11936010人，与2010年第六次全国人口普查的8700373人相比，十年共增加了3235637人，增长37.19%，年平均增长率为3.21%。

6、杭州市审议通过杭州争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例的行动计划（20212025年）6月25日，杭州将按照中央精神和省委十四届九次全会部署，坚持“数智杭州宜居天堂”的发展导向，持续放大部分行政区划调整的综合效应，率先探索破解新时代社会主要矛盾的有效途径，率先形成推动共同富裕的体制机制，奋力开创“大杭州、高质量、共富裕”的发展新局，争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区的城市范例。

02杭州楼市大事件,7、3条地铁在上半年开通6月28日，杭州地铁8号线一期、杭海城际铁路、杭绍城际铁路（官方名称：

绍兴市轨道交通1号线柯桥段）一同开通！

杭州、嘉兴、绍兴三地轨道交通网络实现共融互通，杭州都市区轨道交通线网总里程也达到了391公里。

8、新增8个！

杭州一批轨道交通项目纳入国家规划，杭州出发连通这些地方！

6月22日，国家发展改革委印发长江三角洲地区多层次轨道交通规划，涉及杭州8项（不含正在建设的湖杭铁路及杭州西站、建衢铁路、金建铁路、杭温铁路杭州至义乌段和即将开通运营的杭州至海宁、杭州至柯桥城际铁路等项目），其中，干线铁路4项、城际铁路2项、市域（郊）铁路2项。

03,PARTONE,2021上半年杭州土地市场,土地市场,03,2021年上半年杭州十区经营性用地出让金达1975亿，为2020年全年的79.5%上半年，杭州全市经营性用地出让金2052.6亿元，同比上涨15.7%；

其中杭州十区经营性用地出让金1975亿元，同比上涨14.8%。

注：

数据来源于好地数据库，经营性用地包括住宅、商住、商业用地，剔除租赁用地及其他属性用地。

杭州全市范围包括市区以及下辖桐庐、建德、淳安。

楼面均价未考虑自持、配建因素。

土地市场,03,2021年上半年杭州全市涉宅地出让金超1781亿，远超去年同期2020年上半年杭州全市成交涉宅地可建面积比去年同期增加了122.6万方，增幅11.2%；

出让金增加了179.1亿元，增幅11.2%。

成交楼面均价下降了21元/，同比基本不变。

数据来源于好地数据库,土地市场,03,2021年上半年杭州十区宅地成交溢价率持续走高2021年上半年，杭州土地市场热度居高不下，有涉宅地出让的月份，平均溢价率均在26%以上,注：

数据来源于好地数据库,03,注：

数据来源于好地数据库，统计范围为2021年上半年宅地、商住地,土地市场,主城区依然是供地大户，萧山、临平分列其后按成交建筑面积看：

推地最多的是主城区共计349.4万方，占比达到32%；

其次是萧山区313.3万方，占比29%；

第三位临平区成交建筑面积127.2万方，占比12%。

按土地出让金看：

上半年成交地块金额最高的是主城区共计762.1亿元，占比达到46%；

其次是萧山区406.7亿元，占比25%；

第三位临平区成交金额169.9亿元，占比10%。

03,注：

数据来源于好地数据库,土地市场,本土房企强势崛起，拿地总量超半数以涉宅地统计，上半年，杭州市区共计出让150宗涉宅地，总可建建面达到1632万方，土地出让金1975亿元。

其中本土房企拿地54宗，占比超三成。

本土房企拿地金额657.1亿元，占比38.35%，同比下降14.75百分点；

拿地建面502.5万方，占比41.01%，同比下降8.99个百分点。

数据来源于好地数据库,土地市场,房企拿地集中度提高，滨江坐稳头把交椅截止目前杭州十区已成交限房价地89宗，总建筑面积1099万方，总成交金额1713亿元。

其中，滨江集团已经拿地7宗，拿地金额186.7亿元占比10.9%；

拿地金额前三房企总计469亿元，占比27.3%；

前十房企总计1024.4亿元，占比59.8%。

2021年上半年房企拿地金额TOP10,2021年上半年房企拿地金额分布,03,注：

数据来源于好地数据库,土地市场,外来房企依然积极涌入，目标区域转向外围限价地推出这近一年时间以来，诞生了7家新入杭房企，共拿地7宗，拿地建筑面积78.72万方，占已经成交地块建筑面积比例4.7%；

拿地金额72.98亿元，占比为3.7%。

数据来源于好地数据库,土地市场,杭州集中出让首批地块共57宗，总出让金1178.2亿元杭州集中出让首批地块共57宗（含2宗租赁用地），总出让面积4527亩，总建面757万方，成交总价1178.2亿元，平均溢价率26%。

其中有41宗地块达到自持，总自持面积66万方，平均自持比例9.36%。

数据来源于好地数据库,土地市场,自持比例大幅上升首次集中供地，41宗达自持地块总自持面积得到65.9万方，占了总可建住宅面积的12.97%，逼近自持最多的2017年（13.45%）。

特别是临安地块，10宗地块达自持，总自持面积12.47万方，已经超过临安之前4年时间内的9宗达自持地块总自持面积（9.1万方），平均自持比例达到21.6%。

数据来源于好地数据库,土地市场,双限下，地价仍在大幅走高在新房限价不变的情况下，地价仍在大幅上涨。

若自持部分地价按可售住宅地价的6折计算，以相对可对比的19个板块，地价全部创新高，地价平均涨幅19.5%。

首批集中出让地地价涨幅情况,03,注：

数据来源于好地数据库,土地市场,房企利润微薄以首日成交的主城区、萧山区、钱塘区为例，纯宅地按常规产品打造，将自持部分地价按可售住宅地价6折处理后，可售住宅平均预期销售利润率-3.17%。

房企需要通过超配车位、利用不超过10%配建比例拔高货值等策略可以一定程度上实现扭亏甚至微利，但同时自持比例的不断上升，即使可售部分有所获利，也面临极大资金沉淀。

04,PART,TWO,2021上半年杭州新房市场,04新房市场,供不应求,供不应求,上半年杭州十区住宅供销量价齐升，市场保持高热2020年上半年杭州十区住宅供应面积805万方，同比上涨23.85%；

成交面积1232万方，同比上涨47.97%；

供不应求。

上半年杭州十区住宅成交均价30513元/，同比上升7.37%。

数据来源于瑞达斯，截止2021年6月30日,供过于求,供过于求,供不应求,供不应求,04新房市场,供过于求,供不应求,供不应求,供过于求,春节后供应量稳步上升，新房成交量较稳定2021年受限签影响成交量趋于稳定，5月达到历史峰值，1月大批供应后，供应量持续稳定态势。

5月，杭州十区住宅成交395.5万方，为近历史成交量最高。

数据来源于瑞达斯，截止2021年6月30日,于求应求,供不应求供过供不供过于求,供不应求,04新房市场,余杭、萧山是上半年新房供销主力杭州市区主力成交区域为余杭区，达到182万方，占比28%，其次为萧山区139万