厦门地块房地产开发项目全程策划方案设计Word下载.docx

1、厦门 2010P12 地块房地产开发项目全程策划方案设计【摘要】本次设计是运用全程策划的理论对项目进行全程运作。本次设计涉及到地块分析、市场调研、项目定位、产品规划、投融资财务分析、营销策划和物业管理等多个方面，使我们的实际操作能力得到极大的提高，充分锻炼了我们理论联系实际的能力。本策划报告从宏观环境、市场调研、项目定位、产品规划、物业管理、投融资财务分析和营销策划等多个方面对项目进行了全面的分析，并给出建议。本次设计由指导老师给定土地来源，由我们自己选择合适要求地块，其余本次设计所用资料均由个人通过多种途径努力寻找获得，锻炼了我们的各种能力，使我们的实践能力得到了极大的提高，为我们以后的学习

2、和工作打下了坚实的理论与实践基础。【关键词】房地产，市场调研，项目定位，产品规划，财务分析，营销策划The real estate development project planning scheme design of Xiamen 2010P12Abstract: This design used the whole operation planning theory to the whole project. This design involves land analysis, market research, project planning, product positionin

3、g, financial analysis, investment and finance marketing, property management, and many other aspects. Greatly improving our operational capabilities, and exercise our ability to integrate theory with practice. This plan report has carried on the comprehensive analysis to the project and gives recomm

4、endations from the macro-environment, positioning, product market research, project planning, financial analysis and marketing planning, property management, investment and financing and other aspects. Source of the design given by the teacher, we choose a suitable request block. The rest of the des

5、ign information was provided by individuals through various channels trying to find eligible. It exercises our abilities and our practical ability has been greatly improved. And lay a solid theoretical and practical foundation for future learning and work.Keywords: Real estate, Market research, Proj

6、ect location, Product Planning, Financial analysis, Marketing planning目录第一章 厦门市房地产市场总体概况11. 厦门市基本情况12. 厦门市宏观经济13. 土地供求状况24. 厦门市房地产市场交易35. 商业市场56. 思明区房地产市场6第二章 区域市场分析81. 区域环境概述82. 区域市场竞争分析83. 本项目 SWOT 分析13第三章 项目定位151. 项目客户群定位152. 项目市场定位203. 产品定位214. 价格定位22第四章 项目规划设计261. 规划设计要点262. 概念规划方案263. 项目产品设计30

7、4. 物业管理建议38第五章 项目开发计划391. 一期工程建设392. 二期工程建设403. 室内装修阶段40第六章 节能专篇411. 相关法规依据412. 用能标准和节能规范413. 项目所在地能源供应情况414. 能源消耗种类及数量425. 主要节能降耗措施43第七章 市场营销策划461. 项目案名 LOGO 建议462. 项目推广诉求重点473. 分阶段宣传474. 宣传运行485. 费用控制49第八章 项目投资估算与经济效益评价501. 项目投资估算502. 项目销售收入估算503. 项目投资计划与资金筹措514. 项目财务指标分析515. 项目不确定性分析51附件一：投资估算与经济

8、效益评价相关表格53附件二：房地产市场调查问卷58致谢61参考文献62第一章 厦门市房地产市场总体概况1. 厦门市基本情况厦门市是福建省的一个副省级城市，也是全国首批实行对外开放的五个经济特区之一。全市土地面积 1565.09 平方千米（其中厦门岛土地面积 132.54 平方千米，鼓浪屿土地面积 1.91 平方千米），海域面积约 390 平方千米。下辖 6 个行政区：思明、湖里、集美、海沧、同安、翔安。全市户籍人口 177 万，常住人口 252 万，60%人口居住在岛内。厦门籍华侨、港澳台同胞人数众多。2. 厦门市宏观经济2.1 2011 年厦门经济平稳发展2011 年，厦门市实现生产总值 2

9、535.80 亿元，比去年增长 15.1%。其中，第一、二、三产业生产总值分别为 24.68 亿元、1304.10 亿元和 1207.02 亿元，分别增长-4.0%、17.4%和 13.1%。全市经济保持良好的发展势头。增幅城镇居民人均可支配收入20052006200720082009201020110%5%1000010%2000015%3000020%40000图 1-1 厦门市 2005-2011 年 GDP 走势图（单位：亿元）2.2 2011 年厦门城镇居民人均可支配收入逐年上涨2011 年，厦门市城镇居民人均可支配收入为 33485 元，比去年上涨 14.5%，农民人均纯收入 11

10、910 元，环比上涨 18.7%，城镇居民人均可支配收入逐年上涨。图 1-2 厦门市 2005-2011 年城镇居民人均可支配收入（单位：元）633. 土地供求状况3.1 2011 年厦门市经营性土地供应量与成交量2011 年厦门市土地供应 65 幅，土地总面积 277.85 万平方米，环比下跌 37.5%，规划总建筑面积 640.11 万平方米，环比下跌 28.9%。其中商住用地所占比重较大，共 13 幅、98.06 万平方米；办公用地 13 幅、16.69 万平方米；工业用地 6 幅、48.67 万平方米；商办用地 10 幅、10.50 万平方米；综合用地 7 幅、面积 58.15 万平方

11、米；商业用地 8 幅、19.00 万平方米；其他用地 8 幅、26.80 万平方米。土地面积建筑面积20112010200920082007100119.4200227.84277.85300313.12310.67400444.85600500640.11615.25800700786.49900900.291000图 1-3 2007 年-2011 年厦门经营性土地供应情况（单位：万）2011 年，厦门市土地成交量相对减少，共推出的 65 幅土地，成交 55 幅，成交率84.6%。成交土地总面积 244.97 万平方米，环比下跌 43.6%；规划总建筑面积 585.92 万平方米，环比下跌

12、 33.2%。69.34172.2188.24244.97434.11478.79585.92876.51图 1-4 2007 年-2011 年经营性土地成交情况（单位：3.2 2011 年厦门市成交土地属性分析2011 年厦门市土地成交以商业用地为主，共有 13 幅，成交总面积 98.06 万，占土地成交总面积的 40%。综合用地和工业用地总成交面积分别为 57.19 万和 32.92 万， 分别占 23.3%和 13.4%。综合, 23.3%商业, 2.4%其他, 10.8%商住商业其他综合工业办公商办商住, 40.0%工业, 13.4%商办, 4.0%办公, 6.0%图 1-5 2011

13、 年厦门市经营性土地业态分布图4. 厦门市房地产市场交易4.1 商品房市场2011 年，厦门市商品房市场新增供应 571 万，环比增长 52.3%；成交 423.19 万， 环比下降 2.1%。全年全市商品房市场供应量持续增长，成交量小幅度下滑，呈供过于求的趋势。全市商品房成交均价为 11510 元/，环比涨幅 32.5%。图 1-6 2011 年厦门市商品房供求走势图2011 年厦门市商品房各类指标变化表表 1-1指标2010 年2011 年环比供求比1:1.151:0.74-供应量（万）374.95571.0052.3%成交量（万）432.32423.19-2.1%成交价格（元/）86871151032.5%成交总额（亿元）375.57487.0929.7%办公车库住宅商业其他住