厦门地块房地产开发项目全程策划方案设计Word下载.docx
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厦门2010P12地块房地产开发项目全程策划方案设计
【摘 要】本次设计是运用全程策划的理论对项目进行全程运作。
本次设计涉及到地块分析、市场调研、项目定位、产品规划、投融资财务分析、营销策划和物业管理等多个方面，使我们的实际操作能力得到极大的提高，充分锻炼了我们理论联系实际的能力。
本策划报告从宏观环境、市场调研、项目定位、产品规划、物业管理、投融资财务分析和营销策划等多个方面对项目进行了全面的分析，并给出建议。
本次设计由指导老师给定土地来源，由我们自己选择合适要求地块，其余本次设计所用资料均由个人通过多种途径努力寻找获得，锻炼了我们的各种能力，使我们的实践能力得到了极大的提高，为我们以后的学习和工作打下了坚实的理论与实践基础。
【关键词】房地产，市场调研，项目定位，产品规划，财务分析，营销策划
TherealestatedevelopmentprojectplanningschemedesignofXiamen2010P12
Abstract:
Thisdesignusedthewholeoperationplanningtheorytothewholeproject.Thisdesigninvolveslandanalysis,marketresearch,projectplanning,productpositioning,financialanalysis,investmentandfinancemarketing,propertymanagement,andmanyotheraspects.Greatlyimprovingouroperationalcapabilities,andexerciseourabilitytointegratetheorywithpractice.Thisplanreporthascarriedonthecomprehensiveanalysistotheprojectandgivesrecommendationsfromthemacro-environment,positioning,productmarketresearch,projectplanning,financialanalysisandmarketingplanning,propertymanagement,investmentandfinancingandotheraspects.Sourceofthedesigngivenbytheteacher,wechooseasuitablerequestblock.Therestofthedesigninformationwasprovidedbyindividualsthroughvariouschannelstryingtofindeligible.Itexercisesourabilitiesandourpracticalabilityhasbeengreatlyimproved.Andlayasolidtheoreticalandpracticalfoundationforfuturelearningandwork.
Keywords:
Realestate,Marketresearch,Projectlocation,ProductPlanning,Financialanalysis,Marketingplanning
目录
第一章厦门市房地产市场总体概况 1
1.厦门市基本情况 1
2.厦门市宏观经济 1
3.土地供求状况 2
4.厦门市房地产市场交易 3
5.商业市场 5
6.思明区房地产市场 6
第二章区域市场分析 8
1.区域环境概述 8
2.区域市场竞争分析 8
3.本项目SWOT分析 13
第三章项目定位 15
1.项目客户群定位 15
2.项目市场定位 20
3.产品定位 21
4.价格定位 22
第四章项目规划设计 26
1.规划设计要点 26
2.概念规划方案 26
3.项目产品设计 30
4.物业管理建议 38
第五章项目开发计划 39
1.一期工程建设 39
2.二期工程建设 40
3.室内装修阶段 40
第六章节能专篇 41
1.相关法规依据 41
2.用能标准和节能规范 41
3.项目所在地能源供应情况 41
4.能源消耗种类及数量 42
5.主要节能降耗措施 43
第七章市场营销策划 46
1.项目案名LOGO建议 46
2.项目推广诉求重点 47
3.分阶段宣传 47
4.宣传运行 48
5.费用控制 49
第八章项目投资估算与经济效益评价 50
1.项目投资估算 50
2.项目销售收入估算 50
3.项目投资计划与资金筹措 51
4.项目财务指标分析 51
5.项目不确定性分析 51
附件一：
投资估算与经济效益评价相关表格 53
附件二：
房地产市场调查问卷 58
致谢 61
参考文献 62
第一章厦门市房地产市场总体概况
1.厦门市基本情况
厦门市是福建省的一个副省级城市，也是全国首批实行对外开放的五个经济特区之一。
全市土地面积1565.09平方千米（其中厦门岛土地面积132.54平方千米，鼓浪屿土地面积1.91平方千米），海域面积约390平方千米。
下辖6个行政区：
思明、湖里、集美、海沧、同安、翔安。
全市户籍人口177万，常住人口252万，60%人口居住在岛内。
厦门籍华侨、港澳台同胞人数众多。
2.厦门市宏观经济
2.12011年厦门经济平稳发展
2011年，厦门市实现生产总值2535.80亿元，比去年增长15.1%。
其中，第一、二、三产业生产总值分别为24.68亿元、1304.10亿元和1207.02亿元，分别增长 -
4.0%、17.4%和13.1%。
全市经济保持良好的发展势头。
增幅
城镇居民人均可支配收入
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
0%
5%
10000
10%
20000
15%
30000
20%
40000
图1-1厦门市2005-2011年GDP走势图（单位：
亿元）
2.22011年厦门城镇居民人均可支配收入逐年上涨
2011年，厦门市城镇居民人均可支配收入为33485元，比去年上涨14.5%，农民人均纯收入11910元，环比上涨18.7%，城镇居民人均可支配收入逐年上涨。
图1-2厦门市2005-2011年城镇居民人均可支配收入（单位：
元）
63
3.土地供求状况
3.12011年厦门市经营性土地供应量与成交量
2011年厦门市土地供应65幅，土地总面积277.85万平方米，环比下跌37.5%，规
划总建筑面积640.11万平方米，环比下跌28.9%。
其中商住用地所占比重较大，共13幅、
98.06万平方米；
办公用地13幅、16.69万平方米；
工业用地6幅、48.67万平方米；
商办用地10幅、10.50万平方米；
综合用地7幅、面积58.15万平方米；
商业用地8幅、
19.00万平方米；
其他用地8幅、26.80万平方米。
土地面积 建筑面积
2011
2010
2009
2008
2007
100
119.4
200
227.84
277.85
300
313.12
310.67
400
444.85
600
500
640.11
615.25
800
700
786.49
900
900.29
1000
图1-32007年-2011年厦门经营性土地供应情况（单位：
万㎡）
2011年，厦门市土地成交量相对减少，共推出的65幅土地，成交55幅，成交率
84.6%。
成交土地总面积244.97万平方米，环比下跌43.6%；
规划总建筑面积585.92万平方米，环比下跌33.2%。
69.34
172.2
188.24
244.97
434.11
478.79
585.92
876.51
图1-42007年-2011年经营性土地成交情况（单位：
3.22011年厦门市成交土地属性分析
2011年厦门市土地成交以商业用地为主，共有13幅，成交总面积98.06万㎡，占土地成交总面积的40%。
综合用地和工业用地总成交面积分别为57.19万㎡和32.92万㎡，分别占23.3%和13.4%。
综合,23.3%
商业,2.4%
其他,10.8%
商住 商业 其他 综合 工业 办公 商办
商住,40.0%
工业,13.4%
商办,4.0%
办公,6.0%
图1-52011年厦门市经营性土地业态分布图
4.厦门市房地产市场交易
4.1商品房市场
2011年，厦门市商品房市场新增供应571万㎡，环比增长52.3%；
成交423.19万㎡，环比下降2.1%。
全年全市商品房市场供应量持续增长，成交量小幅度下滑，呈供过于求的趋势。
全市商品房成交均价为11510元/㎡，环比涨幅32.5%。
图1-62011年厦门市商品房供求走势图
2011年厦门市商品房各类指标变化表 表1-1
指标 2010年 2011年 环比
供求比 1:
1.15 1:
0.74 -
供应量（万㎡） 374.95 571.00 52.3%
成交量（万㎡） 432.32 423.19 -2.1%
成交价格（元/㎡） 8687 11510 32.5%
成交总额（亿元） 375.57 487.09 29.7%
办公 车库 住宅 商业 其他
住
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