项目管理与实施方案Word格式文档下载.docx

1、1樊晓钢13509778159lfxvpq标准技术部经理注册资产评估师2孙学军13834871980lfxvDQ评估一部经理3刘美伽13513659551lfxvD0评估一部助理4邵辉利15934521199lfxypq评估二部经理注册房地产估价师5张志红13008027511lfxypg评估三部经理6王鸽15935330177lfxvpg评估三部助理7李晓枝13994042854评估四部经理8董晋刚13935718586评估四部助理二、组织体系：我公司内部设置五部一室：评估一部、评估二部、评估三部、评 估四部、标准技术部、总审室、综合办。总审室负责：组织实施公司所出具各类报告的三级审核工作，

2、对 执业人员职业道德、执业质量进行管理，并进行监督检查。掌握新的 财政法规，了解注册资产评估师行业发展的新动向，结合本公司实际, 进行可行性研究及制定针对性措施；公司部分规章制度的修改、汇编 工作等。评估一部、二部、三部、四部主要负责：承接各项资产评估项 目，进行外勤工作，出具资产评估报告。标准技术部负责：各类业务书籍的更新，各类技术信息和资料收 集、整理、分析、研究汇总等，为工作提供可靠的指导依据；负责编 制各种工作底稿，做好各类技术方面的培训工作。综合办负责：负责处理好综合办日常行政事务，认真做好上传下 达和与各部门的协调、联系。负责各种文件的拟稿、发文工作，并对 上级有关文件、信息、资料

3、进行上报下传，规范传阅及时清回，并做 好归档、立卷、保密工作，按有关规定妥善保管。建立和管理好各类 档案，做好公司评估工作底稿、业务书籍、资料的保管和借阅登记， 保持工作的连续性。负责组织、安排各种会议，并认真做好记录。负 责设备的购置、日常管理维护；负责车辆的管理、日常保养、维修及 使用登记。为公司举办的各种培训提供服务。负责协调、组织员工做 好后勤服务，为各部门工作提供保障。我公司拥有240平方米的办公场所，胶装机、复印件、笔记本电 脑等办公设备齐全。自成立以来公司建立了相应的内部管理制度，出 台了执业质量控制制度、业务档案管理制度、外勤工作制度、 人事管理制度、学习制度、财务管理办法、廉

4、政建设制度、 职业道德规范、执业回避制度、信息化管理制度、业务质量 考核制度等等并制定了相关的工作流程。如从评估项目的接洽、签 订协议并组织评估小组进行外勤工作，收集相关资料到现场勘查并编 制工作底稿出具报告，直到项目归档等等一系列的工作流程及三级复 核制度、执业质量控制制度。公司内部管理制度健全，三级复核制度 完善。三、应当履行的评估程序整个评估过程中，必须履行下列评估程序1、明确评估业务基本事项。包括明确评估目的、评估对象及范 围、评估价值类型、评估基准日、评估报告使用人、评估报告使用限 制、评估所需的收集的资料及配合工作等。2、签订业务约定书。通常，评估业务约定书应先行签订，明确 评估目

5、的、评估对象以及评估收费等内容。当评估目的、评估对象、 评估基准日发生变化，或者评估范围发生重大变化时，应当与委托方 签订补充协议或者重新签订业务约定书。3、编制评估计划。包括项目整体计划及具体实施方案。其中， 整体计划应当包括组织和人员安排、时间安排等内容，具体实施计划 应该包括项目调查方面的安排等。4、现场调查。安排对口熟悉的评估师及其他专业人员进行现场 调查，无论项目大小，均必须履行现场调查程序，评估人员必须到现 场搜集资料、勘查实物资产、审核财务资料及实物资产运行情况，必 要时，聘请相关方面的专家协助工作。5、收集评估资料。主要是搜集有关评估基本事项的明确、评估 对象的权属、资产存在状

6、况、资产使用及运行状况以及市场询价等方 面的评估资料。6、评定估算。根据搜集的资料及现场勘查的情况，按照资产评 估的技术规则进行方法适用性的评价和判断，选择评估方法并选取合 适的参数，估算委估对象的价值。7、编制和提交评估报告。由项目的现场负责人负责编制评估报 告初稿，报告初稿经项目负责人审核后与委托方进行必要的沟通，并 按照本公司内部规定的三级复核制度进行复核并出具报告。8、工作底稿归档。按照有关档案管理办法进行评估底稿归档。上述程序中，如需删减或增加，应该报经内部审核。四、评估工作的基本步骤整个评估工作一般分为四个步骤来进行：第一步，前期洽谈与准备：进行项目的前期洽谈，在了解项目具 体情况

7、后，考察自身的业务承接能力，当决定承接后，对评估对象的 情况组织内部人员根据初步搜集的资料进行综合分析，同时准备对于 评估项目涉及到的行业信息等进行网络搜集与整理，考虑本公司内部 评估师擅长情况进行安排。对于企业价值评估和其他资产组合的评估 项目还需要考虑安排相关的审计机构协作问题。第二步，现场调查：评估人员应当亲自到现场勘查评估对象的具 体情况，搜集相关财务资料、权属证明资料、实物资产的运行资料， 并与委托方相关专业人员一起讨论实物资产的清查方案或办法以及 其他非实物资产存在性的问题，比如采取询问、函证、核对、监盘、 勘查、检查等方式进行调查，所有现场调查的资料都应该及时整理和 归纳并编制相

8、应的分析意见以备后期审核和评定估算。在现在调查阶 段最为重要的是明确是否存在收到限制的情况，如果存在某种程度的 限制，必须及时报告并与委托方沟通，从而明确评估报告的类型。第三步，市场询价、评估方法的选择及评定估算。现场调查结束 后，如果属于综合性的项目的，现场负责人应该分别不同的分工由项 目组成员先整理好各自负责调查的资料后，召开总结分析会，由局部 信息上升为全面的和整体的信息，在上述基础上，首先从方法的适用 性方面进行分析和明确，其次是对参数的选择及其适用性进行分析和 明确，第三是对两种或两种以上方法适用性进行再次的决策和做出最 终的选择，第四是对单项资产或资产组及资产组组合的资产进行价格

9、查询并在“货比三家”的思路下确定重置价值（成本法）等，第五是 在上述基础上按照资产价值估算的计算办法进行计算，得出评估价 值。第四步：形成报告初稿、履行沟通及内部复核程序，出具评估报 告。报告初稿由项目负责人统筹编制，完成后与委托方进行沟通，如 果沟通中出现重大争议的，应该及时报公司负责人审核并协调。内部 的复核采取三级复核制度，即现场负责人复核，重点是保证资料的完 整性、数据的真实性和准确性以及不重不漏等；项目负责人复核，重 点是方法选择的恰当性、资料来源的合规性、参数确定的合理性等； 公司负责人复核，重点是项目限制性及其解决，项目不确定所可能导 致的风险等。五、评估方法根据评估目的以及可行

10、性，本次评估采用资产基础法和收益法两 种方法进行评估。（一）资产基础法根据评估目的，不同类型的资产与负债采用与之相匹配的评估方 法，最后采用加和法进行汇总。流动资产的评估对于存货的评估，主要采用成本法，本次评估范围内的存货为库 存物资和在用低值易耗品。评估人员对存货进行了实地盘点，盘点金额占总金额60%以上， 数量占总数量的40%以上；对于库存物资，企业按实际成本记账。评估人员通过现场勘查存 货的仓储情况，了解了仓库的保管、内部控制制度，并抽查会计凭证 和近期购置发票，按清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再考虑 合理的运杂费、损耗、验收整理入库费等合理费用后得出评估值。对 于其中的大修费用由

11、于已经在固定资产中考虑，因此此处评估为0； 对于市场价格与账面价值相差不大的按照账面价值列示。对于在用低值易耗品，企业按照五五摊销法进行入账，评估人员 通过实地勘查，了解在用低值易耗品的使用状况，清查核实该存货的 数量、质量，根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再考虑合 理的运杂费、损耗、验收整理入库费等合理费用后得出重置价值，再 根据在用低值易耗品的购买年代、实际使用状况确定成新率，根据重 置价格与成新率相乘得出在用低值易耗品的评估值。房屋建筑物的评估房屋建筑物的评估，结合委估资产的特点采用成本法进行评估。根据企业提供的房屋建筑物评估明细表逐一进行了核对，做到账 表相符。通过对建筑工程承

12、包合同等文件以及相关的会计凭证审核核 实对其权属予以确认。在此基础上，组织专业工程技术人员进行现场 勘查和核实。1. 重置价值的确定根据典型房屋和构筑物实物工程量，按照现行建筑安装工程定额 （或指标）和取费标准及当地的材料价格、人工工资，确定其综合造价; 计算出典型工程综合造价后，再运用类比法对类似房屋和构筑物进行 分析，找出其与典型房屋和构筑物的差异因素，进行增减调整，从而 计算出与典型工程类似的房屋和构筑物的综合造价；对于价值量小、 结构简单的建（构）筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。对各类 建（构）筑物在其结构类型及使用功能的基础上根据该类型建（构）筑 物在评估基准日及所在地正常的施

13、工水平、施工质量和一般装修标准 下确定其基准单方造价，在此基础上根据建（构）筑物的个性（如不同 的层高、跨度、装修情况、施工困难程度等）和现场测量的工作量， 采用概算的方法进行价格调增和调减，将增减额折入建筑物的单方造 价内，最终确定出实际的单方造价标准，以此作为建筑物重置价值的 计算依据。对于典型房屋和构筑物重置价值计算如下：重置价值二建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本（1） 建安综合造价房屋建筑物的综合造价，包括土建、安装和装饰三部分，根据山 西省建设工程计价依据一建筑工程消耗量定额及其价目汇总表 （2005）、山西省建设工程计价依据一装饰装修工程消耗量定额及 其价目汇总表（200

14、5）、山西省建设工程计价依据一安装工程消耗 量定额及其价目汇总表（2005）、山西省建筑工程投资估算指标、 山西省建筑安装工程概算定额和山西省建设工程其他费用标准 确定待估房屋建筑物的工程量，按照山西省现行定额规定，确定待估 房屋建筑物的直接费、间接费、利润、税金，综合确定房屋建筑物的 综合造价。（2） 前期费用及其它费用确定对于建筑物的前期费用及其它费用，根据山西省建设厅、山西省 计划委员会、晋建标字2001415号文山西省建设工程其他费用标 准和国家有关部门的相关规定确定，前期费用及其他费用主要包括 建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等费用。（3） 合理的资金成本：为评估对象在正常建设工期内占用资金（包 括前期费用、综合造价、其他费用）的筹资成本，即利息。根据合理 的建设工期，按照评估基准日执行的同期基本建设贷款利率，分别测 算出各房屋建筑物合理的资金成本。2. 综合成新率的评定（1） 对于价值大、重要的建（构）筑物采用综合成新率方法确定其 综合成新率，其计算公式为：综合成新率二勘查成新