不动产估价习题文档格式.docx

1、试评估本宗地1996年1月的地价（不计维修费，保险费和空房损失费）。例题5：现有砖造二层楼出租。已知：土地面积为30平方，建筑总面积为36平方米，每月租金 为6000元，一次性支付保证金30000元，年房屋税为1750元，年地价税为3000元，建筑年期已有5年，根据调查，此类房屋的重置单价为15000/平方，残值率为20%，该房屋还可使用50年。土地还原率为6%，房屋还原率为7%，定期存款年利率为管理费为年租金的3%，年保险费为1000元，年维修费为7460元，有空房损失费。试求房地价格，地价及房价（房屋现值）。例题6：某公司于1990年11月以有偿方式获得一地块50年土地使用权，并于1991

2、年月日1月在此地上建成建筑物，当时造成价为每平方米1200元，其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10%，土地面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前 该建筑全部出租汽车，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米为30元，土地及房屋还原率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税每平方米为20元，需支付的年管理费为同类建筑每年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%，试估算1994年月11月土地使用权价格 。例题7：有一新建成的二层办公楼，总占地面积为400平方米，建筑面积为420平方米，

3、单位建筑面积造价为1800元/平方米，一层有4个房间，二层有6个房间 ，每个房间使用面积为26平方米，出租情况如下表。据市场调查，该类物业平均入住率为80% ，该楼目前的租金标准属正常水平，在出租经营中基本的费用有土地使用税4000元/年，房产税3000元/年，保险费为2000元，平时的物业管理成本（环境保护，维修等）为25000元/年，建筑物的还原率为12%，土地的还原率为10%。评估该幢楼房所占用土地的价格（房屋耐用年限为40年，残值率为5%0。楼层房间号使用面积 平方米租金（元/平方米.月）备注一楼1266500已租234待租二楼600056例8：某市区加油站对外出租的年租金为50万元，

4、经调查，周围相似规模、经营条件的加油站对外出租和正常年租金为48万元。出租方承担：税金为年租金的17. 5%，管理费为年租金的3%，出租空租时间为半个月，维修费为房屋现值的1.5%。该加油站房屋重置价为30万元，耐用年限为50年，土地使用权剩余年期为35年，房屋残值率为房屋重置价的5%。设备及其它固定资产重置价0 70万元，耐用年限为20年，残值率为其重置价的2%。该加油站已投入使用5年。另据调查，该加油站所在区域商业用地的土地还原率为8%，房屋还原率为10%，该市加油站类固定资产投资年回报率为其现值的12%，保险费为房屋和固定资产的重置价0.2%。试评估该加油站的土地价格。例9：某宗房地产近

5、期价格水平为2000元/平方米,年纯收益为180元/平方米,综合还原率为9%,现获知该地区将兴建一座大型火车站和一座汽车站,两站将在6年后建成投入使用,到时该地区将达到城市现有的两站地区的繁华程度,该类房地产价格为5000元/平方米。试评估综合还原率不变动的情况下，获知兴建火车站、汽车站后该宗地房地产的价格。例10：购买某类土地，通常抵押贷款占土地价款的70%，年贷款利息率为5.85%，土地开发商要求自有资本的收益率为10%，则该类土地的还原率为多少？例11：某房地产年纯收益为2000元，购买者的自有资金为10万元，购买者要求年收益率为8%，抵押贷款的年利息率为5.85%，该房地产的价格为多少

6、才能满足房地产购买者的需要？该房地产的综合还原率为多少？例12：某写字楼建筑总面积为52000平方米，重置价（含装璜费）2500元/平方米，家具设备原值为2000万元，已于1996年1月投入使用。该写字楼土地于1993年以出让方式获得50年使用权，土地面积为12000平方米。据调查，该写字楼可出租的净面积占总建筑面积的60%，该地区该类写字楼空置率为年平均10%，租金平均每月每平方米300元，工资、机电、维修、清洁、保安等经常费用平均每月100万元，每年交纳的房产税为建筑物重置价的0.84%，其他税费为租金的6%。若家具的耐用年限为10年，残值率为4%，建筑物耐用年限为60年，残值率为2%，房

7、屋还原率为10%，土地还原率为 8%。试评估该写字楼1999年1月的单位土地面积价格。 . 成本逼近法某开发区，规划规定有效可出租面积为70%，其他30%用于公共配套，不允许出售，该地区平均征地费为：三项补偿及有关税费为10万元/亩，土地开发费为1.5亿元/平方公里。当地贷款年利率为10%，投资年利润率为15%，所有权收益15元/平方米，开发期为2年，计算开发区开发后的平均熟地地价以及转让宗地时的平均最低底价。某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费为每亩6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款利率一般为12%，每亩片地完成后，土地开发周期平均为2年

8、，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的士0%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地土地出让增值收益率为10%。试用成本逼近法估算上述土地价格。有一房地，其中土地总面积1000平方米，是10年前通过征用农地取得，当时每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需620元，地上建筑物总建筑面积为2000平方米，是8年前建成交付使用，当时的建筑造价为每平方米600元。现时建筑同类建筑物每建筑平方需1200元，估计该建筑物有八成新。试评估该房地现时总价和单价。剩余法 （1）估价对象概况： 待估宗地为“七通一平”的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年

9、限为50年，现招标出让。 （2）估价要求：某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。 （3）确定最隹利用方式。该宗地为待开发空地，根据城市规划要求，该宗地的最隹开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。 （4）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发周期为2年，取得土地使用权后可动工，建成后可对外出租，出租率估计为90%，每平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入60%。日前借贷资金的年利率为1

10、2%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求总的利润不得低于所开发不动产总价的15%。 （1） 估价对象概况。某开发商已经取得某宗地70年的土地使用权，该宗地为“五通一平”空地，面积为2000平方米，土地 价格为6000000元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其他费用为地价的2%。城市规划规定该地块最隹用途为住宅，最大容积率为4。（2） 估价要求。估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。（3） 可行性研究根据该开发商的商场调查和项目显示，该项目在取得土地使用权3 个月可动工，建筑时间为2年，建成后可全部出售，根据目前的市场行情

11、，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年为60%，目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。例题 3：（1） 概况。某开发公司已取得某宗地50年土地使用权，该宗地为“五通一平”空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。（2） 评估要求。确定该开发公司有该项目中地建筑费用及专业费用的最高控制标准。（3） 可行性分析根据该载发公司的市场调查及项目显示，该项目在取得土地使用权后可开工，建筑时间为2年，建成后或全部出

12、售，根据目前市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地银行贷款利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。有一成片荒地需要估价。获知该荒地的总面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“寺通一平”的熟地单价为每平方米800元，将该地开发成“五通一平”熟地的开发成本为每平方公里2亿元，开发期为3年，开发成本在3年内均匀投入，贷款利息率为 12%，投资利润率为20%；转让税费为转让地块价格的6%；可转让面积的比率为60%。试用静态方式评估该荒地的总价和单价。市场比较法例题

13、1 ：某城市在土地估价中经调查分析，确定需进行情况修正的主要因素是交易形式的修正。该城市利用市场价格调查结果，确定修正系数如表所示：交易形式协议招标拍卖修正系数0507510若选择的交易案例为招标方式，成交价格为650元/平方米，而待估土地要求评估拍卖成交价格，则进行交易情况修正后价格为多少？例题 2 ：某城市内，有一住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表一。对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条件与案例地块条件比较结果如表所列，表中数字为正值，表示待地块优于成交地块，数字大小表示优劣的幅度。又知该城市地价指数1993年1月为100，以后每月上涨一个百分点，容积率修正系数如表二。（1） 请按以上条件，编制地价指数表。（2）估算该住宅用在1994年1月的地价。表一： 项 目 待估地块E比较案例