1、试评估本宗地1996年1月的地价(不计维修费,保险费和空房损失费)。例题5:现有砖造二层楼出租。已知:土地面积为30平方,建筑总面积为36平方米,每月租金 为6000元,一次性支付保证金30000元,年房屋税为1750元,年地价税为3000元,建筑年期已有5年,根据调查,此类房屋的重置单价为15000/平方,残值率为20%,该房屋还可使用50年。土地还原率为6%,房屋还原率为7%,定期存款年利率为管理费为年租金的3%,年保险费为1000元,年维修费为7460元,有空房损失费。试求房地价格,地价及房价(房屋现值)。例题6:某公司于1990年11月以有偿方式获得一地块50年土地使用权,并于1991
2、年月日1月在此地上建成建筑物,当时造成价为每平方米1200元,其经济耐用年限为55年,目前该类建筑重置价格为每平方米1500元,残值率为10%,土地面积450平方米,建筑面积为400平方米,目前 该建筑全部出租汽车,每月实收租金为10000元。据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米为30元,土地及房屋还原率分别为5%和6%,每年需支付的土地使用税及房产税每平方米为20元,需支付的年管理费为同类建筑每年租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置价的0.2%,试估算1994年月11月土地使用权价格 。例题7:有一新建成的二层办公楼,总占地面积为400平方米,建筑面积为420平方米,
3、单位建筑面积造价为1800元/平方米,一层有4个房间,二层有6个房间 ,每个房间使用面积为26平方米,出租情况如下表。据市场调查,该类物业平均入住率为80% ,该楼目前的租金标准属正常水平,在出租经营中基本的费用有土地使用税4000元/年,房产税3000元/年,保险费为2000元,平时的物业管理成本(环境保护,维修等)为25000元/年,建筑物的还原率为12%,土地的还原率为10%。评估该幢楼房所占用土地的价格(房屋耐用年限为40年,残值率为5%0。楼层房间号使用面积 平方米租金(元/平方米.月)备注一楼1266500已租234待租二楼600056例8:某市区加油站对外出租的年租金为50万元,
4、经调查,周围相似规模、经营条件的加油站对外出租和正常年租金为48万元。出租方承担:税金为年租金的17. 5%,管理费为年租金的3%,出租空租时间为半个月,维修费为房屋现值的1.5%。该加油站房屋重置价为30万元,耐用年限为50年,土地使用权剩余年期为35年,房屋残值率为房屋重置价的5%。设备及其它固定资产重置价0 70万元,耐用年限为20年,残值率为其重置价的2%。该加油站已投入使用5年。另据调查,该加油站所在区域商业用地的土地还原率为8%,房屋还原率为10%,该市加油站类固定资产投资年回报率为其现值的12%,保险费为房屋和固定资产的重置价0.2%。试评估该加油站的土地价格。例9:某宗房地产近
5、期价格水平为2000元/平方米,年纯收益为180元/平方米,综合还原率为9%,现获知该地区将兴建一座大型火车站和一座汽车站,两站将在6年后建成投入使用,到时该地区将达到城市现有的两站地区的繁华程度,该类房地产价格为5000元/平方米。试评估综合还原率不变动的情况下,获知兴建火车站、汽车站后该宗地房地产的价格。例10:购买某类土地,通常抵押贷款占土地价款的70%,年贷款利息率为5.85%,土地开发商要求自有资本的收益率为10%,则该类土地的还原率为多少?例11:某房地产年纯收益为2000元,购买者的自有资金为10万元,购买者要求年收益率为8%,抵押贷款的年利息率为5.85%,该房地产的价格为多少
6、才能满足房地产购买者的需要?该房地产的综合还原率为多少?例12:某写字楼建筑总面积为52000平方米,重置价(含装璜费)2500元/平方米,家具设备原值为2000万元,已于1996年1月投入使用。该写字楼土地于1993年以出让方式获得50年使用权,土地面积为12000平方米。据调查,该写字楼可出租的净面积占总建筑面积的60%,该地区该类写字楼空置率为年平均10%,租金平均每月每平方米300元,工资、机电、维修、清洁、保安等经常费用平均每月100万元,每年交纳的房产税为建筑物重置价的0.84%,其他税费为租金的6%。若家具的耐用年限为10年,残值率为4%,建筑物耐用年限为60年,残值率为2%,房
7、屋还原率为10%,土地还原率为 8%。试评估该写字楼1999年1月的单位土地面积价格。 . 成本逼近法某开发区,规划规定有效可出租面积为70%,其他30%用于公共配套,不允许出售,该地区平均征地费为:三项补偿及有关税费为10万元/亩,土地开发费为1.5亿元/平方公里。当地贷款年利率为10%,投资年利润率为15%,所有权收益15元/平方米,开发期为2年,计算开发区开发后的平均熟地地价以及转让宗地时的平均最低底价。某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费为每亩6万元,征地中发生的其他费用平均每亩为2万元,土地开发费平均每平方公里为2亿元,当地银行贷款利率一般为12%,每亩片地完成后,土地开发周期平均为2年
8、,且第一年开发投资额一般占全部开发费用的士0%,开发商要求的投资回报率一般为15%,当地土地出让增值收益率为10%。试用成本逼近法估算上述土地价格。有一房地,其中土地总面积1000平方米,是10年前通过征用农地取得,当时每亩花费18万元,现时重新取得该类土地每平方米需620元,地上建筑物总建筑面积为2000平方米,是8年前建成交付使用,当时的建筑造价为每平方米600元。现时建筑同类建筑物每建筑平方需1200元,估计该建筑物有八成新。试评估该房地现时总价和单价。剩余法 (1)估价对象概况: 待估宗地为“七通一平”的待建筑空地,已得到规划许可修建写字楼,允许总建筑面积为8000平方米,土地使用权年
9、限为50年,现招标出让。 (2)估价要求:某开发公司希望参与此地块投标,要求估算其目前所能投标的最高地价额。 (3)确定最隹利用方式。该宗地为待开发空地,根据城市规划要求,该宗地的最隹开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。 (4)市场调查,确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示,该项建设开发周期为2年,取得土地使用权后可动工,建成后可对外出租,出租率估计为90%,每平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元,建筑费和专业费第一年投入总额的40%,第二年投入60%。日前借贷资金的年利率为1
10、2%,当地不动产综合还原率为8%,取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%,该开发公司要求总的利润不得低于所开发不动产总价的15%。 (1) 估价对象概况。某开发商已经取得某宗地70年的土地使用权,该宗地为“五通一平”空地,面积为2000平方米,土地 价格为6000000元,取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其他费用为地价的2%。城市规划规定该地块最隹用途为住宅,最大容积率为4。(2) 估价要求。估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。(3) 可行性研究根据该开发商的商场调查和项目显示,该项目在取得土地使用权3 个月可动工,建筑时间为2年,建成后可全部出售,根据目前的市场行情
11、,住宅售价预计为3000元/平方米,建筑费和专业费预计为1000元/平方米,在建筑期间的投入情况为:第一年投入40%,第二年为60%,目前资金贷款年利率为12%,不动产销售的税费为不动产总价的6%。例题 3:(1) 概况。某开发公司已取得某宗地50年土地使用权,该宗地为“五通一平”空地,面积10000平方米,地价及相关的法律、估价费用为3000000元,城市规划规定该宗地用途为工业厂房,最大容积率为1。(2) 评估要求。确定该开发公司有该项目中地建筑费用及专业费用的最高控制标准。(3) 可行性分析根据该载发公司的市场调查及项目显示,该项目在取得土地使用权后可开工,建筑时间为2年,建成后或全部出
12、售,根据目前市场行情,同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元,开发资金的投入为均匀投入,当地银行贷款利率为12%,开发商要求的利润为不动产总价的18%,不动产销售的税费为不动产总价的6%。有一成片荒地需要估价。获知该荒地的总面积为2平方公里,适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;附近地区位置相当的小块“寺通一平”的熟地单价为每平方米800元,将该地开发成“五通一平”熟地的开发成本为每平方公里2亿元,开发期为3年,开发成本在3年内均匀投入,贷款利息率为 12%,投资利润率为20%;转让税费为转让地块价格的6%;可转让面积的比率为60%。试用静态方式评估该荒地的总价和单价。市场比较法例题
13、1 :某城市在土地估价中经调查分析,确定需进行情况修正的主要因素是交易形式的修正。该城市利用市场价格调查结果,确定修正系数如表所示:交易形式协议招标拍卖修正系数0507510若选择的交易案例为招标方式,成交价格为650元/平方米,而待估土地要求评估拍卖成交价格,则进行交易情况修正后价格为多少?例题 2 :某城市内,有一住宅用地需要评估,现根据当地条件,选择了与之类似的四宗已成交案例,几宗地块的交易情况与待估地一致,其他条件比较如表一。对区域因素和个别因素对地价的影响,待估地块条件与案例地块条件比较结果如表所列,表中数字为正值,表示待地块优于成交地块,数字大小表示优劣的幅度。又知该城市地价指数1993年1月为100,以后每月上涨一个百分点,容积率修正系数如表二。(1) 请按以上条件,编制地价指数表。(2)估算该住宅用在1994年1月的地价。表一: 项 目 待估地块E比较案例
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