不动产估价习题文档格式.docx
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试评估本宗地1996年1月的地价（不计维修费，保险费和空房损失费）。
例题5：
现有砖造二层楼出租。
已知：
土地面积为30平方，建筑总面积为36平方米，每月租金为6000元，一次性支付保证金30000元，年房屋税为1750元，年地价税为3000元，建筑年期已有5年，根据调查，此类房屋的重置单价为15000/平方，残值率为20%，该房屋还可使用50年。
土地还原率为6%，房屋还原率为7%，定期存款年利率为管理费为年租金的3%，年保险费为1000元，年维修费为7460元，有空房损失费。
试求房地价格，地价及房价（房屋现值）。
例题6：
某公司于1990年11月以有偿方式获得一地块50年土地使用权，并于1991年月日1月在此地上建成建筑物，当时造成价为每平方米1200元，其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10%，土地面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租汽车，每月实收租金为10000元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米为30元，土地及房屋还原率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税每平方米为20元，需支付的年管理费为同类建筑每年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%，试估算1994年月11月土地使用权价格。
例题7：
有一新建成的二层办公楼，总占地面积为400平方米，建筑面积为420平方米，单位建筑面积造价为1800元/平方米，一层有4个房间，二层有6个房间，每个房间使用面积为26平方米，出租情况如下表。
据市场调查，该类物业平均入住率为80%，该楼目前的租金标准属正常水平，在出租经营中基本的费用有土地使用税4000元/年，房产税3000元/年，保险费为2000元，平时的物业管理成本（环境保护，维修等）为25000元/年，建筑物的还原率为12%，土地的还原率为10%。
评估该幢楼房所占用土地的价格（房屋耐用年限为40年，残值率为5%0。
楼层
房间号
使用面积平方米
租金（元/平方米.月）
备注
一楼
1
26
6500
已租
2
3
4
待租
二楼
6000
5
6
例8：
某市区加油站对外出租的年租金为50万元，经调查，周围相似规模、经营条件的加油站对外出租和正常年租金为48万元。
出租方承担：
税金为年租金的17.5%，管理费为年租金的3%，出租空租时间为半个月，维修费为房屋现值的1.5%。
该加油站房屋重置价为30万元，耐用年限为50年，土地使用权剩余年期为35年，房屋残值率为房屋重置价的5%。
设备及其它固定资产重置价070万元，耐用年限为20年，残值率为其重置价的2%。
该加油站已投入使用5年。
另据调查，该加油站所在区域商业用地的土地还原率为8%，房屋还原率为10%，该市加油站类固定资产投资年回报率为其现值的12%，保险费为房屋和固定资产的重置价0.2%。
试评估该加油站的土地价格。
例9：
某宗房地产近期价格水平为2000元/平方米,年纯收益为180元/平方米,综合还原率为9%,现获知该地区将兴建一座大型火车站和一座汽车站,两站将在6年后建成投入使用,到时该地区将达到城市现有的两站地区的繁华程度,该类房地产价格为5000元/平方米。
试评估综合还原率不变动的情况下，获知兴建火车站、汽车站后该宗地房地产的价格。
例10：
购买某类土地，通常抵押贷款占土地价款的70%，年贷款利息率为5.85%，土地开发商要求自有资本的收益率为10%，则该类土地的还原率为多少？
例11：
某房地产年纯收益为2000元，购买者的自有资金为10万元，购买者要求年收益率为8%，抵押贷款的年利息率为5.85%，该房地产的价格为多少才能满足房地产购买者的需要？
该房地产的综合还原率为多少？
例12：
某写字楼建筑总面积为52000平方米，重置价（含装璜费）2500元/平方米，家具设备原值为2000万元，已于1996年1月投入使用。
该写字楼土地于1993年以出让方式获得50年使用权，土地面积为12000平方米。
据调查，该写字楼可出租的净面积占总建筑面积的60%，该地区该类写字楼空置率为年平均10%，租金平均每月每平方米300元，工资、机电、维修、清洁、保安等经常费用平均每月100万元，每年交纳的房产税为建筑物重置价的0.84%，其他税费为租金的6%。
若家具的耐用年限为10年，残值率为4%，建筑物耐用年限为60年，残值率为2%，房屋还原率为10%，土地还原率为8%。
试评估该写字楼1999年1月的单位土地面积价格。
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成本逼近法
某开发区，规划规定有效可出租面积为70%，其他30%用于公共配套，不允许出售，该地区平均征地费为：
三项补偿及有关税费为10万元/亩，土地开发费为1.5亿元/平方公里。
当地贷款年利率为10%，投资年利润率为15%，所有权收益15元/平方米，开发期为2年，计算开发区开发后的平均熟地地价以及转让宗地时的平均最低底价。
某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费为每亩6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款利率一般为12%，每亩片地完成后，土地开发周期平均为2年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的士0%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地土地出让增值收益率为10%。
试用成本逼近法估算上述土地价格。
有一房地，其中土地总面积1000平方米，是10年前通过征用农地取得，当时每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需620元，地上建筑物总建筑面积为2000平方米，是8年前建成交付使用，当时的建筑造价为每平方米600元。
现时建筑同类建筑物每建筑平方需1200元，估计该建筑物有八成新。
试评估该房地现时总价和单价。
剩余法
（1）估价对象概况：
待估宗地为“七通一平”的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现招标出让。
（2）估价要求：
某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。
（3）确定最隹利用方式。
该宗地为待开发空地，根据城市规划要求，该宗地的最隹开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。
（4）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。
根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发周期为2年，取得土地使用权后可动工，建成后可对外出租，出租率估计为90%，每平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。
建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入60%。
日前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求总的利润不得低于所开发不动产总价的15%。
（1）估价对象概况。
某开发商已经取得某宗地70年的土地使用权，该宗地为“五通一平”空地，面积为2000平方米，土地价格为6000000元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其他费用为地价的2%。
城市规划规定该地块最隹用途为住宅，最大容积率为4。
（2）估价要求。
估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。
（3）可行性研究
根据该开发商的商场调查和项目显示，该项目在取得土地使用权3个月可动工，建筑时间为2年，建成后可全部出售，根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：
第一年投入40%，第二年为60%，目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
例题3：
（1）概况。
某开发公司已取得某宗地50年土地使用权，该宗地为“五通一平”空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。
（2）评估要求。
确定该开发公司有该项目中地建筑费用及专业费用的最高控制标准。
（3）可行性分析
根据该载发公司的市场调查及项目显示，该项目在取得土地使用权后可开工，建筑时间为2年，建成后或全部出售，根据目前市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地银行贷款利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
有一成片荒地需要估价。
获知该荒地的总面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；
附近地区位置相当的小块“寺通一平”的熟地单价为每平方米800元，将该地开发成“五通一平”熟地的开发成本为每平方公里2亿元，开发期为3年，开发成本在3年内均匀投入，贷款利息率为12%，投资利润率为20%；
转让税费为转让地块价格的6%；
可转让面积的比率为60%。
试用静态方式评估该荒地的总价和单价。
市场比较法
例题1：
某城市在土地估价中经调查分析，确定需进行情况修正的主要因素是交易形式的修正。
该城市利用市场价格调查结果，确定修正系数如表所示：
交易形式
协议
招标
拍卖
修正系数
0．5
0．75
1．0
若选择的交易案例为招标方式，成交价格为650元/平方米，而待估土地要求评估拍卖成交价格，则进行交易情况修正后价格为多少？
例题2：
某城市内，有一住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表一。
对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条件与案例地块条件比较结果如表所列，表中数字为正值，表示待地块优于成交地块，数字大小表示优劣的幅度。
又知该城市地价指数1993年1月为100，以后每月上涨一个百分点，容积率修正系数如表二。
（1）请按以上条件，编制地价指数表。
（2）估算该住宅用在1994年1月的地价。
表一：
项目
待估地块E
比较案例
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