商业购物广场项目商业计划书.docx

1、商业购物广场项目商业计划书第一章 总论第四章 环境保护 14第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称*购物广场建设项目可行性研究报告1.1.2 承办单位及承办单位概况-承办单位：*集团-承办单位概况：.1.3 项目拟建地点*县深圳大道与310国道交汇处1.1.4 项目建设工期 按照统一规划，计划30个月内完成，即从土地交付使用3个月后开始立项规划，30个月内完成建设工作。1.1.5项目概况项目规划用地面积26000M2，其中：大型商业建设用地8000 M2，小型商业建设用地8000 M2、绿化及道路用地10000 M2。项目总投资12000万元，总建筑面积50000 M2，停车位近3

2、50个。该项目的建成将提供就业岗位近800个，并将完善该地段城市商业整体服务功能，改变周边居住配套环境，提升该地段城市品位，加快促进黄龙开发区的发展进程。1.2可行性报告编制依据1.2.1 主要依据：（1）*县总体规划2011-2020（2）建设部关于发布的通知”建标（2013）205号（3）国家发展改革委、建设部发改投资20061625号文发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（4）建设项目环境影响报告表（5）中华人民共和国国有土地使用证（6）企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资质证书（7）相关各专业的国家设计规范（8）建设单位提供的其它相关资料1.2.2 研究范围：本报告主要依

3、据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究，侧重点在财务评价。1.3 主要技术经济指标序号名 称单位数量比例%备注1规划总用地面积m2 26000100.001.1其中：商业用地m21600061.541.2公建、绿化及道路用地m21000038.462规划总建筑面积m250000100.002.1其中：商业主体建筑面积m24000080.002.2公建配套设施m220004.002.3地下建筑（车库）面积m2800016.003项目总投资万元120004建设总工期月301.4 结论与建议1

4、.4.1结论（1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住整体环境，解决人口就业问题。（2）本项目的建设，符合*县总体规划，较好地贯彻了县政府加快城区改造与基础设施建设的决定。（2）本项目建设用地处于深圳大道与310国道交汇处，交通便捷，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备。（3）项目总投资为12000万元，其中：工程费用6000万元，土地购置480万元，基础设施1500万元，其它费用3200万元（其中建设期贷款利息1200万元），项目周转用流动资金800万元；建设资金总额10000万元，其中：项目资本金5

5、000万元，申请银行贷款5000万元。1.4.2 建议（1）该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。（2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。（3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。（4）精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。第二章 项目建设的必要性及市场前景分析2.1 项目建设的必要性一、项目的建设，符合*县城区发展总体规划，是*县城区建设和发展的

6、需要，是不断完善城市基础配套设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。该项目的建设对实现新城区发展战略、推进城区提质扩容是有帮助的。二、项目的建设，有利于完善城区的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，解决城区就业人口，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市新型城区建设要求，有利于促进*县黄龙经济开发区货币化分配进程，满足人们日益增长的消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该项目的建设，可以带动周边房地产业的发展，增加内需，

7、刺激消费，加快提升黄龙经济区的发展。四、项目的建设，有利于建设单位*集团提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提高企业的经营效益，壮大企业实力。2.2 市场前景分析2.2.1全国房地产市场现状及发展趋势自2003年开始升温以来，中国房地产市场持续增长了将近八年，到2010年达到了顶峰，虽然这种势头在2010年宏观调控下出现缓涨、滞涨，但GDP仍保持了9%以上的增长。在我们欠发达的内地城区，随着人们生活水平的提高，农民工入城务工、经商、农村孩子入城就学，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实：第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问

8、题。自1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此，中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。第二，中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞

9、大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。 以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。只要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。而在相当长一段时期内，这些因素很难改变。因此，我们对房地产前景保持乐观。2.2.2 近几年来*县区房地产状况及发展趋势近几年来，房地产作为*县的经济增长点和城市居民新的消费热点，对于扩大内需（包括投资与消费需求）拉动经济增长，加快城区扩容提质步伐，改善居民住房条件和提高人民生活质量等方面作出了积极的贡献。近几年来，随着福利房全面停止上市和城区建设步伐的加快，*县房地产开发投资增幅进一步加快，房地产市场

10、日趋成熟，尤其是最近提出的新农村建设，让更多的乡镇人口转移到县城将带动一大批房地产项目。目前，*县城区房地产价格总体来说比较合理。2.2.3 *县宏观局势随着国家建设大中原经济区的号召，郑汴一体化进程飞速发展，*县作为开封市主要的附属县，交通区位优势明显，受*市整体发展战略影响，必定促使*县经济与城区扩容快速发展。第三章 建筑主要技术方案3.1 设计原则1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、配套建设”的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏散、环境保护等要求。2、“以人为本”，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合理组织交通和空间布局，充分满足居民生活及娱乐消费需求。3、消防、环保必须

11、做到“三个同时”。3.2 规划设计依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法（2006年4月1日实施）3、河南省（城市规划法）实施办法4、城市居住区规划设计规范GB50180-93(2002年版）5、*封县城区总体规划（2010-2020年）纲要 6、建设方提供的相关资料3.3 总体规划及总平面布置 图1 总体规划效果 图2 大型商业卖场效果图3 整体商业平面效果图3.4给排水和消防1、给水（1）用水量预测大型商业用水量150吨/日，小型商业用水量100吨/日，消防用水按40 L/S计，该商业日最大用水量为300吨/日。（2）水源：城市供水管网；给水网管：给水网呈环状布置，室外给水管

12、道为生活消防合用系统，主管管径为DN100，支管管径为DN25-DN50。2、排水（1）排水采用雨污分流制排水。生活污水经污水管网收集后排至市政污水干管。雨水则经区内的雨水管网收集后排至雨水渠箱，按漫流设计。（2）雨污管道一律采用明暗装结合，主污水干管管径为DN300,次干管为DN200,雨水管管径为DN200DN500，排水管均采用U-PVC材料。3、消防（1）消防车道内部主道路为10米，环道为6米，满足消防车通行的要求。（2）建筑结构防火设计带有地下停车库的建筑组合楼（含停车库部分）按耐火等级一级要求设计，小商业楼均按二级耐火等级设计。（3）防火分区根据国家大型商业卖场建筑物消防防火要求规

13、划。（4）室内消防栓系统采用环状布置，环网设在地下室及室外地坪以下。在最高处塔楼上设80m3消防水箱一座，与水平环网相接；地下室设消防栓泵二台，与地下消防环网相接，同时在室外设消防水泵接合器，与地下消防环网相接，消防栓在室内任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下车库消防泵房设有消防水泵。地下消防池储水量200m3。3.5、供电：总供电容量为2500KVA，由市政供电管网提供两路板块接入端口。3.6、供天然气 ：大型商业日供天然气150-200立方米；小型商业日供天然气120-150立方米。第四章 环境保护该项目由于所处地段周边环境和自身功能的需要，对自身的环境质量和环境保护均有较高要求和标准。

14、拟将噪声和振动设备尽可能放置在地下室或远离使用房间。安装电动设备均采用减振弹簧支吊架，楼板上安装电动设备隔振橡胶垫。部分重要区域的设备基础采用弹簧减振垫。1、该项目建成后，通过分析，污染的产生主要有如下几个方面：（1）固体废弃物：如生活垃圾。（2）生活污水：卫生间及饮食场所内排出的生活污水。（3）大气污染：厨房的油烟、空调废气。2、污染治理措施（1）固体废弃物：各类固体垃圾产生后，要求自觉投入设在各处的垃圾收集点内，由专人管理，市政管理处定时清运至城市垃圾中转站或垃圾处理场内。（2）生活污水治理：生活污水必须经污水处理装置处理初步达标后方可排入城市排水系统。（3）大气污染：要求餐饮用户统一采用

15、天然气、管道煤气或电。厨房的油烟可以建议用专用设备过滤后通过烟道排入天空。第五章 投资估算及资金筹措 5.1 投资估算5.1.1投资概况项目规划总用地为26000m2，总建筑面积50000m2，经测算，项目总投资为12000万元，其中：工程费用6000万元，土地购置480万元，基础设施1500万元，其它费用3200万元（其中建设期贷款利息800万元），项目周转用流动资金800万元；建设资金总额10000万元，其中：项目资本金5000万元，申请银行贷款5000万元。项目投资估算表 单位：（万元）工程项目或费用名称建筑工程费设备及安装工程费其它费用合计一工程费用1商业主体及地下建筑60004006

16、4002公建配套设施10001001100工程费用合计70005007500二其它费用1征地费（40亩）4502建设单位管理费3勘察设计费4监理费5建设期的借款利息8006其他规费等其它费用合计1700三装修和设备购置费1500四项目周转用流动资金800建设投资合计120005.1.2估算依据及说明（1）工程费用，根据河南省建设厅颁发的豫建价（2008）第72号文件河南省建筑工程概算定额估算，同时参照*市目前同类建筑单位工程造价。土建工程：包括整个建筑物及其它构筑物等投资；给排水、供配电工程：主要包括给水、排水、供水、配电、通讯等设备投资及安装费用；总图：主要包括道路工程、绿地工程等投资。（2

17、）安装工程参照*市目前类似工程的造价指标进行估算。（3）其他费用中包括各种规费、征地拆迁费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费等。征地费，根据建设单位提供的取得国有土地使用权所支付的成本进行估算；（4）预备费：主要是指因设计变更及施工中增减工程量引起的不可预见费部分，以及考虑价格变动带来的费用增加。5.2 资金来源与筹措项目的资金筹措及运用情况见下表：项目资金筹措及运用表 单位：万元项目合计1建设投资1200012000其中：银行借款50005000 自筹资金70007000第六章 财务评价6.1 项目经济分析的主要依据1、国家及地方有关政策及要求；2、项目设计方案及相关市场调查；3、 公司其

18、他项目的综合参数。6.2 经营设计及营业测算6.2 .1经营设计本项目设计用途为综合商业区，项目建成后，共形成大型商业体24000m2，地下车库8000m2（230个停车位），地上停车位120个，小商业体16000 m2 ，配套设施建设2000m2。6.2.2营业测算（1）*县商业市场调查商场名称元/m2 兆祥购物广场一层：70元-80元/ /月；二层40元/月金利源购物广场一层：6080元/ /月；二层40元/月惠丰购物广场一层：80元/ /月 泰奥发购物广场一层： 70元/ /月祥符市场独立店铺20-30元/月（2）价格预测根据建设单位提供的有关资料以及对项目周边地区范围内的营业性房租赁价

19、格进行的抽样调查，本报告对所建商铺的价格预算如下：大商业一层租金60-80元/ m2，二层租金40-50元/，三层租金20-30元/；小商业一层租金40元/，二层租金20元/。（3）营业收入及税费估算营业收入序号商业类型层数建筑总面积可经营面积占比60%可经营面积分配平方均价（元）小计/月 （元）1大型综合卖场一层80004800租赁面积60%2288070201,600 3自用面积40%平效41920450864,000 5二层80004800租赁面积0%平方均价60450 7自用面积100%平效848004502,160,000 9三层80004800租赁面积40%平方均价10192025

20、48,000 11自用面积60%平效1228804501,296,000 13小型商铺一层80006800租赁面积平方均价14680040272,000 15二层80006800租赁面积平方均价16680020136,000 合 计：4,977,600 备注：1、综合卖场商业可经营面积占建筑面积60%；2、小型商业可经营面积占建筑面积85%；3、超市卖场平均平效收益450元/月。销售税费税（费）种计税依据税（费）率营业综合税费 销售收入3%租赁综合税费 租赁收入 30%根据上述税费规定估算经营期间销售税费额：营业综合税：43200003%129600元租赁综合税：65760030%197280

21、元税费合计：326880元。6.3 营业成本费用估算序号项目明细元/月占比1自营卖场营业收入4320000100%2租赁收入65760015%3收入合计49776004商品成本362880084%5工资及福利237,600 5.50%6水电费129,600 3.00%7税金197,280 4.57%8日常支出43,200 1.00%9储运费129,600 3.00%10物产维护费64,000 1.48%11经营资产折旧摊销30个月500,000 11.57%支出费用合计49300806.4 财务效益分析序号时间自营卖场营业收入租赁收入收入合计递增率支出合计递增率盈亏1月度4320000 657

22、600 4977600 4930080 47520 2第一年51840000 7891200 59731200 59160960 570240 3第二年55987200 8522496 64509696 108%62119008 105%2390688 4第三年60466176 9204296 69670472 108%64962458 105%4708014 5第四年64094147 9756553 73850700 106%68460580 105%5390120 6第五年67939795 10341947 78281742 106%71883609 105%6398133 7第六年720

23、16183 10962463 82978646 106%75477789 105%7500857 8第七年76337154 11620211 87957365 106%79251679 105%8705686 9第八年80917383 12317424 93234807 106%83214263 105%10020544 10第九年85772426 13056469 98828896 106%87374976 105%11453920 11第十年90918772 13839857 104758629 106%91743725 105%13014905 合 计：70200627 备注：收入前三年

24、年递增8%，以后每年递增6%；费用年递增5%。6.5 经济评价结论综上所述，项目总投入1.2亿元，前十年经营利润预计0.7亿元，投资回收期（税后）十五年，故本报告认为，项目建设从经济角度分析是可行的。第七章 可行性研究结论与建议 7.1结论 （1）本项目符合国家产业政策，得到县政府的重点支持。（2）本项目建筑方案、工程方案、设备方案和环境保护方案可行，布局合理，投资规模适中。 综上所述，本项目是可行的。7.2建议 （1）该项目的社会和发展趋势良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。（2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。（3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。（4）精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。