商业购物广场项目商业计划书.docx
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商业购物广场项目商业计划书
第一章总论
第四章环境保护14
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
******购物广场建设项目可行性研究报告
1.1.2承办单位及承办单位概况
--承办单位：
***********集团
--承办单位概况：
.1.3项目拟建地点
**县深圳大道与310国道交汇处
1.1.4项目建设工期
按照统一规划，计划30个月内完成，即从土地交付使用3个月后开始立项规划，30个月内完成建设工作。
1.1.5项目概况
项目规划用地面积26000M2，其中：
大型商业建设用地8000M2，小型商业建设用地8000M2、绿化及道路用地10000M2。
项目总投资12000万元，总建筑面积50000M2，停车位近350个。
该项目的建成将提供就业岗位近800个，并将完善该地段城市商业整体服务功能，改变周边居住配套环境，提升该地段城市品位，加快促进黄龙开发区的发展进程。
1.2可行性报告编制依据
1.2.1主要依据：
（1）《****县总体规划》2011---2020
（2）建设部《关于发布<房地产项目经济评价方法>》的通知”｛建标（2013）205号｝
（3）国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1625号文发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（4）《建设项目环境影响报告表》
（5）中华人民共和国《国有土地使用证》
（6）企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资质证书
（7）相关各专业的国家设计规范
（8）建设单位提供的其它相关资料
1.2.2研究范围：
本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究，侧重点在财务评价。
1.3主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量
比例%
备注
1
规划总用地面积
m2
26000
100.00
1.1
其中：
商业用地
m2
16000
61.54
1.2
公建、绿化及道路用地
m2
10000
38.46
2
规划总建筑面积
m2
50000
100.00
2.1
其中：
商业主体建筑面积
m2
40000
80.00
2.2
公建配套设施
m2
2000
4.00
2.3
地下建筑（车库）面积
m2
8000
16.00
3
项目总投资
万元
12000
4
建设总工期
月
30
1.4结论与建议
1.4.1结论
（1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。
本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住整体环境，解决人口就业问题。
（2）本项目的建设，符合****县总体规划，较好地贯彻了县政府加快城区改造与基础设施建设的决定。
（2）本项目建设用地处于深圳大道与310国道交汇处，交通便捷，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备。
（3）项目总投资为12000万元，其中：
工程费用6000万元，土地购置480万元，基础设施1500万元，其它费用3200万元（其中建设期贷款利息1200万元），项目周转用流动资金800万元；建设资金总额10000万元，其中：
项目资本金5000万元，申请银行贷款5000万元。
1.4.2建议
（1）该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。
（2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。
（3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。
（4）精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。
第二章项目建设的必要性及市场前景分析
2.1项目建设的必要性
一、项目的建设，符合***县城区发展总体规划，是***县城区建设和发展的需要，是不断完善城市基础配套设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。
该项目的建设对实现新城区发展战略、推进城区提质扩容是有帮助的。
二、项目的建设，有利于完善城区的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，解决城区就业人口，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。
同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。
三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市新型城区建设要求，有利于促进****县黄龙经济开发区货币化分配进程，满足人们日益增长的消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。
同时，该项目的建设，可以带动周边房地产业的发展，增加内需，刺激消费，加快提升黄龙经济区的发展。
四、项目的建设，有利于建设单位—****集团提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提高企业的经营效益，壮大企业实力。
2.2市场前景分析
2.2.1全国房地产市场现状及发展趋势
自2003年开始升温以来，中国房地产市场持续增长了将近八年，到2010年达到了顶峰，虽然这种势头在2010年宏观调控下出现缓涨、滞涨，但GDP仍保持了9%以上的增长。
在我们欠发达的内地城区，随着人们生活水平的提高，农民工入城务工、经商、农村孩子入城就学，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。
这源于相互影响的三方面事实：
第一，中国是一个经济转型国家。
对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。
自1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。
持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。
不仅如此，中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。
第二，中国是一个体制转型国家。
中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。
以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。
住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。
除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。
以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。
它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。
只要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。
而在相当长一段时期内，这些因素很难改变。
因此，我们对房地产前景保持乐观。
2.2.2近几年来****县区房地产状况及发展趋势
近几年来，房地产作为****县的经济增长点和城市居民新的消费热点，对于扩大内需（包括投资与消费需求）拉动经济增长，加快城区扩容提质步伐，改善居民住房条件和提高人民生活质量等方面作出了积极的贡献。
近几年来，随着福利房全面停止上市和城区建设步伐的加快，****县房地产开发投资增幅进一步加快，房地产市场日趋成熟，尤其是最近提出的新农村建设，让更多的乡镇人口转移到县城将带动一大批房地产项目。
目前，****县城区房地产价格总体来说比较合理。
2.2.3****县宏观局势
随着国家建设大中原经济区的号召，郑汴一体化进程飞速发展，****县作为开封市主要的附属县，交通区位优势明显，受****市整体发展战略影响，必定促使****县经济与城区扩容快速发展。
第三章建筑主要技术方案
3.1设计原则
1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、配套建设”的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏散、环境保护等要求。
2、“以人为本”，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合理组织交通和空间布局，充分满足居民生活及娱乐消费需求。
3、消防、环保必须做到“三个同时”。
3.2规划设计依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市规划编制办法》（2006年4月1日实施）
3、《河南省（城市规划法）实施办法》
4、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）
5、《****封县城区总体规划（2010-2020年）纲要》
6、建设方提供的相关资料
3.3总体规划及总平面布置
图1总体规划效果
图2大型商业卖场效果
图3整体商业平面效果图
3.4给排水和消防
1、给水
（1）用水量预测
大型商业用水量150吨/日，小型商业用水量100吨/日，消防用水按40L/S计，该商业日最大用水量为300吨/日。
（2）水源：
城市供水管网；给水网管：
给水网呈环状布置，室外给水管道为生活消防合用系统，主管管径为DN100，支管管径为DN25-DN50。
2、排水
（1）排水采用雨污分流制排水。
生活污水经污水管网收集后排至市政污水干管。
雨水则经区内的雨水管网收集后排至雨水渠箱，按漫流设计。
（2）雨污管道一律采用明暗装结合，主污水干管管径为DN300,次干管为DN200,雨水管管径为DN200—DN500，排水管均采用U-PVC材料。
3、消防
（1）消防车道
内部主道路为10米，环道为6米，满足消防车通行的要求。
（2）建筑结构防火设计
带有地下停车库的建筑组合楼（含停车库部分）按耐火等级一级要求设计，小商业楼均按二级耐火等级设计。
（3）防火分区
根据国家大型商业卖场建筑物消防防火要求规划。
（4）室内消防栓系统采用环状布置，环网设在地下室及室外地坪以下。
在最高处塔楼上设80m3消防水箱一座，与水平环网相接；地下室设消防栓泵二台，与地下消防环网相接，同时在室外设消防水泵接合器，与地下消防环网相接，消防栓在室内任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下车库消防泵房设有消防水泵。
地下消防池储水量200m3。
3.5、供电：
总供电容量为2500KVA，由市政供电管网提供两路板块接入端口。
3.6、供天然气：
大型商业日供天然气150---200立方米；
小型商业日供天然气120---150立方米。
第四章环境保护
该项目由于所处地段周边环境和自身功能的需要，对自身的环境质量和环境保护均有较高要求和标准。
拟将噪声和振动设备尽可能放置在地下室或远离使用房间。
安装电动设备均采用减振弹簧支吊架，楼板上安装电动设备隔振橡胶垫。
部分重要区域的设备基础采用弹簧减振垫。
1、该项目建成后，通过分析，污染的产生主要有如下几个方面：
（1）固体废弃物：
如生活垃圾。
（2）生活污水：
卫生间及饮食场所内排出的生活污水。
（3）大气污染：
厨房的油烟、空调废气。
2、污染治理措施
（1）固体废弃物：
各类固体垃圾产生后，要求自觉投入设在各处的垃圾收集点内，由专人管理，市政管理处定时清运至城市垃圾中转站或垃圾处理场内。
（2）生活污水治理：
生活污水必须经污水处理装置处理初步达标后方可排入城市排水系统。
（3）大气污染：
要求餐饮用户统一采用天然气、管道煤气或电。
厨房的油烟可以建议用专用设备过滤后通过烟道排入天空。
第五章投资估算及资金筹措
5.1投资估算
5.1.1投资概况
项目规划总用地为26000m2，总建筑面积50000m2，经测算，项目总投资为12000万元，其中：
工程费用6000万元，土地购置480万元，基础设施1500万元，其它费用3200万元（其中建设期贷款利息800万元），项目周转用流动资金800万元；建设资金总额10000万元，其中：
项目资本金5000万元，申请银行贷款5000万元。
项目投资估算表单位：
（万元）
工程项目或费用名称
建筑工程费
设备及安装工程费
其它费用
合计
一
工程费用
1
商业主体及地下建筑
6000
400
6400
2
公建配套设施
1000
100
1100
工程费用合计
7000
500
7500
二
其它费用
1
征地费（40亩）
450
2
建设单位管理费
3
勘察设计费
4
监理费
5
建设期的借款利息
800
6
其他规费等
其它费用合计
1700
三
装修和设备购置费
1500
四
项目周转用流动资金
800
建设投资合计
12000
5.1.2估算依据及说明
（1）工程费用，根据河南省建设厅颁发的豫建价（2008）第72号文件《河南省建筑工程概算定额》估算，同时参照***市目前同类建筑单位工程造价。
①土建工程：
包括整个建筑物及其它构筑物等投资；
②给排水、供配电工程：
主要包括给水、排水、供水、配电、通讯等设备投资及安装费用；
③总图：
主要包括道路工程、绿地工程等投资。
（2）安装工程参照***市目前类似工程的造价指标进行估算。
（3）其他费用中包括各种规费、征地拆迁费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费等。
征地费，根据建设单位提供的取得国有土地使用权所支付的成本进行估算；
（4）预备费：
主要是指因设计变更及施工中增减工程量引起的不可预见费部分，以及考虑价格变动带来的费用增加。
5.2资金来源与筹措
项目的资金筹措及运用情况见下表：
项目资金筹措及运用表
单位：
万元
项目
合计
1
建设投资
12000
12000
其中：
银行借款
5000
5000
自筹资金
7000
7000
第六章财务评价
6.1项目经济分析的主要依据
1、国家及地方有关政策及要求；
2、项目设计方案及相关市场调查；
3、公司其他项目的综合参数。
6.2经营设计及营业测算
6.2.1经营设计
本项目设计用途为综合商业区，项目建成后，共形成大型商业体24000m2，地下车库8000m2（230个停车位），地上停车位120个，小商业体16000m2，配套设施建设2000m2。
6.2.2营业测算
（1）****县商业市场调查
商场名称
元/m2
兆祥购物广场
一层：
70元-80元/㎡/月；二层40元/㎡/月
金利源购物广场
一层：
60—80元/㎡/月；二层40元/㎡/月
惠丰购物广场
一层：
80元/㎡/月
泰奥发购物广场
一层：
70元/㎡/月
祥符市场
独立店铺20-30元/㎡/月
（2）价格预测
根据建设单位提供的有关资料以及对项目周边地区范围内的营业性房租赁价格进行的抽样调查，本报告对所建商铺的价格预算如下：
大商业一层租金60-80元/m2，二层租金40-50元/㎡，三层租金20-30元/㎡；小商业一层租金40元/㎡，二层租金20元/㎡。
（3）营业收入及税费估算
①营业收入
序号
商业类型
层数
建筑总面积㎡
可经营面积占比60%
可经营面积分配
平方均价（元）
小计/月（元）
1
大型综合卖场
一层
8000
4800
租赁面积㎡
60%
2
2880
70
201,600
3
自用面积
40%
平效
4
1920
450
864,000
5
二层
8000
4800
租赁面积
0%
平方均价
6
0
45
0
7
自用面积
100%
平效
8
4800
450
2,160,000
9
三层
8000
4800
租赁面积
40%
平方均价
10
1920
25
48,000
11
自用面积
60%
平效
12
2880
450
1,296,000
13
小型商铺
一层
8000
6800
租赁面积
平方均价
14
6800
40
272,000
15
二层
8000
6800
租赁面积
平方均价
16
6800
20
136,000
合计：
4,977,600
备注：
1、综合卖场商业可经营面积占建筑面积60%；2、小型商业可经营面积占建筑面积85%；3、超市卖场平均平效收益450元/㎡/月。
②销售税费
税（费）种 计税依据 税（费）率
营业综合税费 销售收入 3%
租赁综合税费租赁收入30%
根据上述税费规定估算经营期间销售税费额：
营业综合税：
4320000×3%＝129600元
租赁综合税：
657600×30%＝197280元
税费合计：
326880元。
6.3营业成本费用估算
序号
项目明细
元/月
占比
1
自营卖场营业收入
4320000
100%
2
租赁收入
657600
15%
3
收入合计
4977600
4
商品成本
3628800
84%
5
工资及福利
237,600
5.50%
6
水电费
129,600
3.00%
7
税金
197,280
4.57%
8
日常支出
43,200
1.00%
9
储运费
129,600
3.00%
10
物产维护费
64,000
1.48%
11
经营资产折旧摊销30个月
500,000
11.57%
支出费用合计
4930080
6.4财务效益分析
序号
时间
自营卖场营业收入
租赁收入
收入合计
递增率
支出合计
递增率
盈亏
1
月度
4320000
657600
4977600
4930080
47520
2
第一年
51840000
7891200
59731200
59160960
570240
3
第二年
55987200
8522496
64509696
108%
62119008
105%
2390688
4
第三年
60466176
9204296
69670472
108%
64962458
105%
4708014
5
第四年
64094147
9756553
73850700
106%
68460580
105%
5390120
6
第五年
67939795
10341947
78281742
106%
71883609
105%
6398133
7
第六年
72016183
10962463
82978646
106%
75477789
105%
7500857
8
第七年
76337154
11620211
87957365
106%
79251679
105%
8705686
9
第八年
80917383
12317424
93234807
106%
83214263
105%
10020544
10
第九年
85772426
13056469
98828896
106%
87374976
105%
11453920
11
第十年
90918772
13839857
104758629
106%
91743725
105%
13014905
合计：
70200627
备注：
收入前三年年递增8%，以后每年递增6%；费用年递增5%。
6.5经济评价结论
综上所述，项目总投入1.2亿元，前十年经营利润预计0.7亿元，投资回收期（税后）十五年，故本报告认为，项目建设从经济角度分析是可行的。
第七章可行性研究结论与建议
7.1结论
（1）本项目符合国家产业政策，得到县政府的重点支持。
（2）本项目建筑方案、工程方案、设备方案和环境保护方案可行，布局合理，投资规模适中。
综上所述，本项目是可行的。
7.2建议
（1）该项目的社会和发展趋势良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。
（2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。
（3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。
（4）精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。
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