台州星星集团工业区开发项目提案.docx

1、台州星星集团工业区开发项目提案台州星星集团工业园开发项目提案一、项目介绍二、项目分析三、项目特色建立摩尔家居城四、“摩尔家居城”建设的成功因素分析五、“摩尔家居城”建设初期工作计划六、项目人员架构及岗位职责一、项目介绍1、项目主办方：台州星星集团2、工业园地理位置：浙江省台州市椒江区，毗邻上海经济区南翼、宁波、杭州、温州，濒临东海。3、工业园交通状况：浙江S225省道路段地区，靠近104国道、路桥机场，沿海港口和沿江港口可达国内沿海及长江沿岸各港口。4、工业园面积：共290亩（19.3万平方米），被公路划分为四块，分别为104亩、93亩、50亩、43亩。5、工业园建设方向：商业用地开发。6、工

2、业园经营方式：商铺招租+部分自营。7、项目提案：东莞市威扬装饰设计有限公司8、提案起始时间：2012年2月二、项目分析（一）、优势分析1、企业历史悠久、背景雄厚、资金充足，拥有自身特色化产业。2、工业园占地达19.3万平方米，面积大而集中。3、商业性地理位置优势显著，本地及周边地区产业链集中、经济文化发达、消费水平极高。4、先天物流优势，陆海空三线运输，交通方便快捷。5、位于华东，靠近海域，气候适宜，水产丰富。6、台州市正大力度进行商业中心建设，该项目将获得更多的政府政策支持。（二）、劣势分析1、工业园附近多为工厂，居住区少，人流较少，人气不旺。2、台州市商业中心即将建设，工业园与其距离叫近，

3、常规的商业开发将面临巨大竞争。（三）、分析总结根据上述的项目优势、劣势对商业区项目产生影响的相关因素，来讨论和确定相应的项目内容，以保证充分整合可利用资源，利用优势、避开劣势，达到项目执行的成本最低化及利益最大化：1、浙江省为全国最富饶的行省之一，台州台州的人均收入在长三角16个城市中，位居第一；毗邻上海、杭州、温州等城市均为高消费、高品质生活城市。商业区市场定位：高端。2、台州市正大力度进行商业中心建设，产业项目涵盖广泛。商业区建设应避开台州商业中心的经营范围，需创办具有自身核心特色、与其形成互补形式或者提升形式的商业区。3、台州市内的玉环县为全国知名的欧式古典家具生产基地，同时长三角地区亦

4、为中国家具行业集聚地之一；星星集团自身主营产品为家电、数码、光电产品，且与苹果、微软、索尼、奥林巴斯、诺基亚、摩托罗拉等企业为战略合作伙伴关系。商业区主营项目将以家居产品为主，涵盖家具、建材、饰品、家电、数码产品等经营项目。4、台州是中国重要渔区，海洋渔业资源丰富，海域面积和水产产量居浙江省首位。 商业区可增设特色餐饮项目：高档海鲜酒楼。三、项目特色建立摩尔家居城商业区的主营项目为家居产品，然而综合性家居产品卖场在市场上已有先例，如何创办具有特色化的家居卖场，从而促进招商、吸引人流、提升知名度，是项目成功执行的突破点。威扬在此提出一个“摩尔家居城”的全新概念，作为此项目的执行核心。首先，了解一

5、下何为“摩尔”及“摩尔家居城”。（一）摩尔1、概念摩尔Mall源自美国，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态，特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体的超级商业中心。摩尔具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会，购物空间带可给消费者愉悦的感受。2、设施及服务标准摩尔购物中心是指：面积在10万平方米以上，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度极度齐全，行业多、店铺多、功能多，商品组合的宽度极宽、深度极深，定位于家庭（全家/全客层）：家庭式消费为主导方向通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、

6、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客；再辅以各类专业店针对各类消费者之需求，此外还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足全客层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）的特大型综合购物中心。（二）摩尔家居城中国第一家以家居产业为主，集购物、休闲、餐饮、娱乐、展示、观光于一体的家居摩尔城正式诞生，成为中国家居业发展的一个里程碑。1、名称：华东摩尔国际家居城2、概念：摩尔家居城指沿用摩尔购物中心概念，以“家居用品”为核心，专门针对家居类购物需求而打造的大型高档购物中心，经营项目涵盖“家居”所涉及的一切产品需求，并增设酒店、

7、餐饮、娱乐、观光、休闲、及时尚购物等项目，从而打破传统家居购物中心的单调销售模式，缔造全新的购物生活，创造全新家居卖场，提升居民消费层次，促进城市商圈升级。3、主要产业规划A、大型家具卖场B、建材市场C、家饰、工艺品商场D、高档海鲜城、星级酒店、洗浴中心E、家电数码城（家电、厨具、数码产品）F、商业街（鞋服、手表、皮包、首饰、中档餐饮、快餐、咖啡馆、茶坊、浙江特色商铺）G、行政办公、宿舍、娱乐设施*注：详细区域规划待实地考核及方案确定后制定。4、经营方式及原则（1）、星星集团统一规划、统一开发，所有经营都在统一的组织体系下运作；（2）、开发后，可由星星集团自己管理，或是委托专业购物中心管理公司

8、管理，把场地出租给各种零售商（亦可以自营部分场地）；（3）、适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售；（4）、店铺要属于家居城产业规划范围，要有合理的比例，其功能不仅包括一次购足的售卖功能，还应包括吃、喝、玩、乐的生活功能。5、特征摩尔家居城的应具有如下3个明显特征：一是大：占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。二是多：行业集中、项目多、店铺多、功能多（集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体）。三是高，购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高。6、商业意义创造全新家居卖场，提升居民消费层次，促进城市商圈升级7、营销理念A、创导一个新锐概念：首创全国唯一的摩尔家居城。B、宣传一个财富理念：创

9、投性商业、稳定性回报、集散式商铺、休闲式购物。C、树立一个招商口号：家居产业的革命，您亲手书写的历史！D、提炼一个消费主题：做体验家居摩尔的第一人！四、“摩尔家居城”建设的成功因素分析“摩尔家居城”的破茧而出，是商业经济发展的必然结果，标志中国家居行业颠覆了传统的商业模式，从此也进入了一个摩尔时代，它将促使台州乃至珠三角掀起一股财富狂潮。然而“摩尔家居城市”不可简单地理解为“集购物、休闲于一体的家居用品购物中心”，这是一个专业而复杂的系统。首先商业圈的打造，人气的聚集，需要有强大的地理环境和便利交通的优势，此外，有经验的团队、强势的品牌、丰富的供应商资源、雄厚的策划实力和创新能力、先进的经营理

10、念、优秀的企业文化和娴熟的管理系统更是必不可少。而“台州星星集团”此时正是具备了各方面的优秀条件。（一）、天时1、传统家居卖场模式遭受瓶颈，急需特色卖场创新（1）、单一的家具专卖店模式，使得卖场只能满足消费者对商业的一小部分需求，购物中心定位和功能趋同化，千店一面，在整个消费过程中体现的是一种乏味、枯燥，丧失对消费者的有效吸引力。（2）、各类家居卖场专卖店的高复制现象严重，专卖店密集甚至拥挤化，从而导致众多区域的家具市场供应与实际消费需求之间严重失衡，供远大于求。（3）、通过主动选择各区域的市场进行大范围复制，需要适应当地的政策、经济文化等相关因素，对于人气和商圈的聚集处于一个被动状态。（4）

11、、各大卖场为求经济利益，对家具生产商家的要求门槛不高，导致卖场内各专卖店档次参差不齐，对专卖店自身品牌的宣传营销产生负面影响。（5）、个别卖场对商家做的服务承诺和宣传，在实际操作中，因主观或客观原因导致在实际操作过程中前后产生偏差甚至背离，使得许多商家在此处于一个“继续难，不继续更亏”的尴尬境地，从而对这种家居卖场的操作模式持怀疑态度，进而影响了卖场的商业信誉。2、“地产式”家居卖场盲目建设，过剩危机需新型卖场拯救在近年来家具大卖场的发展中，国内许多开发商把家居卖场理解为房地产开发项目，而不是把它作为商业运营项目，于是出现了一些房地产商加入家具城的建设，而实际是炒地皮的现象。很多卖场盲目扩张建

12、设，追求大而全。目前，全国家居卖场总面积估计超过4000万平方米。按1万平方米年销售1亿元计算，目前国内市场年销售2000亿元人民币，那么卖场2000万平方米就足够了，而现在将近50%的卖场过剩。另一个角度看，国内家居卖场项目体量过大，导致投资周期长，收益成本增加。同时在招商过程中受种种因素制约，无法招到一线品牌和综合业态，造成家居卖场的空心化、雷同化。迫在眉睫的危机如何拯救？只有保证商户赢利，自身才能长久赢利面对这一状况，在这期间，大型的综合卖场将凭借规模实力大幅度降低成本，同时也降低利润、降低产品售价；中小型卖场将不堪成本的压力，以各种方式谋求结合，形成巨头。而新型开发的家居卖场将是以特色

13、经销模式、特色产品、特色服务为主的特色卖场。何为特色？中国首家集购物、休闲、餐饮、娱乐、展示、观光于一体的摩尔模式家居卖场的诞生，必将成为家具销售行业发展的一个特色里程碑。新型的卖场不仅仅满足于向租户赚取租金利益，而是视他们为长期合作伙伴，改变家居卖场的营销模式，以特色卖场来迎接新的市场环境，只有保证商户赢利，自身才能长久赢利。（二）、地利1、优越位置：台州位于中国华东、长三角地区，中国经济最发达、最富饶的地区之一。2、便利交通：毗邻上海经济区、宁波、杭州、温州，国道省道穿境而过，融入“浙江省四小时交通圈”；频临东海海港，号称黄金海岸，海陆空三线交通。3、丰富的地产资源：得天独厚的水产资源，为

14、摩尔家居卖场的餐饮业提供强有力的成本优势和货源优势。4、符合当地经济状况：台州本市及周边地区人民生活消费为全国最高水平之一，为家居卖场的运作提供了初期可依赖的消费目标群体，而通过这些交通便利，经济发达的城市的扩散效应，将目标群体扩散到全国各地。5、吻合当地及企业自身行业特色：台州市内的玉环县为全国知名的欧式古典家具生产基地，同时长三角地区亦为中国家具行业集聚地之一；星星集团自身主营产品为家电、数码、光电产品，且与苹果、微软、索尼、奥林巴斯、诺基亚、摩托罗拉等企业为战略合作伙伴关系（三）、人和1、人才优势：台州市临近上海、杭州及华东各大城市，而这些城市孕育了大量的设计类、工程类、林业、工商管理类

15、高等院校及研究设计机构，为优秀人才的引进和培训提供了质与量，而当地的大量人口，也提供足够的劳动力。本地人才，致力于本地产业，必将缔造一个优秀的团队，对企业文化的塑造和企业人才战略实施都是一个良好保证。2、深厚的运营经验：台州星星集团多年的企业经营管理经验，已经具备了有经验的团队、强势的品牌、丰富的供应商资源、雄厚的策划实力和创新能力、先进的经营理念、优秀的企业文化和娴熟的管理系统，保证了在新家居卖场的运营中，有了良好的基础，在新型家居卖场的经营管理上，将能更加熟练的运用各种新型营销模式来应对市场，可以迅速的进入状态和轨道。3、政策支持：无论是台州星星集团产业抑或是当地家具行业，都是台州市乃至浙

16、江省经济结构的支柱与脊梁，而该项目将成具有“创造全新家居卖场，提升居民消费层次，促进城市商圈升级”重要意义的工程，不仅为“台州商业中心”的建设起到高效的辅助作用，同时将更大化的引发社会资源（资金、技术、劳动力）的聚集，提供更大量的各种工作岗位，带动本区域和产业群的发展，成为区域主导经济，甚至成为商业以及旅游业发展的名片和窗口，故政府必将提供最强有力的政策支持，为摩尔家居城建设提供最佳便利。五、“摩尔家居城”建设初期工作计划（一）、商业区规划与建设整体布局规划、确定行业结构比例、商业区建筑物施工、招商办公室专修、建立各商铺建设标准、环境体系建设、辅助设施建设。（二）、视觉包装发展前期需要对家居城

17、自身进行全面形象建设，提升特色商业氛围，增强在周边环境内的个性化特色从而进行辐射，提升认知度、知名度、信任度，为招商及开业做基础。1、VI：确定和建立摩尔家居城明确、统一的品牌VI视觉形象体系；2、外围主入口处设计制作；3、招商中心的内外设计制作；4、各商区主入口附近大型标牌设计制作，作为商业区位置指示与广告宣传；5、楼面广告、道旗广告、落地方块广告（家居城区域及周边）；6、家居城区域的绿化布景设计制作。（三）、招商相关组件招商团队，完善招商政策，建设招商渠道，商场各位置租金估算及租金价格表制定。（四）、媒体推广发展初期，以立体式的强势广告宣传投放来打造品牌知名度，为招商引资做铺垫。电视广告、

18、电台广告、机场广告、高速路高架广告、商业街户外、路牌广告、杂志报纸广告，以及商业区周边其它可用广告媒介。（五）、事件营销1、记者招待会、开业庆典活动。2、家假日促销活动。3、每年一届家居博览论坛，邀请各业主及相关商业伙伴参加。六、项目人员架构及岗位职责注：该人员架构为商业区建筑建成后的预计人员岗位名称人数职责备注项目总监1全面负责本项目的执行企划经理1制定项目营销策划方案并监督施行，组织招商经营实施企划专员2负责市场调研、营销方案创作、促销活动组织等公关专员2负责和广告公司、媒体接洽等外联，以及部分文案工作招商经理1制定招商计划并监督执行，协调招商业务进程置业顾问10客户接待、洽谈、合同签订、余款催收等工作财务人员1负责租售费用收取以及项目的其它财务工作合同专员1负责合同登记，建立客户档案一部以引爆传统财富革命、投资革命、消费革命、引领时代商业潮流、引导时尚生活方式为高昂主调的庞大交响史诗，在华东台州辉煌上映。 东莞威扬装饰设计有限公司策划部 韩2012年2月