房地产估价师收益法公式汇总复习过程.docx

1、房地产估价师收益法公式汇总复习过程、等差数列an - fli l)xrf通项公式：伽+知前n项和公式：、2求和公式：氐-叫；严？T前n项和公式:三、报酬资本化法最一般的公式_ A | 爲 | | 人 応(1+X)(X)+ (1+X)(1) Yn四、净收益每年不变的公式1.收益期限为有限年的公式Z收益期限为无陶年的公式a+Y)nl此公式的假设罰捉是净收益每年不变为加报酬牽大于零为卡收益期限为无限年.公式的假说前提（应用条件）是:1净收益每年不变为质2报酬睾不等于壽为Y;3收益期眼为有限年n“【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为 50年，已使用了 6年；预计

2、利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8万元；该宗房地产的报酬率为 8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计坍如下;/门 1 1V = 1 Y (1 + YY二斗1 L_H.5% (I + 8,5%)50-=91-52(万元)不同土地使用期限价格之间的换算公式:滋1+jXn-1)b：2报酬率大十零为丫；3收益期限為有限年仏2.收盖期隈为无躍年的公式公式茁假设条件事：1净收羞未来弟1研为九此后年谨堵i2报斟率大于疗收琵期跟n为无眼年.【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为 280万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 4万元，收益期限可视为无限年，该类房地产

3、的报酬率为 10%。试计算该宗房地产的收益价格。A bY Y23200(万元)280 410% 10%六、净收益按一定数额递减的公式只有收益期限为有限年一种，其公式为=V = (-1 十卫 x Y Y2! (1 + 丫門 Y (1 + Y)11式中：h为净收益逐年递减的数额口公式假设条件暑1净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递减，第ri年为A (n-1) b;2报酬率不等于零为Y：3收益期限为有限年门，且nWA/b+仁【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为 25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少 2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下

4、的净收益；如果 报酬率为6%，试计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的合理经营期限n计算令；A- (n-1) b=0；得：r=25-?2+1 =13. 5 (年)该宗房地产第13年的净收益：Mn-1)b=25-(13-1 )X2=1 (万元该宗房纳产第4 4年肘浄收益：A-(n-1)b=25-(14-1)x2=-1 (万元)该宗房时的收蘇价格计算血下:V-r严25 _6% 6%2 = 129*28(万元)1 (i + r)MJ K(1+汗(1+6%严+6%135(1 + 6%严七、净收益按一定比率递增的公式1.收益期眼为有限年的公式11 +yJ式中2 g为净收益逐年谨增的比率口 公式的假

5、设条件：1净斗攵益未来第1年为儿此后按比率呂逐年递增第门年为At1+g）-i ；2报酬率Y不等于净收益逐年递増的比率靳3L攵益期區伪有限年口Y-g【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为 200万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2 %,收益期限为48年，该类房地产的报酬率为 10%。试计算该宗房地产的收益价格。【無】该京房地产的收益价格计算如卞;3 - I-Y-g20010%-2%= 2433( 元2 收益期限为无限年的公式v AV Y-g此公式的假设条件是；1净收益未来第1年为A,此后按比率匡逐年递増;2报酬率Y大于净收益逐年递增的比率第3收益期限口为无限年.【例】预计某宗房地产未

6、来第一年的净收益为 200万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长 2%,收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 10%。试计算该宗房地产的收益价格。解】该宗房地产的收益价格计算如卞:” A 200V = = Y - 9 10% - 2%二 2500 （万元）八、净收益按一定比率递减的公式E收益期限为有限年的公式式中：呂为净收益逐年递减的比率公式假设条件；1净15益未来第1年为A,此后技比率g逐年递减，第门年为Atl-gJn-lj2报酬率大于零为Y;3收益期限为有限年九2.收益期限为无限车的公式F + g此公式的假设条昨是，1淨收益未来第1年为儿此后按比率丈逐年递减;2报酚爷大于零为Y

7、；3收益期限n为乏限年。【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为 240万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递减 2%,收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 10%。试计算该宗房地产的收益价格。A240 一VY g10% 2% 2000（万元）九、有效毛收入和运营费用逐年递增和递减的比率不同的公式1、净收益等于有效毛收入减去运营费用。如果有效毛收入和运营费用逐年递增和递减的比率不同，也可 以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的价格。例如；假设有效毛收入逐年递増的比率为函，运营费用逐年递增的比率 为乐 收益期限为有限年，则计算公式为=I一为有效毛收入E为运营费用 g1为I

8、逐年递增的比率 gE一为E逐年递増的比率v 二y士耳 y士g在上述公弍中，有效毛收入逐年递增时，g前面恥-J逐年递 减时* 前面取十J血类伯L解】先计算其合理经营期限tn由 IE（伍MJ,有二“一8（仔2紛=（）,得=冲36（年） 该宗房地产的收益价格计算如下:十、净收益在前后两段变化规律不同 的公式t收益期限为有限年的公式 A r = y?, 台（i+盯 y（i+Y）式中:t 一净收益有变化的期限。此公式的假设前提是：1净收益在未来的前t年（含第t年）分别为虬心、抿，在t年以后均为A $2报酬率大于零为；3收益期限为门年。【例】某宗房地产的收益期限为 38年，通过预测得到其未来 5年的净收益

9、分别为 20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在 35万元左右，该类房地产的报酬率为10 %。试计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗誘地产09收益价格计算如下:二 + =-+ , .1-10% (1-10%)* (14 10%/ 30 35 _ 1 (H IO%)5 (H IQ%)5 (1 + 1Q%)38-5=300.8(?万元)2+收益期限为无限年的公式v =十 4 . + 日（1+町 y（i+r） *此公式的假设前提是：1净收益在未来的前t年（含第t年）有变化，分别为州，虬，Att在t年后均为A；2报酬率大于零为Y；3收益期限为无限年。

10、【例】通过预测得到某宗房地产未来 5年的净收益分别为 20万元、22万元、25万元、28万元、30万元,从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在 35万元左右，该类房地产的报酬率为 10%。试计算该宗房地产的收益价格。【解】选宗房地产的收益价槁计算如下；r 4 4r = y + 一-一右(i + 口 y(i亠巧_ 20 22 251 + 10% (1 + 10%)1 (1 + 10%)328 30 35十 T 十 T 十7； 7(1+10%)4 (1 + 10%)哎(1 + 10%)5-310 20(万元)预知未来若干年后的价格的公式预测房地产未来t年的净牧益分别为州，般，第t年末的 价格为V

11、和则其现在的价格为：V腭地产现在的价格Ai房地产在未来第t年期间的挣收益，简称期间受iLvt房地产在未來第佯末的价格（或第t年末的市场价值，或第t年末的残值；如果购买屑地产的 目的是为了持有一段时问启转曾 刚为预测的第t年末转售时的价格减去销咎税费后的净值，简硃 期末转啻收益-期末转售收益是持有期末转售房地产时可以齢的净收益）t持有房地产的期限，简称持有期。如果公式中的未来净收益每年不变为九 则公式变为:如果公式中的未来净收益不是毎年不变，而是按一定数編递増,则公式变知如果公式中的未来净收益不是每年不变.而是按一龙数额b递减，则公式变为:(A b r .q 1b t vfV =yr2)1(1

12、+ MS 、 萨H X 1 y (1+y/ (i+yy如果净收益按一定比率菖递墙，则公式变为:+ (10如果净收益按一定比率曹递亂 則公式变为:新火车站地区该类房地产的价格将达到 5000元/m2。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。【例】某写字楼过去的市场价格为 12000元/m2,目前房地产市场不景气，某市场租金为每天 3元/m2,。该写字楼的净收益为市场租金的 70%，预测房地产市场 3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达 12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的 6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为 10%，请求取该写字 楼目前的价值。【解】该写字楼冃前的价值求取如下:

13、_ 3x365x70% t 10%c+io%y=10734,00(万元)12500(1-6%) + (1 + 10%)3【例】某出租的旧办公楼的租约尚有 2年到期，在此最后 2年的租期中，每年收取净租金 80万元（没有 费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为 1100万元，拆除费用为 50万元,该类房地产的报酬率为 10%。试求该旧办公楼的价值。【解】该旧办公楼的价值求取如下:80io%!（1+1%门（1+1凤尸10066X万币【例】预测某宗房地产未来两年的净收益分别为 55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨 5%。该类房地产的报酬率为 10%。试求该宗房地产现在的价格。【解】该宗房地产现在的价格求取如F：台（1 +叮（1 +盯_ 55 I 6。 | 7（1+5%）1 丄10% + （1 + 10%）r = 753.30（万元）