房地产开发.docx

1、房地产开发房地产开发第一节房地产开发的概念一、概述1、房地产：房产和地产总称。包括房产、地产、房地产三种形态。2、房地产开发：房地产开发是指在国家法律规定X围内，按照城市建立总体规划和社会开展计划的要求，利用城市空置土地进展土地开发和房屋建筑物生产经营的社会经济活动。3、作用：1、房地产开发和经营是社会经济开展的重要组成局部；2、房地产开发业的开展是生产社会化的必然结果；3、房地产开发已成为我国的支柱性产业；4、改变了我国社会经济开展的总体结构。二、房地产开发商与其开发队伍1、开发商的特性2、开发商的社会声誉: 开发商是社区形态变化的主要推动者，其对社区形态的改变很难被人们尤其是老年居民承受。

2、3、开发队伍：开发商在开发队伍中起组织作用。三、开发商与其合作伙伴1、土地所有者或当前的使用者2、政府与政府机构3、金融机构4、建筑承包商5、专业参谋：建筑师、规划师、景观建筑师、环境参谋、交通参谋、房地产估价师、会计师、物业管理师、律师等。第二节房地产开发的主要程序Why ：房地产开发要按城市房地产开发经营管理暂行方法等有关法规规定的程序进展？B ：1、房地产产品的形成有其内在的规律性；2、房地产开发的特点决定了企业不能盲目的，仓促的上项目，必须先做充分的论证；3、政府制定了审批制度，以便对房地产开发进展引导、监视和管理。第三节土地使用权的获取一、概述获取土地使用权对开发商进展房地产开发的意

3、义二、我国城市土地市用制度与其演变无限期-有限期，无偿-有偿一城市土地1、X围：城市区域内的陆地和水域与其上下空间2、层次1城市市区土地2城市规划区土地3城市行政区划内的土地二城市土地使用制度改革的原因传统使用制度的弊端1、国家在土地上的收益大量流失2、土地资源浪费严重3、掩盖了土地级差收益4、阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化5、城市内部用地结构不合理6、不利于建立城市建立资金长期平衡机制7、无偿使用土地不符合市场经济原那么8、不利于对外开放和吸引投资三改革的主要内容和特点1、不改变城市土地的国家所有制2、土地使用权不全面商品化3、不意味政府鼓励加速土地使用权转让速度4、城市土地管

4、理部门对城市土地实施有效的行政管理第四节城市规划与其对房地产开发的影响一、城市规划的作用和任务1、作用：保护城市生态环境，实现可持续开展2、任务：二、城市规划与其他规划的关系1、层次总体规划，详细规划2、内容1总体规划：城市性质，开展目标，开展规模2详细规划：规划地段各建立用地的具体情况3、动态变化1城市总体规划和详细规划在实施过程中的变化2地段或项目的成功开发，促使周围的房地产市场的繁荣4、城市规划与其他规划的关系国民经济和社会开展计划是编制城市规划的依据，城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。三、城市规划建立用地的分类1、居住用地2、公共设施用地3、工

5、业用地4、仓储用地5、市政公用设施用地6、绿地四、规划设计方案中的主要技术指标建筑密度：是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。建筑容积率：是指项目规划建立用地X围内全部建筑面积与规划建立用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。绿化率：是指规划建立用地X围内的绿地面积与规划建立用地面积之比。五、城市规划与房地产开发的关系(一)、城市规划制定的原那么城市规划的编制应当遵循以下原那么：1从实际出发，科学预测城市远景开展的原2保护生态环境和历史文化遗产，防止污染和其他公害的原那么。3有利生产、方便生活、促进流通、繁荣经济、促进

6、科学技术文化教育事业的原那么。4合理用地、节约用地的原那么。二、加强规划对开发的调控，引导房地产开发安康有序地开展1、控制商品房开发总量2、控制土地供给量。3、控制商品房的开发用地，坚持节约用地。第五节房地产开发的政府干预一、政府干预的必要性1、改革之初房地产开发市场的无政府现象造成了市场的散乱无序和资源的极大浪费2、我国房地产开发市场缺乏长期自然进化的条件( 时间、物质、资源条件)3、房地产开发企业缺乏总体经济有序开展的背景和环境4、房地产开发市场不能以自然进化配合国民经济开展二、政府制定干预房地产市场政策的原那么一目标确实定性1、使存量房地产资源得到最有效利用2、保证为各类生产生活需要提供

7、适当的入住空间3、引导新建项目的位置选择4、满足特殊群体的需要二政策的连续性与协调性三、房地产市场的宏观调控一土地供给计划的调控二城市规划的指导三地价的杠杆作用四税收的功能五金融杠杆的作用六住房政策的影响四、房地产市场的行为规X1、建立完善的资质审查制度2、完善产权登记制度3、建立房地产价格评估制度4、建立规X的交易程序第二节房地产开发的主要程序第二节房地产市场运行规律房地产产品的形成有其内在的规律性；房地产开发的特点决定了企业不能盲目的，仓促的上项目，必须先做充分的论证；政府制定了审批制度，以便对房地产开发进展引导、监视和管理。四阶段：投资时机选择与决策分析前期工作建立阶段租售与资产管理阶段

8、八步骤：投资时机寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关协议、工程建立、竣工投入使用、资产管理。一、投资时机选择与决策分析1、投资时机选择1投资时机寻找“看地2时机筛选落实地块2、投资决策分析1市场分析：供求关系、竞争环境、目标市场与其可支付的价格水平作用：选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进展目标市场定位2 项目财务评估：项目经营收入与费用的比照3、工作内容：市场研究、开发场地选择、拟定开发项目、经济、社会、环境效益评价4、相关部门：开发公司，合作对象，咨询部门二、前期工作1、分析项目用地四至X围与特性，规划允许用途与获益能力大小2、获取土地使用权3、征地与拆迁、安置

9、、补偿4、工程勘察与规划设计、建立方案的制定5、获得规划许可证6、施工现场的“三通一平7、市政设施接驳的谈判与协议8、安排短期和长期融资9、寻找预租售客户10、确定目标市场、租金或售价水平11、对工程量和开发本钱进展更详细的估算12、选择承包商13、开发项目的保险事宜洽谈立项、申请购置开发场地规划局，国土局、房管局、计委委托规划、设计规划、勘察、设计单位、规划局筹集开发资金相关金融机构申领建立工程规划许可证规划局拆迁、安置、清场住户，派出所，有关管理部门三、建立阶段1、主要任务：进度，本钱、质量控制2、工作内容：招标、投标、发包项目建管部门、施工企业施工准备，三通一平施工企业施工的组织管理与控

10、制工程部门、监理公司竣工验收、交付使用规划局、房管局、工程质管部门四、租售阶段1、工作内容：制定销售、租赁计划、宣传、广告传媒机构商品房销售、签约、公证、付款建委，建行，物价局、公证部门小区管理、经营、效劳物业管理公司、居委会、派出所、工商局居住区开发项目技术经济指标1居住区总用地ha，指居住区X围内的总用地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。2居民每人占地m2/ 人，是居住区内人均用地指标，包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均绿化用地。3居住区总建筑面积m2，指居住区X围内的总建筑面积，包括居住建筑面积和公共建筑面积。4总户数户、总人口人、平均每户人口口/

11、 户，指居住区内可容纳的总户数、总人口与总人口与总户数之比5平均每户居住建筑面积m2，指居住区内居住建筑面积与总户数之比。6居住建筑密度，指居住建筑对居住用地的覆盖率。即：居住建筑密度=居住建筑基底面积居住建筑用地面积。7容积率，指居住建筑面积密度，容积率=居住建筑面积居住建筑用地面积。8人口毛密度人/ha，指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。9人口净密度人/ha，指居住总人口与居住建筑用地面积之比。10平均层数层，指居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。11高层比例%，一般. 层以上为高层住宅，即高层住宅建筑面积占总建筑面积的比例。12住宅间距m，指相邻居住建筑之间的距离。13居住区平

12、均造价元/ m2，指居住区总造价与居住区总建筑面积之比。14建立周期，指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。非居住区开发项目技术经济指标1建筑容积率，指项目规划建立用地X围内全部建筑面积与规划建立用地面积之比。附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。2总建筑面积，指开发项目各栋、各层建筑面积的总和。3地上建筑面积，指地上各层建筑面积的总和。4建筑密度，即建筑覆盖率，指项目用地X围内所有建筑物的基底面积之和与规划建立用地面积之比。5规划建立用地面积，指项目用地规划红线X围内的土地面积。6建筑高度，指城市规划建立管理部门规定的建筑物檐口高度上限。7绿化率，指规划建立用地X围内的绿

13、地面积与规划建立用地面积之比。8停车位个数，指在规划用地X围内设置的地面和地下停车位的个数。9有效面积系数，指建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。规划对房地产开发的引导1、地段的选择2、控制土地供给量。3、控制商品房开发总量。4、控制商品房的开发用地，坚持节约用地。第二章房地产市场运行规律第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以与一切交易途径和形式。是房地产的买家和卖家在某个特定区域内于某一特定时间段内达成所有交易的总和。二、房地产市场的运行环境1、社会环境：人口数量、性别、年龄、教育程度2、政治环境：政治体制、政府能力、政策连续性3

14、、经济环境：就业水平、支付能力4、金融环境：金融体系、金融资源5、制度环境：现行法律与相关政策6、技术环境：技术水平、技术政策7、资源环境：土地、能源、生态等条件8、国际环境：三、推动房地产市场转变的社会经济力量一影响房地产市场转变的社会经济因素1、社会因素2、经济因素3、政策因素二影响房地产市场转变的社会经济力量1、金融业的开展2、信息、通讯技术水平的提高3、生产和工作方式的转变4、人文环境的变化5、自然环境的变化6、政治制度的变迁第二节房地产市场的供求关系一、影响商品住宅需求的因素1.收入的变化；2.其他商品的价格变化3.对未来的预期4.政府政策的变化二、影响房地产市场供给变化的因素1.房

15、地产开发本钱2.政府政策变化3.对未来的预期三、房地产市场的机制房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于整个国家的经济体制，在社会主义市场经济条件下，价格机制起着主要作用，但国家宏观调控对市场产生重要影响。第三节房地产市场结构与市场指标一、市场结构1、总量结构：开发和销售之间的数量结构关系。2、区域结构：不同区域或城市之间的差异3、产品结构：不同物业类型的组合关系4、供求结构：不同档次物业的供求关系5、投资结构：不同投资方式的协调关系二、房地产市场细分1、按地域X围分：如#房地产市场、#房地产市场、温泉房地产市场；2、按房地产的用途和等级分：居住物业市场、商业物业市场、工业物业失常、特殊物业市

16、场；3、按房地产交易形式分销售市场、租赁市场、转让市场、抵押市场、保险市场；4、按存量增量细分：一级市场、二级市场、三级市场；5、按目标市场细分：三、房地产市场指标一供给指标：1、存量2、新竣工量3、灭失量4、空置量5、空置率6、可供租售量7、房屋施工面积8、房屋新开工面积9、平均建立周期10、竣工房屋价值 (二) 需求指标1、人口数2、城市家庭人口3、就业人员数量4、就业分布5、城镇登记失业率6、城市家庭可支配收入7、城市家庭总支出8、房屋空间使用数量9、商品零售价格指数10、城市居民消费价格指数三市场交易指标1、销售量2、出租量3、吸纳量4、吸纳率5、吸纳周期6、预售面积7、房地产价格指数

17、8、房地产价格9、房地产租金房地产泡沫概念：房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重偏离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程与状态。形成原因：1、土地的有限性和稀缺性是其产生的根底；2、投机需求膨胀是产生的诱因；3、金融机构过度放贷是助燃剂。房地产过热概念：房地产过热，也叫过度开发，是指市场上的需求增长跟不上新增供给增长的速度时，出现空置率上升，租金和价格下降的情况。房地产过热的诱因：开发商对市场预测的偏差；开发商之间的博弈和非理性行为；开发资金的易得性。房地产泡沫与房地产过热的区别和联系区别：1、是反映两个不同层面的指标；2、严重程度和危害性方面不同；3、周期循环中所处的阶段不同；4、

18、市场参与者的参与动机不同。联系：都是用来描述房地产市场中实际价格与根本市场价值的偏离，是房地产市场中非根本价格的不同程度的表达。过热是市场产生泡沫的前提，也是诱因之一第三章房地产市场调查与市场分析第一节市场调查一、调查内容1、国内外市场环境调查：政治法律环境、经济环境、人口环境、社会文化环境。2、技术开展调查：新技术、新工艺、新材料、新能源、新产品的开展现状和趋势3、市场需求容量调查：需求动向、现有和潜在的需求量、社会拥有量、市场份额等。4、消费者与其行为调查：消费者类别、消费者的购置动机和购置欲望、主要购置者的习惯；5、竞争情况调查：竞争者的状况6、市场营销因素调查：产品调查、价风格查、分销

19、渠道调查、促销策略调查。二、调查的步骤1.确定问题和调查目标2.制定调查计划3.收集信息4.分析信息5.报告结果三、对市场调查的分析与评估1、方法科学2、调查具有创造性3、调查方法多样4、模型和数据相互依赖5、合理的信息价值和本钱比率6、正常的疑心态度7、遵守职业道德第二节市场分析的手段与方法一、市场规模的估计预测市场需求第三节目标市场的细分与选择STP营销：Segmenting 细分市场Targeting 选择目标市场Positioning 产品定位细分市场和弥隙市场：人为细分市场是指卖方根据买主对产品的不同需求或营销反映，人为地将市场分为各种易于识别的顾客群体或类型。自然细分市场是指在市场

20、中自然出现的，可能具有不同偏好的消费群体。细分市场依据：消费者的产品需求、购置能力、地理位置、购置态度等方面存在差异。细分市场极限：定制营销。弥隙市场是随着卖方不断使用更为准确的特征来划分市场，为了追求一组更为狭窄的特定消费群体的利益而引入的。弥隙市场特点：消费者的独特需求；消费者愿意承受较高价格。市场细分的模式:同质偏好分散片好集群偏好目标市场选择1、单一市场集中化2、选择专业化3、产品专业化4、市场专业化5、全面覆盖6、大量定制三、市场定位差异化分析：批量行业、僵滞行业、分块行业、专业化行业市场定位：设计出自己的产品和形象，从而在顾客中确定与众不同的有价值的地位。第四节竞争者分析识别竞争者

21、确定竞争者目标确定竞争者战略判断竞争者的反响模式一、竞争者：从市场的角度来看，是指那些与本企业提供的产品或效劳相类似，并且有相似目标顾客和相似价格的企业。1、产业竞争观念：从产业方面看，提供同一类型产品或相互可替代产品的企业，构成一种产业。供求情况影响产业结构，产业结构影响产业行为产品开发、定价策略、广告策略等，产业行为影响产业绩效产业效率、技术进步、盈利能力、就业状况等。2、市场竞争观念：从市场方面看，竞争者是那些满足一样市场需要或效劳于同一目标市场的企业。市场观念有利于企业认清潜在竞争者。二、确定竞争者目标每个竞争者都有侧重点不同的目标组合，竞争者目标的差异会影响其经营模式。必须了解竞争者

22、的追逐目标和行为动力。三、确定竞争者的战略企业间战略越相似，之间的竞争就越剧烈。主要考虑两方面：1、进入各个战略群体的难易程度不同；2、进入某一战略群体时，首先要明确竞争对手，然后再确定竞争战略。四、判断竞争者的反响模式1、沉着不迫型竞争者反响不强烈2、选择型竞争者某些方面反响强烈3、凶猛型竞争者全面还击4、随机型竞争者反映模式不确定五、企业竞争对策：1、考虑竞争者的强弱2、竞争者与本企业相似程度3、竞争者的表现好坏第五节市场购置行为分析一、影响购置者购置的因素一社会文化因素1、文化因素认同感2、社会因素群体意识二个人因素1、年龄2、性别、职业、受教育程度3、经济状况4、生活方式5、个性6、自

23、我形象三心理因素1、动机2、感觉3、学习4、信念和态度二、消费者购置决策过程1、参与购置的角色：发起者、影响者、决策者、购置者、使用者2、购置行为类型1习惯性购置行为2寻求多样化购置行为3化解不协调购置行为4复杂购置行为3、购置决策过程引起需要内部和外部刺激收集信息评价方案决定购置买后行为第六节房地产市场分析一、房地产市场分析的概念和作用1、概念：通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的开展趋势，用以帮助房地产市场的参与者开发商、投资者或购置者、政府主管机构等掌握市场动态、把握市场时机或调整其市场行为。2、作用：1对开发商：选择项目位置、确定产品类型、

24、寻找投资合作伙伴、寻找目标使用者、调整产品结构。2金融机构：决定是否贷款。3营销部门：把握目标市场特征、针对性的制定销售策略、广告宣传策略。4地方政府：立项审批、宏观调控。3、市场区域确实定市场区域主要潜在需求的来源地或主要竞争物业的所在地。4、影响因素:自然特征;建筑障碍;人口密度;政治区域;邻里关系;开展类型和X围;竞争性项目的区域二、房地产市场分析的内容一宏观因素分析1、国家和地方的整体经济特性上升or衰退？2、特定开发区域城市开展与建立情况二市场供求分析中观分析1、供给分析：当前的存量、过去的走势、未来可能的供给；城市规划与其变化、土地利用状况，交通、根本建立投资计划；房地产市场的商业

25、周期和建造周期循环运动状况、未来市场区域内供求差异。2、需求分析:需求预测分析规划建立中的主要房地产开发项目吸纳率分析市场购置者的产品功能需求3、竞争分析:列出与竞争有关项目的功能特点4、市场细分:明确拟建项目的实际使用者5、基于竞争分析的结果，估算总吸纳量和吸纳速度、市场份额、竞争优劣势；6、市场占有率分析结果：估算市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格和租售期，提出有利于增加市场占有率的建议。第四章房地产开发项目策划第一节房地产开发项目的类型和特点一、住宅开发项目一居住建筑的类型1、别墅2、独立住宅：一户不与其他建筑相连建造、并有独立的院子。3、联排住宅：低层住宅单元拼联成3户以上者，通

26、常每单元一户，排列成行。4、普通住宅：多层住宅2-6层；高层住宅10层与以上；小高层住宅7-11层，设有一部载人电梯。二住宅开发项目的特点1、市场潜力大2、开发投资风险相对较小3、多元化的市场需求4、对开发商投资能力要求较低二、写字楼与零售商业物业开发项目一、写字楼与其分类写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室局部和公用局部电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等构成。写字楼分为甲乙丙三级地理位置、交通环境、建筑物的物理状况、建筑质量、收益能力。二写字楼开发项目的特点1、要求开发商具备长期的投资能力；2、能准确把握写字楼开展潮流和趋势；3、要高度重视写字楼的选址。三零售商

27、业物业:零售商业物业的X围包括小型商铺、百货商场到大型现代化购物中心。1、区域购物中心2、市级购物中心3、地区购物中心4、居住区商场5、邻里商店6、特色商店四零售商业物业的特点1、重点分析物业项目的商业辐射区域2、开发商具备长期的大规模投资能力3、先租后建、只租不售4、对物业管理水平的要求高5、需要与交通设施联合开发6、要努力实现商场收益风险管理社会化7、零售商业物业与其他物业联合开发三、其他类型的开发项目一旅游度假村开发项目二工业物业的开发项目第二节房地产投资方向与时机的选择一、房地产投资的类型1、房地产直接投资：投资者直接参与房地产开发或购置房地产的过程1、房地产开发投资2、房地产置业投资

28、2、房地产间接投资：投资者将资金投入与房地产相关的证券市场的行为1、购置住房抵押贷款证券2、购置房地产开发企业的股票、债券3、投资于房地产投资信托基金二、房地产投资的利弊1、投资之利：相对较高的收益水平；得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；能抵消通货膨胀的影响；提高投资者的资信等级。2、投资之弊：变现性差；投资数额巨大；投资周期长；需要专门知识和经历；三、房地产投资风险1、系统风险：通货膨胀；市场供求；周期风险；变现风险；利率风险、政策性风险；政治风险、或然损失风险2、个别风险：收益现金流风险；未来经营费用的风险；资本价值风险；比拟风险；时间风险；持有期风险。四、风险对投资方向选择的影

29、响1、令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定其合理的投资收益水平；2、使投资者尽可能躲避、控制或转移风险。第三节房地产开发场地的选择一、位置的含义1、狭义：具体投资场所在城市中的地理位置宏观、中观、微观2、广义：该位置所处的社会、经济、自然环境或背景，还应包括该位置进展房地产开发投资所需支付的本钱上下和所面临的竞争关系二、场地选择的影响因素1、区位分析大前提2、场地分析小前提3、开发潜力分析4、获取场地开发权的方式出让、转让5、影响因素的汇总三、不同类型房地产项目对位置的要求1、居住项目1公用与公建配套设施的完备度2交通便捷度3环境因素4居民人口与收入2、写字楼项目1与其他商业设施的接近程度2周围土地利用情况和