房地产开发.docx

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房地产开发

房地产开发

第一节房地产开发的概念

一、概述

1、房地产：

房产和地产总称。

包括房产、地产、房地产三种形态。

2、房地产开发：

房地产开发是指在国家法律规定X围内，按照城市建立总体规划和社会开展计划的要求，利用城市空置土地进展土地开发和房屋建筑物生产经营的社会经济活动。

3、作用：

〔1〕、房地产开发和经营是社会经济开展的重要组成局部；

〔2〕、房地产开发业的开展是生产社会化的必然结果；

〔3〕、房地产开发已成为我国的支柱性产业；

〔4〕、改变了我国社会经济开展的总体结构。

二、房地产开发商与其开发队伍

1、开发商的特性

2、开发商的社会声誉:

开发商是社区形态变化的主要推动者，其对社区形态的改变很难被人们尤其是老年居民承受。

3、开发队伍：

开发商在开发队伍中起组织作用。

三、开发商与其合作伙伴

1、土地所有者或当前的使用者

2、政府与政府机构

3、金融机构

4、建筑承包商

5、专业参谋：

建筑师、规划师、景观建筑师、环境参谋、交通参谋、房地产估价师、会计师、物业管理师、律师等。

第二节房地产开发的主要程序

Why：

房地产开发要按《城市房地产开发经营管理暂行方法》等有关法规规定的程序进展？

B：

1、房地产产品的形成有其内在的规律性；

2、房地产开发的特点决定了企业不能盲目的，仓促的上项目，必须先做充分的论证；

3、政府制定了审批制度，以便对房地产开发进展引导、监视和管理。

第三节土地使用权的获取

一、概述

获取土地使用权对开发商进展房地产开发的意义

二、我国城市土地市用制度与其演变无限期-----有限期，无偿-----有偿

〔一〕城市土地

1、X围：

城市区域内的陆地和水域与其上下空间

2、层次〔1〕城市市区土地

〔2〕城市规划区土地

〔3〕城市行政区划内的土地

〔二〕城市土地使用制度改革的原因——传统使用制度的弊端

1、国家在土地上的收益大量流失

2、土地资源浪费严重

3、掩盖了土地级差收益

4、阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化

5、城市内部用地结构不合理

6、不利于建立城市建立资金长期平衡机制

7、无偿使用土地不符合市场经济原那么

8、不利于对外开放和吸引投资

〔三〕改革的主要内容和特点

1、不改变城市土地的国家所有制

2、土地使用权不全面商品化

3、不意味政府鼓励加速土地使用权转让速度

4、城市土地管理部门对城市土地实施有效的行政管理

第四节城市规划与其对房地产开发的影响

一、城市规划的作用和任务

1、作用：

保护城市生态环境，实现可持续开展

2、任务：

二、城市规划与其他规划的关系

1、层次总体规划，详细规划

2、内容〔1〕总体规划：

城市性质，开展目标，开展规模

〔2〕详细规划：

规划地段各建立用地的具体情况

3、动态变化

〔1〕城市总体规划和详细规划在实施过程中的变化

〔2〕地段或项目的成功开发，促使周围的房地产市场的繁荣

4、城市规划与其他规划的关系

国民经济和社会开展计划是编制城市规划的依据，城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。

三、城市规划建立用地的分类

1、居住用地

2、公共设施用地

3、工业用地

4、仓储用地

5、市政公用设施用地

6、绿地

四、规划设计方案中的主要技术指标

建筑密度：

是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。

建筑容积率：

是指项目规划建立用地X围内全部建筑面积与规划建立用地面积之比。

附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

绿化率：

是指规划建立用地X围内的绿地面积与规划建立用地面积之比。

五、城市规划与房地产开发的关系

（一）、城市规划制定的原那么城市规划的编制应当遵循以下原那么：

1．从实际出发，科学预测城市远景开展的原

2．保护生态环境和历史文化遗产，防止污染和其他公害的原那么。

3．有利生产、方便生活、促进流通、繁荣经济、促进科学技术文化教育事业的原那么。

4．合理用地、节约用地的原那么。

〔二〕、加强规划对开发的调控，引导房地产开发安康有序地开展

1、控制商品房开发总量

2、控制土地供给量。

3、控制商品房的开发用地，坚持节约用地。

第五节房地产开发的政府干预

一、政府干预的必要性

1、改革之初房地产开发市场的无政府现象造成了市场的散乱无序和资源的极大浪费

2、我国房地产开发市场缺乏长期自然进化的条件（时间、物质、资源条件）

3、房地产开发企业缺乏总体经济有序开展的背景和环境

4、房地产开发市场不能以自然进化配合国民经济开展

二、政府制定干预房地产市场政策的原那么

〔一〕目标确实定性1、使存量房地产资源得到最有效利用

2、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间

3、引导新建项目的位置选择

4、满足特殊群体的需要

〔二〕政策的连续性与协调性

三、房地产市场的宏观调控

〔一〕土地供给计划的调控

〔二〕城市规划的指导

〔三〕地价的杠杆作用

〔四〕税收的功能

〔五〕金融杠杆的作用

〔六〕住房政策的影响

四、房地产市场的行为规X

1、建立完善的资质审查制度

2、完善产权登记制度

3、建立房地产价格评估制度

4、建立规X的交易程序

第二节房地产开发的主要程序

第二节房地产市场运行规律

房地产产品的形成有其内在的规律性；

房地产开发的特点决定了企业不能盲目的，仓促的上项目，必须先做充分的论证；

政府制定了审批制度，以便对房地产开发进展引导、监视和管理。

四阶段：

投资时机选择与决策分析

前期工作

建立阶段

租售与资产管理阶段

八步骤：

投资时机寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关协议、工程建立、竣工投入使用、资产管理。

一、投资时机选择与决策分析

1、投资时机选择

〔1〕投资时机寻找——“看地〞

〔2〕时机筛选——落实地块

2、投资决策分析

〔1〕市场分析：

供求关系、竞争环境、目标市场与其可支付的价格水平

作用：

选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进展目标市场定位

〔2〕项目财务评估：

项目经营收入与费用的比照

3、工作内容：

市场研究、开发场地选择、拟定开发项目、经济、社会、环境效益评价

4、相关部门：

开发公司，合作对象，咨询部门

二、前期工作

1、分析项目用地四至X围与特性，规划允许用途与获益能力大小

2、获取土地使用权

3、征地与拆迁、安置、补偿

4、工程勘察与规划设计、建立方案的制定

5、获得规划许可证

6、施工现场的“三通一平〞

7、市政设施接驳的谈判与协议

8、安排短期和长期融资

9、寻找预租〔售〕客户

10、确定目标市场、租金或售价水平

11、对工程量和开发本钱进展更详细的估算

12、选择承包商

13、开发项目的保险事宜洽谈

立项、申请购置开发场地〔规划局，国土局、房管局、计委〕委托规划、设计〔规划、勘察、设计单位、规划局〕筹集开发资金〔相关金融机构〕申领建立工程规划许可证〔规划局〕拆迁、安置、清场〔住户，派出所，有关管理部门〕

三、建立阶段

1、主要任务：

进度，本钱、质量控制

2、工作内容：

招标、投标、发包项目〔建管部门、施工企业〕

施工准备，三通一平〔施工企业〕

施工的组织管理与控制〔工程部门、监理公司〕

竣工验收、交付使用〔规划局、房管局、工程质管部门〕

四、租售阶段

1、工作内容：

制定销售、租赁计划、宣传、广告〔传媒机构〕

商品房销售、签约、公证、付款〔建委，建行，物价局、公证部门〕

小区管理、经营、效劳〔物业管理公司、居委会、派出所、工商局〕

居住区开发项目技术经济指标

〔1〕居住区总用地〔ha〕，指居住区X围内的总用地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。

〔2〕居民每人占地〔m2/人〕，是居住区内人均用地指标，包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均绿化用地。

〔3〕居住区总建筑面积〔m2〕，指居住区X围内的总建筑面积，包括居住建筑面积和公共建筑面积。

〔4〕总户数〔户〕、总人口〔人〕、平均每户人口〔口/户〕，指居住区内可容纳的总户数、总人口与总人口与总户数之比

〔5〕平均每户居住建筑面积〔m2〕，指居住区内居住建筑面积与总户数之比。

〔6〕居住建筑密度，指居住建筑对居住用地的覆盖率。

即：

居住建筑密度=居住建筑基底面积÷居住建筑用地面积。

〔7〕容积率，指居住建筑面积密度，容积率=居住建筑面积÷居住建筑用地面积。

〔8〕人口毛密度〔人/ha〕，指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。

〔9〕人口净密度〔人/ha〕，指居住总人口与居住建筑用地面积之比。

〔10〕平均层数〔层〕，指居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。

〔11〕高层比例〔%〕，一般.层以上为高层住宅，即高层住宅建筑面积占总建筑面积的比例。

〔12〕住宅间距〔m〕，指相邻居住建筑之间的距离。

〔13〕居住区平均造价〔元/m2〕，指居住区总造价与居住区总建筑面积之比。

〔14〕建立周期，指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。

非居住区开发项目技术经济指标

〔1〕建筑容积率，指项目规划建立用地X围内全部建筑面积与规划建立用地面积之比。

附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。

〔2〕总建筑面积，指开发项目各栋、各层建筑面积的总和。

〔3〕地上建筑面积，指地上各层建筑面积的总和。

〔4〕建筑密度，即建筑覆盖率，指项目用地X围内所有建筑物的基底面积之和与规划建立用地面积之比。

〔5〕规划建立用地面积，指项目用地规划红线X围内的土地面积。

〔6〕建筑高度，指城市规划建立管理部门规定的建筑物檐口高度上限。

〔7〕绿化率，指规划建立用地X围内的绿地面积与规划建立用地面积之比。

〔8〕停车位个数，指在规划用地X围内设置的地面和地下停车位的个数。

〔9〕有效面积系数，指建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。

规划对房地产开发的引导

1、地段的选择

2、控制土地供给量。

3、控制商品房开发总量。

4、控制商品房的开发用地，坚持节约用地。

第二章房地产市场运行规律

第一节房地产市场概述

一、房地产市场的概念

从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以与一切交易途径和形式。

是房地产的买家和卖家在某个特定区域内于某一特定时间段内达成所有交易的总和。

二、房地产市场的运行环境

1、社会环境：

人口数量、性别、年龄、教育程度

2、政治环境：

政治体制、政府能力、政策连续性

3、经济环境：

就业水平、支付能力

4、金融环境：

金融体系、金融资源

5、制度环境：

现行法律与相关政策

6、技术环境：

技术水平、技术政策

7、资源环境：

土地、能源、生态等条件

8、国际环境：

三、推动房地产市场转变的社会经济力量

〔一〕影响房地产市场转变的社会经济因素

1、社会因素2、经济因素3、政策因素

〔二〕影响房地产市场转变的社会经济力量

1、金融业的开展

2、信息、通讯技术水平的提高

3、生产和工作方式的转变

4、人文环境的变化

5、自然环境的变化

6、政治制度的变迁

第二节房地产市场的供求关系

一、影响商品住宅需求的因素

1.收入的变化；

2.其他商品的价格变化

3.对未来的预期

4.政府政策的变化

二、影响房地产市场供给变化的因素

1.房地产开发本钱

2.政府政策变化

3.对未来的预期

三、房地产市场的机制

房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于整个国家的经济体制，在社会主义市场经济条件下，价格机制起着主要作用，但国家宏观调控对市场产生重要影响。

第三节房地产市场结构与市场指标

一、市场结构

1、总量结构：

开发和销售之间的数量结构关系。

2、区域结构：

不同区域或城市之间的差异

3、产品结构：

不同物业类型的组合关系

4、供求结构：

不同档次物业的供求关系

5、投资结构：

不同投资方式的协调关系

二、房地产市场细分

1、按地域X围分：

如##房地产市场、##房地产市场、温泉房地产市场；

2、按房地产的用途和等级分：

居住物业市场、商业物业市场、工业物业失常、特殊物业市场；

3、按房地产交易形式分销售市场、租赁市场、转让市场、抵押市场、保险市场；

4、按存量增量细分：

一级市场、二级市场、三级市场；

5、按目标市场细分：

三、房地产市场指标

〔一〕供给指标：

1、存量2、新竣工量3、灭失量4、空置量5、空置率6、可供租售量

7、房屋施工面积8、房屋新开工面积9、平均建立周期10、竣工房屋价值

（二）需求指标

1、人口数2、城市家庭人口3、就业人员数量4、就业分布5、城镇登记失业率

6、城市家庭可支配收入7、城市家庭总支出8、房屋空间使用数量9、商品零售价格指数

10、城市居民消费价格指数

〔三〕市场交易指标

1、销售量2、出租量3、吸纳量4、吸纳率5、吸纳周期6、预售面积

7、房地产价格指数8、房地产价格9、房地产租金

房地产泡沫

概念：

房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重偏离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程与状态。

形成原因：

〔1〕、土地的有限性和稀缺性是其产生的根底；

〔2〕、投机需求膨胀是产生的诱因；

〔3〕、金融机构过度放贷是助燃剂。

房地产过热

概念：

房地产过热，也叫过度开发，是指市场上的需求增长跟不上新增供给增长的速度时，出现空置率上升，租金和价格下降的情况。

房地产过热的诱因：

开发商对市场预测的偏差；开发商之间的博弈和非理性行为；开发资金的易得性。

房地产泡沫与房地产过热的区别和联系

区别：

〔1〕、是反映两个不同层面的指标；

〔2〕、严重程度和危害性方面不同；

〔3〕、周期循环中所处的阶段不同；

〔4〕、市场参与者的参与动机不同。

联系：

都是用来描述房地产市场中实际价格与根本市场价值的偏离，是房地产市场中非根本价格的不同程度的表达。

过热是市场产生泡沫的前提，也是诱因之一

第三章房地产市场调查与市场分析

第一节市场调查

一、调查内容

1、国内外市场环境调查：

政治法律环境、经济环境、人口环境、社会文化环境。

2、技术开展调查：

新技术、新工艺、新材料、新能源、新产品的开展现状和趋势

3、市场需求容量调查：

需求动向、现有和潜在的需求量、社会拥有量、市场份额等。

4、消费者与其行为调查：

消费者类别、消费者的购置动机和购置欲望、主要购置者的习惯；

5、竞争情况调查：

竞争者的状况

6、市场营销因素调查：

产品调查、价风格查、分销渠道调查、促销策略调查。

二、调查的步骤

1.确定问题和调查目标

2.制定调查计划

3.收集信息

4.分析信息

5.报告结果

三、对市场调查的分析与评估

1、方法科学

2、调查具有创造性

3、调查方法多样

4、模型和数据相互依赖

5、合理的信息价值和本钱比率

6、正常的疑心态度

7、遵守职业道德

第二节市场分析的手段与方法

一、市场规模的估计——预测市场需求

第三节目标市场的细分与选择

STP营销：

Segmenting——细分市场

Targeting——选择目标市场

Positioning——产品定位

细分市场和弥隙市场：

人为细分市场是指卖方根据买主对产品的不同需求或营销反映，人为地将市场分为各种易于识别的顾客群体或类型。

自然细分市场是指在市场中自然出现的，可能具有不同偏好的消费群体。

细分市场依据：

消费者的产品需求、购置能力、地理位置、购置态度等方面存在差异。

细分市场极限：

定制营销。

弥隙市场是随着卖方不断使用更为准确的特征来划分市场，为了追求一组更为狭窄的特定消费群体的利益而引入的。

弥隙市场特点：

消费者的独特需求；消费者愿意承受较高价格。

市场细分的模式:

同质偏好分散片好集群偏好

目标市场选择

1、单一市场集中化

2、选择专业化

3、产品专业化

4、市场专业化

5、全面覆盖

6、大量定制

三、市场定位

差异化分析：

批量行业、僵滞行业、分块行业、专业化行业

市场定位：

设计出自己的产品和形象，从而在顾客中确定与众不同的有价值的地位。

第四节竞争者分析

识别竞争者确定竞争者目标确定竞争者战略判断竞争者的反响模式

一、竞争者：

从市场的角度来看，是指那些与本企业提供的产品或效劳相类似，并且有相似目标顾客和相似价格的企业。

1、产业竞争观念：

从产业方面看，提供同一类型产品或相互可替代产品的企业，构成一种产业。

供求情况影响产业结构，产业结构影响产业行为〔产品开发、定价策略、广告策略等〕，产业行为影响产业绩效〔产业效率、技术进步、盈利能力、就业状况等〕。

2、市场竞争观念：

从市场方面看，竞争者是那些满足一样市场需要或效劳于同一目标市场的企业。

市场观念有利于企业认清潜在竞争者。

二、确定竞争者目标

每个竞争者都有侧重点不同的目标组合，竞争者目标的差异会影响其经营模式。

必须了解竞争者的追逐目标和行为动力。

三、确定竞争者的战略

企业间战略越相似，之间的竞争就越剧烈。

主要考虑两方面：

1、进入各个战略群体的难易程度不同；

2、进入某一战略群体时，首先要明确竞争对手，然后再确定竞争战略。

四、判断竞争者的反响模式

1、沉着不迫型竞争者——反响不强烈

2、选择型竞争者——某些方面反响强烈

3、凶猛型竞争者——全面还击

4、随机型竞争者——反映模式不确定

五、企业竞争对策：

1、考虑竞争者的强弱

2、竞争者与本企业相似程度

3、竞争者的表现好坏

第五节市场购置行为分析

一、影响购置者购置的因素

〔一〕社会文化因素

1、文化因素——认同感2、社会因素——群体意识

〔二〕个人因素

1、年龄2、性别、职业、受教育程度3、经济状况4、生活方式5、个性6、自我形象

〔三〕心理因素

1、动机2、感觉3、学习4、信念和态度

二、消费者购置决策过程

1、参与购置的角色：

发起者、影响者、决策者、购置者、使用者

2、购置行为类型

〔1〕习惯性购置行为

〔2〕寻求多样化购置行为

〔3〕化解不协调购置行为

〔4〕复杂购置行为

3、购置决策过程

引起需要〔内部和外部刺激〕——收集信息——评价方案——决定购置——买后行为

第六节房地产市场分析

一、房地产市场分析的概念和作用

1、概念：

通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的开展趋势，用以帮助房地产市场的参与者〔开发商、投资者或购置者、政府主管机构等〕掌握市场动态、把握市场时机或调整其市场行为。

2、作用：

〔1〕对开发商：

选择项目位置、确定产品类型、寻找投资合作伙伴、寻找目标使用者、调整产品结构。

〔2〕金融机构：

决定是否贷款。

〔3〕营销部门：

把握目标市场特征、针对性的制定销售策略、广告宣传策略。

〔4〕地方政府：

立项审批、宏观调控。

3、市场区域确实定市场区域——主要〔潜在〕需求的来源地或主要竞争物业的所在地。

4、影响因素:

自然特征;建筑障碍;人口密度;政治区域;邻里关系;开展类型和X围;竞争性项目的区域

二、房地产市场分析的内容

〔一〕宏观因素分析

1、国家和地方的整体经济特性上升or衰退？

2、特定开发区域城市开展与建立情况

〔二〕市场供求分析——中观分析

1、供给分析：

当前的存量、过去的走势、未来可能的供给；

城市规划与其变化、土地利用状况，交通、根本建立投资计划；

房地产市场的商业周期和建造周期循环运动状况、未来市场区域内供求差异。

2、需求分析:

需求预测

分析规划建立中的主要房地产开发项目

吸纳率分析

市场购置者的产品功能需求

3、竞争分析:

列出与竞争有关项目的功能特点

4、市场细分:

明确拟建项目的实际使用者

5、基于竞争分析的结果，估算总吸纳量和吸纳速度、市场份额、竞争优劣势；

6、市场占有率分析结果：

估算市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格和租售期，提出有利于增加市场占有率的建议。

第四章房地产开发项目策划

第一节房地产开发项目的类型和特点

一、住宅开发项目

〔一〕居住建筑的类型

1、别墅

2、独立住宅：

一户不与其他建筑相连建造、并有独立的院子。

3、联排住宅：

低层住宅单元拼联成3户以上者，通常每单元一户，排列成行。

4、普通住宅：

多层住宅〔2-6层〕；高层住宅〔10层与以上〕；小高层住宅〔7-11层，设有一部载人电梯。

〕

〔二〕住宅开发项目的特点

1、市场潜力大

2、开发投资风险相对较小

3、多元化的市场需求

4、对开发商投资能力要求较低

二、写字楼与零售商业物业开发项目

〔一〕、写字楼与其分类

写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室局部和公用局部〔电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等〕构成。

写字楼分为甲乙丙三级〔地理位置、交通环境、建筑物的物理状况、建筑质量、收益能力〕。

〔二〕写字楼开发项目的特点

1、要求开发商具备长期的投资能力；

2、能准确把握写字楼开展潮流和趋势；

3、要高度重视写字楼的选址。

〔三〕零售商业物业:

零售商业物业的X围包括小型商铺、百货商场到大型现代化购物中心。

1、区域购物中心2、市级购物中心3、地区购物中心

4、居住区商场5、邻里商店6、特色商店

〔四〕零售商业物业的特点

1、重点分析物业项目的商业辐射区域

2、开发商具备长期的大规模投资能力

3、先租后建、只租不售

4、对物业管理水平的要求高

5、需要与交通设施联合开发

6、要努力实现商场收益风险管理社会化

7、零售商业物业与其他物业联合开发

三、其他类型的开发项目

〔一〕旅游度假村开发项目

〔二〕工业物业的开发项目

第二节房地产投资方向与时机的选择

一、房地产投资的类型

1、房地产直接投资：

投资者直接参与房地产开发或购置房地产的过程

〔1〕、房地产开发投资

〔2〕、房地产置业投资

2、房地产间接投资：

投资者将资金投入与房地产相关的证券市场的行为

〔1〕、购置住房抵押贷款证券

〔2〕、购置房地产开发企业的股票、债券

〔3〕、投资于房地产投资信托基金

二、房地产投资的利弊

1、投资之利：

相对较高的收益水平；得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；能抵消通货膨胀的影响；提高投资者的资信等级。

2、投资之弊：

变现性差；投资数额巨大；投资周期长；需要专门知识和经历；

三、房地产投资风险

1、系统风险：

通货膨胀；市场供求；周期风险；变现风险；利率风险、政策性风险；政治风险、或然损失风险

2、个别风险：

收益现金流风险；未来经营费用的风险；资本价值风险；比拟风险；时间风险；持有期风险。

四、风险对投资方向选择的影响

1、令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定其合理的投资收益水平；

2、使投资者尽可能躲避、控制或转移风险。

第三节房地产开发场地的选择

一、位置的含义

1、狭义：

具体投资场所在城市中的地理位置〔宏观、中观、微观〕

2、广义：

该位置所处的社会、经济、自然环境或背景，还应包括该位置进展房地产开发投资所需支付的本钱上下和所面临的竞争关系

二、场地选择的影响因素

1、区位分析—大前提

2、场地分析—小前提

3、开发潜力分析

4、获取场地开发权的方式—出让、转让

5、影响因素的汇总

三、不同类型房地产项目对位置的要求

1、居住项目

〔1〕公用与公建配套设施的完备度

〔2〕交通便捷度

〔3〕环境因素

〔4〕居民人口与收入

2、写字楼项目

〔1〕与其他商业设施的接近程度

〔2〕周围土地利用情况和