房地产地块调研报告.docx

1、房地产地块调研报告房地产地块调研报告广东省佛山市东平新城地块调研报告2009年7月项目综述地块处于佛山市禅城区东平新城，该区域定位为佛山市居住新区，是未来发展重点区域。该区域目前商品房均价10500元/，最高价格12500元/，精装公寓最高可达20500元/。供应产品主要是130-160改善型产品，最畅销的户型是120-130改善型产品，有5%-10%的附送面积。进驻的开发商包括保利、万科，竞争的焦点包括园林、产品创新。总占地229亩，净用地154.6亩，规划容积率6，总建筑面积62万方，起拍价360万/亩，总价8.2亿元，楼面地价约900元/。市场机会点及存在的威胁1)区域发展潜力（规划、政

2、府投资建设力度）2)区域供求关系3)我司品牌及产品竞争力4)5)开发建议预计首期高层12500元/，面积110-120，精装公寓14500元/，面积50-80，预估首年资金回笼2亿元。预计销售周期3年，成交均价16500元/，净利润20%。建议开发新户型，增加附送面积。调研人员：张三、李四 一、地块概况1.地块位置及交通地块四至距离禅城市老城区中心1.5km，6个红绿灯，约15分钟的车距，高峰期间约30分钟。2.地块现状及周边有利因素不利因素突出有利因素和不利因素，如地块景观、拆迁物、高压线、地下电缆、破坏地块完整性的市政道路、古迹等。周边，如景观、配套、环境，水污染、噪音污染（污染程度、污染

3、源及距离）。3.地块各项指标占地面积（亩） 可开发面积 （亩）容积率总建筑面积（万平方米）住宅建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）土地价格（万/亩）总地价（亿元）楼面地价（元/）用地性质土地信息来源 首期挂牌时间 绿化率建筑密度限高 90/704.地块图示图示参考：投资部目标地块地形图二、佛山市房地产市场综述5.城市宏观经济数据2011年佛山宏观经济数据与南京市对比表（与已有项目城市近似数据的对比）佛山南京广州总人口（万人）市区人口（万人）GDP（亿元）GDP涨幅社会消费品零售总额（亿元）各项存款余额（亿元）城镇居民人均可支配收入（元）固定资产投资（亿元）固定资产占GDP比例房地产开发

4、投资（亿元）分析：通过以上数据可以看出，佛山6.近5年房地产开发情况（EXCEL做表）2009年，佛山市累计完成房地产投资1188.7 亿元，商品房施工面积6847.9万m2，商品房竣工面积1293.5万m2，商品房销售面积1396万m2。各项目指标仅次于直辖城市，在省会城市排名前列。从上表可以看出：消化量商品房的供求关系基本平衡， 销售面积增幅平缓，但施工面积增长较快， 7.商品住宅价格及成交走势佛山商品住宅09年全年成交均价4903元/m2，近8年房价每年8%稳步上涨，具体可见下表：8.各区域房地产市场两种表现方式：1)叙述区域特点产品房价客群沈河区市中心高层，130-150改善型1.2万

5、苏家屯区铁西区2)2009年各区域成交情况对比：区域成交面积（万m2）成交套数(套)成交金额（亿元）成交均价(元/m2)单套总价（万元）单套面积（m2）沈河区1919441264646296苏家屯区4856591836753185铁西区2693147012947964186于洪区（地块所在）2392635311146564291总计1297140417635489245929.房地产政策重点指出有利和不利因素，限购、限贷，偷面积等等；如规划条件、预售条件、阁楼和地下是否算建筑面积，银行放款条件及速度，户口制度、税收、子女入校等政策，并调查我项目是否有特殊政策等。三、地块所在区域房地产市场分析1

6、0.东平新城板块地位2010年上半年区域成交均价5100元/m2，同比09年全年均价4595元/m2上涨11%，东平新城板块在佛山市房地产地位可见下表：2009年东平新城与全市成交情况对比成交面积（万m2）成交套数(套)成交金额（亿元）成交均价(元/m2)单套总价（万元）单套面积（m2）全市129714041763548924592东平新城7381843445954189比例5.6%5.8%5.4%由上表可见，于洪新城板块在全市68个板块中占据较高的成交比重，但目前仍以普通商品住宅为主，套型、总价、单价均低于全市平均值。11.土地市场情况2010年，该区域商住用地成交18宗，出让土地面积900

7、亩，住宅总建筑面积50万平方米，楼面地价平均1610元/。主要竞争对手土地情况：项目拿地时间占地面积建筑面积容积率总地价楼面地价12.区域商品房供求关系东平新城近3年供需基本持平，预计未来3年，年推货量在60万方以上，区域竞争日趋加大。1)近三年累计推货量80万方，累计成交量70万方，供求基本持平2)未来1-2年预计年均推货量达60万方（在建货量推断）。3)该区域未来5年预计新增6-8个新项目，总建筑面积过300万平（土地供应计划推断）13.区域商品房价格及面积1)价格均价、最高价格， 及特殊说明2)户型面积段()间隔总价区间(万/套)推出比例成交比例110-140三房25-4250%45%从

8、上表可以看出：畅销户型是110-140三房，占总成交量45%总价30-35万/套是市场接受度最高的。3)客户分析4)区域代表项目列表项目名称总建筑面积容积率首期开盘时间近3个月成交均价(元/m2)装修标准(元/m2)物业类型在售主力户型阳光100国际新城 1502005-12-115500-6000毛坯小高60-150loft华城世界 1001.072006-12-174000-4600毛坯多层、小高、高层7080两房沈阳恒大绿洲2273.52007125500-60001500-2000小高层82-99两房、93-130三房永盛水调歌城1001.72007-7-14200-4500毛坯多层、

9、小高70-100两房14.别墅市场分析别墅消化量（套数、金额）；别墅产品价格、面积、套总价；市场在售货量及潜在货量。项目名称状态产品单价面积总价推出套数消化情况山水在售独立联体待开发四、商业开发建议商业建筑面积占总建筑面积10%及以下的地块，由销售中心同事调研完成该部分内容；10%以上由商业部同事出独立报告。15.商业定位该地块定位为 型商业，主要基于以下因素：包括指标、区位简述、规模、城市发展、周围环境、市场需求、交通网络、当地消费习惯、消费水平等。16.商业开发规模及面积规划面积：可参考销售中心规划户数、预估常住率等因素规划设想：（业态分布等）17.商业开发位置及设想（附图）考虑项目临街面

10、、项目销售中心位置、小区主入口、交通中心位置等18.商业租售价格评估目标人群预估售价/租金备注：特殊情况如建议推售时间、或先租后售等信息五、项目SWTO分析优势劣势机会威胁（1）优势劣势侧重于项目内部因素的考虑 地块的价值如何：项目规模、景观优势等，地块的交通情况，对辐射市场的辐射能力。能否满足快速开发的条件，如是否已有用地指标、水电基本配套是否齐全，拆迁难度，当时预售条件（影响发售时间）等； 经济性评价：土地价格收益率、资金运转能力 从公司角度考虑：是否符合项目合理布局，对提升品牌形象，扩大社会影响力的作用。 （2）机会威胁侧重于项目外部环境的考虑市场的消费能力（容量）：经济发展、收入水平考

11、察能否消化相应体量的产品 竞争环境评价：通过对竞争对手的考察，判断我司进入该市场的风险，或需要怎样的产品才可以赢得市场。地块升值潜力：与政府城市规划相结合，从地块所属区域的规划，分析出地块的升值潜力。 宏观层面：宏观政治/经济环境、国家/地方行业政策 政府支持力度六、项目定位由于地处东平新城核心区，土地规模小、容积率高、楼面地价高，建议将其打造成该区域高档楼盘，产品以高层为主。具体建议如下：19.产品及售价建议建议以100-120三房为主，辅以130-150四房，50-70精装公寓。预计2012年底开盘，首期高层毛坯售价10000元/，精装公寓售价15000元/。预计销售周期2年，整体成交均价

12、高层毛坯售价15000元/，精装公寓售价18800元/。具体详见下表：20.产品配比建议产品占地面积()建筑面积()预估容积率面积范围（）高层（毛坯）高层（精装）商铺合计21.销售计划预估 产品年份双拼多层多层商铺年度预估合计价格销售面积比例价格销售面积比例价格销售面积比例销售额（亿元）销售面积（万平）2009%2010%2011%2012%合计-%-%-%22.投资分析产品类型总建筑面积预估销售单价预估货值(亿)预估单位成本预估净利润（亿）亩利润(万元)净利润率 土地成本开发成本费用、税金及附加小计超豪（装修） - - - - 3,230 - 3,230 - -0%超豪（毛坯） - - - - 2,580 - 2,580 - -0%合计 - - - - - - - - -0%以上三个表来自投资分