房地产地块调研报告.docx
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房地产地块调研报告
房地产地块调研报告
广东省佛山市东平新城地块调研报告
2009年7月
项目综述
地块处于佛山市禅城区东平新城，该区域定位为佛山市居住新区，是未来发展重点区域。
该区域目前商品房均价10500元/㎡，最高价格12500元/㎡，精装公寓最高可达20500元/㎡。
供应产品主要是130-160㎡改善型产品，最畅销的户型是120-130㎡改善型产品，有5%-10%的附送面积。
进驻的开发商包括保利、万科，竞争的焦点包括园林、产品创新。
总占地229亩，净用地154.6亩，规划容积率≤6，总建筑面积62万方，起拍价360万/亩，总价8.2亿元，楼面地价约900元/㎡。
市场机会点及存在的威胁
1）区域发展潜力（规划、政府投资建设力度）
2）区域供求关系
3）我司品牌及产品竞争力
4）
5）
开发建议
预计首期高层12500元/㎡，面积110-120㎡，精装公寓14500元/㎡，面积50-80㎡，预估首年资金回笼2亿元。
预计销售周期3年，成交均价16500元/㎡，净利润20%。
建议开发新户型，增加附送面积。
调研人员：
张三、李四
一、
地块概况
1.地块位置及交通
地块四至
距离禅城市老城区中心1.5km，6个红绿灯，约15分钟的车距，高峰期间约30分钟。
2.地块现状及周边
有利因素
Ø
不利因素
Ø
突出有利因素和不利因素，如地块景观、拆迁物、高压线、地下电缆、破坏地块完整性的市政道路、古迹等。
周边，如景观、配套、环境，水污染、噪音污染（污染程度、污染源及距离）。
3.地块各项指标
占地面积（亩）
可开发面积（亩）
容积率
总建筑面积（万平方米）
住宅建筑面积（万平方米）
商业建筑面积（万平方米）
土地价格（万/亩）
总地价（亿元）
楼面地价（元/㎡）
用地性质
土地信息来源
首期挂牌时间
绿化率
建筑密度
限高
90/70
4.地块图示
图示参考：
投资部《目标地块地形图》
二、佛山市房地产市场综述
5.城市宏观经济数据
2011年佛山宏观经济数据与南京市对比表（与已有项目城市近似数据的对比）
佛山
南京
广州
总人口（万人）
市区人口（万人）
GDP（亿元）
GDP涨幅
社会消费品零售总额（亿元）
各项存款余额（亿元）
城镇居民人均可支配收入（元）
固定资产投资（亿元）
固定资产占GDP比例
房地产开发投资（亿元）
分析：
通过以上数据可以看出，佛山
6.近5年房地产开发情况（EXCEL做表）
2009年，佛山市累计完成房地产投资1188.7亿元，商品房施工面积6847.9万m2，商品房竣工面积1293.5万m2，商品房销售面积1396万m2。
各项目指标仅次于直辖城市，在省会城市排名前列。
从上表可以看出：
Ø消化量
Ø商品房的供求关系基本平衡，
Ø销售面积增幅平缓，但施工面积增长较快，
7.商品住宅价格及成交走势
佛山商品住宅09年全年成交均价4903元/m2，近8年房价每年8%稳步上涨，具体可见下表：
8.各区域房地产市场
两种表现方式：
1）叙述
区域
特点
产品
房价
客群
沈河区
市中心
高层，130-150改善型
1.2万
苏家屯区
铁西区
2）2009年各区域成交情况对比：
区域
成交面积（万m2）
成交套数（套）
成交金额（亿元）
成交均价（元/m2）
单套总价
（万元）
单套面积（m2）
沈河区
19
1944
12
6464
62
96
苏家屯区
48
5659
18
3675
31
85
铁西区
269
31470
129
4796
41
86
于洪区
（地块所在）
239
26353
111
4656
42
91
总计
1297
140417
635
4892
45
92
9.房地产政策
重点指出有利和不利因素，限购、限贷，偷面积等等；如规划条件、预售条件、阁楼和地下是否算建筑面积，银行放款条件及速度，户口制度、税收、子女入校等政策，并调查我项目是否有特殊政策等。
三、地块所在区域房地产市场分析
10.东平新城板块地位
2010年上半年区域成交均价5100元/m2，同比09年全年均价4595元/m2上涨11%，东平新城板块在佛山市房地产地位可见下表：
2009年东平新城与全市成交情况对比
成交面积（万m2）
成交套数（套）
成交金额（亿元）
成交均价（元/m2）
单套总价
（万元）
单套面积（m2）
全市
1297
140417
635
4892
45
92
东平新城
73
8184
34
4595
41
89
比例
5.6%
5.8%
5.4%
由上表可见，于洪新城板块在全市68个板块中占据较高的成交比重，但目前仍以普通商品住宅为主，套型、总价、单价均低于全市平均值。
11.土地市场情况
2010年，该区域商住用地成交18宗，出让土地面积900亩，住宅总建筑面积50万平方米，楼面地价平均1610元/㎡。
主要竞争对手土地情况：
项目
拿地时间
占地面积
建筑面积
容积率
总地价
楼面地价
12.区域商品房供求关系
东平新城近3年供需基本持平，预计未来3年，年推货量在60万方以上，区域竞争日趋加大。
1）近三年累计推货量80万方，累计成交量70万方，供求基本持平
2）未来1-2年预计年均推货量达60万方（在建货量推断）。
3）该区域未来5年预计新增6-8个新项目，总建筑面积过300万平（土地供应计划推断）
13.区域商品房价格及面积
1）价格
均价、最高价格，及特殊说明
2）户型
面积段（㎡）
间隔
总价区间（万/套）
推出比例
成交比例
110-140
三房
25-42
50%
45%
从上表可以看出：
Ø畅销户型是110-140㎡三房，占总成交量45%
Ø总价30-35万/套是市场接受度最高的。
3）客户分析
4）区域代表项目列表
项目名称
总建筑面积
容积率
首期开盘时间
近3个月成交均价（元/m2）
装修标准（元/m2）
物业类型
在售主力户型
阳光100国际新城
150
2005-12-11
5500-6000
毛坯
小高
60-150loft
华城世界
100
1.07
2006-12-17
4000-4600
毛坯
多层、小高、高层
70—80两房
沈阳恒大绿洲
227
3.5
2007—12
5500-6000
1500-2000
小高层
82-99两房、93-130三房
永盛·水调歌城
100
1.7
2007-7-1
4200-4500
毛坯
多层、小高
70-100两房
14.别墅市场分析
别墅消化量（套数、金额）；别墅产品价格、面积、套总价；市场在售货量及潜在货量。
项目名称
状态
产品
单价
面积
总价
推出套数
消化情况
山水
在售
独立
联体
待开发
四、商业开发建议
商业建筑面积占总建筑面积10%及以下的地块，由销售中心同事调研完成该部分内容；10%以上由商业部同事出独立报告。
15.商业定位
该地块定位为型商业，主要基于以下因素：
包括指标、区位简述、规模、城市发展、周围环境、市场需求、交通网络、当地消费习惯、消费水平等。
16.商业开发规模及面积
规划面积：
可参考销售中心规划户数、预估常住率等因素
规划设想：
（业态分布等）
17.商业开发位置及设想（附图）
考虑项目临街面、项目销售中心位置、小区主入口、交通中心位置等
18.商业租售价格评估
目标人群
预估售价/租金
备注：
特殊情况如建议推售时间、或先租后售等信息
五、项目SWTO分析
优势
Ø
劣势
Ø
机会
Ø
威胁
Ø
（1）优势劣势侧重于项目内部因素的考虑
Ø地块的价值如何：
项目规模、景观优势等，地块的交通情况，对辐射市场的辐射能力。
能否满足快速开发的条件，如是否已有用地指标、水电基本配套是否齐全，拆迁难度，当时预售条件（影响发售时间）等；
Ø经济性评价：
土地价格收益率、资金运转能力
Ø从公司角度考虑：
是否符合项目合理布局，对提升品牌形象，扩大社会影响力的作用。
（2）机会威胁侧重于项目外部环境的考虑
Ø市场的消费能力（容量）：
经济发展、收入水平考察能否消化相应体量的产品
Ø竞争环境评价：
通过对竞争对手的考察，判断我司进入该市场的风险，或需要怎样的产品才可以赢得市场。
Ø地块升值潜力：
与政府城市规划相结合，从地块所属区域的规划，分析出地块的升值潜力。
Ø宏观层面：
宏观政治/经济环境、国家/地方行业政策
Ø政府支持力度
六、项目定位
由于地处东平新城核心区，土地规模小、容积率高、楼面地价高，建议将其打造成该区域高档楼盘，产品以高层为主。
具体建议如下：
19.产品及售价建议
建议以100-120㎡三房为主，辅以130-150㎡四房，50-70精装公寓。
预计2012年底开盘，首期高层毛坯售价10000元/㎡，精装公寓售价15000元/㎡。
预计销售周期2年，整体成交均价高层毛坯售价15000元/㎡，精装公寓售价18800元/㎡。
具体详见下表：
20.产品配比建议
产品
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
预估容积率
面积范围（㎡）
高层（毛坯）
高层（精装）
商铺
合计
21.销售计划预估
产品
年份
双拼
多层
多层商铺
年度预估合计
价格
销售面积比例
价格
销售面积比例
价格
销售面积比例
销售额（亿元）
销售面积（万平）
2009
%
%
%
2010
%
%
%
2011
%
%
%
2012
%
%
%
…
%
%
%
合计
-
%
-
%
-
%
22.投资分析
产品类型
总建筑面积
预估销售单价
预估货值（亿）
预估单位成本
预估净利润（亿）
亩利润（万元）
净利润率
土地成本
开发成本
费用、税金及附加
小计
超豪（装修）
-
-
-
-
3,230
-
3,230
-
-
0%
超豪（毛坯）
-
-
-
-
2,580
-
2,580
-
-
0%
合计
-
-
-
-
-
-
-
-
-
0%
以上三个表来自《投资分
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