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1、自由贸易港商业分析报告自由贸易港商业分析报告2020年6月 Page3内容目录国际自由贸易港下，看旅游零售运营差异. 5国际自贸港主要侧重免关税、贸易及金融自由化. 5国际自贸港下，零售购物征税仍差异较大，并非必然免三税 . 6新加坡：机场免税为代表，市内以退税门店为主. 6香港：全免三税&完全竞争，看旅游零售商盈利成长. 8概述：三税全免的购物天堂，内地游客变迁影响旅游零售成长. 8品类：旅游零售丰富多样，珠宝电子精品香化等相对主导. 9渠道：全免税背景下以市内旅游零售门店为主，机场免税为辅. 9大型购物中心：地租+自营/提成综合+自营模式差异. 10中小型零售连锁：莎莎、卓悦等代表，高峰期

2、净利率约 10% . 12机场免税：香港国际机场联营+招标模式，销售规模较可观. 14国际借鉴下中免海南展望：短期利好，中线盈利支撑. 16海南自贸港总体政策官宣，预计岛内免税与离岛免税不完全等同 . 16自贸港下中免展望：短期利好，中线看扩张，长线借鉴香港仍有支撑. 18市场提示. 22 Page4图表目录图 1：新加坡樟宜国际机场特许经营收入变化情况 . 7图 2：DFS 新加坡门店情况 . 7图 3：香港零售额变化情况 . 8图 4：香港零售额变化情况 . 8图 5：2019 年香港零售市场各商品品类占比 . 9图 6：香港香化销售变化. 9图 7：香港免税分类. 10图 8：2018

3、年海港城各租户销售额占比 . 10图 9：2018 年时代广场各租户销售额占比. 11图 10：2015-2019 年利福国际销售额/收入/业绩表现 . 11图 11：利福国际的盈利能力分析 . 11图 12：2015-2019 年铜锣湾 Sogo 客单价和转化率 . 11图 13：莎莎国际销售网点数量 . 12图 14：香港卓悦店铺数量. 12图 15：莎莎国际三种业务模式 . 12图 16：莎莎国际代表独家品牌 . 12图 17：莎莎国际收入及业绩表现. 13图 18：莎莎国际毛利率及净利率表现. 13图 19：莎莎国际的成本费用及盈利拆解 . 13图 20：莎莎国际人工/租金/推广等费用

4、占收入比重. 13图 21：香港卓悦收入及业绩表现. 14图 22：香港卓悦毛利率及净利率表现. 14图 23：卓悦的成本费用及盈利拆解 . 14图 24：卓悦独家代理品牌 100 多个. 14图 25：2019 财年香港国际机场收入拆分 . 14图 26：2019 财年香港免税收入估算情况 . 14图 27：海南、香港、新加坡等所得税率对比（一般情况） . 21表 1：国际代表自贸港简述 . 5表 2：国际三大自贸港对个人购物免税情况. 6表 3：香港和新加坡旅游零售层面免税情况对比. 6表 4：香港购物天堂发展概述 . 8表 5：香港旅游零售快速发展成因 . 9表 6：香港代表大型购物中心

5、情况及商业模式 . 10表 7：九龙仓置业旗下海港城及时代广场基本情况 . 10表 8：海南自贸港政策中对岛内免税及贸易自由便利的相关表述. 16表 9：海南离岛免税政策回顾 . 17表 10：海南离岛免税金额、数量、品类等限制变化 . 18表 11：加大对部分企业、高端人才的税收优惠，提高吸引力 . 18表 12：建设海南国际自贸港背景下的一些相关讨论及公司行动 . 19表 13：中国旅游集团与海航合作，且后续有望增设三亚市内店和三亚机场免税店. 20表 14：莎莎和卓悦经营数据对比总结. 21 Page5国际自由贸易港下，看旅游零售运营差异结合我们此前 2020 年 4 月免税行业专题-从

6、产业链上下游，再论牌照与规模等报告曾对免税的界定进行的详细说明，即包括免税购物（Duty Free，针对特定场所境内外居民，免除进口关税、消费税及增值税）和退税购物（Tax Free，外国人，有条件退消费税）两种形式，二者在税收减免上有明显差异，但在宣传上通常冠以免税之名。欧美日本一般系机场免三税（美国需结合各州税率看增值税、消费税免除），在其海关境内基本退税为主（日本 2016 年后有离境市内免税店），亚太除机场免三税外，在特别区域内针对特定人群部分也免三税。在上述不同免税差异的基础上，我们结合海南国际自贸港方案 2020 年 6 月官宣的背景，叠加国内区域自贸区等建设推进，对全球代表免税自

7、贸港进行梳理，尝试分析自贸港区域内免税购物政策差异及免税商运营情况。国际自贸港主要侧重免关税、贸易及金融自由化全球来看，自由贸易区（自贸区）最早始于 1547 年意大利里南那港，从事转口贸易，目前扩展至世界各地，一般是指一国或地区对外经济活动中，在货物监管、外汇管理和企业设立等领域，实行特殊经济管理体制、政策的特定区域，包括自由港、自由经济区、对外贸易区等多种类型。目前全世界有 130 多个自由贸易港和 2000 多个与自由贸易港的内涵和功能相似的自由经济区域。香港、新加坡、鹿特丹、迪拜、釜山等都是比较典型的自由贸易港（区），如下表所示。表 1：国际代表自贸港简述自贸港定位运营管理模式特点发展

8、概述：1840s，香港成为自由港，首先凭借其出色地理位置与天然港口定位为转口贸易港，此后越过“代替进口”的工业模式，发展出口加工工业，推行自由贸易政策，成为经济结构多元化的自由港。税收体制：零关税，除酒类、烟草、碳氢油类及甲醇 4 类商品外，一般进出口货物进出香港无关税；不设增值税、消费税和营业税，境外所得利润也不纳税，仅征收相对较低的所得税（利润 200 万港元以下 8.25%，利润 200 万港元以上 16.5%等）、薪俸税（2-17%，各类减免）和物业税，赋税全球来看属于较低水平。金融资金自由：资金自由进出，自由汇兑，无外汇管制，离岸金融发达；经营自由，投资自由、法律保护；其他：贸易通关

9、及流动自由，通关便捷程度全球首屈一指；人口等生产要素也流动自由。发展概述：始于 1959，最初进口替代促进制造业起步，此后 1960s-1970s 出口导向发展劳动密集型产业，80s吸引外资发展技术密集型产业；1990s 后转型升级发展现代服务业。凭借优越的地理位置建设自由贸易港，新加坡已成为世界重要的航运中心、贸易中心和全球第四大金融中心。全境、全要素自贸港香港政府管理全要素自贸港新加坡政府管理税收体制：零关税（烟酒、石油、机动车等外），市区个人购物征收消费税，进出口相关服务零税率。投资自由（除国防等外，不限企业经营范围）、金融自由（汇兑自由，资金自由进出，资金出境也无需交税）、贸易自由，除

10、危险品、武器、药品和化妆品等 4 类特殊货物和针对特定地区的进出口需要申请许可证外，其他商品均实行自由贸易政策，绝大多数货物的进出口无配额限制，通关便捷；自然人流动自由。1985 年由迪拜政府建立，限定区域，是阿联酋乃至整个中东地区最大的自由贸易区低投货物在区内存储、贸易、加工制造均不征收关税及其它税收，如进入阿联酋关税区时再征税。进区企业其生产所需要的机器、设备、零件和必需品一律免征关税；海关对区内货物采取随时抽查的方式进行监管。外国货物从海上进出该区均须向海关和港口进行申报。自由区内工厂的工作人员免交个人所得税；自贸区允许外资 100%独资；资本和利润也可以不受货币限制 100%汇出境；无

11、外汇管制；跨国招工也不受限制。自贸区+迪拜金融城、迪拜互联网城、迪拜媒体城等特色区域。资、低运营的工贸结合型自贸区迪拜政企结合专注于物流贸易供应链管理、加工制造再出口等相关业务，主要实现贸易便利化的功能。而各个特色产业城则发挥人才、资本、技术集聚的作用，实现特色产业的高速发展。物流型自贸区进口商品在保税仓库内暂存可免缴关税、增值税和消费税;进口商品如处在荷兰海关监管下运输，在到达最终消费地前可不缴纳关税和增值税。鹿特丹釜山政企结合政府管理釜山港享有治外法权的保护，享有韩国特别法的保障；分为新港湾物流流通区、商务居住区、海洋运动娱乐休闲区、专业教育 R&D 区、知识产业区等 5 个区，区域之间互

12、相联合；企业入驻 7 年完全免税，此后 3 年减免50%；有土地收购费、建筑物租用费补贴。侧重发展国际物流中心、推进信息化建设，此外国际水产基地等自由贸易港区资料来源:搜狐、新浪等媒体，香港政府一站通等及其他政府官网，市场部通常而言，自贸港（区）具备独立的监管、货物或资金自由地进出、高效的物流等特点，若境内特定区域内的自贸区通常需要相应的特别法律体系支撑。其中，就税收情况来看，自贸区内通常都免除进口关税，方便贸易货物自由进出，同时对符合其政策鼓励发展的行业也实施一定的所得税优惠。但具体因为自身发展特点和侧重不同，在其他政策和其他税收优惠方面则有较大差异。香港、新加坡系全要素自贸港，除了货物进出

13、自由，物流通关高效便捷外，同时金融自由、不设外汇管制，资金进出自由，（外商）投资自由等。而鹿特丹、迪拜、 Page6釜山等则各有侧重，一般在自贸港（区）内均零关税，货物进出便捷，物流发达，对扶持产业的所得税等课税较低，并提供相关人力流动支持等。国际自贸港下，零售购物征税仍差异较大，并非必然免三税具体到旅游零售购物层面，虽然上述自贸港其区域内也存在一些免税店，但各自贸港内部对个人商品流动的规定不一。以全球最知名的三大自贸港新加坡、迪拜、香港为例，如下表所示，新加坡仅机场免税（关税+增值税或消费税等），市内仅针对外国游客（不含持工作绿卡的人群）在满足一定条件下退消费税；迪拜亦是机场免税（关税+增值

14、税或消费税等），市内针对外国游客有条件退税；但香港则不仅机场免税，市内对除烟酒以外的多数产品包括香化、精品等均免三税，因此其免税店实质税收优惠力度也有较大差异，并非自贸港均可对个人购物全免税，不可一概而论。表 2：国际三大自贸港对个人购物免税情况自贸港香港机场市内出入境免税（同时免除关税+增值税/消费税等，包括烟酒、香化、精品等多品类）目前仅对烈酒、烟草、碳氢油及甲醇等征收特别关税。此外，曾经也对化妆品征收过特别关税，但 1990s 后废除，其他货品都可以享受进出口免税。市内主要系退税，退税店主要是免除 7%消费税（标有”Global Blue”标志或者是“Tax free”，单店满 100

15、新币才可以退税，且仅针对出境的外国公民，马来居民除外），需要购物时凭护照登记，且需店家确认，机场统一办理退税。考虑办理退税还需要支付一定的手续费，因此一般仅退 5-5.5%，实际还要考虑起征点等问题。同时，新加坡对危险品、武器、药品和化妆品等 4类特殊货物和针对特定地区的进出口需要申请许可证。出入境免税（同时免除关税+增值税/消费税等，包括烟酒、香化、精品等多品类）新加坡出入境免税（同时免除关税+增值税/消费税等，包括烟酒、香化、精品等多品类）2018 年 1 月 1 日后征收增值税（部分商品还有额外征收消费税），目前市内主要系退税，仅针对外国游客，超过 250 迪拉姆的商品可以免增值税 85

16、%，并减去相应的管理费。市内主要系退税，退税主要是免除 21%标准增值税（食品 9%）及关税，最低退税购买金额为50 欧元（指定退税商店），且必须为非欧盟国家/地区居民。退税为机场统一办理，药品、食品、糖果必须未拆封。迪拜出入境免税（同时免除关税+增值税/消费税等，包括烟酒、香化、精品等多品类）鹿特丹包括乐天、新世界等 2 个市内免税店，但仅向规定对象（本国、外国离境居民）销售、供应免税品，免除进口三税。免税购物需要机票凭证（或事先买好后，乘机当天到机场取货）。换言之，区内并非所有门店都免税，本质系沿袭韩国离境市内免税购物政策。出入境免税（同时免除关税+增值税/消费税等，包括烟酒、香化、精品等

17、多品类）釜山资料来源：香港关税司，搜狐等媒体报道，市场部具体看香港和新加坡，二者均为全要素的国际自贸港，机场均可免三税，招标经营；但市内则分化，新加坡市内店基本系针对外国人的退税店，目前 DFS 依托先发、规模优势相对占优；而香港市内对除烟酒以外的多数商品如香化、精品等仍免收消费税等，故区域内免税店众多（并非牌照运营），但发展至今除了规模庞大的机场免税店外，市内免税店相对以海港城等大型购物中心及 DFS 等为龙头，同时包括莎莎、卓悦等中小型连锁门店。我们接下来将简单介绍新加坡的免税经营情况，对于香港完全竞争，全免三税下的免税运营商经营及盈利分析，将在第二章详细阐述。表 3：香港和新加坡旅游零售

18、层面免税情况对比区域免税概况免税内容主要运营商免税牌照免税额度自由港模式，机场免三税，包括烟酒机场公开招标：目前由新罗、中免等经营，市内店相对多元，包括海港城等大型购物中心，也包括 DFS、莎莎等先发优势龙头，中免 2019 年也开始介入。市内店目前对香化等产品免三税，且相对无牌照约束，但不包括烟酒。早年曾对香化也征收消费税，后减免。相对不受额度，但取决于入境时的限制香港机场+市内免税相对无牌照限制自由港模式，其中机场免三税，但市内免税店仅针对外国人可以退税（退消费税，但持工作绿卡等常驻居民不可退），市内免税店无烟酒机场公开招标：目前由 DFS、和新罗经营，未来乐天有望经营其烟酒段。市内退税店

19、有一定资质要求，其中 DFS 市内店依托先发规模优势目前规模相对较大机场公开招标，市内退税与资质相关，但目前来看 DFS规模优势品类相对占优，但本质是退税店（仅退 8%的消费税）新加坡机场免税+市内退税资料来源：公司官网，中国日报、搜狐、商务部等，市场部新加坡：机场免税为代表，市内以退税门店为主从新加坡的情况来看，作为全球闻名的国际自贸港，新加坡侧重金融、贸易方 Page7面的自由化，通过较低税率、法制健全及高效运转推动其发展，但旅游零售方面更多系免关税，其他则有一定的要求。具体来看，新加坡在机场免税店可以免税消费税 GST（按照 CIF 价值的 7%）和进口关税等，性价比较高，尤其烟酒、香化

20、等产品（烟酒、香化等市区税率相对较高）。在市区则主要以退税店为主，主要针对外国游客。具体来看，退税店主要是免除 7%消费税（标有”Global Blue”标志或者是“Tax free”，单店满 100 新币才可以退税，且仅针对出境的外国公民），需要购物时凭护照登记，且需店家确认，机场统一办理退税。考虑办理退税还需要支付一定的手续费，因此一般仅退 5-5.5%，实际还要考虑起征点等问题。从机场免税的角度，结合媒体报道、新加坡机场披露的特许经营收入及我们的持续跟踪，我们估算其机场免税年销售规模 17-22 亿美金左右，结合下图，预计近些年维持稳定增长，同比复合增速在 4-12%左右。从品类来看，新加坡机场免税包括烟酒、香化、精品等众多品类，机场租户包括 500+个零售和服务商店、260 个食品饮料商店，其中香化