市场月报.docx

1、市场月报2010年6月重庆市场月报一、市场供应、需求、价格变化情况（一）成交动态说明：数据来源：重庆网上房地产统计时间：06月01日至06月30日价格说明：除特别说明外所有价格均按建筑面积计算1、总体成交情况 开发商酝酿价格战，6月重庆商品房成交有所上扬整个6月重庆主城商品房共计成交套数14178套，成交面积133.18万平米，环比上浮7.49%、10.87%。5月下旬，“渝十条”温和调控政策的出台使得市场有所回暖，但6月初二套房“认房又认贷”的严厉政策的出台，表明了中央政府调控态度的坚决，这又在一定程度上扼杀了重庆楼市短暂的回暖势头，之后，市场表现出成交上扬乏力的特点面对市场走弱趋势的加强，

2、6月份以保利、龙湖为代表的大型开发商打出较大的优惠以刺激消费、激活市场，在它们的带动下，6月的整体成交较5月份有所回暖，但总体仍处于较低水平。 均价环比有所上涨，但市场降价预期加重6月份主城区的整体成交均价为5444元，环比有小幅增加，上涨9.05%。但从成交区域和物业形态分析，6月份成交均价较高区域和中高端项目份额占据市场比重增加，这些项目拉高了6月份的成交均价。虽然6月份，重庆楼市没有大幅降价，但近期，以万科、保利、龙湖、绿地为代表的全国一线开发商近期在价格策略方面进行了调整，均有意打出更大优惠，下调面市价格，在这类“大佬”的带动下，预计优惠或降价的跟风效应会逐步加重，渝楼市可能陷入新一轮

3、的“降价潮”。 沙区继续位列榜首，但总占比有所下滑6月份各区成交，沙坪坝虽然仍以2568套，24.68万方雄踞各区之首，分别占总成交套数和面积的18.11%和18.13%，但环比5月份，成交套数和成交面积分别下降了24%和23%而且环比占总量比重有所下滑，沙区在主城区成交中的重要性在减小；南岸和九龙坡紧追其后，分别成交1827套、15.17万方和1765套、17.4万方；北碚垫底，只成交了235套、2.3万方。与5月份相比，各区除大渡口、沙坪坝、渝北和经开区有所下降外，其余区域均有所攀升；下降区域中，大渡口和沙坪坝环比下降较大，环比下降39.3%和23.9%；受两江新区挂牌影响，北部新区和高新

4、环比增长最多，环比增长100.1%和87.3%，南岸、巴南和江北亦表现不凡，环比有大幅增长。 6月份中高端去化较好，整体均价上扬6月份，北部新区经开园以成交均价8384元/取代上月高新区成为本月最高，环比增长了35.82%,本月，均价超过6000元/的除了北部新区经开园外只有大渡口区和经开区，成交均价分别为6524元/和7042元/。成交均价最低的南岸区成交均价也有4208元/。6月份中高端物业去化较好，总体成交均价上涨，这也是环比重庆主城区均价上涨的主要原因，涨幅最大的经开区环比上涨75%，而降幅最大的高新区则出现了47.1%的降幅。二. 项目周边重要竞争项目监控项目名称2010年6月推售情

5、况2010年6月销售情况主推楼栋6月在售货量户型滞销户型及原因畅销户型备注销售均价（折后）6月去化套数剩余货量备注华宇春江花月13#楼153套37-737237、68低总价户型去化相对较快720019134客户置业可享受按揭99折优惠华润二十四城6#、9#楼682套35-41整体均滞销小户型与项目气质不匹配9898116716月底开盘，并通过搜房网进行了一次团购青国青城3#楼55-85为3号楼蓄客该项目当前为常规蓄客，预计7月加推3号楼，当前凭身份证可办理VIP卡，享受一次性96折按揭97折优惠。恒大绿洲19#、20#楼284套102-136136102、125低总价、朝中庭户型畅销6300起

6、245396月仍享受85折优惠大鼎 第一时间B区1#楼262套40、626240总价低644377185开盘享受98折优惠，并在总价上再减一万元优惠联发嘉园1#楼291套60-105979497平米户型结构更方正，尺寸较合理730036255该项目可享受99折置业优惠三. 新开楼盘速递区域楼盘名称楼栋产品形态套数体量（）面积区间销售套数销售率套内折后均价渝中区恒大名都23号楼高层18025000102-1383017%8200协信云栖谷再云端16号楼高层3002710046-9218060%6100渝北区东原香山3期联排1637002301063%中间：200万 端头：230万恒大华府57-5

7、9、63-65号楼小高层1322070069-288118%8318万科缇香郡1-8单元洋房11915600101-2288672%9400华港翡翠城1/10号楼洋房58950088-1794679%6400万科渝园19-23号楼别墅295500176-1851552%10500林正橙堡4号楼小高层44367058-821841%6438沙坪坝区流云阁单体楼高层238750030-745824%7504富力城C3栋高层2151950043-1084521%6705南岸区雨山前3号楼洋房162700158-188850%11000融侨城高层25276-894719%7400九龙坡区大鼎第一时间B

8、区1号楼高层2561600040-625020%7068江北区捌零公馆D3高层2631400029-728600浪漫满屋高层150550029-572617%8203九街高屋B栋高层40624-4337893%12000高新区沛鑫四季香山8号楼高层2721680058-6716260%5726大渡口区恒通御景天都7号楼高层2281700066-977834%6254新宝龙易城6号楼高层17840-707844%7000北部新区两江新界2栋写字楼369700256-3103392%8500万科渝园17-18栋别墅10170880%185万绿地勃朗廷B3栋高层13215000109-11865%6

9、200保利高尔夫华庭18-21/24/26-27栋小高层284102-13720773%8300巴南区恒大城79号楼高层1861600067-1027239%6146恒大城81号楼高层1862100067-1027239%6600申烨太阳城二期2/5号楼高层2421500046-9411548%4800曼哈顿城55/56号楼高层3821680074-8911630%5400融汇香缇卡纳18号楼洋房36420072-1233083%7200申烨太阳城二期3/4号楼高层2522610046-942510%4410各区域新开楼盘情况概况区域新开盘个数新开盘房源所占比例（房源）渝北区63988%北部新

10、区44629%巴南区4128425%江北区381916%大渡口区24068%南岸区22685%沙坪坝区24539%渝中区24809%高新区12725%九龙坡区12565%合计275098100% 受物业形态影响，楼盘开盘频次增加，房源数量却较少6月份共计开盘27个，推出房源5098套，环比虽然增加了5个项目，但推出房源减少255套，环比下降4.76%。出现这种情况：一是开发商看到洋房、别墅等高端物业开盘去化好于高层，所以6月份洋房、别墅等高端物业开盘频次较高且每次开出房源套数较少；二是受月初二套房认定政策的影响，6月份开发商采取谨慎的推盘策略，每次推出房源较少，保证开盘成交率。 各区推盘物业形

11、态划分明显，或频次高房源少或频次低房源多从各区推盘情况来看，渝北区新开楼盘6个，共计推出房源398套，却只占房源总量的8%，大多为别墅、洋房类的高端项目；巴南区虽然只有4个项目，却推出了1284套房源，占据本月新开房源总数的25%，不难看出，其推盘多为高层；北部新区也有4个项目，推出462套房源，只占新推房源总数的9%；江北区虽然只有3个项目，但全为高层，推出了819套房源，占了总推量的16%。本月只有北碚和经开区没有新推房源。 洋房、别墅项目去化率明显高于高层从上表成交我们可以看出，洋房、别墅的整体成交均较好，开盘销售率基本在70%以上，虽然高层中以性价比较高、价格刺激较大的项目去化较好，但

12、整体不济，洋房，别墅项目开盘去化明显好于高层；综合上表，与住宅市场相比，我们还发现商业及商务地产由于新政调控基本未涉及到这类物业，因此，近期它们的需求及受关注度大幅上升，成为了热钱主力投注的选择之一。 降价有效各大开发商酝酿新一轮降价6月初中央再次下达了二套房的认定标准，将重庆市场可能出现的反弹扼杀在了“摇篮里”。二套房标准确定之后，客户整体观望情绪再度加重，市场成交上扬乏力。面对客户持续观望所造成的成交停滞，开发商面临着巨大的任务压力及资金压力，为了减少这种压力，同时也以防未来市场更加严峻带来更大的风险，多数在售项目加大了优惠力度，而新项目也调低了入市价格以刺激消费者下叉。从市场反馈来看，凡

13、是价格让利明显的项目均能去化较好，降价取得了一定的效果。近期，以万科、保利、龙湖、绿地为代表的全国一线开发商近期在价格策略方面进行了调整，均有意打出更大优惠，下调面市价格因此，我们也预计近期将会有越来越多的开发商加大优惠刺激，而在价格的刺激下，接下来几周的市场成交将略有抬头。四. 重要地方房地产政策、规划时评一、政策评析1、央行将进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性“央行将进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性。”6月19日，中国人民银行对于汇改的这一表态引起各方广泛关注。人民币汇改大事记2005年7月21日中国人民银行正式宣布开始实行以市场供求为基础、参考一篮子

14、货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。当天，人民币对美元汇率上调2.1，从此人民币汇率不再盯住单一美元，逐渐形成更富弹性的汇率机制。2006年3月7日美元兑人民币汇率中间价比前一交易日猛升了43个基点，达到1美元兑8.0425元人民币，在询价和撮合两交易市场上，人民币最新收盘价的跌幅更是扩大到59个基点，为汇改以来单日最大跌幅。 2006年5月15日人民币对美元汇率中间价突破8：1的心理关口，达到1美元兑7.9982元人民币。 2007年1月11日人民币对美元中间价突破78，达到7.7977元，同时人民币汇率13年来首次超过港币。 2007年5月9日人民币汇率中间价一举突破7.7关口，达到7.6

15、951元；汇改以来人民币已净升值0.5814元，人民币对美元升值比率约为7。2007年5月21日银行间市场人民币对美元汇率的日波幅从0.3%扩大到0.5%。这是自去年初银行间市场引入做市商制度以来最重要的举措。也是自1994年以来对人民币对美元汇价波幅的首次调整。 2007年7月3日人民币对美元汇率中间价一举升破7.61关口，为7.5951元人民币对1美元。 2007年10月24日G7财长会议举行后，人民币突破750。2008年4月10日人民币对美元汇率中间价突破700。2008年5月16日人民币对美元汇率中间价再次突破7.00，并于6月17日突破了6.90，进入了6.8时代。2010年6月1

16、9日央行将进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性。 人民币汇改的主要目的及主要内容增强人民币汇率弹性是这次人民币汇改的旨在目的。而主要内容为重在坚持以市场供求为基础，参考一篮子货币进行调节。继续按照已公布的外汇市场汇率浮动区间，对人民币汇率浮动进行动态管理和调节。一篮子货币是指将多个主要贸易国的货币，依照往来贸易比重，编制成一综合的货币指数，即俗称的一篮子货币。 人民币汇改的意义有利于促进结构调整和全面协调可持续发展，浮动汇率可灵活调节内外部比价，有助于引导资源向服务业等内需部门配置，推动产业升级，转变经济发展方式，减少贸易不平衡和经济对出口的过度依赖。有利于抑制通货膨胀和资产泡

17、沫，增强宏观调控的主动性和有效性，改善宏观调控能力。有利于维护战略机遇期，作为经济全球化的受益者，继续推进汇改有利于实现互利共赢，长期合作和共同发展，维护有利于我们经济发展的战略机遇期和国际贸易环境。总体来看，汇率浮动为推动产业升级和提高对外对外开放水平提供了动力和压力，有利于促进经济发展方式转变和全面协调可持续发展。促使从简单加工转向深加工和精加工，拉长了生产链条细化了分工，有利于增加就业。鉴于国家对房地产市场的调控仍在继续，且态度严厉，就算是人民币升值也不足以成为楼市由冷转热的拐点。 2、二套房认定标准：以家庭为单位“认房也认贷”6月4日，住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会发出通知，对

18、商业房贷中二套房认定标准进行明确，不是以前普遍所认为的单一“认贷”或“认房”，而是更为严厉“认房也认贷”，而且是以家庭为单位。根据通知获知，有以下情况之一则将被认定为二套房，同时如果被认定为二套房，申请商业贷款的首付款不得低于五成，利率不得低于基准利率的1.1倍。情况一借款人首次申请利用贷款购买住房，但是在当地房屋登记信息系统中，其家庭已经登记有一套住房（及以上）的，将被认定为二套房（及以上）。 情况二借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房。业内人士解释说，就算借款人此前贷款买的房子已卖了出去，此次买房仍然算二套房（及以上）。情况三如果申请人已经买了房，但是在房屋登记信息系统中查不到信息的，银行可通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式，尽责调查，以确认此次为二套房（及以上）。政策解析：政府为了使房市达到预期的调控效果，6月又出台了二套房的认定新标准，这将有效的规避地方政府新政细则趋向温和化，同时加重了房价进一步下降的可能性。晟城地产保利心语项目组2010年7月5日