市场月报.docx
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市场月报
2010年6月重庆市场月报
一、市场供应、需求、价格变化情况
（一）成交动态
说明：
数据来源：
重庆网上房地产
统计时间：
06月01日至06月30日
价格说明：
除特别说明外所有价格均按建筑面积计算
1、总体成交情况
☐开发商酝酿价格战，6月重庆商品房成交有所上扬
整个6月重庆主城商品房共计成交套数14178套，成交面积133.18万平米，环比上浮7.49%、10.87%。
5月下旬，“渝十条”温和调控政策的出台使得市场有所回暖，但6月初二套房“认房又认贷”的严厉政策的出台，表明了中央政府调控态度的坚决，这又在一定程度上扼杀了重庆楼市短暂的回暖势头，之后，市场表现出成交上扬乏力的特点……面对市场走弱趋势的加强，6月份以保利、龙湖为代表的大型开发商打出较大的优惠以刺激消费、激活市场，在它们的带动下，6月的整体成交较5月份有所回暖，但总体仍处于较低水平。
☐均价环比有所上涨，但市场降价预期加重
6月份主城区的整体成交均价为5444元∕㎡，环比有小幅增加，上涨9.05%。
但从成交区域和物业形态分析，6月份成交均价较高区域和中高端项目份额占据市场比重增加，这些项目拉高了6月份的成交均价。
虽然6月份，重庆楼市没有大幅降价，但近期，以万科、保利、龙湖、绿地为代表的全国一线开发商近期在价格策略方面进行了调整，均有意打出更大优惠，下调面市价格，在这类“大佬”的带动下，预计优惠或降价的跟风效应会逐步加重，渝楼市可能陷入新一轮的“降价潮”。
☐沙区继续位列榜首，但总占比有所下滑
6月份各区成交，沙坪坝虽然仍以2568套，24.68万方雄踞各区之首，分别占总成交套数和面积的18.11%和18.13%，但环比5月份，成交套数和成交面积分别下降了24%和23%而且环比占总量比重有所下滑，沙区在主城区成交中的重要性在减小；南岸和九龙坡紧追其后，分别成交1827套、15.17万方和1765套、17.4万方；北碚垫底，只成交了235套、2.3万方。
与5月份相比，各区除大渡口、沙坪坝、渝北和经开区有所下降外，其余区域均有所攀升；下降区域中，大渡口和沙坪坝环比下降较大，环比下降39.3%和23.9%；受两江新区挂牌影响，北部新区和高新环比增长最多，环比增长100.1%和87.3%，南岸、巴南和江北亦表现不凡，环比有大幅增长。
☐6月份中高端去化较好，整体均价上扬
6月份，北部新区经开园以成交均价8384元/㎡取代上月高新区成为本月最高，环比增长了35.82%,本月，均价超过6000元/㎡的除了北部新区经开园外只有大渡口区和经开区，成交均价分别为6524元/㎡和7042元/㎡。
成交均价最低的南岸区成交均价也有4208元/㎡。
6月份中高端物业去化较好，总体成交均价上涨，这也是环比重庆主城区均价上涨的主要原因，涨幅最大的经开区环比上涨75%，而降幅最大的高新区则出现了47.1%的降幅。
二.项目周边重要竞争项目监控
项目
名称
2010年6月推售情况
2010年6月销售情况
主推
楼栋
6月在售货量
户型
滞销户型及原因
畅销户型
备注
销售均价（折后）
6月去化套数
剩余
货量
备注
华宇
春江花月
13#楼
153套
37-73
㎡
72
37、68
低总价户型去化相对较快
7200
19
134
客户置业可享受按揭99折优惠
华润
二十四城
6#、9#楼
682套
35-41
㎡
整体均滞销
——
小户型与项目气质不匹配
9898
11
671
6月底开盘，并通过搜房网进行了一次团购
青国青城
3#楼
——
55-85
㎡
——
——
为3号楼蓄客
——
——
——
该项目当前为常规蓄客，预计7月加推3号楼，当前凭身份证可办理VIP卡，享受一次性96折按揭97折优惠。
恒大绿洲
19#、20#楼
284套
102-136㎡
136㎡
102、125㎡
低总价、朝中庭户型畅销
6300起
245
39
6月仍享受85折优惠
大鼎第一时间
B区1#楼
262套
40、62
㎡
62
40
总价低
6443
77
185
开盘享受98折优惠，并在总价上再减一万元优惠
联发嘉园
1#楼
291套
60-105㎡
97
94
97平米户型结构更方正，尺寸较合理
7300
36
255
该项目可享受99折置业优惠
三.新开楼盘速递
区域
楼盘名称
楼栋
产品形态
套数
体量（㎡）
面积区间
销售套数
销售率
套内折后均价
渝中区
恒大名都
23号楼
高层
180
25000
102-138
30
17%
8200
协信云栖谷再云端
16号楼
高层
300
27100
46-92
180
60%
6100
渝北区
东原香山
3期
联排
16
3700
230
10
63%
中间：
200万端头：
230万
恒大华府
57-59、
63-65号楼
小高层
132
20700
69-288
11
8%
8318
万科缇香郡
1-8单元
洋房
119
15600
101-228
86
72%
9400
华港翡翠城
1/10号楼
洋房
58
9500
88-179
46
79%
6400
万科渝园
19-23号楼
别墅
29
5500
176-185
15
52%
10500
林正橙堡
4号楼
小高层
44
3670
58-82
18
41%
6438
沙坪坝区
流云阁
单体楼
高层
238
7500
30-74
58
24%
7504
富力城
C3栋
高层
215
19500
43-108
45
21%
6705
南岸区
雨山前
3号楼
洋房
16
2700
158-188
8
50%
11000
融侨城
——
高层
252
——
76-89
47
19%
7400
九龙坡区
大鼎第一时间B区
1号楼
高层
256
16000
40-62
50
20%
7068
江北区
捌零公馆
D3
高层
263
14000
29-72
——
——
8600
浪漫满屋
——
高层
150
5500
29-57
26
17%
8203
九街高屋
B栋
高层
406
——
24-43
378
93%
12000
高新区
沛鑫四季香山
8号楼
高层
272
16800
58-67
162
60%
5726
大渡口区
恒通御景天都
7号楼
高层
228
17000
66-97
78
34%
6254
新宝龙易城
6号楼
高层
178
——
40-70
78
44%
7000
北部新区
两江新界
2栋
写字楼
36
9700
256-310
33
92%
8500
万科渝园
17-18栋
别墅
10
——
170
8
80%
185万
绿地勃朗廷
B3栋
高层
132
15000
109-118
6
5%
6200
保利高尔夫华庭
18-21/24/
26-27栋
小高层
284
——
102-137
207
73%
8300
巴南区
恒大城
79号楼
高层
186
16000
67-102
72
39%
6146
恒大城
81号楼
高层
186
21000
67-102
72
39%
6600
申烨太阳城二期
2/5号楼
高层
242
15000
46-94
115
48%
4800
曼哈顿城
55/56号楼
高层
382
16800
74-89
116
30%
5400
融汇香缇卡纳
18号楼
洋房
36
4200
72-123
30
83%
7200
申烨太阳城二期
3/4号楼
高层
252
26100
46-94
25
10%
4410
各区域新开楼盘情况概况
区域
新开盘个数
新开盘房源
所占比例（房源）
渝北区
6
398
8%
北部新区
4
462
9%
巴南区
4
1284
25%
江北区
3
819
16%
大渡口区
2
406
8%
南岸区
2
268
5%
沙坪坝区
2
453
9%
渝中区
2
480
9%
高新区
1
272
5%
九龙坡区
1
256
5%
合计
27
5098
100%
☐受物业形态影响，楼盘开盘频次增加，房源数量却较少
6月份共计开盘27个，推出房源5098套，环比虽然增加了5个项目，但推出房源减少255套，环比下降4.76%。
出现这种情况：
一是开发商看到洋房、别墅等高端物业开盘去化好于高层，所以6月份洋房、别墅等高端物业开盘频次较高且每次开出房源套数较少；二是受月初二套房认定政策的影响，6月份开发商采取谨慎的推盘策略，每次推出房源较少，保证开盘成交率。
☐各区推盘物业形态划分明显，或频次高房源少或频次低房源多
从各区推盘情况来看，渝北区新开楼盘6个，共计推出房源398套，却只占房源总量的8%，大多为别墅、洋房类的高端项目；巴南区虽然只有4个项目，却推出了1284套房源，占据本月新开房源总数的25%，不难看出，其推盘多为高层；北部新区也有4个项目，推出462套房源，只占新推房源总数的9%；江北区虽然只有3个项目，但全为高层，推出了819套房源，占了总推量的16%。
本月只有北碚和经开区没有新推房源。
☐洋房、别墅项目去化率明显高于高层
从上表成交我们可以看出，洋房、别墅的整体成交均较好，开盘销售率基本在70%以上，虽然高层中以性价比较高、价格刺激较大的项目去化较好，但整体不济，洋房，别墅项目开盘去化明显好于高层；综合上表，与住宅市场相比，我们还发现商业及商务地产由于新政调控基本未涉及到这类物业，因此，近期它们的需求及受关注度大幅上升，成为了热钱主力投注的选择之一。
☐降价有效——各大开发商酝酿新一轮降价
6月初中央再次下达了二套房的认定标准，将重庆市场可能出现的反弹扼杀在了“摇篮里”。
二套房标准确定之后，客户整体观望情绪再度加重，市场成交上扬乏力。
面对客户持续观望所造成的成交停滞，开发商面临着巨大的任务压力及资金压力，为了减少这种压力，同时也以防未来市场更加严峻带来更大的风险，多数在售项目加大了优惠力度，而新项目也调低了入市价格以刺激消费者下叉。
从市场反馈来看，凡是价格让利明显的项目均能去化较好，降价取得了一定的效果。
近期，以万科、保利、龙湖、绿地为代表的全国一线开发商近期在价格策略方面进行了调整，均有意打出更大优惠，下调面市价格……因此，我们也预计近期将会有越来越多的开发商加大优惠刺激，而在价格的刺激下，接下来几周的市场成交将略有抬头。
四.重要地方房地产政策、规划时评
一、政策评析
1、央行将进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性
“央行将进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性。
”6月19日，中国人民银行对于汇改的这一表态引起各方广泛关注。
人民币汇改大事记
2005年7月21日
中国人民银行正式宣布开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。
当天，人民币对美元汇率上调2.1％，从此人民币汇率不再盯住单一美元，逐渐形成更富弹性的汇率机制。
2006年3月7日
美元兑人民币汇率中间价比前一交易日猛升了43个基点，达到1美元兑8.0425元人民币，在询价和撮合两交易市场上，人民币最新收盘价的跌幅更是扩大到59个基点，为汇改以来单日最大跌幅。
2006年5月15日
人民币对美元汇率中间价突破8：
1的心理关口，达到1美元兑7.9982元人民币。
2007年1月11日
人民币对美元中间价突破7．8，达到7.7977元，同时人民币汇率13年来首次超过港币。
2007年5月9日
人民币汇率中间价一举突破7.7关口，达到7.6951元；汇改以来人民币已净升值0.5814元，人民币对美元升值比率约为7％。
2007年5月21日
银行间市场人民币对美元汇率的日波幅从±0.3%扩大到±0.5%。
这是自去年初银行间市场引入做市商制度以来最重要的举措。
也是自1994年以来对人民币对美元汇价波幅的首次调整。
2007年7月3日
人民币对美元汇率中间价一举升破7.6∶1关口，为7.5951元人民币对1美元。
2007年10月24日
G7财长会议举行后，人民币突破7．50。
2008年4月10日
人民币对美元汇率中间价突破7．00。
2008年5月16日
人民币对美元汇率中间价再次突破7.00，并于6月17日突破了6.90，进入了6.8时代。
2010年6月19日
央行将进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性。
❑人民币汇改的主要目的及主要内容
增强人民币汇率弹性是这次人民币汇改的旨在目的。
而主要内容为重在坚持以市场供求为基础，参考一篮子货币进行调节。
继续按照已公布的外汇市场汇率浮动区间，对人民币汇率浮动进行动态管理和调节。
一篮子货币是指将多个主要贸易国的货币，依照往来贸易比重，编制成一综合的货币指数，即俗称的一篮子货币。
❑人民币汇改的意义
有利于促进结构调整和全面协调可持续发展，浮动汇率可灵活调节内外部比价，有助于引导资源向服务业等内需部门配置，推动产业升级，转变经济发展方式，减少贸易不平衡和经济对出口的过度依赖。
有利于抑制通货膨胀和资产泡沫，增强宏观调控的主动性和有效性，改善宏观调控能力。
有利于维护战略机遇期，作为经济全球化的受益者，继续推进汇改有利于实现互利共赢，长期合作和共同发展，维护有利于我们经济发展的战略机遇期和国际贸易环境。
总体来看，汇率浮动为推动产业升级和提高对外对外开放水平提供了动力和压力，有利于促进经济发展方式转变和全面协调可持续发展。
促使从简单加工转向深加工和精加工，拉长了生产链条细化了分工，有利于增加就业。
鉴于国家对房地产市场的调控仍在继续，且态度严厉，就算是人民币升值也不足以成为楼市由冷转热的拐点。
2、二套房认定标准：
以家庭为单位“认房也认贷”
6月4日，住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会发出通知，对商业房贷中二套房认定标准进行明确，不是以前普遍所认为的单一“认贷”或“认房”，而是更为严厉“认房也认贷”，而且是以家庭为单位。
根据通知获知，有以下情况之一则将被认定为二套房，同时如果被认定为二套房，申请商业贷款的首付款不得低于五成，利率不得低于基准利率的1.1倍。
情况一
借款人首次申请利用贷款购买住房，但是在当地房屋登记信息系统中，其家庭已经登记有一套住房（及以上）的，将被认定为二套房（及以上）。
情况二
借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房。
业内人士解释说，就算借款人此前贷款买的房子已卖了出去，此次买房仍然算二套房（及以上）。
情况三
如果申请人已经买了房，但是在房屋登记信息系统中查不到信息的，银行可通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式，尽责调查，以确认此次为二套房（及以上）。
政策解析：
政府为了使房市达到预期的调控效果，6月又出台了二套房的认定新标准，这将有效的规避地方政府新政细则趋向温和化，同时加重了房价进一步下降的可能性。
晟城地产保利心语项目组
2010年7月5日
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