金丝雀码头案例.pptx

1、,PRIVATE&CONFIDENTIAL,第二部分 燕郊区域发展研究燕郊区位优势分析北京的城市发展与燕郊的角色首都边缘区案例研究,1,导言研究目的本篇案例研究的目的主要集中于研究发达国家中经济化程度较高的首都边缘区在首都出现郊区化时的发展历程以及现 状，来对燕郊的发展总结指导性经验与设定未来的预期。案例选取标准位于发达国家首都的边缘地区，与燕郊在区位上相似，属于城市郊区化过程中的人口疏散中心；区域发展成熟，经济化程度较高，能够承担城市某一产业的支撑功能；功能全面，区域内实现产业、居住、商业等功能的首都卫星城型区域。案例选取结合以上三个标准，本篇案例研究将选取位于英国伦敦内城边缘区域的，由远离

2、城市中心区的废旧码头经过30多年的 发展而成为伦敦第二金融中心的金丝雀码头（Canary Wharf）作为案例进行研究。,首都边缘区案例研究,2,City,West End,Mid Town,DocklandsCanary Wharf,Southwark,East City,Kings Cross,Camden,Kensington,Paddington,金丝雀码头（Canary Wharf）概况 位于城市东部边缘，传统商务区之外伦敦分为内外伦敦两大区域，总面积约1570平方公里。内伦敦面积319平方公里，略大于北京四环内的面积。,Canary Wharf,大伦敦地区地图,伦敦传统的商务区集中

3、于内伦敦核心区，集中分布于金融 城（City）、中城（Mid Town）和西区（West End）三 个区域。其中，金融城是最核心的商务区。金丝雀码头位于港区（Docklands），是1980年代后新 兴的商务区，距离金融城约6公里。金丝雀码头的办公物 业总量占港区的约75%。伦敦主要商务区分布,首都边缘区案例研究,数据来源:DTZ Consulting,3,1970年代,1980-2000年代,2010年代,未来规划,200m,金丝雀码头概况由废弃的港务区逐步发展成为重要的商务区金丝雀码头曾经是伦敦东部重要的港口，随着经济转型，港区逐步没落直至关闭。1980年起，金丝雀码头开始了 区域再生计

4、划。经过30多年的建设，从一个没有任何商务 基础的废旧工业区，发展成为伦敦重要的金融商务区。,占地面积(平米)：办公面积(平米)：商业面积(平米)：酒店客房(间)：工作人口(人)：年客流量(人次)：,约 390,000约 1,400,000约 55,000约 1,000近 100,000约 26,000,000,首都边缘区案例研究,数据来源:DTZ Consulting,4,数据来源:Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting,金丝雀码头地区的发展历程以及企业迁入时间,投资/开发建设 招商配套/服务,产业人口,图 例,1982-1985,机场线和DLR线相继开通

5、,1987,Daily Telegraph迁入Guardian 迁入,1988,1990,1991,1992,1993,Jubilee延长线开工建设,15 家商店和餐厅,7,000,1994,10,200,27 家商店和餐厅DLR线开始夜间服务Canary Wharf 出售给了国际财团，主要投资人包括PaulReichmann、Franklin Mutual Series Fund、HRHPrince Al Waleed,1995,42 家商店和餐厅DLR线开始周末服务,13,000,完善投资结构、建设配套和基础设施、启动招商港口区域逐渐衰落，为了的再发展，LDDC成立Isle of Dogs

6、成为企业特区在Canary Wharf建造100万平米办公综合体的规划提出Olympia&York接手开发Canary Wharf开发协议签署Newham Compact 签订Canary Wharf地区122万平米发展规划被批准Canary Wharf的建设开始One Canada Square 的“金字塔”屋顶建成 第一个租户(State Street)迁入Canary WharfOlympia&York Canary Wharf 公司接手管理Olympia&York Canary Wharf 公司退出管理,起步/融资1980-1981,首都边缘区案例研究,5,数据来源:Canary Wh

7、arf Group PLC、DTZ Consulting,投资/开发建设 招商配套/服务,产业人口,图 例,1998,2000,Jubilee线Canary Wharf 站开通DLR延长线开通Jubilee线延长线开通,1997,19,000,80 家商店和餐厅,英法峰会在Canary Wharf 召开汇丰银行签订11万平米总部办公楼协议,Canary Wharf Group（CWG）上市,1999,90 家商店和餐厅,Canada Place购物中心开业,35,000,2001,1万平米的锐步运动俱乐部开业,2002,55,000,2003,9万平米的Jubilee广场开业区域的商店及餐饮已

8、超过200家,Clifford Chance 租用7万平米办公物业摩根斯坦利租用5万平米办公物业瑞信第一波士顿租用5万平米办公物业雷曼兄弟租用10万平米办公物业巴克莱租用10万平米伦敦总部办公物业1万平米Waitrose Food&Home 开业Canary Wharf的商业与餐饮营业至周日Jubilee线的运力将提升45%新的景观大道，室内花园对外开放Songbird Estates的子公司发出收购要约,2004,61,000,发展/成熟1996,伦敦新的金融商务区地位确立花旗银行签订5.6万平米办公楼预租协议,金丝雀码头地区的发展历程,首都边缘区案例研究,6,数据来源:Canary Wha

9、rf Group PLC、DTZ Consulting,4000平米的Cabot Place West 零售开业,East London Business Place项目启动，,旨在帮助东伦敦和泰晤士河口地区的发展 以及当地的中小企业,建立员工招募及培训中心,75,000,2006,2007,盈利/扩张2005,运用租售结合的方式保证区域稳定且可持续的发展,2008,93,000,2009,CWG宣布销售20 Canada Square 和15 Westferry CircusCWG宣布销售17 Columbus CourtyardTower Hamlets同意投资North Quay的40万

10、平米商业办公项目British Waterways将于CWG合作开发Wood WharfCWG获得Standard ISO14001认证预售了20 Churchill Place 的租赁权益将15 Canada Square 预售给KPMG巴克莱投资租用3万平米的办公物业Fitch Ratings租用3.2万平米办公物业作为总部雷曼兄弟介入管理GWC宣布，将为未来4年的租金风险提供保险Riverside South的土地以2.37亿英镑出售给了J.P.Morgan，CWG将在此为其建设欧洲总部CWG将建设新的Canary Wharf 综合交通换乘站Canary Wharf 综合交通换乘站开始建

11、设,6家餐饮在景观公园中开业,CWG在伦敦市中心的第一个项目Drapers Gardens完工，并租赁给了BlackRock。对巴克莱投资超过10万平米的租赁物业进行了调整，并承诺其租约至2032年。出售了5 Churchill Place，并完成了新邻近地块的收购壳牌石油租赁2万平米办公物业,2010,投资/开发建设 招商配套/服务,产业人口,图 例,金丝雀码头地区的发展历程,首都边缘区案例研究,7,数据来源:Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,212

12、2,23,25,26,27,28,29,34,303131,31,32,33,24规划/未建成项目,Canary Wharf 平面图,办公设施与迁入的企业以总部办公为主组成的建筑群金丝雀码头现有办公物业约139万平米，由28栋办公楼组 成。另有6栋办公物业处于在建或规划状态。金丝雀码头的办公楼中以总部型客户为主，平均建面约5 万平米。为了满足不同规模客户的需求，办公楼面积从1.3万平米至11.5万平米不等，且呈明显档次。其中，3万平米以下办公楼10栋，3至6万平米12栋，9万 平米以上的6栋。,首都边缘区案例研究,8,数据来源:Canary Wharf Group PLC、DTZ Consul

13、ting,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,34,3131,31,32,33,No.8/12/26,No.5/6/7/15,No.22/27,100,000 sqm100,000 sqm100,000 sqm,No.16,100,000 sqm,No.11/2190,000 sqmNo.20 50,000 sqm,代表性客户租用的楼宇及面积,大型金融机构总部是金丝雀码头的核心客户。巴克莱、瑞 信、摩根大通、汇丰的占用面积都超过10万平米。加上摩 根斯坦利和花旗，6个大

14、客户占用面积接近60万平米，相 当于总面积的约40%。,规划及在建项目仍以总部办公为主。,办公楼的构成,整栋租赁70万平米50%,大客户租赁40万平米30%,散租28万平米20%,办公设施与迁入的企业以世界大型金融机构总部为主金丝雀码头中50%的面积为整栋租赁，30%的面积为大客 户租赁，只有3栋楼，20%的面积为散租。,首都边缘区案例研究,9,便利店25%,零售43%,餐饮24%,休闲娱乐9%,商业配套中43%为零售业态，餐饮和各种便利店占约50%，休闲娱乐仅9%，主要为一家大型健身中心。金丝雀码头大部分商业分布于走廊层（Promenade Level），它把各个办公楼的地下联通成为商业街，

15、并与 轨道交通站点链接。,商业配套 业态构成55,000,Canary Wharf 的商业配套,数据来源:DTZ Consulting,首都边缘区案例研究,配套商业以地下商业街为主，为商务人群服务金丝雀码头的商业配套规模不大，总面积55000平米。由 于商务区的居住人口不多，因此商业配套主要服务于在此 工作的商务人群。,10,1,471,Tower HamletsIslington Westminster Wandsworth RichmondEaling MertonHammersmith/FulhamWaltham Forest Barking/DagenhamLambeth Haring

16、eyBromley BrentGreenwichHillingdon Kingston Sutton RedbridgeBarnet Lewisham Kensington/ChelseaNewham Havering Bexley Hounslow Enfield Harrow Camden Southwark Hackney CroydonCity of London,1999-2009年伦敦各区金融业从业者变化42,17911,273,1999-2009年间，伦敦金融业从业者减 少了3759人，绝大部分区的金融业从业 者都出现了不同程度的下降，而TowerHamlets区的金融业从业者增长了42179人。,1999年，Tower Hamlets区的金融业从 业者占伦敦的7.8%。这一比例在2009 年上升至20.4%。,伦敦金融业从业者变化-3,759,41.0%,10.7%,20.4%,27.9%,City of London,Westminster,Tower Hamlets其他,46.0%,10.1%,7.8%,36.1%,C W T其,金融业者 区域分布 1999,金融业