金丝雀码头案例.pptx

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,PRIVATE&CONFIDENTIAL,第二部分燕郊区域发展研究燕郊区位优势分析北京的城市发展与燕郊的角色首都边缘区案例研究,1,导言研究目的本篇案例研究的目的主要集中于研究发达国家中经济化程度较高的首都边缘区在首都出现郊区化时的发展历程以及现状，来对燕郊的发展总结指导性经验与设定未来的预期。

案例选取标准位于发达国家首都的边缘地区，与燕郊在区位上相似，属于城市郊区化过程中的人口疏散中心；区域发展成熟，经济化程度较高，能够承担城市某一产业的支撑功能；功能全面，区域内实现产业、居住、商业等功能的首都卫星城型区域。

案例选取结合以上三个标准，本篇案例研究将选取位于英国伦敦内城边缘区域的，由远离城市中心区的废旧码头经过30多年的发展而成为伦敦第二金融中心的金丝雀码头（CanaryWharf）作为案例进行研究。

首都边缘区案例研究,2,City,WestEnd,MidTown,DocklandsCanaryWharf,Southwark,EastCity,KingsCross,Camden,Kensington,Paddington,金丝雀码头（CanaryWharf）概况位于城市东部边缘，传统商务区之外伦敦分为内外伦敦两大区域，总面积约1570平方公里。

内伦敦面积319平方公里，略大于北京四环内的面积。

CanaryWharf,大伦敦地区地图,伦敦传统的商务区集中于内伦敦核心区，集中分布于金融城（City）、中城（MidTown）和西区（WestEnd）三个区域。

其中，金融城是最核心的商务区。

金丝雀码头位于港区（Docklands），是1980年代后新兴的商务区，距离金融城约6公里。

金丝雀码头的办公物业总量占港区的约75%。

伦敦主要商务区分布,首都边缘区案例研究,数据来源:

DTZConsulting,3,1970年代,1980-2000年代,2010年代,未来规划,200m,金丝雀码头概况由废弃的港务区逐步发展成为重要的商务区金丝雀码头曾经是伦敦东部重要的港口，随着经济转型，港区逐步没落直至关闭。

1980年起，金丝雀码头开始了区域再生计划。

经过30多年的建设，从一个没有任何商务基础的废旧工业区，发展成为伦敦重要的金融商务区。

占地面积（平米）：

办公面积（平米）：

商业面积（平米）：

酒店客房（间）：

工作人口（人）：

年客流量（人次）：

约390,000约1,400,000约55,000约1,000近100,000约26,000,000,首都边缘区案例研究,数据来源:

DTZConsulting,4,数据来源:

CanaryWharfGroupPLC、DTZConsulting,金丝雀码头地区的发展历程以及企业迁入时间,投资/开发建设招商配套/服务,产业人口,图例,1982-1985,机场线和DLR线相继开通,1987,DailyTelegraph迁入Guardian迁入,1988,1990,1991,1992,1993,Jubilee延长线开工建设,15家商店和餐厅,7,000,1994,10,200,27家商店和餐厅DLR线开始夜间服务CanaryWharf出售给了国际财团，主要投资人包括PaulReichmann、FranklinMutualSeriesFund、HRHPrinceAlWaleed,1995,42家商店和餐厅DLR线开始周末服务,13,000,完善投资结构、建设配套和基础设施、启动招商港口区域逐渐衰落，为了的再发展，LDDC成立IsleofDogs成为企业特区在CanaryWharf建造100万平米办公综合体的规划提出Olympia&York接手开发CanaryWharf开发协议签署NewhamCompact签订CanaryWharf地区122万平米发展规划被批准CanaryWharf的建设开始OneCanadaSquare的“金字塔”屋顶建成第一个租户（StateStreet）迁入CanaryWharfOlympia&YorkCanaryWharf公司接手管理Olympia&YorkCanaryWharf公司退出管理,起步/融资1980-1981,首都边缘区案例研究,5,数据来源:

CanaryWharfGroupPLC、DTZConsulting,投资/开发建设招商配套/服务,产业人口,图例,1998,2000,Jubilee线CanaryWharf站开通DLR延长线开通Jubilee线延长线开通,1997,19,000,80家商店和餐厅,英法峰会在CanaryWharf召开汇丰银行签订11万平米总部办公楼协议,CanaryWharfGroup（CWG）上市,1999,90家商店和餐厅,CanadaPlace购物中心开业,35,000,2001,1万平米的锐步运动俱乐部开业,2002,55,000,2003,9万平米的Jubilee广场开业区域的商店及餐饮已超过200家,CliffordChance租用7万平米办公物业摩根斯坦利租用5万平米办公物业瑞信第一波士顿租用5万平米办公物业雷曼兄弟租用10万平米办公物业巴克莱租用10万平米伦敦总部办公物业1万平米WaitroseFood&Home开业CanaryWharf的商业与餐饮营业至周日Jubilee线的运力将提升45%新的景观大道，室内花园对外开放SongbirdEstates的子公司发出收购要约,2004,61,000,发展/成熟1996,伦敦新的金融商务区地位确立花旗银行签订5.6万平米办公楼预租协议,金丝雀码头地区的发展历程,首都边缘区案例研究,6,数据来源:

CanaryWharfGroupPLC、DTZConsulting,4000平米的CabotPlaceWest零售开业,EastLondonBusinessPlace项目启动，,旨在帮助东伦敦和泰晤士河口地区的发展以及当地的中小企业,建立员工招募及培训中心,75,000,2006,2007,盈利/扩张2005,运用租售结合的方式保证区域稳定且可持续的发展,2008,93,000,2009,CWG宣布销售20CanadaSquare和15WestferryCircusCWG宣布销售17ColumbusCourtyardTowerHamlets同意投资NorthQuay的40万平米商业办公项目BritishWaterways将于CWG合作开发WoodWharfCWG获得StandardISO14001认证预售了20ChurchillPlace的租赁权益将15CanadaSquare预售给KPMG巴克莱投资租用3万平米的办公物业FitchRatings租用3.2万平米办公物业作为总部雷曼兄弟介入管理GWC宣布，将为未来4年的租金风险提供保险RiversideSouth的土地以2.37亿英镑出售给了J.P.Morgan，CWG将在此为其建设欧洲总部CWG将建设新的CanaryWharf综合交通换乘站CanaryWharf综合交通换乘站开始建设,6家餐饮在景观公园中开业,CWG在伦敦市中心的第一个项目DrapersGardens完工，并租赁给了BlackRock。

对巴克莱投资超过10万平米的租赁物业进行了调整，并承诺其租约至2032年。

出售了5ChurchillPlace，并完成了新邻近地块的收购壳牌石油租赁2万平米办公物业,2010,投资/开发建设招商配套/服务,产业人口,图例,金丝雀码头地区的发展历程,首都边缘区案例研究,7,数据来源:

CanaryWharfGroupPLC、DTZConsulting,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,2122,23,25,26,27,28,29,34,303131,31,32,33,24规划/未建成项目,CanaryWharf平面图,办公设施与迁入的企业以总部办公为主组成的建筑群金丝雀码头现有办公物业约139万平米，由28栋办公楼组成。

另有6栋办公物业处于在建或规划状态。

金丝雀码头的办公楼中以总部型客户为主，平均建面约5万平米。

为了满足不同规模客户的需求，办公楼面积从1.3万平米至11.5万平米不等，且呈明显档次。

其中，3万平米以下办公楼10栋，3至6万平米12栋，9万平米以上的6栋。

首都边缘区案例研究,8,数据来源:

CanaryWharfGroupPLC、DTZConsulting,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,34,3131,31,32,33,No.8/12/26,No.5/6/7/15,No.22/27,100,000sqm100,000sqm100,000sqm,No.16,100,000sqm,No.11/2190,000sqmNo.2050,000sqm,代表性客户租用的楼宇及面积,大型金融机构总部是金丝雀码头的核心客户。

巴克莱、瑞信、摩根大通、汇丰的占用面积都超过10万平米。

加上摩根斯坦利和花旗，6个大客户占用面积接近60万平米，相当于总面积的约40%。

规划及在建项目仍以总部办公为主。

办公楼的构成,整栋租赁70万平米50%,大客户租赁40万平米30%,散租28万平米20%,办公设施与迁入的企业以世界大型金融机构总部为主金丝雀码头中50%的面积为整栋租赁，30%的面积为大客户租赁，只有3栋楼，20%的面积为散租。

首都边缘区案例研究,9,便利店25%,零售43%,餐饮24%,休闲娱乐9%,商业配套中43%为零售业态，餐饮和各种便利店占约50%，休闲娱乐仅9%，主要为一家大型健身中心。

金丝雀码头大部分商业分布于走廊层（PromenadeLevel），它把各个办公楼的地下联通成为商业街，并与轨道交通站点链接。

商业配套业态构成55,000,CanaryWharf的商业配套,数据来源:

DTZConsulting,首都边缘区案例研究,配套商业以地下商业街为主，为商务人群服务金丝雀码头的商业配套规模不大，总面积55000平米。

由于商务区的居住人口不多，因此商业配套主要服务于在此工作的商务人群。

10,1,471,TowerHamletsIslingtonWestminsterWandsworthRichmondEalingMertonHammersmith/FulhamWalthamForestBarking/DagenhamLambethHaringeyBromleyBrentGreenwichHillingdonKingstonSuttonRedbridgeBarnetLewishamKensington/ChelseaNewhamHaveringBexleyHounslowEnfieldHarrowCamdenSouthwarkHackneyCroydonCityofLondon,1999-2009年伦敦各区金融业从业者变化42,17911,273,1999-2009年间，伦敦金融业从业者减少了3759人，绝大部分区的金融业从业者都出现了不同程度的下降，而TowerHamlets区的金融业从业者增长了42179人。

1999年，TowerHamlets区的金融业从业者占伦敦的7.8%。

这一比例在2009年上升至20.4%。

伦敦金融业从业者变化-3,759,41.0%,10.7%,20.4%,27.9%,CityofLondon,Westminster,TowerHamlets其他,46.0%,10.1%,7.8%,36.1%,CWT其,金融业者区域分布1999,金融业