中国房地产行业分析报告1季度.docx

1、中国房地产行业分析报告1季度 当季概览1季度，房地产市场延续上年末的火爆行情，一二线城市商品房销售“量价猛升”，直接诱发了“新国五条”的出台，成为房地产市场运行的拐点。前2月，供需指标均升至高位，房地产开发综合景气指数上升至97.92点，达到2012年以来最高点。年初以来，全国购房需求持续升温，商品房销售“量价猛升”，尤其东部地区及一二线热点城市销售表现异常突出。前2月，全国商品房销售面积、销售额增速猛升至49.5%和77.6%；主要城市房价全面上涨，北上广深领涨全国。由于销售行情火爆，开发贷款和资金回笼情况大好，开发企业资金面相对充裕，对后市的预期较好，开工、投资、推盘意愿明显增强。前2月，

2、全国商品房新开工、竣工、开发投资增速分别高达14.7%、34.0%、22.8%。3月，供需指标明显分化，房地产开发综合景气指数微降至97.56点。旨在稳定房价、抑制投机投资性需求、增加普通商品住房供应的“新国五条”出台后，激发了市场的恐慌性购房情绪，导致部分置业需求集中提前释放，3月全国商品房面积、销售额增速维持在26.6%、46.5%的高位；同时却大大减缓了开发企业的拿地、开工和投资节奏，3月全国商品房新开工、竣工、开发投资增速分别降至-20.2%、-23.6%、17.6%。由于供需矛盾进一步激化，3月主要城市房价涨幅不降反升，70个大中城市中有68个新建商品房价格环比上涨，调控压力进一步加

3、大。进入2季度后，“新国五条”地方细则纷纷出台，但各地调控力度差异较大，政策如何落地和执行仍存在不确定性。由于“新国五条”的影响周期主要集中在2、3季度，预计2、3季度行业供需指标均将降至低位。其中，2季度开始商品房销售将进入“缩量期”，房价以稳为主；3季度，随着市场成交量的回落，房价或出现小幅下跌；4季度，进入销售旺季，前期受到抑制的观望需求或集中入市，商品房销售和价格或再度企稳回升。 供求分析1季度，房地产市场延续上年末的火爆行情，一二线城市商品房销售“量价猛升”，直接诱发了“新国五条”的出台，成为房地产市场运行的拐点。其中，前2月供需指标均升至高位，主要城市商品房成交量呈爆发式增长，开发

4、企业开工、投资、推盘意愿明显增强；3月供需指标明显分化，“新国五条”激发了市场的恐慌性购房情绪，导致部分置业需求集中提前释放；同时大大减缓了开发企业的拿地、开工和投资节奏。受此影响，主要城市房价涨幅不降反升，北上广深领涨全国，调控压力进一步加大。一、国房景气指数情况1季度，房地产市场延续上年末的火爆行情，尤其前2月供需指标双双向好。2月，房地产开发综合景气指数上升至97.92点，较上年12月提高2.33点，为2012年以来最高点。不过进入3月，随着“新国五条”及中央细则的出台，行业供需指标明显分化，销售面积、销售额等需求指标维持高位，但土地购置、新开工、竣工等供给指标大幅滑落，房地产开发综合景

5、气上升的势头得到并未持续。3月，房地产开发综合景气指数微降至97.56点。图表 1 2010年以来房地产开发综合景气指数二、房地产业投融资情况（一）投资：标杆房企投资意愿较强，开发投资增速先升后降1季度，受益于楼市销售的飙升，开发企业资金面相对充裕，对房地产市场的预期较好，尤其标杆房企投资意愿较强，支撑房地产开发投资增速小幅回升。1季度，房地产开发投资额累计1.31万亿元，同比增长20.2%，增速较上年末提高4.0个百分点。值得注意的是，“新国五条”的出台减缓了开发企业的投资节奏，3月投资增速降至17.6%，远低于前2月的22.8%。图表 2 2011年以来固定资产投资、房地产开发投资累计同比

6、增速从投资结构来看，在城市化迅速发展的背景下，作为居住用途的住宅仍然是市场的主导需求，投资占比接近七成。不过受住宅市场持续严厉的调控政策影响，部分资金逐步向商业地产转移，尤其办公楼投资呈现高速增长。1季度，住宅、办公楼、商业营业用房开发投资分别同比增长21.1%、44.1%和21.2%。图表 3 2011年以来住宅、办公楼、商业营业用房投资累计同比增速（二）融资：开发贷款和资金回笼情况大好，开发企业资金面相对宽裕1季度，金融机构信贷额度相对充裕，房地产市场延续回暖态势，对开发贷款的拉动作用非常明显。根据央行的数据，截至3月底，主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款

7、余额12.98万亿元，同比增长16.4%，增速较上年末高3.6个百分点；1季度增加7103万亿元，同比多增4667亿元，增量占1季度同期各项贷款增量的27%。其中，地产开发贷款余额1.04万亿元，同比增长21.4%，增速连续10个月逐月攀升；房产开发贷款余额3.2万亿元，同比增长12.3%，增速较上年末提高1.6个百分点；个人购房贷款余额8.57万亿元，同比增长17.4%，增速较上年末提高3.9个百分点，1季度增加4662亿元，同比多增3088亿元。相比之下，保障性住房开发贷款余额6140亿元，同比增长42.4%，增速较上年末低4.2个百分点。图表 4 2011年以来房地产开发投资资金来源累计

8、同比增速除开发贷款加快增长外，楼市销售飙升，开发企业销售资金快速回笼，行业资金面相对宽裕。1季度，房地产开发资金来源累计2.70万亿元，同比增长29.3%，增速较上年同期大幅提高21.1个百分点，较上年末提高16.6个百分点。其中，“新国五条”出台后，行业投融资速度有所放缓，3月房地产开发资金来源同比增长20.0%，低于前2月的33.7%。从融资方式来看：自筹资金是房地产开发投资最主要的资金来源，1季度，自筹资金累计1.01万亿元，同比增长13.6%，增速较上年同期下降11.4个百分点。相比之下，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款分别为5172.24亿、7092.00亿、3157.41亿元，

9、同比分别增长19.8%、61.9%、60.9%，增速分别较上年同期提高7.2个、71.1个、66.4个百分点，是支撑资金来源快速增长的主要因素。图表 5 2011年以来房地产开发投资主要资金来源累计同比增速三、土地市场情况（一）供给：房地产用地供应总体大幅增长，3月供地节奏明显放慢1、房地产用地供应大幅增长，占土地供应总量的比例明显提高根据国土资源部的数据，1季度，全国土地供应总量5.65万公顷，同比增长8.98%。其中，房地产开发用地供应约1.89万公顷，同比增长45.53%，达2010年3季度以来新高，占土地供应总量的33.39%，占比较上季度增加7.32个百分点；住宅开发用地供应1.27

10、万公顷，同比增长42.19%，占土地供应总量的22.46%，占比较上季度增加4.05个百分点。总体判断，房地产开发用地供应占比提高，有利于保证未来住宅市场供应，稳定市场预期。此外，根据以往保障性住房用地供应规律，每年1季度是此类用地的供应低谷期。1季度，保障性住房用地供应略有收缩，供应面积约0.17万公顷，同比微降2.60%，占土地供应总量的3.05%，占比较上季度下降1.99个百分点。2、主要城市土地供应延续回暖态势，3月供地节奏明显放慢1季度，全国土地市场总体延续2012年下半年以来的回暖态势。根据中国指数研究院的数据，1季度，全国300个城市共推出土地9042宗，同比增长28%；推出土地

11、面积34062万平方米，同比增长16%。其中，住宅类用地2878宗，同比增长34%；推出土地面积12100万平方米，同比增长22%。其中，“新国五条”的出台导致3月各地供地节奏放慢。3月，全国300个城市共推出土地1995宗，推出土地面积8106万平方米，环比下降24%，同比下降6%。其中，住宅类用地631宗，推出土地面积2559万平方米，环比下降31%，同比下降7%。（二）需求：土地市场两极化趋势明显，房地产开发土地购置面积大幅下滑1、“新国五条”出台减缓拿地节奏，土地购置面积持续大幅下滑1季度，土地市场分化的局面加剧，土地成交仍以大型房企、一二线城市为主，尤其“新国五条”的出台减缓了供地和

12、拿地节奏。根据国家统计局的数据，1季度，房地产开发土地购置面积累计6133.74万平方米，同比下降22.0%，而上年同期降幅仅为3.9%，为2010年以来最二大降幅。其中，3月土地购置面积同比下降26.9%，降幅较前2月扩大8.2个百分点。图表 6 2011年以来房地产开发土地购置面积及同比增速2、主要城市土地成交相对活跃1季度，土地市场正值年初低谷期，但主要城市土地市场表现仍较活跃。根据中国指数研究院的数据，1季度，全国300个城市共成交土地7959宗，同比增长27%；成交面积29841万平方米，同比增长19%。其中，住宅用地成交2413宗，同比增长43%；成交面积10426万平方米，同比增

13、长37%。其中，3月主要城市土地交易市场维持前期热度。3月，全国300个城市共成交土地2281宗，成交面积8924万平方米，环比增长15%，同比增长26%。其中，住宅用地成交664宗，成交面积2938万平方米，环比增长4%，同比增长57%。（三）价格：主要城市地价水平持续上涨，地价涨幅低位加速根据国土资源部的数据，1季度，地价总体水平继续小幅上涨，全国主要监测城市综合地价总体水平为3175元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为5964元/平方米、4702元/平方米和676元/平方米；环比增长率分别为1.47%、2.07%、1.77%、0.86%，较上季度分别上升0.35个、1.23个、0.56

14、个和下降0.28个百分点；同比增长率分别为3.86%、4.53%、4.12%、3.27%，较上季度分别上升了1.25个、1.19个、1.86个、0.57个百分点。图表 7 2010年以来全国主要监测城市土地价格环比增速105个主要监测城市中，住宅地价环比上涨的城市由上季度的94个减至92个，54个城市的涨幅稳定在-1%，1%，涨幅超过3.0%的城市大致呈东、西两极分布，东部包括深圳、宁波、佛山市顺德和湛江；西部包括西宁、呼和浩特；涨幅最大的城市是位于中部的安阳。住宅地价环比持平和下降的城市为13个，较上季度增加3个。分一、二、三线城市来看，一线城市住宅地价全部环比上涨，二线城市中除哈尔滨外全部

15、上涨；三线城市上涨的城市个数有56个，占三线城市总个数的81.15%，但其中半数涨幅低于1%。四、房地产市场情况（一）供给：商品房新开工冲高回落，全国商品房库存量再创新高1、新开工、竣工增速大幅震荡，3月双双陷入负增长2012年4季度以来，楼市销售的火爆行情导致开发企业去化加快，进入2013年1季度，企业开工意愿增强，推盘和竣工速度加快。12月，商品房新开工面积同比增长14.7%，较上年同期提高9.6个百分点，初步逆转上年2季度以来的负增长势头；商品房竣工面积同比大幅增长34.0%，较上年末增速7.3%明显反弹。但进入3月后，“新国五条”的出台增加了开发企业的观望情绪，开工速度明显放慢，推盘和

16、竣工异常谨慎。1季度，商品房新开工面积累计3.89亿平方米，同比下降2.7%，其中3月同比大幅下降20.2%；商品房竣工面积累计1.95亿平方米，同比增速降至8.9%，其中3月同比大幅下降23.6%。相比之下，商品房施工面积增速持续回升。截至3月底，商品房施工面积累计47.89亿平方米，同比增长17.0%；其中，商品住宅施工面积累计35.30亿平方米，同比增长14.7%。值得注意的是，尽管3月新开工速度急转直下，但竣工面积增速同样大幅回落，施工面积增速未对应下滑。图表 8 2011年以来商品房新开工、施工、竣工面积累计同比增速2、全国商品房库存量突破4亿平方米，20个典型城市新房库存量创新低前

17、2月，商品房新开工、竣工面积大幅增长，且竣工规模大于销售规模，导致商品房库存再创新高，前2月新增库存量高达5444万平方米。进入3月，随着新开工、竣工速度的大幅回落，商品房库存增势明显放慢，3月新增库存量仅为537万平方米。截至3月末，全国商品房待售面积4.24亿平方米，同比大幅增长40.9%；其中，住宅待售面积2.81亿平方米，同比大幅增长45.4%，库存量足够全国56个月的销售。若按1季度商品房平均销售价格6695元/平方米来计算，全国房地产开发企业因商品房库存占用的资金达到2.84万亿元。图表 9 2012年以来全国商品房及商品住宅待售面积相比之下，20个典型城市1新建商品住宅库存逐月回

18、落，存销比也呈现下滑态势。根据易居房地产研究院的数据，截至3月底，20个典型城市新建商品住宅库存总量7224万平方米，同比下降6.4%，环比下降1.5%，库存量创17个月以来新低，出现连续3个月同环比双双下滑的局面。3月，20个城市新建商品住宅存销比仅为8.3，去库存周期明显缩短。其中，一二线城市存销比处于10以下，接近2011年3月的水平；三线城市存销比依然偏高，处于10以上。值得注意的是，“新国五条”地方细则出台前，房地产市场恐慌购房情绪弥漫，成为3月消化库存的最大动力。（二）需求：置业需求集中释放、末班车效应凸显，商品房销售“量价猛增”1季度，全国商品房销售延续上年末的火热行情，尤其部分

19、一二线城市楼市销售呈现爆发式增长，直接诱发2月底“新国五条”的出台。尽管楼市调控强势升级，但3月地方细则尚未出台，房地产市场进入“金三银四”的传统销售旺季，加上末班车效应和置业需求的集中释放，支撑商品房销售面积保持快速增长。1季度，商品房、商品住宅销售面积分别为2.09亿、1.89亿平方米，同比分别大幅增长37.1%、41.2%，增速较上年末分别提高35.3个、39.2个百分点；商品房、商品住宅销售额分别为1.40万亿、1.20万亿元，同比分别大幅增长61.3%、69.0%，增速较上年末分别提高51.3个、58.1个百分点。图表 10 2011年以来商品房销售面积和销售额累计增速1、东部地区销

20、售面积增长最快，是支撑商品房销售快速增长的主要力量1季度，东部地区商品房销售面积10773万平方米，同比增长46.6%，增速较上年末大幅提高40.9个百分点；销售额9016亿元，同比增长72.9%，增速较上年末大幅提高60.0个百分点。中部地区商品房销售面积4983万平方米，同比增长34.5%，增速较上年末大幅提高32.5个百分点；销售额2447亿元，同比增长53.7%，增速较上年末大幅提高45.2个百分点。西部地区商品房销售面积5142万平方米，同比增长22.9%，而上年末为同比下降5.3%；销售额2529亿元，同比增长35.5%，增速较上年末提高31.8个百分点。图表 11 2013年1季

21、度东、中、西部地区房地产销售量值及同比增速单位：万平方米，亿元，%2、一二线重点城市商品房交易量呈爆发式增长由于购房需求旺盛、供求关系紧张，1季度，一二线重点城市商品房交易量呈现爆发式增长。其中，“新国五条”出台前，一二线重点城市楼市销售最为火爆；“新国五条”出台后，一二线重点城市末班车效应和恐慌购房情绪也最为集中。1季度，18个重点一二线城市中，仅苏州住宅市场成交量同比下降29.74%，其他城市成交量均大幅增长，其中北京、广州、青岛、厦门、福州、哈尔滨等城市成交增速超过100%，天津、深圳、杭州、宁波、海口等城市成交增速超过或接近80%。图表 12 2013年1季度18个重点一二线城市住宅市

22、场交易面积及同比增速单位：套，万平方米，%3、标杆企业集中度稳步提升，市场格局进一步分化由于大型企业具备品牌、规模和资金优势，标杆企业在房地产市场回暖过程中获益最大，市场集中度稳步提升。2013年1季度，销售面积排名前十位的房企市场份额达到10.19%，同比提高2.1个百分点；排名前二十位的房企市场份额达到13.39%，同比提高2.35个百分点。销售金额排名前十位的房企市场份额达到14.88%，同比提高0.6个百分点；排名前二十位的房企市场份额达到20.45%，同比提高1.03个百分点。图表 13 2013年1季度年龙头房企销售金额集中度受益于政策空档期及市场回暖因素，标杆房企积极销售、加快去

23、化，经营业绩大幅上扬。其中，万科加大推盘和营销力度，1季度实现销售金额410亿元，同比增长32%；中海地产受益于充足的土地储备、全面的产品线和全国化的推广力度，1季度实现销售金额383亿元，同比增长83%；保利地产坚持高周转策略，以一二线城市为中心、向三四线城市辐射的全国化战略，并坚持以刚需产品为主的销售策略，1季度实现销售金额310亿元，同比增长109%。三大领军房企经营业绩均攀升至300亿元以上，销售金额差距逐步缩小，业内竞争、追赶势头强劲。尽管如此，第二梯队中150亿200亿元房企仅有3家，分别为恒大地产、碧桂园、华润置地，断档的局面持续存在。在房地产调控进一步升级的情况下，市场格局或将

24、进一步分化，行业洗牌的态势将加剧。图表 14 2013年1季度中国房地产企业销售面积和销售金额排名TOP20单位：万平方米，亿元（三）价格：主要城市房价涨幅逐步扩大，北上广深领涨全国1季度，楼市销售异常火爆，主要城市房价全面上涨，尤其一线城市房价领涨，直接诱发了“新国五条”的出台。进入3月，末班车效应下，一二线城市恐慌购房情绪弥漫，部分置业需求集中提前释放，开发企业开始取消价格优惠甚至上调价格，主要城市房价涨幅不降反升。根据国家统计局的数据，1、2、3月，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市数量分别为53、66、68个，最大环比涨幅分别为2.2%、3.1%、3.2%。其中，3月，上海、

25、深圳、北京、广州新建商品住宅环比涨幅分别为3.2%、2.8%、2.7%、2.5%，同比涨幅分别为7.8%、9.1%、11.2%、11.2%，领涨全国。图表 15 2011年以来70个大中城市新建商品住宅价格变动情况另根据中国指数研究院的数据，1季度，全国100个城市（新建）住宅平均价格加快上涨。3月，百城住宅平均价格上升至9998元/平方米，环比上涨1.06%，连续10个月上涨，涨幅比上月扩大0.23个百分点，其中84个城市环比上涨，16个城市环比下跌。图表 16 2011年以来全国100个城市（新建）住宅平均价格及同环比涨幅 趋势预测进入2季度后，“新国五条”地方细则纷纷出台，但各地调控力度

26、差异较大，政策如何落地和执行仍存在不确定性。经过2012年的调整和反弹，2013年房地产市场预期依然看涨，一二线热点城市商品房供不应求的局面依旧存在，开发企业拿地、投资的积极性仍在增加。在宏观经济企稳回升、货币政策稳健偏宽松的形势下，预计2013年房地产开发投资将温和上涨18.4%左右，商品房新开工面积同比增长2.0%左右，商品房销售面积同比增长7.8%左右。由于“新国五条”的影响周期主要集中在2、3季度，预计2、3季度行业供需指标均将降至低位。其中，2季度开始商品房销售将进入“缩量期”，房价以稳为主；3季度，随着市场成交量的回落，房价或出现小幅下跌；4季度，进入销售旺季，前期受到抑制的观望需

27、求或集中入市，商品房销售和价格或再度企稳回升。一、房地产政策趋势预测鉴于当前部分一二线城市房价上涨压力较大和市场供求不平衡，2013年房地产调控仍将维持稳中趋紧的态势，中央政府仍会坚持房地产调控政策不放松，继续实施差别化的信贷、税收政策和限购措施。“新国五条”及中央细则出台后，中央层面短期内应该不会继续出台新的行政性调控政策，地方层面对于“新国五条”的落实情况将出现分化。从已出台的地方细则来看，除北京、上海、重庆三地调控细则相对严厉外，大部分城市仅提出了房价控制目标“低于城镇居民人均可支配收入实际增幅”，对于影响更大的限购、限贷和个税政策则未提及，“新国五条”的调控效力或被明显弱化。当然，如果

28、2013年出现类似2012年同期的过快上涨行情，或许将引发中央政府更加严厉的打压，二套房贷、房产税等后备政策或许将提前被中央政府提上日程。二、房地产开发投资预测尽管“新国五条”的出台将打乱并减缓开发企业的投资节奏，但“新国五条”对二手房市场的影响远大于新房市场，开发企业对于新房市场的预期依然较好。综合考虑政策调控、市场行为等多重因素，预计2013年房地产开发投资将保持稳定增长，但增幅提升有限，全年同比增长18.4%左右，较上年同期高2.2个百分点。其中，2、3季度投资增幅或相对较小。由于房地产市场不确定性增大，企业投资策略分化将进一步加剧。图表 17 2013年房地产开发投资总额预测依据一：销

29、量飙升后增补库存需求增加。2013年1季度，全国商品房销量飙升，超强的社会购买力导致房地产企业业绩大涨，部分一二线城市低库存的现实刺激企业继续拿地、增补库存，进而支撑房地产开发投资稳定增长。截至2013年3月底，20个典型城市新建商品住宅库存总量7224万平方米，创17个月以来新低，市场消化这些库存仅需8.3个月。依据二：保障房投资的推动作用依然明显。2013年，城镇保障房建设的目标为新开工630万套，基本建成470万套。虽然新开工目标低于2012年，但加上上年新开工、本年继续施工的量，2013年在建保障房将超过1300万套，实际投资额将超过上年，对房地产开发投资的推动作用依然明显。依据三：新

30、型城镇化的支撑作用将逐步显现。新一届政府上台后，力促新型城镇化的实施，对房地产业形成利好，房地产的发展是城镇化的必要条件和承载体。因此，作为新型城镇化的开局之年，2013年房地产开发投资将保持一定增长速度，经济发展水平较高、城镇化增长潜力较大的二三线城市的投资表现将更加突出。依据四：“稳增长”放在更加重要的位置。房地产开发投资是社会固定资产投资的重要组成部分，对于宏观经济“稳增长”具有重要意义；房地产相关税收收入和土地出让金也是地方财政的重要组成部分。2013年1季度，GDP同比增长7.7%，低于此前市场预期。地方政府虽然受到来自中央层面的调控压力，但出于“稳增长”的考虑，依然需要房地产市场的

31、稳定增长，不会主动抑制房地产的发展。截至2013年4月，除京沪渝出台了严厉的“新国五条”细则外，其他城市均未明显升级调控措施。依据五：企业多元化发展的方向逐步明确。随着国家对旅游、文化、养老服务等产业的支持，有条件的企业将探索旅游地产、养老地产、商业地产等业态投资，从而摆脱单一业态发展对企业的束缚和政策风险。三、房地产开发资金来源预测2013年，货币政策不会轻易转向，仍将保持稳健偏宽松的基调，再加上对于新房销售的良好预期，开发企业到位资金将相对宽裕。预计全年房地产开发资金来源增速将稳中有升，同比增长16%左右，较上年同期提高3.3个百分点。其中，1季度到位资金增势良好，2、3季度或有所放缓，4

32、季度将企稳回升。图表 18 2013年房地产开发资金来源小计预测依据一：货币政策将保持偏宽松的状态。房地产行业是典型的资本密集型行业，受货币政策的影响较大。为促进经济增长，保障“十二五”重大项目的资金需求，货币政策将延续此前稳健偏宽松的基调，房地产市场资金面将相对乐观，尤其标杆房企筹资相对容易。依据二：“新国五条”将挤压二手房市场需求转向新房市场。“新国五条”最严厉的措施是对二手房交易按转让所得征收20%的个人所得税，由于担心税赋转嫁，部分二手房市场需求逐步转向新房市场，一定程度上将推动开发企业预售资金的回笼。依据三：海外发债、信托、私募、配股等企业自筹资金渠道日趋活跃。2013年1月，共有17家知名房企通过海外发债融资约63.5亿美元；3月，共有9家知名房企通过海外发债融资40亿美元，两者合计超过上年全年总额。13月，房地产企业分别通过信托产品筹集资金175.7亿、162.95亿、125.03亿元，中小房企主要通过信托产品进行融资。此外，金地、星狮、融创和恒大等房企通过配股融资74亿港元，建发、渝能