成都万锦酒店筹备计划书.docx

1、成都万锦酒店筹备计划书成都市万锦酒店整体筹备计划万锦酒店筹备二 O 一三年一月一、项目立地概况1、万锦酒店项目概况 筹备中的万锦酒店位于成都市金牛区一环路西三段，西门车站 - 永陵路进城主干道间， 环路内侧，有未来地铁 5 号线规划。筹备中的万锦酒店楼体原为停车和办公楼用途，框架式结构，楼体面积约 1万平米。主楼地面建筑为 7层，另有地下室 1层，五楼有半层露台，七楼以上为屋顶，二、三楼为楼体停车 场。酒店未来经营收入会主要以房间销售为主，餐饮、茶楼等为配套。筹备中的万锦酒店，在成都类似体量规模的酒店（九寨沟饭店、金荷花酒店、八宝酒店 等）。其中：客房房间设计 85间，含各类双床间 31间，剩

2、余为各类单床间（包含机麻房间 5间）（无窗 户房 11间，夹配电井房 2间，占总房量的 13%）。茶楼大厅和 12个机麻包间（无卫生间） 。餐饮早、桌餐区，约餐位 80个。餐饮包间 6个，餐位 60个。自有停车场车位 100个左右，车辆进出通道 1个。主要设备：中央空调、冷热水锅炉、备用发电机、室内电梯 2部2、项目地块优劣势分析】 【1筹备中的万锦酒店地处成都市一环路西三段商圈内，临近花牌坊街 -西月城街 -八宝街商 业中心。附近有博美装饰城、生资市场等商业集散地。（1）政策风险 根据四川省旅游政策提倡导向看，以商务型酒店的投资建设，是对成都市城市功能设施 的补充，提高了城市的旅游和会务资源

3、的接待能力，能够得到政府支持，因此在政策方面不 存在任何风险。（2）建设风险依照目前的酒店筹建及筹备情况分析：A.现行的决策模式存在较大问题。筹建与筹备没有办法形成相互协作关系，内装设计公司、设备安装公司相关图纸等未到位，装饰设计和平面布局在缺乏市场论证的情况下进行， 存在较多的功能性配置缺陷。主要功能设施如客房、茶房、餐饮的装修档次和服务定位不明 确，在未来经营中，已形成隐患。部分功能设施如餐饮的非理性建设投入，将提高日后运营 成本和折旧负担。B.从现有资料看，酒店的装饰风格、配色等不适合自身条件。装修选材等应考虑酒店作 为服务性公共接待场所的特性，可预见在酒店运营后出现较高的维修问题，并降

4、低客户认同 度，且后期无法整改或整改代价巨大。C.虽然成都市的酒店市场一直处于上升态势，但由于近三年以来，各类型酒店的不断涌 入，加之酒店如果没有超前五年的硬件筹建思想， 在经营上存在开业后短期内被赶超的风险（3） 突发事故和不可抗力风险A.成都市区地质结构稳定，08年地震亦未对其造成较大影响，气候温和，风调雨顺，属 于自然灾害风险较少，宜于居住活动的理想地理区域。B.酒店地处少数民族聚集区，但周围治安一直稳定良好，多年来未出现尖锐的社会矛盾和民族矛盾，多年未发生恶性案件，所以在突发事件和自然灾害方面不存在可预见风险。5、酒店SWOT分析：（1）酒店优势A.酒店附近以快捷式酒店居多，酒店建筑外

5、观较附近快捷酒店大气，独栋楼体，与大多 数同规模的商务酒店相比有较好的外部特征。B.功能设施优势。配置有专属的茶楼、餐饮、停车场等，功能区域较全，部分设备新装， 技术优势明显。C.拥有良好的本地社会关系。D.酒店步行过往人流量：平均 50人/分钟。酒店过往车流量：平均 90辆/分钟。（2） 酒店劣势分析A.酒店精装修未充分考虑日后酒店运营需要，缺少主题特色和价值感。B.酒店装修时未对原楼体外墙进行改造，会导致整个楼体外观显旧。C在缺乏市场调研、市场分析等前期工作的情况下开始改造投入，直接导致了对顾客细 分市场的认识模糊、产品定位模糊与经营盲目。从现阶段情况看，因投入不够和本体限制， 已很难上升

6、为特色精品商务酒店档级， 日后将不可避免的加入到快捷酒店的客源竞争市场中。D在酒店为中心的500米范围内，存在同类型酒店近10余家（攀煤、布丁、如家、安 逸 158、抚琴宾馆、佳荣、凯宾、华龙宾馆（在建） 、独山子石化接待处、绵阳宾馆（在建） ）。 其中：拥有巨型分销渠道的酒店 3 家：快捷酒店安逸 158、如家、凯宾。拥有小型分销渠道的酒店 1 家：布丁酒店。周边 500米内，相似规模的酒店拥有房间数共 1400余间。周边 500米内，建设有星级酒店 2家（成营、民族），房间 300余间。周边 500米内，同类型酒店较多， 产品设计类同， 客源定位集中， 价格定位相似（120-220 之间）

7、。周边 500米内，接待型酒店两家：攀煤、独山子石化接待处。周边 500 米内，华龙宾馆与绵阳宾馆在重新装修，与本项目规模相当，两家均在翻新过 程中。另有布丁酒店旁一楼体内有快捷型酒店在装修。E. 价格竞争。价格竞争的压力主要来自两个方面：一是来自于市场高端的豪华酒店。因成都市西门片区高星级酒店投资过快、过热，导致 豪华酒店供应过剩，容易发生降价行为，这种行为的后果使高星级酒店的客源市场及价格引 向低端，掠夺中小型酒店的客户资源。二是来自商务、快捷酒店。酒店将面临如连锁品牌如家、安逸的直接竞争，整个酒店 500 米商圈内的各快捷酒店主力房型价格仅在 120-220 元之间，对酒店日后经营构成较

8、大威胁。E、 酒店市场不规范、压价竞争。这种不规范现象为各种酒店间的削价竞争提高入住率， 但是收益方面下降。F、 单体酒店缺少客源分销渠道。与如家、安逸 158、布丁等连锁酒店相比，酒店运营后， 除了常规上门客源和直销等客源外，将很难拓展出其它的销售渠道，与连锁酒店成熟的网络 预订分销渠道相比，差距明显。G酒店设计时缺少会务功能。成都市场的会务需求是非常大的，会议可以带动酒店的餐饮、住宿等综合收入，现 100-200 之间的会议是主流市场。(3)机会分析A.酒店随着成都市一环路商圈建设进程的加快，抚琴老城区整体居住和商业环境正在逐 步提升。B.成都市的旅客和公务客人流量日益逐渐加大，抚琴区域外

9、来人口逐渐居多。C.居民收入水平增长，改善外出生活条件的欲望强烈。D.与西藏独山子石化等办事处临近，可以获得部分少数民族客源。E.酒店位于抚琴小区，小区内流动人口和各单位办事处较多，能够获得一定消费群体。(4)外在威胁A.物价上涨导致的经营成本提高。B.周边 120-180 房价酒店较多，已在当地形成固定价格消费观念。C.新酒店项目的仍在陆续开业，观察附近楼体情况，预计还将会在本酒店项目运营后， 短时间内陆续涌现出类似规模的酒店。D.星级酒店的竞争。附近星级酒店因二环路修建导致自身入住率下降，而产生的削价竞 争，导致客源分流。、酒店主要功能区预分1楼4楼5楼6、7楼酒店总层数7层，另有地下1层

10、。共有面积约10889平米楼层功能区-1F员工食堂、员工更衣室、高压控制室、泵房、发电机房、各部门值班室、倒班室和办公（约760平米）室、内部会议室1F室内约1720平米外围：停车场、员工车棚、保安岗、消防监控室、餐饮库房、总库、行政办公室一楼大厅：前厅总服务台及办公室、 早餐自助区、餐饮包间、公共卫生间、大堂休息区、礼宾台、行李房、大厅公共卫生间2F约1720平米停车场、PA工作间、公共卫生间3F约1720平米停车场、客房低耗品库房、公共卫生间4F各类客房41间（标间9间，1.5米床19间，1.8米床11间，两开间房2间），其中：约1720平米无窗房11间。客房工作间约19平米。5F茶楼大厅

11、，茶楼包间12个、茶楼吧台及小库房，公共卫生间，露台。各类客房10间（含室内约760平米5个有机麻房间）（1.5米床6间，1.8米床4间），工作间约19平米，消毒间和布草房室外约960平米约6平米（建议打通后用于茶楼消毒间，但需要通风设施和水电） 。6F各类客房17间（标间6间，1.5米床1间，1.8米床5间，大小床标间5间）。客房工约760平米作间两个，各约5平米。（有一个房间内夹配电室，建议改为工作间）7F各类客房17间（标间6间，1.5米床1间，1.8米床5间，大小床标间5间）。客房工约760平米作间两个，各约5平米。（有一个房间内夹配电室，建议改为工作间）主要房间类型房型四楼五楼六楼七

12、楼合计备注标准间9111131大小床5间1. 5米床1961127含电井房2间1. 8米床1145525两开间房22合计4110171785三、酒店预提供的主要服务功能1、前厅服务总台：提供宾客的C/I、C/O查询、预订、电话预订、留言、叫早、夜间退房查房大堂经理：问询、解决客人各类疑难问题、跟踪 VIP 客户在店消费情况、投诉处理、带 客参观总机：转接内外电话、问询服务、联系各服务点转达客人需求、叫早2、餐饮服务大厅服务：按照客人要求设计宴会现场、满足客人各类形式的宴会服务、酒水服务、结 帐服务包间服务：为包间客人提供优质的包间服务、结帐服务、毛巾服务、酒水服务 茶楼服务：茶水服务、包间服务

13、、无线宽带3、 客房服务：楼层服务员：房间清洁、退房查房、为客开门消毒服务：杯具消毒、杯具更换公区保洁和保养：公区清洁、环境卫生消毒、垃圾处理、地毯大理石等设施保养4、 安全服务保安员：停车收费服务、问询服务、秩序维护监控中心： 24 小时安全消防监控5、其它服务24小时热水、无线或有线宽带、光纤电视注：以上各岗位服务项目为酒店各岗位常规服务项目，可根据实际经营情况进行增减。四、酒店开业应办理的证照序号证件名称主管单位备注1组织机构代码技术质量检验局企业法人2税务登记证税务局（国税、地税）前期还有银行开户、企业代码、工资核定等手续3工商营业执照工商行政管理局4烟草专卖许可证烟草专卖局领取营业执

14、照后办理5卫星收视许可证文化局6电梯使用许可证技术质量检验局验证7排污许可证环保局污水处理方案主平面图和工艺流程图， 水质排放达标，与市政排污管道连接，工程由市政施工8消防安全验收许可证公安消防9锅炉使用许可证技术质量检验局10文化项目经营许可证文化局KTV背景音乐，无此功能则不办理11食品卫生许可证卫生局客房与厨房设计图，现场审查。噪音和空气污染 项目测试。员工食堂、中餐厅等均要有12从业人员健康证金牛区防疫站13特种行业许可证公安局由公安部门指导协调， 消防安全验收合格，配备 与酒店规模相适应的保安人员、房间服务人员， 具备安全管理措施和规章制度14餐厨垃圾清运城管15用工单位登记，不定时

15、工作制劳动和社会保障局营业执照副本、法人代码证16室外广告宣传许可城管市容审批17社保开户社保局18旅游局行业管理登记旅游局19特种用水审批水利局注：以上手续因各地规定不尽相同，须了解清楚，避免因漏办而受到行政处罚五、酒店岗位设置、人员配制及工资预测1、方案一：每月8天休假（精品型商务酒店配置）部门岗位人数档级月合计年合计社保月合计年合计后勤高级管理116,00016,000192,0001,0001,00012,000总助18,0008,00096,0008008009,600会计兼审计14,2004,20050,4007007008,400出纳兼零采13,5003,50042,000700

16、7008,400库管兼行政 13,5003,50042,0006006007,200保安员82,20017,600211,2006004,80057,600主管（工保）13,5003,50042,0006006007,200维修运行32,5007,50090,0006001,80021,600小计1763,800765,60011,000132,000房务房务经理15,5005,50066,0008008009,600客房领班兼库管22,7005,40064,8006001,20014,400总台收银兼接待82,50020,000240,0006004,80057,600房间清洁82,0001

17、6,000192,0006004,80057,600公区保洁81,50012,000144,0006004,80057,600小计2758,900706,80016,400196,800后厨厨房主管14,5004,50054,0008008009,600炉灶13,5003,50042,0006006007,200凉菜14,0004,00048,0006006007,200粗加工31,5004,50054,0006001,80021,600切配22,7005,40064,8006001,20014,400小计821,900262,8005,00060,000餐饮经理15,5005,50066,0

18、008008009,600餐饮领班兼库管12,7002,70032,4006006007,200茶楼领班兼收银32,7008,10097,2006001,80021,600餐饮服务72,00014,000168,0006004,20050,400茶楼服务32,0006,00072,0006001,80021,600小计1536,300435,6009,200110,400合计67180,9002,170,80041,600499,200合计工资、社保年费用万元2、方案二：每月4天休假（精品型商务酒店配置）部门岗位人数档级月合计年合计社保月合计年合计后勤高级管理116,00016,000192,

19、0001,0001,00012,000总助18,0008,00096,0008008009,600会计兼审计14,5004,50054,0007007008,400出纳兼零采13,8003,80045,6007007008,400库管兼行政13,8003,80045,6006006007,200保安员72,50017,500210,0006004,20050,400主管（工保）13,8003,80045,6006006007,200维修运行32,8008,400100,8006001,80021,600小计1665,800789,60010400124800房务房务经理15,5005,5006

20、6,0008008009,600客房领班兼库管23,0006,00072,0006001,20014,400总台收银兼接待72,80019,600235,2006004,20050,400房间清洁72,30016,100193,2006004,20050,400公区保洁71,70011,900142,8006004,20050,400小计2459,100709,20014600175200后厨厨房主管15,0005,00060,0008008009,600炉灶13,8003,80045,6006006007,200凉菜14,3004,30051,6006006007,200粗加工31,7005

21、,10061,2006001,80021,600切配23,0006,00072,0006001,20014,400小计824,200290,400500060000餐饮经理15,5005,50066,0008008009,600餐饮领班兼库管13,0003,00036,0006006007,200茶楼领班兼收银33,0009,000108,0006001,80021,600餐饮服务72,30016,100193,2006004,20050,400茶楼收银32,3006,90082,8006001,80021,600小计1540,500486,0009200110400合计63189,6002,

22、275,20039200470400合计工资、社保两项年费用万元注：（1）以上人员工资档级结合成都市场和酒店具体情况拟定，是现成都市场较有竞争力的 薪酬标准。人员配制方案为酒店运营期间的预配制，岗位设置和用人量定位于精品服务型商 务酒店，实际操作时可根据岗位业务量和劳动政策的执行情况进行调整。（2） 社保按国家法律规定必须缴纳。社保公缴仅计算公司缴纳部分，大部分岗位缴纳数额按成都市最低社保工资申报档级进行估算，需根据实际情况和相关法律法规进行调整。（3） 部分岗位人数在两种方案中未作变动，原因为不论每月 4天或者是8天，该岗位均为本岗位换休，或该岗位无必要设置为每月 4天休假所置。第二方案较第

23、一方案，因考虑了员工加班费因素在内，方案二工资福利费用总额合计较第一方案有所上升。（4） 以上岗位配置基于精品服务型商务酒店配置，具体情况还需根据酒店装修后的效果 进行调整。该结果将应用于酒店初步盈亏预测中。（5）以上人员保障配置可确保本酒店项目，拥有较快捷型酒店更优势的服务质量和管理 流线，有助于房间价格提升，并与快捷型酒店房价拉开差距留下空间。（6）酒店销售考虑为外包、返佣，未含在工资计划内，该费用在房费收入中处理，该费 用预计为房费的8%（7）以上两种人员配置，各部门各自负责所属工作范围，部门负责人直接向酒店高级管 理人员汇报工作。（8）以上方案为人员编制初案，还需根据酒店装修完毕后的具

24、体情况进行讨论和增减3、方案三：每月4天休假（经济型商务酒店配置）部门岗位人数档级月合计年合计社保月合计年合计后勤总经理116,00016,000192,0001000100012,000总助18,0008,00096,0008008009,600会计主管兼审计15,0005,00060,0008008009,600出纳兼零采13,8003,80045,6007007008,400库管兼行政13,8003,80045,6006006007,200保安员72,50017,500210,000600420050,400兼职维修21,5003,00036,000600120014,400小计1457

25、1006852009300111600房务客房主管14,2004,20050,4008008009,600总台收银兼接待42,80011,200134,400600240028,800房间清洁72,50017,500210,000600420050,400公区保洁51,7008,500102,000600300036,000小计174140049680010400124800后厨厨房主管15,0005,00060,0008008009,600炉灶14,0004,00048,0006006007,200凉菜14,5004,50054,0006006007,200粗加工兼洗碗21,6003,200

26、38,400600120014,400切配12,5002,50030,0006006007,200小计619200230400380045600餐饮大堂经理15,5005,50066,0008008009,600餐饮领班兼库管13,0003,00036,0006006007,200茶楼领班兼收银33,0009,000108,000600180021,600餐饮服务兼传菜42,3009,200110,400600240028,800茶楼服务32,3006,90082,800600180021,600小计1233600403200740088800合计49151300181560030900370,800合计工资、社保两项年费用万元注：（1）该方案为精减人员，放弃部分服务项目进行，以服务效率和质量为代价，减少人工 成本。（2）该