成都万锦酒店筹备计划书.docx
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成都万锦酒店筹备计划书
成都市万锦酒店
整体筹备计划
万锦酒店筹备
二O一三年一月
一、项目立地概况
1、万锦酒店项目概况筹备中的万锦酒店位于成都市金牛区一环路西三段，西门车站-永陵路进城主干道间，环路内侧，有未来地铁5号线规划。
筹备中的万锦酒店楼体原为停车和办公楼用途，框架式结构，楼体面积约1万平米。
主楼
地面建筑为7层，另有地下室1层，五楼有半层露台，七楼以上为屋顶，二、三楼为楼体停车场。
酒店未来经营收入会主要以房间销售为主，餐饮、茶楼等为配套。
筹备中的万锦酒店，在成都类似体量规模的酒店（九寨沟饭店、金荷花酒店、八宝酒店等）。
其中：
客房房间设计85间，含各类双床间31间，剩余为各类单床间（包含机麻房间5间）（无窗户房11间，夹配电井房2间，占总房量的13%）。
茶楼大厅和12个机麻包间（无卫生间）。
餐饮早、桌餐区，约餐位80个。
餐饮包间6个，餐位60个。
自有停车场车位100个左右，车辆进出通道1个。
主要设备：
中央空调、冷热水锅炉、备用发电机、室内电梯2部
2、项目地块优劣势分析】【1
筹备中的万锦酒店地处成都市一环路西三段商圈内，临近花牌坊街-西月城街-八宝街商业中心。
附近有博美装饰城、生资市场等商业集散地。
（1）政策风险根据四川省旅游政策提倡导向看，以商务型酒店的投资建设，是对成都市城市功能设施的补充，提高了城市的旅游和会务资源的接待能力，能够得到政府支持，因此在政策方面不存在任何风险。
（2）建设风险
依照目前的酒店筹建及筹备情况分析：
A.现行的决策模式存在较大问题。
筹建与筹备没有办法形成相互协作关系，内装设计公
司、设备安装公司相关图纸等未到位，装饰设计和平面布局在缺乏市场论证的情况下进行，存在较多的功能性配置缺陷。
主要功能设施如客房、茶房、餐饮的装修档次和服务定位不明确，在未来经营中，已形成隐患。
部分功能设施如餐饮的非理性建设投入，将提高日后运营成本和折旧负担。
B.从现有资料看，酒店的装饰风格、配色等不适合自身条件。
装修选材等应考虑酒店作为服务性公共接待场所的特性，可预见在酒店运营后出现较高的维修问题，并降低客户认同度，且后期无法整改或整改代价巨大。
C.虽然成都市的酒店市场一直处于上升态势，但由于近三年以来，各类型酒店的不断涌入，加之酒店如果没有超前五年的硬件筹建思想，在经营上存在开业后短期内被赶超的风险
（3）突发事故和不可抗力风险
A.成都市区地质结构稳定，08年地震亦未对其造成较大影响，气候温和，风调雨顺，属于自然灾害风险较少，宜于居住活动的理想地理区域。
B.酒店地处少数民族聚集区，但周围治安一直稳定良好，多年来未出现尖锐的社会矛盾
和民族矛盾，多年未发生恶性案件，所以在突发事件和自然灾害方面不存在可预见风险。
5、酒店SWOT分析：
（1）酒店优势
A.酒店附近以快捷式酒店居多，酒店建筑外观较附近快捷酒店大气，独栋楼体，与大多数同规模的商务酒店相比有较好的外部特征。
B.功能设施优势。
配置有专属的茶楼、餐饮、停车场等，功能区域较全，部分设备新装，技术优势明显。
C.拥有良好的本地社会关系。
D.酒店步行过往人流量：
平均50人/分钟。
酒店过往车流量：
平均90辆/分钟。
（2）酒店劣势分析
A.酒店精装修未充分考虑日后酒店运营需要，缺少主题特色和价值感。
B.酒店装修时未对原楼体外墙进行改造，会导致整个楼体外观显旧。
C•在缺乏市场调研、市场分析等前期工作的情况下开始改造投入，直接导致了对顾客细分市场的认识模糊、产品定位模糊与经营盲目。
从现阶段情况看，因投入不够和本体限制，已很难上升为特色精品商务酒店档级，日后将不可避免的加入到快捷酒店的客源竞争市场中。
D在酒店为中心的500米范围内，存在同类型酒店近10余家（攀煤、布丁、如家、安逸158、抚琴宾馆、佳荣、凯宾、华龙宾馆（在建）、独山子石化接待处、绵阳宾馆（在建））。
其中：
拥有巨型分销渠道的酒店3家：
快捷酒店安逸158、如家、凯宾。
拥有小型分销渠道的酒店1家：
布丁酒店。
周边500米内，相似规模的酒店拥有房间数共1400余间。
周边500米内，建设有星级酒店2家（成营、民族），房间300余间。
周边500米内，同类型酒店较多，产品设计类同，客源定位集中，价格定位相似（120-220之间）。
周边500米内，接待型酒店两家：
攀煤、独山子石化接待处。
周边500米内，华龙宾馆与绵阳宾馆在重新装修，与本项目规模相当，两家均在翻新过程中。
另有布丁酒店旁一楼体内有快捷型酒店在装修。
E.价格竞争。
价格竞争的压力主要来自两个方面：
一是来自于市场高端的豪华酒店。
因成都市西门片区高星级酒店投资过快、过热，导致豪华酒店供应过剩，容易发生降价行为，这种行为的后果使高星级酒店的客源市场及价格引向低端，掠夺中小型酒店的客户资源。
二是来自商务、快捷酒店。
酒店将面临如连锁品牌如家、安逸的直接竞争，整个酒店500米商圈内的各快捷酒店主力房型价格仅在120-220元之间，对酒店日后经营构成较大威胁。
E、酒店市场不规范、压价竞争。
这种不规范现象为各种酒店间的削价竞争提高入住率，但是收益方面下降。
F、单体酒店缺少客源分销渠道。
与如家、安逸158、布丁等连锁酒店相比，酒店运营后，除了常规上门客源和直销等客源外，将很难拓展出其它的销售渠道，与连锁酒店成熟的网络预订分销渠道相比，差距明显。
G酒店设计时缺少会务功能。
成都市场的会务需求是非常大的，会议可以带动酒店的餐
饮、住宿等综合收入，现100-200之间的会议是主流市场。
（3）机会分析
A.酒店随着成都市一环路商圈建设进程的加快，抚琴老城区整体居住和商业环境正在逐步提升。
B.成都市的旅客和公务客人流量日益逐渐加大，抚琴区域外来人口逐渐居多。
C.居民收入水平增长，改善外出生活条件的欲望强烈。
D.与西藏独山子石化等办事处临近，可以获得部分少数民族客源。
E.酒店位于抚琴小区，小区内流动人口和各单位办事处较多，能够获得一定消费群体。
（4）外在威胁
A.物价上涨导致的经营成本提高。
B.周边120-180房价酒店较多，已在当地形成固定价格消费观念。
C.新酒店项目的仍在陆续开业，观察附近楼体情况，预计还将会在本酒店项目运营后，短时间内陆续涌现出类似规模的酒店。
D.星级酒店的竞争。
附近星级酒店因二环路修建导致自身入住率下降，而产生的削价竞争，导致客源分流。
、酒店主要功能区预分
1楼
4楼
5楼
6、7楼
酒店总层数7层，另有地下1层。
共有面积约10889平米
楼层
功能区
-1F
员工食堂、员工更衣室、高压控制室、泵房、发电机房、各部门值班室、倒班室和办公
（约760平米）
室、内部会议室
1F
室内约1720平米
外围：
停车场、员工车棚、保安岗、消防监控室、餐饮库房、总库、行政办公室
一楼大厅：
前厅总服务台及办公室、早餐自助区、餐饮包间、公共卫生间、大堂休息区、
礼宾台、行李房、大厅公共卫生间
2F
约1720平米
停车场、PA工作间、公共卫生间
3F
约1720平米
停车场、客房低耗品库房、公共卫生间
4F
各类客房41间（标间9间，1.5米床19间，1.8米床11间，两开间房2间），其中：
约1720平米
无窗房11间。
客房工作间约19平米。
5F
茶楼大厅，茶楼包间12个、茶楼吧台及小库房，公共卫生间，露台。
各类客房10间（含
室内约760平米
5个有机麻房间）（1.5米床6间，1.8米床4间），工作间约19平米，消毒间和布草房
室外约960平米
约6平米（建议打通后用于茶楼消毒间，但需要通风设施和水电）。
6F
各类客房17间（标间6间，1.5米床1间，1.8米床5间，大小床标间5间）。
客房工
约760平米
作间两个，各约5平米。
（有一个房间内夹配电室，建议改为工作间）
7F
各类客房17间（标间6间，1.5米床1间，1.8米床5间，大小床标间5间）。
客房工
约760平米
作间两个，各约5平米。
（有一个房间内夹配电室，建议改为工作间）
主要房间类型
房型
四楼
五楼
六楼
七楼
合计
备注
标准间
9
11
11
31
大小床5间
1.5米床
19
6
1
1
27
含电井房2间
1.8米床
11
4
5
5
25
两开间房
2
2
合计
41
10
17
17
85
三、酒店预提供的主要服务功能
1、前厅服务
总台：
提供宾客的C/I、C/O查询、预订、电话预订、留言、叫早、夜间退房查房
大堂经理：
问询、解决客人各类疑难问题、跟踪VIP客户在店消费情况、投诉处理、带客参观
总机：
转接内外电话、问询服务、联系各服务点转达客人需求、叫早
2、餐饮服务
大厅服务：
按照客人要求设计宴会现场、满足客人各类形式的宴会服务、酒水服务、结帐服务
包间服务：
为包间客人提供优质的包间服务、结帐服务、毛巾服务、酒水服务茶楼服务：
茶水服务、包间服务、无线宽带
3、客房服务：
楼层服务员：
房间清洁、退房查房、为客开门
消毒服务：
杯具消毒、杯具更换
公区保洁和保养：
公区清洁、环境卫生消毒、垃圾处理、地毯大理石等设施保养
4、安全服务
保安员：
停车收费服务、问询服务、秩序维护
监控中心：
24小时安全消防监控
5、其它服务
24小时热水、无线或有线宽带、光纤电视
注：
以上各岗位服务项目为酒店各岗位常规服务项目，可根据实际经营情况进行增减。
四、酒店开业应办理的证照
序号
证件名称
主管单位
备注
1
组织机构代码
技术质量检验局
企业法人
2
税务登记证
税务局（国税、地税）
前期还有银行开户、企业代码、工资核定等手续
3
工商营业执照
工商行政管理局
4
烟草专卖许可证
烟草专卖局
领取营业执照后办理
5
卫星收视许可证
文化局
6
电梯使用许可证
技术质量检验局
验证
7
排污许可证
环保局
污水处理方案主平面图和工艺流程图，水质排放
达标，与市政排污管道连接，工程由市政施工
8
消防安全验收许可证
公安消防
9
锅炉使用许可证
技术质量检验局
10
文化项目经营许可证
文化局
KTV背景音乐，无此功能则不办理
11
食品卫生许可证
卫生局
客房与厨房设计图，现场审查。
噪音和空气污染项目测试。
员工食堂、中餐厅等均要有
12
从业人员健康证
金牛区防疫站
13
特种行业许可证
公安局
由公安部门指导协调，消防安全验收合格，配备与酒店规模相适应的保安人员、房间服务人员，具备安全管理措施和规章制度
14
餐厨垃圾清运
城管
15
用工单位登记，不定时
工作制
劳动和社会保障局
营业执照副本、法人代码证
16
室外广告宣传许可
城管
市容审批
17
社保开户
社保局
18
旅游局行业管理登记
旅游局
19
特种用水审批
水利局
注：
以上手续因各地规定不尽相同，须了解清楚，避免因漏办而受到行政处罚
五、酒店岗位设置、人员配制及工资预测
1、方案一：
每月8天休假（精品型商务酒店配置）
部门
岗位
人数
档级
月合计
年合计
社保
月合计
年合计
后勤
高级管理
1
16,000
16,000
192,000
1,000
1,000
12,000
总助
1
8,000
8,000
96,000
800
800
9,600
会计兼审计
1
4,200
4,200
50,400
700
700
8,400
出纳兼零采
1
3,500
3,500
42,000
700
700
8,400
库管兼行政「
1
3,500
3,500
42,000
600
600
7,200
保安员
8
2,200
17,600
211,200
600
4,800
57,600
主管（工保）
1
3,500
3,500
42,000
600
600
7,200
维修运行
3
2,500
7,500
90,000
600
1,800
21,600
小计
17
63,800
765,600
11,000
132,000
房务
房务经理
1
5,500
5,500
66,000
800
800
9,600
客房领班兼库管
2
2,700
5,400
64,800
600
1,200
14,400
总台收银兼接待
8
2,500
20,000
240,000
600
4,800
57,600
房间清洁
8
2,000
16,000
192,000
600
4,800
57,600
公区保洁
8
1,500
12,000
144,000
600
4,800
57,600
小计
27
58,900
706,800
16,400
196,800
后厨
厨房主管
1
4,500
4,500
54,000
800
800
9,600
炉灶
1
3,500
3,500
42,000
600
600
7,200
凉菜
1
4,000
4,000
48,000
600
600
7,200
粗加工
3
1,500
4,500
54,000
600
1,800
21,600
切配
2
2,700
5,400
64,800
600
1,200
14,400
小计
8
21,900
262,800
5,000
60,000
餐饮
经理
1
5,500
5,500
66,000
800
800
9,600
餐饮领班兼库管
1
2,700
2,700
32,400
600
600
7,200
茶楼领班兼收银
3
2,700
8,100
97,200
600
1,800
21,600
餐饮服务
7
2,000
14,000
168,000
600
4,200
50,400
茶楼服务
3
2,000
6,000
72,000
600
1,800
21,600
小计
15
36,300
435,600
9,200
110,400
合计
67
180,900
2,170,800
41,600
499,200
合计工资、社保年费用万元
2、方案二：
每月4天休假（精品型商务酒店配置）
部门
岗位
人数
档级
月合计
年合计
社保
月合计
年合计
后勤
高级管理
1
16,000
16,000
192,000
1,000
1,000
12,000
总助
1
8,000
8,000
96,000
800
800
9,600
会计兼审计
1
4,500
4,500
54,000
700
700
8,400
出纳兼零采
1
3,800
3,800
45,600
700
700
8,400
库管兼行政
1
3,800
3,800
45,600
600
600
7,200
保安员
7
2,500
17,500
210,000
600
4,200
50,400
主管（工保）
1
3,800
3,800
45,600
600
600
7,200
维修运行
3
2,800
8,400
100,800
600
1,800
21,600
小计
16
65,800
789,600
10400
124800
房务
房务经理
1
5,500
5,500
66,000
800
800
9,600
客房领班兼库管
2
3,000
6,000
72,000
600
1,200
14,400
总台收银兼接待
7
2,800
19,600
235,200
600
4,200
50,400
房间清洁
7
2,300
16,100
193,200
600
4,200
50,400
公区保洁
7
1,700
11,900
142,800
600
4,200
50,400
小计
24
59,100
709,200
14600
175200
后厨
厨房主管
1
5,000
5,000
60,000
800
800
9,600
炉灶
1
3,800
3,800
45,600
600
600
7,200
凉菜
1
4,300
4,300
51,600
600
600
7,200
粗加工
3
1,700
5,100
61,200
600
1,800
21,600
切配
2
3,000
6,000
72,000
600
1,200
14,400
小计
8
24,200
290,400
5000
60000
餐饮
经理
1
5,500
5,500
66,000
800
800
9,600
餐饮领班兼库管
1
3,000
3,000
36,000
600
600
7,200
茶楼领班兼收银
3
3,000
9,000
108,000
600
1,800
21,600
餐饮服务
7
2,300
16,100
193,200
600
4,200
50,400
茶楼收银
3
2,300
6,900
82,800
600
1,800
21,600
小计
15
40,500
486,000
9200
110400
合计
63
189,600
2,275,200
39200
470400
合计工资、社保两项年费用万元
注：
（1）以上人员工资档级结合成都市场和酒店具体情况拟定，是现成都市场较有竞争力的薪酬标准。
人员配制方案为酒店运营期间的预配制，岗位设置和用人量定位于精品服务型商务酒店，实际操作时可根据岗位业务量和劳动政策的执行情况进行调整。
（2）社保按国家法律规定必须缴纳。
社保公缴仅计算公司缴纳部分，大部分岗位缴纳数
额按成都市最低社保工资申报档级进行估算，需根据实际情况和相关法律法规进行调整。
（3）部分岗位人数在两种方案中未作变动，原因为不论每月4天或者是8天，该岗位均
为本岗位换休，或该岗位无必要设置为每月4天休假所置。
第二方案较第一方案，因考虑了
员工加班费因素在内，方案二工资福利费用总额合计较第一方案有所上升。
（4）以上岗位配置基于精品服务型商务酒店配置，具体情况还需根据酒店装修后的效果进行调整。
该结果将应用于酒店初步盈亏预测中。
（5）以上人员保障配置可确保本酒店项目，拥有较快捷型酒店更优势的服务质量和管理流线，有助于房间价格提升，并与快捷型酒店房价拉开差距留下空间。
（6）酒店销售考虑为外包、返佣，未含在工资计划内，该费用在房费收入中处理，该费用预计为房费的8%
（7）以上两种人员配置，各部门各自负责所属工作范围，部门负责人直接向酒店高级管理人员汇报工作。
（8）以上方案为人员编制初案，还需根据酒店装修完毕后的具体情况进行讨论和增减
3、方案三：
每月4天休假（经济型商务酒店配置）
部门
岗位
人数
档级
月合计
年合计
社保
月合计
年合计
后勤
总经理
1
16,000
16,000
192,000
1000
1000
12,000
总助
1
8,000
8,000
96,000
800
800
9,600
会计主管兼审计
1
5,000
5,000
60,000
800
800
9,600
出纳兼零采
1
3,800
3,800
45,600
700
700
8,400
库管兼行政
1
3,800
3,800
45,600
600
600
7,200
保安员
7
2,500
17,500
210,000
600
4200
50,400
兼职维修
2
1,500
3,000
36,000
600
1200
14,400
小计
14
57100
685200
9300
111600
房务
客房主管
1
4,200
4,200
50,400
800
800
9,600
总台收银兼接待
4
2,800
11,200
134,400
600
2400
28,800
房间清洁
7
2,500
17,500
210,000
600
4200
50,400
公区保洁
5
1,700
8,500
102,000
600
3000
36,000
小计
17
41400
496800
10400
124800
后厨
厨房主管
1
5,000
5,000
60,000
800
800
9,600
炉灶
1
4,000
4,000
48,000
600
600
7,200
凉菜
1
4,500
4,500
54,000
600
600
7,200
粗加工兼洗碗
2
1,600
3,200
38,400
600
1200
14,400
切配
1
2,500
2,500
30,000
600
600
7,200
小计
6
19200
230400
3800
45600
餐饮
大堂经理
1
5,500
5,500
66,000
800
800
9,600
餐饮领班兼库管
1
3,000
3,000
36,000
600
600
7,200
茶楼领班兼收银
3
3,000
9,000
108,000
600
1800
21,600
餐饮服务兼传菜
4
2,300
9,200
110,400
600
2400
28,800
茶楼服务
3
2,300
6,900
82,800
600
1800
21,600
小计
12
33600
403200
7400
88800
合计
49
151300
1815600
30900
370,800
合计工资、社保两项年费用万元
注：
（1）该方案为精减人员，放弃部分服务项目进行，以服务效率和质量为代价，减少人工成本。
（2）该
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