用户需求书池州市.docx

1、用户需求书池州市用户需求书一、项目物业概况江南公寓：开工时间为2011年9月，竣工时间为2015年12月，总建筑面积约231257.14平方米，其中高层建筑面积约197131平方米（用于安置的面积约105700平方米，公租房面积约91431平方米），商业用房建筑面积约16157平方米（其中用于安置面积约200平方米，政府投资建设面积约15957平方米），地下室及小区配套用房面积约为17969平方米。小区内设有门卫室4个（正常开放3个），消防监控室1个，路灯约90盏，监控探头约64个，电梯97台，绿化面积约46320平方米，地下车库2座（车库内设有通风系统2套），小区内设有约877个停车位（地上

2、停车位约400个，地下停车位约477个）污水提升设备约100套，以上数据均以现场实际为准。二、物业服务收费标准1、安置房相关费用缴纳标准（居民缴纳）：安置住宅物业服务费按照0.3元/月的标准收取；安置商业用房物业服务费按照1元/月的标准收取；装修建筑垃圾清运费按照2元/的标准一次性收取；地上停车位收费按照40元/个月的标准收取，地下停车位按照60元/个月的标准收取。2、政府自持房屋相关费用缴纳标准（政府缴纳）：已出租商业用房物业服务费按照1元/月的标准收取，闲置商业用房物业服务费按照0.2元/月的标准收取；已出租公租房物业服务费按照1元/月的标准收取，闲置公租房物业服务费按照0.2元/月的标准

3、收取。3、人员配置及设备要求 1、人员配置要求人员配备人数相关要求物业项目经理1全职现场管理人员2全职保安保洁保安员22 全职保洁员15全职工程项目维修人员（水、电、电梯）2全职消防维保建（构）筑物消防员6全职、持证上岗消防维保管理人员1全职、持证上岗2、物资、设备、工器具配备（1）招标人为中标方免费提供物业管理用房，建筑面积约300，物业管理用房由中标方自行装修，装修费用包含在投标人报价中。三年期满中标人归还物业管理用房，且不得对装修部分提出补偿要求。（2）物业人员使用的基本物品，即为满足招标人物业、安保、保洁等服务要求所必须的物品，由中标方提供，其费用均包含在投标人报价中。四、物业服务范围

4、及工作职责1、物业服务范围 日常安全保卫：江南公寓设有4个门卫室，正常开放3个，须24小时安排人员值班，小区内24小时定时或不定时巡逻。日常卫生保洁：小区内公共区域保洁、地下室及楼道的保洁、小区垃圾桶的配置到位。垃圾清运：小区日常生活垃圾、建筑装修垃圾及时清运，生活垃圾运至围墙外50米范围内环卫指定垃圾堆放处，建筑装修垃圾运到甲方指定地点。交通及环境秩序维护：小区内车辆有序停放，无占用消防通道等现象，小区无乱设摊点、乱设广告牌和乱贴、乱画、乱堆放现象，道路、场地、楼道等公共部位清洁卫生，无乱贴乱画、擅自占用、乱堆乱放现象，小区垃圾箱（筒）旁不得有裸露垃圾；小区内道路及其它公共场地无纸屑、烟头等

5、废弃物。供电系统日常管理。给排水系统日常管理：小区内雨污水井盖的日常维护、管道清淤、雨水收集口垃圾的日常清理，若小区内排水管道因质量问题而发生的管道损毁由甲方负责修复。小区内部监控的日常运行与管理：监控室24小时值班、设备的运行与管理。消防维保：消防监控室24小时安排人员值班，小区内消防设施的日常维保，零配件更换，单个零配件费用在300元以内，由中标方支付。消防用水的管理：小区内部消防用水产生的费用（正常使用水费及因消防设备损坏产生的水损费用）由中标方支付。绿化的日常管理及养护：江南公寓小区绿化的日常管理（含绿化带内杂物的清理、对业主在绿化带乱种植、占用等行为及时制止等）及养护（含修剪、浇水、

6、除草、打药、缺损的补栽）。公共设备设施管理及维护：通风系统、照明设备、污水提升设备、监控设备、进出口道闸、单元门禁系统的维护管理（含300元以内小型零配件更换）以及太阳能设备的安全管理等。电梯维保：小区内部电梯的日常管理、年检以及维保。二次供水设施管理：中标方负责对小区内二次供水设施的日常运行管理（除二次供水以外公共设施产生的电费由中标方承担）。物业费的收取: 安置住宅、公租房、商业用房的物业费收取，建筑装修垃圾清运费的收取，停车费的收取。2、工作职责江南产业集中区江南公寓小区内的安全保卫、卫生保洁、垃圾清运、交通及环境秩序维护、供电系统、给排水、室外监控及消防监控的运行管理、消防设施的日常管

7、理及维护与保养、绿化日常管理及养护、公共设备设施管理及维护、物业费收取等相关工作。消防维保由中标人负责，费用均包含在投标人报价中；因维保不到位导致的所有后果均由中标人承担。电梯由中标人负责管理，费用（维保费、年检费、需更换的零配件费用）均包含在投标人报价中，因电梯管理不到位导致的所有后果均由中标人承担。公共设施电费由中标人负责缴纳，均包含在投标人报价中。公共设施电费包括地下室通风系统、污水提升系统、电梯、小区亮化等公共设施产生的电费，不含二次供水产生的电费。（1）、项目经理岗位职责服务标准人员条件1、执行国家的方针、政策、法令和甲方与乙方的各项制度，努力做好物业管理工作。2、负责工作人员的内部

8、管理工作。3、强化工作人员的岗位责任并实施监督，以业主满意率作为考核依据，每月负责发放调查问卷进行服务质量调查，确保各项管理服务工作的质量。4、召集和主持例会，及时解决在甲方工作人员管理与服务中出现的问题。5、组织有重点、定期与不定期地对环境区域及设备进行巡查，发现问题及时解决或上报甲方。6、加强安全生产教育，教育工作人员文明工作、安全工作，增强保密意识，加强防盗防火的安全工作，把安全工作落实到位。7、对甲方提出的合理要求和反馈意见热情接待并及时处理。8、完成甲方交办的其它工作。1、每周一召集人员召开例会，总结上周工作、分配本周任务及提出工作要求。2、检查工作人员在岗在位情况，及仪容仪表、着装

9、情况。3、检查保洁工作，督促责任区安全保卫、保洁、绿化日常管理等工作。4、检查保安员履行职责、车辆停放秩序等情况。5、全面检查水、电等使用情况，检查监控系统是否正常使用。6、下暴雨或大雪前，安排人员及时检查排水管道，保证排水通畅。雪后及时安排人员清扫积雪，保证园区内道路通畅，路灯、苗木不被损坏等。8、每月对服务项目进行问卷调查，对不满意的地方立即进行整改，对连续2次评为不满意的服务人员必须进行更换。1、须持有全国物业管理企业经理岗位证书，品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良行为记录。2、五官端正，仪态大方，符合环境和角色要求，统一着装。3、身体健康，精力充沛，形体符合工作要求。4、接受过专

10、业训练，业务熟练，头脑灵活，反应敏捷。（2）、安全保卫岗位职责服务标准人员条件1、负责管理区域的安全保卫、监控、消防等安全管理工作，阻止闲散人员进入，防止偷盗、纵火等治安事件的发生。做好对管理区域安保设施、消防器材和设施的日常检查、维护工作，确保区域内公共秩序的正常、有序。积极配合消防机关对消防设备设施的安全检查。2、负责管理区域交通秩序的维护，指挥各类车辆有序行驶、停放；熟记车辆车主、车牌号码。熟悉园区道路和停车场环境，每日在交接班要严格查对车辆，并作好详细的记录备查。3、确保车辆不乱停乱放，车辆停泊有序，要求车辆停放方向一致，并且确保车道畅通。4、负责对出入管理区域的大件物品进行查验，严禁

11、易燃易爆等危险物品进入管理区域。5、负责监控室、液晶屏的日常操作工作，保持监控室整洁卫生，地面、桌面每班清扫一次，设备柜内每周清扫一次，值班室内禁止吸烟。园区照明电源控制，设备间钥匙管理，录像资料查阅控制等。6、负责做好各类紧急、突发事件的应急处理工作，负责对整个区域和建筑物实行24小时安全、消防监控，发现问题能及时处置，并做好监控记录和交接班手续。7、完成甲方交办的其它工作。1、做好公共秩序维护和安全防范工作，并对整个区域和各建筑物进行24小时值班巡查。2、着装整齐，仪态稳重，举止规范，语言文明，态度热情，文明执勤，礼貌待客。3、对出入人员进行问询、身份查验、核实登记，记录要求真实、准确、完

12、整，阻止闲散人员进入。4、做好消防、治安、公共卫生和群体性活动等突发事件应急预案的演练，按预案程序、要求及时处置各类突发事件。做好管理区域安保设施、消防器材和设施的日常检查、维护工作。5、对进出小区的车辆进行询问、疏导，指挥车辆有序行驶、停放，及时制止乱停乱放阻碍道路交通或损坏公物等现象。6、认真完成监控室的值班操作工作，对出现的每一个报警信息及时做出反应，并及时通知相关人员现场核实，查明确切原因。7、做好大件物品的出入检查工作，查验出门人员和出门物品是否一致。8、做好夜间安全巡查工作；按规定时间、路线、程序进行巡查，每晚不得少于3次。9、做好临时物品（邮件、包裹）的收发、保管工作，做到谁接受

13、、谁保管、谁负责。1、政审合格，品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良行为记录。2、五官端正，仪态大方，符合环境和角色要求，统一着装。3、身体健康，精力充沛，形体符合工作要求。要求男性。4、接受过专业训练，业务熟练，机智勇敢。（3）、保洁服务岗位职责服务标准人员条件1、管理区域内停车场、主干道等公共场所（区域）的日常卫生保洁、垃圾整理收集。定期清洁杀菌消毒(环境、垃圾桶、卫生间、排水渠道等)、灭除害虫；消杀有记录。2、物业区域道路、绿地的日常卫生保洁、垃圾收集。3、单元楼道的保洁4、物业区域下水管道（定期消杀）发生淤堵及时清掏。5、保洁用品及时提供。6、完成甲方交办的其它工作。1、管理区域内

14、随时保洁，保洁员上班时间全时在位。2、雨雪天及时摆放安全提示牌，及时清扫服务区域内道路、停车场积雪。3、每天上、下午上班前将物业服务区域的路面各清扫一次，包括清除路面杂草、树叶、纸屑、垃圾袋等杂物，要求地面、草坪上无纸屑、杂物，做到循环保洁。垃圾袋装化，每天清理一次垃圾桶，每周清洁、冲洗垃圾桶的污水渍印两次；每周清洁室外道路雨水口、窨井盖下的杂物一次。4、每天对管理区域内每幢单元楼楼道内卫生清扫一遍，楼梯扶手擦拭一遍，做到楼道内无垃圾，楼梯扶手无灰尘。5、重大活动前，按业主要求进行大扫除。1、政审合格，品德良好，工作态度端正，爱岗敬业，责任心强，无不良行为记录。2、接受过岗位培训，业务熟练。3

15、、仪容仪表仪态大方，五官端正，统一着装。4、身体健康（有健康证），精力充沛，形体符合工作要求。（4）、工程管理岗位职责服务标准人员条件1、负责区域内公共设施、设备（水、电、监控、消防）的管理及维修养护。保证水、电正常供应，消防及安全监控设备的管理。负责对相关设备（系统）维保单位的维保工作进行监督。2、负责物业管理区域的水电管理等。3、定期对变配电室、消防监控系统等设备的正常运行进行巡查，并积极配合政府相关部门的年检工作。4、负责检查各类设施、设备技术状况，发现问题，及时维护或上报甲方。5、负责制定切实可行的节能措施，减少水、电的消耗，降低运行成本。对设备的维修保养和日常巡回检查、测试工作须认真

16、做好记录并存档备查。6、负责做好各设备间的卫生工作，要求设备和机房环境整洁有序，无杂物，无灰尘，无鼠害、虫害发生。7、供水、供电、电信、移动公司等专业单位在物业服务区域对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理。8、设备运行记录、维修记录、保养记录完整，保证运行正常。9、完成甲方交办的其它工作。1、供配电系统管理。建立和完善有关规章制度（如安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护检查制度等），出现故障能及时排除；每月巡检一次，保证供用电系统安全可靠运行；定期检测主要电器设备、线路的绝缘程度。定期对管理区域内的避雷接地装置进行检查；做好管理区域各处动力（照明）配电柜、线路定期检查维护

17、工作，保证安全用电，消除消防隐患；做好设备间、配电柜和公共区域照明设备的清洁、维护、整理工作。2、照明管理。路灯、公共区域照明每周检查一次，保证亮灯完好。3、供水管理。供水系统每月要巡检一次；有事故时维修人员能迅速进行抢修，防止长时间停水事故；冬季前做好室外设备的防冻保温工作。4、排水管理。公共用水设施完好，小区内排水系统通畅，每月检查一次，每年对各个污水坑的淤积情况进行检查清理；保持屋面落水口、室外雨水口通畅；室内外排污管道及窨井内无杂物，无堵塞；汛期园区内道路无积水。5、消防系统管理。保证消防系统运行正常，设施齐全正常有效。消防系统设施采取三方共管方式（业主、专业维保公司、投标人）参与协议

18、的签订，做好第三方监督管理工作，承担连带责任。以上设备如发现故障应及时与业主和专业维保公司联系、沟通、协调，尽快排除故障，物业管理企业做好配合工作。6、监控管理。保证办公楼监控系统工作正常，做到24小时有人值守；各部位监控录像系统工作正常，要求录像保存期限为30天，能正常查阅，图像清晰。办公楼的监控系统设施采取三方共管方式（业主、专业维保公司、投标人）参与协议的签订，做好第三方监督管理工作，承担连带责任。 7、维修管理。设备普通报修，维修人员应在30分钟内到达，紧急报修，应在10分钟内到达。确保零修、急修及时率达98%以上，零修、急修合格率达100%。11、值班管理。建立值班制度，做好相关巡查

19、记录，节假日设备出现故障时能够随叫随到。1、政审合格，品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良行为记录，身体健康。2、接受过专业培训和训练，业务熟练,统一着装。3、土建、水电、气设备操作、维修人员年龄在55岁以下，男性，具有行业主管部门颁发的岗位资格证和特种作业操作证（在有效期内），持证从业3年以上，熟悉掌握各种设备系统原理和操作技能。4、熟悉消防系统、安全监控系统等弱电系统的操作和维护。配电值班人员具备变配电运行知识和技能。五、消防维护保养服务内容（一）火灾自动报警系统的维护保养1、每月检查和试验火灾自动报警系统的下列功能 (1)检查复位、消音、故障报警等功能是否正常。如发现不正常，做好记录

20、并及时处理； (2)试验火灾警报装置的声、光显示是否正常； (3)主电源和备用电源自动转换试验，检查其功能是否正常。 2、每季检查和试验火灾自动报警系统的下列功能 （1）采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。（2）试验火灾报警装置的声光显示。（3）试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示。（4）对备用电源进行1-2充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验。（5）自动或手动检查下列消防设备的控制及显示功能：防排烟设备(半年检查一次)、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等控制设备。室内消火栓、自动喷水灭火系统的控制设备。火灾事故照明及疏散指示标志灯。检查所有转换开关。强制

21、消防电梯停于首层试验。3、每年检查和试验火灾自动报警系统的下列功能 每年应用专用检测仪器对所安装的探测器试验一次。进行各种报警试验、气体灭火模拟试验和消防联动试验。试验火灾事故广播设备的功能。（二）气体灭火系统的维护保养1、具备系统操作规程。2、应按规定对气体灭火系统进行检查，并做好检查记录。检查中发现问题应及时处理。3、每月应对气体灭火系统进行两次检查，对系统全部组件进行外见检查，组件应无碰撞变形及其它机械性损伤，表面应无锈蚀。保护涂层应完好，铭牌应清晰，手动操作装置的防护罩、铅封和安全标志应完整。4、灭火剂贮存器内的压力，不应小于设计压压力的90%。5、每年应对气体灭火系统进行两次全面检查

22、，以保证系统正常运行，并对每个防护区进行一次模拟自动启动试验，如有不合格项目，则应对相关防护区进行一次模拟气试验。（三）自动水喷淋灭火系统 1、每月检查项目 (1)消防水池、消防水箱及消防气压给水设备应每月检查一次，对其消防储备水位及消防气压给水设备的气体压力进行检查，并应对保证消防用水不被挪作他用的措施进行检查，发现故障，应及时进行处理； (2)消防水泵应每月启动运转一次。当消防水泵为自动控制启动时，应每月摸拟自动控制的条件启动运转一次； (3)电磁阀应每月检查并应作启动试验，动作失常时应及时更换； (4)每月应对系统上所有的铅封、锁链进行一次检查，当有损坏时，应及时修理或更换； (5)消防

23、水泵接合器的接口及附件应每月检查一次，并应保证接口完好、无渗漏、闷盖齐全； (6)每月应对喷头进行一次外观检查，当发现有不正常的喷头应及时更换；当喷头上有异物时应及时清除。更换或安装喷头均应使用专用扳手。 2、每季检查项目 (1)每季度应对报警阀旁的放水试验阀进行一次供水试验，验证系统的供水能力； (2)室外阀门井中，进水管上的控制阀门应每个季度检查一次，核实处于全开启状态。 3、每年检查项目 (1)每年应对水源的供水能力进行一次测定； (2)每两年应对消防储水设备进行检查，修补缺损和重新油漆。 4、喷头的检查与维护方法 (1)外观检查：检查喷头有无损坏、锈蚀、漏水现象，如存在应及时维修或更换

24、； (2)抽样检查：使用年限较长的系统，应按要求对喷头进行抽查，对不符合喷头产品要求的喷头要更换； (3)维护：对轻质粉尘可用空气吹除或用软布擦净；对容易形成结垢的尘埃，如喷漆雾粒、水泥粉等就不易清除，只能分批拆换喷头，集中清理，但不能用酸或碱溶液洗刷易熔元件洒水喷头，也不要用热水或热的溶液洗刷。 5、管路系统的检查与维护方法 (1)外观检查：检查管道有无机械损伤、油漆脱落、锈蚀等，管道固定是否牢固，发现问题应及时处理； (2)清除堵塞：自动喷水灭火系统管路中，可能因施工疏忽残留有砂、石、木屑或水源带来的垃圾、铁锈等，这样会造成喷头堵塞、报警阀关闭不严、水力警铃输水管堵塞等，从而影响灭火效果。

25、如发现管路有沉积物，应进行冲洗； (3)防漏措施：平时严禁将管子用作其他支撑；拆装喷头时必须按操作规程应用合适的工具，切忌直接钳住喷头悬臂进行旋紧或拧松；管路的防腐涂层应视情况而定，一般每隔35年应重新涂刷一次。 6、报警阀的检查与维护方法 (1)开阀试验：对报警阀应进行开阀试验，观察阀门开启性能和密封性能，以及水力警铃、延迟器等性能。此试验可通过末端试验装置进行。如发现阀门开启不畅或密封不严，可拆开阀门检查，视情况调换阀瓣密封件； (2)对安装的压力表要定期检查。检查报警阀前、后压力表指示是否正常。 7、水源及水泵的检查与维护 检查消防水池的水位能否保持消防用水量：水位标尺是否正常工作：水池

26、各种阀门是否处于正常状态：有无受冻的可能。 检查消防水箱的水量能否满足要求；消防气压给水装置能否保证水量和水压；自动控制系统能否正常工作。 检查消防水泵能否正常运转，流量和压力能否保证；消防水泵的动力是否可靠；电力上有无保证不间断供电设施，其性能是否良好；内燃机的储油量是否充足。 检查消防水泵接合器是否正常，附近的室外消火栓使用是否便利。 8、系统功能检查与维护 应按照各类系统的设计规定，通过末端试验装置喷水试验，对系统功能进行检查，即检查各种组件在火灾状态时，能否按设计要求动作，火灾报警设备是否正常。如发现系统有不正常的部件时，应及时进行维修，直到系统全部功能正常。 9、使用环境检查与维护

27、使用环境及保护对象被人为地作了不恰当的改变，往往会成为对系统功能的损害因素。例如在仓库内货物堆放高度不适当地增大而阻挡了喷头的喷洒范围；喷头被刷漆而延迟了动作灵敏度等，因而对使用环境和条件要定期检查，不符合要求的要改正。 （四）防排烟系统日常检查、维护管理 1、外观检查 (1)吸烟口有无变形、损伤，周围有无影响吸烟的障碍； (2)用于自动启动装置的感烟(感温)探测器有无变形、损伤，安装是否松动脱落。手动启动装置的操作箱有无变形、损伤：手柄、操作杆等有无损伤、脱落：操作部位标志有无破损、脏污、脱落，有无使用方法的说明； (3)风管有无变形、损伤，支撑是否松动；风管是否与可然物接触； (4)送风、

28、排烟风机 周围有无可燃物；安装螺栓是否松动、损伤； 传动机构是否变形、损伤；叶轮是否与外壳接触； 电动机的接线是否松动：电动机的外壳有无腐蚀现象； 电源的供电是否正常(检查电压表或电源指示灯)。 (5)排烟口 风机与排烟口连接部位的法兰有无损伤，螺栓是否松动； 雨淋部分有无锈蚀、损伤； 排烟口周围有无影响烟气排出的障碍。 2、性能检查 (1)、吸烟口 进行手动启闭操作，检查是否可完全打开(与排烟风机联动时，应停止联动机构的动作)； 吸烟口架、操作盘、排烟阀及安装架是否锈蚀、有无杂物粘附； 旋转机构是否灵活，是否完全打开； 制动机构、限位器是否符合要求； 关闭部位是否生锈、粘附灰尘。 (2)、风

29、管 风管底部有无异物； 防火阀是否因涂漆、杂物粘附而影响启闭，安装部位是否松动； 连接部位是否漏烟。 (3)、启动装置 打开启动盘，检查内部有无变形、损伤及动作异常，用万用表检查电源情况，是否有影响送风(排烟)风机启动的电压下降情况； 开关类有无变形、损伤、脱落，开关位置是否正常；接线端子是否松动、脱落； 保险丝的容量是否符合送风(排烟)风机的性能要求，是否损伤、脱落，有无备件； 继电器是否脱落、端子是否松动、接点是否烧损、有无灰尘粘附，动作是否正常； 导线连接是否牢固，有无脱落。 (4)、自动启动装置的火灾探测器端子、引线是否断线、松动。 (5)、手动启动装置 与送风(排烟)风机有联动装置时

30、，应将联动机构脱开，用单手转动或拉动操作箱手柄，检查动作是否正常； 手柄是否破损、钢丝绳是否折断生锈。 (6)送风(排烟)风机 检查轴承部分润滑油状态是否异常(脏污、混入泥沙、尘等)； 启动电动机，检查风机旋转是否正常(转向、振动、杂音等)； 检查电动机的轴承部位润滑油是否正常； 检查传动皮带是否松动(用手按时，轴距为1m时，皮带下降小于一个皮带的厚度)； 启动电动机，旋转时有无异常振动、杂音。 3、综合检查 操作手动或自动启动装置，进行每个防烟分区(或正压送风)的动作试验，检查下列事项： (1)、手动或自动能否完成启动； (2)、运转电流是否正常； (3)、运转中是否有不规则或不连续杂音及异

31、常振动； (4)、叶轮旋转方向是否正确。 （五）防火卷帘门维护保养 1、每月检查、测试内容 (1)检查、测试防火卷帘门两侧手动按钮功能是否正常； (2)检查、测试声光报警工作是否正常； (3)检查、测试升降是否平稳，有无卡死、停顿等现象。 2、每季检查、测试内容 (1)加烟、加温测试烟、温感报警并联动防火卷帘门动作是否正常； (2)检查、测试防火卷帘门两侧手动按钮功能是否正常; (3)检查、测试声光报警工作是否正常; (4)检查、测试升降是否平稳，有无卡死、停顿等现象。 3、每年检查、测试内容 (1)加烟、加温测试烟、温感报警并联动防火卷帘门动作是否正常； (2)检查、测试声光报警工作是否正常； (3)检查、测试防火卷帘门两侧手动按钮功能是否正常； (4)检查、测试卷帘门升降是否平稳，有无卡死、停顿等现象；