营销策略调整方案96.doc

1、房策网 文雅豪庭营销策略调整方案一、 项目目前状况1、 工程进度（样板房、电梯、售楼处等）差不多9月底才能全部完成；2、 园林、立面暂未确定设计方案，间接影响了项目的推广及对外展示；3、 项目目前未展示任何的卖点信息，未启动任何媒体推广，市场对项目认知处于空白阶段；4、 临时售楼处包装工作暂未完成，销售人员暂定于9月10日左右进场，为达到首批单位的热销条件，积累客户时间相对不能少于二个月；5、 由于未有任何媒体推广，目前项目没有任何客户资源积累，这是最关键因素。小结： 如9月底公开发售，工程配合方面时间较为紧张，样板房、局部园林等无法展示，因此将会导示客户对项目的信心不足，另媒体推广尚未启动，

2、短时间内积累客户的数量是有限的，因此中原支持项目于10底公开发售。二、 推售单位策略10月底公开发售，届时A、B、C三栋单位将全部取得预售许可证，总套数为363套，经过中原项目组内部的探讨，建议将A、B、C三栋单位统一对外公开发售，因总套数少，不建议保留栋数。三、 推售单位预期销售速度10月底公开发售10月底11月底：销售达到260套，即销售率70%。12月份：销售60套，总销售套数达到320套，即销售率90%。2006年1月份：销售40套，总销售套数达到360套，即销售率99%以上。中原项目组团将会竭尽全力争取在年底完成100%的销售率。当然完美的推广策略及现场包装配合是少不了的，因此中原希

3、望发展商能全力配合项目的媒体推广及现场有关的包装整改事项。四、 市场热点推售方式案例： 友邻国际公寓，在前期积累几千名客户，在一周内收筹2000个，在收筹后一周以后迅速解筹，开盘当天解筹情况很好； 春树里，前期积累了1000多个客户，在2周内收筹400多个，解筹现场由于价格较低非常火爆。小结：在新政的背景下，从下半年深圳市场陆续推售的楼盘情况来看，目前市场上较多楼盘都在正式发售前期，经过了较长时间的客户积累期，在积累较多的客户后，用1-2周的较短时间收筹，然后迅速解筹，效果较好。五、 项目推售时间调整建议结合布吉下半年楼盘入市情况，中原建议本项目：9月10日开始优先登记10月15日10月28日

4、进行优先选房申请（交诚意金5000元） 10月29日363套单位公开发售六、 相关媒体推广配合1、从整个推广策略来看，为保证前期客户能通过尽可能多的渠道去了解本项目，在较短的时间内尽可能积累多的客户，所以把推广重点集中在前期客户积累阶段。 广告牌、公交车体户外宣传（增加关口广告牌）； 重点媒体网络； 高频率采用短信“点对点”推广。2、前期各项工作具体时间安排：推广阶段各项工作推广时间落实到位时间备注客户积累期临时售楼处9月9日工地包装9月10日广告牌9月10日年底9月10日包括工地牌车体9月15日年底9月15日投入使用海报9月10日印刷到位户型单张9月10日印刷到位网络9月16日9月15日短信9月26日9月26日传达项目信息楼体条幅9月15日9月14日安装到位看楼通道9月28日9月27日法律文书9月20日定案印刷到位七、 其它配合事项1、 楼体模型：9月20日2、 售楼处装修完成：10月15日3、 样板房装修完成：9月26日4、 局部园林到位：10月16日5、 确定物业管理单位。本方案为策略思路指导性方向，如得到会议上的确定，中原将会依据此方案进行深入细化，下一步提交执行方案。深圳中原物业顾问有限公司文雅豪庭项目组2005-9-6房策网