营销策略调整方案96.doc

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文雅豪庭营销策略调整方案

一、项目目前状况

1、工程进度（样板房、电梯、售楼处等）差不多9月底才能全部完成；

2、园林、立面暂未确定设计方案，间接影响了项目的推广及对外展示；

3、项目目前未展示任何的卖点信息，未启动任何媒体推广，市场对项目认知处于空白阶段；

4、临时售楼处包装工作暂未完成，销售人员暂定于9月10日左右进场，为达到首批单位的热销条件，积累客户时间相对不能少于二个月；

5、由于未有任何媒体推广，目前项目没有任何客户资源积累，这是最关键因素。

小结：

如9月底公开发售，工程配合方面时间较为紧张，样板房、局部园林等无法展示，因此将会导示客户对项目的信心不足，另媒体推广尚未启动，短时间内积累客户的数量是有限的，因此中原支持项目于10底公开发售。

二、推售单位策略

10月底公开发售，届时A、B、C三栋单位将全部取得预售许可证，总套数为363套，经过中原项目组内部的探讨，建议将A、B、C三栋单位统一对外公开发售，因总套数少，不建议保留栋数。

三、推售单位预期销售速度

10月底公开发售

10月底—11月底：

销售达到260套，即销售率70%。

12月份：

销售60套，总销售套数达到320套，即销售率90%。

2006年1月份：

销售40套，总销售套数达到360套，即销售率99%以上。

中原项目组团将会竭尽全力争取在年底完成100%的销售率。

当然完美的推广策略及现场包装配合是少不了的，因此中原希望发展商能全力配合项目的媒体推广及现场有关的包装整改事项。

四、市场热点推售方式

案例：

Ø友邻国际公寓，在前期积累几千名客户，在一周内收筹2000个，在收筹后一周以后迅速解筹，开盘当天解筹情况很好；

Ø春树里，前期积累了1000多个客户，在2周内收筹400多个，解筹现场由于价格较低非常火爆。

小结：

在新政的背景下，从下半年深圳市场陆续推售的楼盘情况来看，目前市场上较多楼盘都在正式发售前期，经过了较长时间的客户积累期，在积累较多的客户后，用1-2周的较短时间收筹，然后迅速解筹，效果较好。

五、项目推售时间调整建议

结合布吉下半年楼盘入市情况，中原建议本项目：

9月10日开始优先登记

10月15日—10月28日进行优先选房申请（交诚意金5000元）

10月29日363套单位公开发售

六、相关媒体推广配合

1、从整个推广策略来看，为保证前期客户能通过尽可能多的渠道去了解本项目，在较短的时间内尽可能积累多的客户，所以把推广重点集中在前期客户积累阶段。

Ø广告牌、公交车体户外宣传（增加关口广告牌）；

Ø重点媒体网络；

Ø高频率采用短信“点对点”推广。

2、前期各项工作具体时间安排：

推广阶段

各项工作

推广时间

落实到位时间

备注

客户积累期

临时售楼处

9月9日

工地包装

9月10日

广告牌

9月10日—年底

9月10日

包括工地牌

车体

9月15日—年底

9月15日

投入使用

海报

——

9月10日

印刷到位

户型单张

——

9月10日

印刷到位

网络

9月16日

9月15日

短信

9月26日

9月26日

传达项目信息

楼体条幅

9月15日

9月14日

安装到位

看楼通道

9月28日

9月27日

法律文书

——

9月20日

定案印刷到位

七、其它配合事项

1、楼体模型：

9月20日

2、售楼处装修完成：

10月15日

3、样板房装修完成：

9月26日

4、局部园林到位：

10月16日

5、确定物业管理单位

。

。

。

本方案为策略思路指导性方向，如得到会议上的确定，中原将会依据此方案进行深入细化，下一步提交执行方案。

深圳中原物业顾问有限公司

《文雅豪庭》项目组

2005-9-6

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