海南大型房地产项目配套调研报告.docx

1、海南大型房地产项目市场调研报告一、调研说明本次调研围绕整个海南度假别墅市场展开，针对跟我们项目条件较为接近（都是非海景资源的项目）并市场销售口碑、销售去化较好的项目进行调研，希望能获取他们在项目运营过程中如何整合配套资源的数据及经验，希望能为XXX项目开发运营提供思路；本次调研楼盘序号项目规模区位1富力红树湾8000亩澄迈2双汇孔雀山800亩海口3官塘水院1300亩琼海4海口观澜湖21.25平方公里海口5中信台达国际1600亩海口6南国威尼斯城1347亩海口7裕泰龙湖湾1010亩海口8鸿洲江山1362亩海口项目分布标注二、主要调研项目解析1、官塘水院项目占地：1300亩；项目总建面：43万。项

2、目销售产品：合院别墅、叠墅、高层产品特点：观澜湖观墅系列+万科叠墅系列项目配套：配套大型农庄商业酒店学校体量（）197亩/13万1.8万2.5万10万总体量占比30%4%6%23%配套在总建面占比 配套占比拆分2、海口孔雀山项目占地：800亩；项目总建面：15万。项目销售产品：叠墅产品特点：万科森林度假公园叠墅系列（升级版）项目配套：配套配套商业温泉会所康体娱乐中心五星疗养酒店体量（）2.5万2.5万2.5万总体量占比16%16%16%配套在总建面占比 配套占比拆分3、富力红树湾项目占地：8000亩；项目总建面：230万。项目销售产品：高层、联排、双拼、独栋项目配套：配套地主庄园热带水果园购物

3、公园西班牙商业街/医院温泉谷会所高尔夫会所酒店高球及其它体量（）13000040000200000760060001600790025000350000总体量占比6%2%9%1%1%1%1%1%15%配套在总建面占比 配套占比拆分我部与海南营销同时调研了海南其它跟序号项目区位规模总建面总配套面积其中旅游资源（高球）酒店会所商业街其他配套1海口观澜湖海口21.25平方公里140万超200万10个18洞高尔夫球场赛事酒店、丽思卡尔顿酒店、万丽酒店、约5万18117会所（观澜湖度假酒店内）24万兰桂坊商业街。10万国际购物中心免税店、观澜湖学校、电影公社、五大洲主题矿温泉等2中信台达国际海口1600

4、亩67万超40万方约700亩规划五星级酒店（未建），约1.5万高尔夫会所约6000底商约2万游艇俱乐部、中信熙健康管理中心、开心农村等3南国威尼斯城海口1347亩78万约3万方周边中信台达高尔夫球场南国威尼斯戴斯酒店，约110003大主题会所约9500社区商业约10000（共享云龙镇商业配套）四大主题公园、滨江游艇码头、垂钓中心等4裕泰龙湖湾海口1010亩20万约3万方周边中信台达高尔夫球场43栋产权式酒店别墅约11000约3000方共享海口云龙风清小镇商业配套健康会所、龙湖书院、绿色农场、2600平的高端幼儿园。5鸿洲江山海口1365亩23.7万约3.3万方周边中信台达高尔夫球场海口鸿洲埃德

5、瑞皇家园林酒店（五星，305间客房）客房约10000，会所在酒店内约3000商业街约2万马术基地、教育基地等三、旅游度假项目总结分析一）总结海南市场项目配套主要有以下特征：1、配套标配化 常规大型别墅项目基本具备酒店、会所、商业三大基本配套功能，1000亩左右规模的项目须基本具备上述功能。 2、配套特色化 大型度假项目特别是没有海景资源的项目，在配套上均通过整合所在地养生资源通过打造温泉会所、养生元素、农场体验等形成特色化配套，吸引客户。 3、配套多样化 大型项目在酒店、会所、商业三大标配的基础上，想方设法开发多种新型配套（露营场地，农场，果园，医院，理疗等），呈现多样性的丰富配套，让客户可以

6、足不出城，可以在项目待3-5天货以上。 二）大型内陆型项目开发模式呈现2个开发模式：方向一：侧重产品居住体验 特色配套新型度假产品（万科、观澜湖系，高赠送，空间感强） 在产品上侧重新型产品的体验，通过高赠送，形成高空间感，再附加上特色配套附加值形成产品营销力。 方向二：侧重项目生活体验 大型配套（造成运动）品牌开发商标准化产品 通过开发商品牌驱动，在开发商成熟的物业服务的基础下，以造城的模式大力投入配套建设，通过配套打造丰富的城内生活模式体验，最后集合合理化的产品设置。拉动项目营销。经过上述考察项目分析：海南养生度假型别墅项目已在项目开发模式及产品设计上形成较为成熟的开发模式，依托先进优秀产品（万科西、观澜湖系、保利海棠湾系）的基础上配置完备特色的配套的项目运营思路，同时比较注意配套的提前兑现。可以预测海南市场已经从拼产品的阶段进入到拼产品+拼配套的新阶段，休闲娱乐、酒店、会所、商业配套四大元素是项目开发必不可少的元素。同时在总结上述调研项目的基础上，营销部总结出配套在项目体量中的占比：商业指标建议不低于XX%、会所指标建议不低于XX%，配套酒店客房建议不低于XX间客房（建议标准在4星级以上，国际品牌）。希望公司能在项目规划设计过程中从项目运营角度出发，尽量满足项目的配套需求。营销部2018年3月29日11