海南大型房地产项目配套调研报告.docx

海南大型房地产项目配套调研报告.docx

《海南大型房地产项目配套调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《海南大型房地产项目配套调研报告.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

海南大型房地产项目市场调研报告

一、调研说明

本次调研围绕整个海南度假别墅市场展开，针对跟我们项目条件较为接近（都是非海景资源的项目）并市场销售口碑、销售去化较好的项目进行调研，希望能获取他们在项目运营过程中如何整合配套资源的数据及经验，希望能为XXX项目开发运营提供思路；

本次调研楼盘

序号

项目

规模

区位

1

富力红树湾

8000亩

澄迈

2

双汇孔雀山

800亩

海口

3

官塘水院

1300亩

琼海

4

海口观澜湖

21.25平方公里

海口

5

中信台达国际

1600亩

海口

6

南国威尼斯城

1347亩

海口

7

裕泰龙湖湾

1010亩

海口

8

鸿洲江山

1362亩

海口

项目分布标注

二、主要调研项目解析

1、官塘水院

项目占地：

1300亩；

项目总建面：

43万㎡。

项目销售产品：

合院别墅、叠墅、高层

产品特点：

观澜湖观墅系列+万科叠墅系列

项目配套：

配套

大型农庄

商业

酒店

学校

体量（㎡）

197亩/13万

1.8万

2.5万

10万

总体量占比

30%

4%

6%

23%

配套在总建面占比配套占比拆分

2、海口孔雀山

项目占地：

800亩；

项目总建面：

15万㎡。

项目销售产品：

叠墅

产品特点：

万科森林度假公园叠墅系列（升级版）

项目配套：

配套

配套商业\温泉会所

康体娱乐中心

五星疗养酒店

体量（㎡）

2.5万

2.5万

2.5万

总体量占比

16%

16%

16%

配套在总建面占比配套占比拆分

3、富力红树湾

项目占地：

8000亩；

项目总建面：

230万㎡。

项目销售产品：

高层、联排、双拼、独栋

项目配套：

配套

地主庄园

热带水果园

购物公园

西班牙商业街/医院

温泉谷

会所

高尔夫会所

酒店

高球及其它

体量（㎡）

130000

40000

200000

7600

6000

1600

7900

25000

350000

总体量占比

6%

2%

9%

1%

1%

1%

1%

1%

15%

配套在总建面占比配套占比拆分

我部与海南营销同时调研了海南其它跟

序号

项目

区位

规模

总建面

总配套面积

其中旅游资源（高球）

酒店

会所

商业街

其他配套

1

海口观澜湖

海口

21.25平方公里

140万㎡

超200万㎡

10个18洞高尔夫球场

赛事酒店、丽思卡尔顿酒店、万丽酒店、约5万㎡

18117㎡会所（观澜湖度假酒店内）

24万㎡兰桂坊商业街。

10万㎡国际购物中心

免税店、观澜湖学校、电影公社、五大洲主题矿温泉等

2

中信台达国际

海口

1600亩

67万㎡

超40万方

约700亩

规划五星级酒店（未建），约1.5万㎡

高尔夫会所约6000㎡

底商约2万㎡

游艇俱乐部、中信熙健康管理中心、开心农村等

3

南国威尼斯城

海口

1347亩

78万㎡

约3万方

周边中信台达高尔夫球场

南国威尼斯戴斯酒店，约11000㎡

3大主题会所约9500㎡

社区商业约10000㎡（共享云龙镇商业配套）

四大主题公园、滨江游艇码头、垂钓中心等

4

裕泰龙湖湾

海口

1010亩

20万㎡

约3万方

周边中信台达高尔夫球场

43栋产权式酒店别墅约11000㎡

约3000方

共享海口云龙风清小镇商业配套

健康会所、龙湖书院、绿色农场、2600平的高端幼儿园。

5

鸿洲江山

海口

1365亩

23.7万㎡

约3.3万方

周边中信台达高尔夫球场

海口鸿洲埃德瑞皇家园林酒店（五星，305间客房）客房约10000㎡，会所在酒店内约3000㎡

商业街约2万㎡

马术基地、教育基地等

三、旅游度假项目总结分析

一）总结海南市场项目配套主要有以下特征：

1、配套标配化

   常规大型别墅项目基本具备酒店、会所、商业三大基本配套功能，1000亩左右规模的项目须基本具备上述功能。

2、配套特色化

   大型度假项目特别是没有海景资源的项目，在配套上均通过整合所在地养生资源通过打造温泉会所、养生元素、农场体验等形成特色化配套，吸引客户。

3、配套多样化

   大型项目在酒店、会所、商业三大标配的基础上，想方设法开发多种新型配套（露营场地，农场，果园，医院，理疗等），呈现多样性的丰富配套，让客户可以足不出城，可以在项目待3-5天货以上。

二）大型内陆型项目开发模式呈现2个开发模式：

方向一：

侧重产品居住体验

特色配套＋新型度假产品（万科、观澜湖系，高赠送，空间感强）

         在产品上侧重新型产品的体验，通过高赠送，形成高空间感，再附加上特色配套附加值形成产品营销力。

方向二：

侧重项目生活体验

大型配套（造成运动）＋品牌开发商＋标准化产品

         通过开发商品牌驱动，在开发商成熟的物业服务的基础下，以造城的模式大力投入配套建设，通过配套打造丰富的城内生活模式体验，最后集合合理化的产品设置。

拉动项目营销。

经过上述考察项目分析：

海南养生度假型别墅项目已在项目开发模式及产品设计上形成较为成熟的开发模式，依托先进优秀产品（万科西、观澜湖系、保利海棠湾系）的基础上配置完备特色的配套的项目运营思路，同时比较注意配套的提前兑现。

可以预测海南市场已经从拼产品的阶段进入到拼产品+拼配套的新阶段，休闲娱乐、酒店、会所、商业配套四大元素是项目开发必不可少的元素。

同时在总结上述调研项目的基础上，营销部总结出配套在项目体量中的占比：

商业指标建议不低于XX%、会所指标建议不低于XX%，配套酒店客房建议不低于XX间客房（建议标准在4星级以上，国际品牌）。

希望公司能在项目规划设计过程中从项目运营角度出发，尽量满足项目的配套需求。

营销部

2018年3月29日

11