四川蒲江生态旅游项目一期投资分析报告.docx

1、四川蒲江生态旅游项目一期投资分析报告蒲江生态旅游项目一期投资分析报告一、项目概况本项目位于蒲江县城区西南，距成都市约80公里（高速68）公里。距蒲江的省级风景区“三湖一阁”区较近，区位优势十分明显。蒲江享有“绿色蒲江，天然氧吧”之美誉，地处成都，雅安，乐山的交汇地带处，是成都的西南门户，进藏出川的咽喉要道，交通枢纽和物资集散地。经过初步的调查和研究，参照目前周边市场的情况，对地块进行初步的规划，并对项目财务状况进行了详细的分析，项目主要技术经济指标如下：主要技术经济指标汇总表序号名 称单 位数 量备 注一规划指标1总占地面积亩174初定18万/亩2总建筑面积平米1000003容积率二经济指标1

2、总投资万元219462资金筹措万元21946其中：自有资金万元3132 借款万元5000 销售收入再投入万元13814 4平均单位成本元/平米30005销售收入万元30000 6营业税金及附加万元1650 7土地增值税万元10858利润总额万元5299 9税后利润万元3565 三财务评价指标折现率为15%1投资利润率16利润总额/总投资2投资净利润率24税后利润/总投资3自有资金财务净现值（税后）万元18144全部投资财务净现值（税后）万元16355自有资金内部收益率（税后） 6全部投资内部收益率（税后） 二、市场概况 2006年成都别墅项目分布情况 图3-1 各片区楼盘数量表区 域市区三环内

3、龙泉华阳双流牧马山温江郫县青城山都江堰崇州、大邑、金堂、新津 数 量561476136 比 例9112512112311表3-1 各片区别墅楼盘数量比例上表显示：2006年成都地区别墅分布呈现以下几个特点： 别墅的集中分布区域在近郊的华阳、双流牧马山；远郊的都江堰青城山等地是别墅的集中分布区域； 远郊地区开发主要集中在都江堰、青城山区域，这两个区域合计占有远郊开发楼盘数量较大比重； 2006年成都的远郊别墅类物业开始增多，地域距离上开始向外辐射，如：崇州、大邑、金堂、新津、成都外的彭山等地都有出现别墅类物业。 2006年成都别墅开发情况简析图3-4 历年土地开发土地汇总（2006年统计57个别

4、墅楼盘）上图显示： 2006年成都市别墅开发量呈现明显加快趋势，今年新开盘别墅项目推出32批次别墅物业（统计包括部分楼盘于2006年度推出2期、3期等其它批次别墅产品）； 统计的57个楼盘中，2006年度新增开发量初步统计约为341万平方米，比2005年增加了130多万平方米，目前别墅类楼盘在2007年度仍有较大的放量空间。 2006年成都别墅价格情况分析表3-3 成都目前不同区域别墅平均单价分布情况价格区域说明3000元/崇州、大邑、金堂、新津低于3000元/的别墅分布比较散，距离城区较远；5000-8000元/的别墅主要位于外环线周边区域，也是目前成都别墅市场的主要价格区间8000元/以上

5、的别墅主要位于城区和景观资源丰富区域如：牧马山、青城山等30005000元/都江堰、青城山、龙泉驿、华阳南沿线50008000元/青城山、牧马山、双流、温江8000元/以上青城山、牧马山、主城区三环内上表显示： 成都别墅市场价格低于3000元/的别墅分布比较散，距离成都市区较远，主要是没有太多稀缺资源可以利用，如崇州、金堂、大邑、新津等地； 3000-5000元/的别墅主要位于外环线周边区域，但整个大环境和资源情况不能和牧马山相比的区域，如：郫县、温江、龙泉等地； 5000-8000元/的别墅主要位于外环线周边区域中高段定位楼盘，如：华阳、人南沿线，双流等，也是目前成都别墅市场的主要价格区间。

6、 8000元/以上的别墅主要位于城区和景观资源丰富区域，如：牧马山、青城山等。 2006年成都典型别墅项目销售周期分析表3-5 典型别墅销售率一览表（统计日期截至2007年1月上旬）别墅名城销售率开盘时间维也纳森林别墅5期.半山高尔夫80%雍锦湾3期77%三利宅院.白云渡18%麓山国际.圆石滩72%牧马山.易城2期70% 半山卫城1期70%高山流水2期一期95一期；二期未定青城山高尔夫山庄2期.高尔国际26%温江.香颂岛90%2006.6上表显示： 成都市典型别墅2006年上半年开盘的别墅项目销售率都达到70以上； 2006年下半年开盘的别墅项目销售率在18-26之间； 2005年开盘的高山流

7、水当期销售率基本都能达到90以上； 市区及近郊的别墅销售速度较快，远郊楼盘销售速度相对较慢。小 结：2006年成都地区别墅分布呈现以下几个特点： 别墅的集中分布区域在近郊的华阳、双流牧马山；远郊的都江堰青城山等地是别墅的集中分布区域； 远郊地区开发主要集中在都江堰、青城山区域，这两个区域合计占有远郊开发楼盘数量较大比重； 2006年成都的远郊别墅类物业开始增多，地域距离上开始向外辐射，如：崇州、大邑、金堂、新津、成都外的彭山等地都有出现别墅类物业。 2006年成都市别墅开发量呈现明显加快趋势，今年新开盘别墅项目推出32批次别墅物业（统计包括部分楼盘于2006年度推出2期、3期等其它批次别墅产品

8、）； 统计的57个楼盘中，2006年度新增开发量初步统计约为341万平方米，比2005年增加了130多万平方米，目前别墅类楼盘在2007年度仍有较大的放量空间。 成都别墅市场价格低于3000元/的别墅分布比较散，距离成都市区较远，主要是没有太多稀缺资源可以利用，如崇州、金堂、大邑、新津等地； 3000-5000元/的别墅主要位于外环线周边区域，但整个大环境和资源情况不能和牧马山相比的区域，如：郫县、温江、龙泉等地； 5000-8000元/的别墅主要位于外环线周边区域中高段定位楼盘，如：华阳、人南沿线，双流等，也是目前成都别墅市场的主要价格区间。 8000元/以上的别墅主要位于城区和景观资源丰富

9、区域，如：牧马山、青城山等。 成都市典型别墅2006年上半年开盘的别墅项目销售率都达到70以上； 2006年下半年开盘的别墅项目销售率在18-26之间； 2005年开盘的高山流水当期销售率基本都能达到90以上； 市区及近郊的别墅销售速度较快，远郊楼盘销售速度相对较慢。三、项目定位市场定位：水岸低密度住宅社区主体定位：以“长堤水”为主题建筑风格：南加州西班牙风情产品定位：独栋别墅、连排别墅、合院情景洋房、生态度假公寓客户定位：1. 年龄在35-45之间，家庭年收入在20万以上 2. 养老养生 3. 投资客 4. 蒲江本地高端客户四、财务分析 分析的原则和依据1、遵循重要性、谨慎性原则；2、建设部

10、房地产开发项目经济评价方法；3、国家有关财税制度。 基础数据1、项目主要技术经济指标：项 目单位数量备 注占地面积亩174总建筑面积平米100000容积率2、有关税费率税 种税 率备 注营业税5%城市维护建设税7%营业税的7%计教育附加费3%营业税的3%计所得税33% 投资估算项目总投资21946万元，平均单位成本为元/平米。其中土地成本3132万元，占总投入的%，工程建设费用13006万元，占总投入的%。期中土地费用是以总投资费用（征地肥和流转费）和总建设用地费用进行摊销。项目总投资估算表序号项目内容总额 （万元）成本摊消 （元/）工程量 （）占总投比例备注一开发建设总投资21946 100

11、000土地费3132270116000%174亩，价格18万/亩报建85085100000%设计费及提成558100000%工程建设费用13006100000%含建安成本、水电、装饰、基础配套管理费用1500150100000%营销费用1300130100000%财务费用70070100000%其他费用90090100000%二项目一期总投资21946% 投资计划与资金筹措项目总投资21946万元，土地费用3132万元，由花样年投入；银行借款5000万，贷款期限2年，年利率按7%计；销售收入再投入13814万元。2007年投入3132万，2008年投入10021万元，2009年投入8793万元

12、。投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计建设经营期 2007年 2008年 2009年1项目一期总投资219463132100218793建设开发投资219463132100218793其中：土地费用31323132 设计费及提成558558 报建费850850 工程费1300665036503 管理费用1500750750 营销费用1300910390 财务费用700700 其他费用9004504502资金筹措219463132100218793自有资金31323132银行贷款50005000销售收入再投入1381450218793 盈利能力分析1、收入预测价格：根据目前高尔夫别墅市

13、场情况，价格定暂定于3000。收入：到2009年，项目销售总收入30000万元，其中2008年将收入21000万元，2009年将收入9000万元。 销售收入估算表序号项 目 2008年 2009年合计备注一整体均价销售面积（平米）70000 30000 100000 均价包含别墅、花园洋房和公寓销售均价(元/平米)3000 3000 3000销售收入（万元）21000 9000 30000 二合 计21000 9000 30000 300002、盈利能力分析静态分析：项目两年计算期内，利润总额5590万，净利润3746万，投资利润率（利润总额/总投资）%，投资净利润率（净利润/总投资）17%。

14、预计损益表单位：万元序号项 目 2008年 2009年合 计一收入21000900030000二营业税金及附加11554951650三土地增值税7603251085四建设开发成本14484746221946五利润总额46017185299六所得税15182361754七税后利润30834823565投资净利润率=净利润/总投资=16%投资利润率=利润总额/总投资=24%土地增值税计算表单位：万元序号项 目金 额说 明1销售收入300002扣除项目金额26382土地费用3132开发成本费用17228营业税金及附加1950其他扣除项目4072（+*20%3增值额3618 4增值率14%第3项/第2

15、项5适用税率30%小于50%，适用税率为30%6土地增值税1085动态分析（现金流量分析）：折现率取行业基准收益率15%，全部投资税前财务净现值NPV为3232万元，内部收益率IRR为%；税后财务净现值NPV为1733万元，内部收益率IRR为%。自有资金税前财务净现值NPV为3401万元，内部收益率IRR为%；税后财务净现值NPV为1814万元，内部收益率IRR为%。 通过以上财务数据，说明项目具有较强的盈利能力。财务现金流量表（全部投资） 单位：万元序号项目合计建设经营期 2007年 2008年 2009年一、现金流入300000 10500 195001、销售收入30000 1050019

16、500二、现金流出266353132 13467100361、开发建设投资2194631321002187932、经营资金3、营业税金及附加165011554954、土地增值税10857603255、所得税17541518236三、净现金流量（税前）5504-3132 -144910085累计净现金流量（税前）- 3132-45815504四、净现金流量（税后）3746- 3132-29679849累计净现金流量（税后）-3132-60993750五、现值系数（i=15%)1六、净现值（税前）3232-3132-12607624累计净现值（税前）-3132-43923232七、净现值（税后）1

17、733-3132-25817446累计净现值（税后）-3132-57131733注：2008年销售收入只能流入一半的现金，另一半待2009年综合验收后流入。财务现金流量表（自有资金） 单位：万元序号项目合计建设经营期 2007年 2008年 2009年一、现金流入3000010500 195001、销售收入30000 1050019500二、现金流出271353132 845415549 1、自有资金31323132 2、销售再投入1381450218793 3、营业税金及附加16501155495 4、土地增值税1085 7603255、所得税1754 15182366、贷款本金偿还5000

18、 5000 7、贷款利息支付700700三、净现金流量（税前）4890- 313235644187累计净现金流量（税前）- 31324324619四、净现金流量（税后）3046-3132 20463951累计净现金流量（税后）- 3132-10862865五、现值系数（i=15%)1 六、净现值（税前）3133- 313231003165累计净现值（税前）- 3132-323133七、净现值（税后）1635-313217802987累计净现值（税后）- 3132-13521635注：2008年销售收入只能流入一半的现金，另一半待2009年综合验收后流入。 资金平衡及清偿能力分析在项目计算期内，

19、各年资金来源与运用平衡有余，项目前期最大的压力是土地费用的支付，由意德公司负责。项目借款共5000万元，2005年底预计现金流入15240万，完全有能力还清贷款。因此，项目具有较强的清偿能力。资金来源与运用表 单位：万元序号项 目合 计建设经营期 2007年 2008年 2009年一、资金来源38132313215500195001、销售收入3000010500195002、自有资金313231323、长期借款50005000二、资金运用31435313213454148491、开发建设投资2194631321002187932、经营资金3、营业税金及附加165011554954、土地增值税1

20、0857603255、所得税175415182366、借款本金偿还50005000三、盈余资金6697020464651 不确定性分析1、盈亏平衡分析经测算，在地价和建安成本不变的情况下，当项目价格为2450时，项目达到盈亏平衡点，项目总投资利润率（税前）为24%。五、项目风险分析 市场风险及其规避 市场风险 成都别墅市场近年推盘量明显增大，市场存在后续开发客户容量风险； 成都市别墅除少数市区楼盘销售速度较快外，多数楼盘销售速度较慢； 成都市休闲度假类客户更多的倾向选择青城山及其他近郊别墅； 现有成都高尔夫别墅主要卖点并不是高尔夫环境，而是周边自然环境或区位优势； 单纯高尔夫别墅为主题的开发在

21、成都市场反映一般，尤其表现在中航云岭项目推盘时间延迟； 项目区域在成都市不具备优势，高尔夫球会市场培育存在运营风险； 风险规避 采取价格优势策略，吸引消费者； 建设有特色的高尔夫球场，扩大知名度，进而吸引更大范围内的潜在客户； 通过高尔夫经营蓄积客户资源，进而培养项目区域别墅开发市场； 利用蒲江县现有的景观资源，采取联合开发，优势互补等策略，打造蒲江休闲度假概念，尽量增加别墅的卖点。 竞争风险及其规避 竞争风险 成都市别墅推盘量较大，别墅市场竞争激烈； 青城山等区域休闲度假型别墅所拥有的自然、人文景观较本项目更具优势； 成都市别墅开发以近郊别墅占主导地位，与项目相比区位优势显著； 成都市在售高

22、尔夫别墅与项目相比具备区位或景观、人文资源优势； 成都市高尔夫球会距离市区较近，稍远的青城山高尔夫已经表现出工作日内打球场次明显低于牧马山高尔夫，项目较青城山高尔夫距离成都市区更远，市场竞争压力大； 风险规避 采用差异化定位，避免与市区或近郊别墅直接竞争； 别墅的建筑类型多样化，挖掘更广泛的潜在客户群； 将高尔夫、山地、原生态林紧密结合，并利用蒲江的旅游资源，提升项目自身的竞争力； 整体规划建设多种配套，丰富项目休闲度假概念，提供有特色的会员服务； 项目较青城山高尔夫有高尔夫景观资源优势，较牧马山、麓山国际有山地景观优势，推广时需进一步强化上述项目优势。 政策风险及规避 政策风险 国家出台与别

23、墅相关的高档物业开发销售限制性规范，对消费者的心理产生影响； 高尔夫球场开发属于国家明令禁止的项目，未来开发存在行业整顿风险； 项目开发占用耕地面积较大，超过国家规定的升级审批权限，存在土地整顿风险； 风险规避 密切关注国家相关政策的变动，做好调整项目开发策略； 尽量配合当地政府的建设规划，为当地谋取创收，争取得到政府的支持。 开发策略附带风险及规避 开发策略附带风险 本项目前期启动资金较大，经营期限较长，对企业资金实力要求较高，给企业经营带来财务风险； 采用分期开发、分期拆迁安置的开发模式，可降低前期开发成本，但是可能会导致后期拆迁安置纠纷； 高尔夫球会的经营直接影响后期项目别墅开发的节奏、价格、销售速度等，进而影响项目的投资收益； 风险规避 尽量降低项目一期开发资金投入，以最小的资金启动项目，避免资金长期占用导致财务风险； 可利用滚动资金尽快完成后期拆迁安置； 尽量在拆迁安置过程中与当地居民直接对话，将上述工作交由当地政府来完成，避免矛盾激化。 采用买别墅送高球会籍或享受优惠买会籍的形式，加快别墅和高尔夫双方面的销售速度，缩短销售时间，从而控制风险； 项目在高尔夫设计上必须具备竞争力，至少在成都市具有竞争力，同时引进成熟高尔夫管理，加快高尔夫经营正常化，避免高尔夫经营带来整个项目建设风险。