土地增值税清算表格.docx

1、土地增值税清算表格清算截止日期： 年 月 日 金额单位：元纳税人名称计算机代 码项目名称项目地址项目行次审核数一、转让房地产收入总额1其转让土地收入2中:转让地上建筑物及其附着物收入3二、扣除项目金额合计41.取得土地使用权所支付的金额52.房地产开发成本6土地征用及拆迁补偿费7前期工程费8建筑安装工程费92 基础设施费101公共配套设施费11开发间接费用12按核定标准扣除的四项成本数133、房地产开发费用14其利息支出15中其他房地产开发费用164、与转让房地产有关的税金17营业税卄18匚城市维护建设税 中191教育费附加205、财政部规定的加计 20%扣除数21三、增值额22四、增值额与扣

2、除项目金额之比（ %23五、适用税率（%24六、速算扣除系数（%25七、应缴土地增值税税款26八、免缴土地增值税税款27九、已缴土地增值税税款28十、项目清算应补（退）土地增值税税额29十一、项目单位建筑面积成本费用30填表说明:1、清算项目直接转让土地使用权、全部为普通住宅或其他商品房、在建工程项目整体转让 的，只填写本表，不需填写明细表。2、如四项成本按核定标准扣除，填入本表第 13行，则第 8、9、10、12行填“ 0”。3、本表第 30行：项目单位建筑面积成本费用 =允许扣除项目总金额 / 清算总面积。清算截止日期： 年 月 日 金额单位：元、平方米纳税人名称计算机代码项目名称:项目地

3、址项目容积率项目所在土地级别该级别普通住宅单价上限楼号总套数住宅总建筑面积户均建筑面积总售价平均单价已售面积清算的普通住宅面积普通住宅应分配成本比例%项目行次审核数一、转让房地产收入总额1二、扣除项目金额合计21.取得土地使用权所支付的金额32.房地产开发成本4苴丿、中土地征用及拆迁补偿费5前期工程费6建筑安装工程费7基础设施费8公共配套设施费9开发间接费用10按核定标准扣除的四项成本数113、房地产开发费用12苴丿、中利息支出13其他房地产开发费用144、与转让房地产有关的税金15苴丿、中营业税16城市维护建设税17教育费附加185、财政部规定的加计 20%扣除数19三、增值额20四、增值额

4、与扣除项目金额之比（ %21五、适用税率（%22六、速算扣除系数（%23七、应缴土地增值税税款24八、免缴土地增值税税款25九、已缴土地增值税税款26十、项目清算应补（退）土地增值税税额27填表说明：1已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的普通住宅面积是指本次清算的已售 普通住宅建筑面积总数。2、 普通住宅应分配成本比例=清算的普通住宅面积/已售面积3、 “楼号”按单栋号填写，所需行次不够的，可自行增加。清算截止日期： 年 月 日 金额单位：元纳税人名称计算机 代码项目名称项目地址已售面积清算的其他商品房面积其他商品房应分配成本比例%项目行次审核数一、转让房地产收入总额1二、扣除项目金

5、额合计21.取得土地使用权所支付的金额32.房地产开发成本4苴丿、中土地征用及拆迁补偿费5前期工程费6建筑安装工程费7基础设施费8公共配套设施费9开发间接费用10按核定标准扣除的四项成本数113、房地产开发费用12苴丿、中利息支出13其他房地产开发费用144、与转让房地产有关的税金15苴丿、中营业税16城市维护建设税17教育费附加185、财政部规定的加计 20%扣除数19三、增值额20四、增值额与扣除项目金额之比（ %21五、适用税率（%22六、速算扣除系数（%23七、应缴土地增值税税款24八、免缴土地增值税税款25九、已缴土地增值税税款26十、项目清算应补（退）土地增值税税额27填表说明：1

6、其他商品房包括普通住宅以外的各类商品房。2、 已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的其他商品房面积是指本次清算的已 售普通住宅以外的各类商品房建筑面积总数。3、 其他商品房应分配成本比例=清算的其他商品房面积/已售面积 附表4房地产转让收入鉴证表取得收入起止日期： 年 月 日至 年 月 日 金额单位:元纳税人名称计算机 代码项目名称项目地址开发商品房收入类别普通住房其他商品房其他项目合计销售货币金额换取非货币性资产作价金额分配股东作价金额分配投资人作价金额用于职工福利作价金额用于职工奖励作价金额对外投资金额抵偿债务金额取得其他收益金额合计填表说明：1直接转让土地使用权、在建工程整体转让

7、的清算项目，收入数填入其他项目栏中。附表5清算中面积审核调整明细表单位：平方米纳税人名称计算机 代码项目名称项目地址项目行次面积数据来源备注一、总建筑面积仁2+61二、可售面积2=3+4+52苴丿、中已售面积3已自用面积4未售（用）面积5二、不可售面积 6=7+86苴丿、中允许扣除的公共配 套设施面积7其他面积8四、清算成本分摊比例9=3/19%五、本期清算面积10=3+7*910填表说明：1、 只转让土地使用权或在建工程整体转让的项目不填写此表。2、 数据来源是指获取面积数据依据的资料，如政府主管部门文件、权属证书、规划证书、 销售证书、测绘数据、销售合同等。3、 已自用面积指已出租或自用一

8、年以上的房产。4、 如允许扣除的公共配套设施为出让用地，则“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”分摊的比例应单独计算，公式为：清算成本分摊比例 =本期清算面积/总建筑面积纳税人名称扣除项目汇总表金额单位：元计算机代码项目有效凭证金额清算成本分 摊比例本次扣除 金额本次未扣除 金额1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本苴丿、中土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用按四项成本核定数扣除3.房地产开发费用苴丿、中利息支出其他房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金苴丿、中营业税城市维护建设税教育费附加5.财政部规定的加计 20%除

9、数合计项目名称项目地址金额单位：元纳税人名称计算机 代码项目名称项目地址项目有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除 金额支付的土地出让金支付地价款金额交纳的有关税费其中：合计附表8土地征用及拆迁补偿费鉴证表金额单位：元纳税人名称计算机 代码项目名称项目地址项目名称有效凭证金额清算成本 分摊比例本次扣除金额本次未扣 除金额土地征用费用耕地占用税劳动力安置费安置动迁用房支出拆迁补偿款合计纳税人名称计算机 代码项目名称项目地址项目名称有效凭证金额清算成比2本分摊匕例本次扣除金额本次未扣 除金额规划费用设计费用项目可行性研究费用水文费用地质费用勘探费用测绘费用七通一平支出合计建筑安装工程费

10、鉴证表金额单位：元纳税人名称计算机 代码项目名称项目地址项目名称有效凭证金额清算成本分摊比 例本次扣除金额本次未扣除金额建筑工程费用安装工程费用支付给承包方费用其他建筑安装工程费用苴丿、中合计基础设施费鉴证表金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目有效凭证金额清算成本 分摊比例本次扣除金额本次未扣 除金额开发小区内道路供水工程支出供电工程支出供气工程支出排污工程支出排洪工程支出通讯工程支出照明工程支出环卫工程支出绿化费用其他设施工程发生的支出苴丿、中合计开发间接费用鉴证表金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目有效凭证金额清算成本分摊比 例本次扣除金额本次未扣除 金额管

11、理人员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费周转房摊销费其他发生的间接费用苴丿、中合计公共配套设施费鉴证表金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目名称有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除 金额物业管理用房费用变电站费用热力站费用水厂费用居委会用房费用派出所用房费用幼儿园用房费用学校用房费用托儿所用房费用公共厕所费用自行车棚用房费用邮电通讯用房费用其他非营业性公共设施费用苴丿、中：合计纳税人名称利息支出鉴证表金额单位：元计算机代码金融机构名称借款 时间借款 金额借款 期限利率银行 同期 利率允许列支 利息金额清算成 本分摊 比例本次 列支 金额本次未列 支金额

12、合计项目名称项目地址与转让房地产有关的税金鉴证表金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项 目行次普通商品房其他商品房其他项目合计营业税1城市维护建设税2教育费附加345合计填表说明：1、直接转让土地使用权、在建工程整体转让的清算项目，缴纳税款数填入其他项目栏中。土地增值税缴款情况汇总表元纳税人名称项目名称金额单位:计算机代码税款入库日期行次缴款书号码金额合计项目地址附件二土地增值税清算申请表单位：平方米纳税人名称计算机代码纳税人地址联系人及电话项目名称项目总建筑面积项目地址可销售总面积已预（销）售总面积已预（销）售面积占应销售面积比例%纳税人申请理由：单位签章： 法人签章：年 月 日

13、主官税务机关意见：签字： 年 月曰填表说明：1、房地产开发企业应在办理土地增值税清算前据实填写 本表。2、 本表申请项目应与原填报的土地增值税项目登记表项 目一致。3、 项目清税终了后，本表与土地增值税项目登记表、纳税申报表及清税相关资料一同存档销号4、本附表一式两份，送地方主管税务机关审核盖章后， 由税务机关留存一份，退回申请单位一份。 备注：本通知单由纳税人留存。附件十三国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通 知国税发 2007132 号各省、自治区、直辖市和计划单列城市国家税务局、地方税务局： 现将土地增值税清算鉴证业务准则 印发给你们， 请你们依次监督指导税 务师事务所和注

14、册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，执行过程中如有问题， 请及时上报税务总局 （ 注册税务师管理中心 ）。本准则自 2008年 1 月 1 日起执行。土地增值税清算鉴证业务准则第一章 总则第一条 为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据中华人民共和国土地增 值税暂行条例 及其实施细则和 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税 清算管理有关问题的通知 （ 国税发2006187 号） 以及注册税务师管理暂行办 法及其他有关规定，制定本准则。第二条 本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳 税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序， 提出鉴证结论或鉴证意 见，并出具鉴证报告，

15、增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。第三条 纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地 增值税清算鉴证工作。第四条 在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包 括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及 其环境的相关特征， 以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、 交易、条件和惯 例及其他事项。第五条 承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：（ 一 ） 接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。（ 二 ） 税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德 规范的要求。（ 三） 税务师事务所能够获取充分、 适

16、当、真实的证据以支持其结论并出具书 面鉴证报告。（ 四） 与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书 （ 见附件 1） 。第六条 土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相 关的会计资料和纳税资料等可以收集、 识别和评价的证据及信息。 具体 包括： 企业会计资料及会计处理、 财务状况及财务报表、 纳税资料及税务处理、 有关文 件及证明材料等。第七条 税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量 时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整 性、可靠性、 中立性和可理解性等特征。第八条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务， 应当以职业怀疑态度、 有计划地实施

17、必要的审核程序， 获取与鉴证对象相关的充分、 适当、真实的证据； 并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。在确定证据收集的性质、 时间和范围时， 应当体现重要性原则， 评估鉴证业 务风险以及可获取证据的数量和质量。第九条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为 依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据 审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。第十条 税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受 理。第十一条 税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务，应当遵守本准则。第二章 一般

18、规定第十二条 税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：（ 一） 土地增值税纳税 （预缴） 申报表及完税凭证。（ 二 ） 项目竣工决算报表和有关帐薄。（ 三 ） 取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合 同。（ 四 ） 银行贷款合同及贷款利息结算通知单。（ 五 ） 项目工程建设合同及其价款结算单。（ 六 ） 商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、 成本和费用有关的其他 证明资料。（ 七 ） 无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。（ 八 ） 转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。（ 九 ） 转让房地产有关税金的合法有效凭证。（ 十 ） 与土地增

19、值税清算有关的其他证明资料。第十三条 税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项 充分关注：（ 一 ） 明确清算项目及其范围。（ 二 ） 正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。（ 三 ） 正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。 。（ 四 ） 正确划分不同时期的开发项目， 对于分期开发的项目， 以分期项目为单 位清算。（ 五 ） 正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。（ 六 ） 明确清算项目的起止日期。第十四条 纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但 其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。第十

20、五条 纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但 其收入总额不能准确核算的， 税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核 扣除项目的金额。第十六条 税务师事务所在审核鉴证过程中，有下列情形之一的，除符合本 准则第十七条规定外，可以终止鉴证：（ 一 ） 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。（ 二 ） 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配 给股东或投资人、 抵偿债务、 换取其他单位和个人的非货币性资产等， 发生所有 权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：（ 一 ） 按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。（ 二 ） 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。（ 三 ） 参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。第二十四条 收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规