2013年上半年北海房地产市场半年度简报.doc
《2013年上半年北海房地产市场半年度简报.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2013年上半年北海房地产市场半年度简报.doc（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
2013年北海市楼市
上半年市场分析报告
13
目录
1 土地市场 3
1.1 土地供给分析 3
1.2 土地成交分析 5
2 房地产投资 6
3 商品房市场 6
3.1 商品房供给分析 6
3.2 商品房成交分析 8
3.3 商品房售价分析 8
4 上半年单盘成交top10 10
5 存量房分析 11
5.1 存量商品房住宅分析 11
5.2 存量商品住宅可售分析 12
6 本月总结及后市展望 12
1土地市场
1.1土地供给分析
Ø北海上半年房地产开发用地性质土地出让逾1092.8亩
根据北海国土局发布的今年拟定土地出让计划，2013年北海商品房用地85.4333公顷（约1281.5亩）。
回顾今年上半年（截止6月30日止），正常上市（北海市国有建设用地使用权挂牌）挂拍出让共10期，专用于房地产开发用地的土地供给面积为1092.8亩（10宗地块）与2012年上半年同比增长195.35%（2012年上半年供应的土地是370亩），其用地性质均为批发零售、城镇住宅用地。
2013年1-6北海商品房开发用地出让供给情况
期数
土地位置
出让面积
容积率
土地用途
出让
起始价
加价幅度万元
挂牌时间
发布公告时间
（㎡）
（亩）
1月
2012年第16期
南珠大道与北海大道交汇处东南角
36477.5
54.7
≤2.7
批发零售40年、住宿餐饮40年
164
万元/亩
20
2013年1月17日至2013年1月28日
2012-12-28
南珠大道以东、北海大道南侧
33923.7
50.9
≤2.55
批发零售40年
163
万元/亩
20
南珠大道以东、北海大道南侧
29599.0
44.4
≤2.2
批发零售40年
160
万元/亩
20
2013年第1期
南珠大道以东、北海大道南侧
242744.57
364.1
≤5.0
批发零售40年、城镇住宅70年
156
万元/亩
50
2013年1月30日至2013年2月8日
2013年1月10日
铁山港区南康镇银丰东路114号
19112.91
28.7
≤2.0
批发零售40年、城镇住宅70年
38
万元/亩
10
2013年1月28日至2013年2月6
2013年1月8日
2月
2013年第3期
铁山港区营闸路与四号路交叉东南角
40004.683
60
≤3.0
商务金融40年、住宿餐饮40年
38
万元/亩
10
2013年2月27日至2013年3月8日
2013年2月21日
3月（无商品房开发土地的供给）
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
4月（无商品房开发土地的供给）
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
5月（商品房开发土地的供给）
2013年第8期
北部湾东路北侧、河南路以东
2797.73
4.20
≤5.0
批发零售用地、城镇住宅用地
276
万元/亩
10
2013年6月3日8时至2013年6月17日16时30分
2013年5月15日
2013年第8期
云南路西侧、水产市场南侧
12284.97
18.43
≤4.5
批发零售用地、城镇住宅用地
232
万元/亩
10
2013年6月3日8时至2013年6月17日16时30分
2013年5月15日
2013年第8期
上海路以东、浙江路以北
126753.16
190.13
≤5.0
批发零售用地、城镇住宅用地
234
万元/亩
50
2013年6月3日8时至2013年6月17日16时30分
2013年5月15日
6月（商品房开发用地的供给）
2013年第9期
广东路以东、西南大道南侧
163289.28
244.83
≤3.7
批发零售用地
商务金融用地
城镇住宅用地
200
万元/亩
50
2013年7月4日8时至2013年7月15日16时30分
2013年6月17日
2013年第10期
银滩西区、美景路北侧
21566.11
32.35
≤3.0
批发零售用地城镇住宅用地
203
万元/亩
合计
728553.6
1092.8
截止6月份，北海市商品房开发用地招拍挂出让累计上市共10宗，累计出让面积为728553.6㎡，约合计为1092.8亩，合计均价约174.06万元/亩。
【点评】
从宗地块的大小方面分析，2013年上半年出让的地块基本上是60亩以下的小地块，仅有3宗地块超过190亩以上；
从地块的容积率方面分析，除了1月份出让的土地中有3宗土地的容积率是2.7以下的，其余土地的容积率是3.0以上，最高的容积率是5.0；
从地块的价格方面分析，5、6月份出让的宗地都超过200万元/亩。
从区域方面分析，地块分布不集中，比较分散，接近冯家江新区仅有1宗地，位于上海路以东、浙江路以北，面积约190亩，土地用途为批发零售用地、商务金融用地、城镇住宅用地，容积率≤5.0，出让起始价234万/亩。
在2013年2月底国务院常务会议部署了新一轮调控政策《新国五条》和个税20%，在地方政策细则还没落地的情况下，房地产市场不明朗，开发商拿地的愿望也不高，因此政府根据形势也不提供地3、4份连续两个月没有土地供应，到了5、6月份才供应5宗地块，说明土地供应市场表现冷淡。
1.2土地成交分析
Ø北海上半年土地供需不平衡，有流拍，其中，房地产开发用地成交面积为602.79，同比增长
北海房地产经营性用地供给与成交分析
2011年上半年
2011年下半年
2012年上半年
2012年下半年
2013年上半年
土地供给（亩）
323
633
370
1962.3
1092.8
土地成交（亩）
252
703
370
800.51
602.79
成交单价（万元/亩）
70
270
211
142
148
根据北海国土局发布的数据统计，截止今年6月30日，北海市地产交易中心共挂牌出让国有土地使用权8期，出让国有土地使用权11宗，面积963.10亩，成交金额100487万元。
与去年同期相比，招拍挂土地出让宗数增加了120%，出让面积增加了49.68%，成交金额增加了22.60%。
其中2013年上半年北海房地产开发用地成交面积约603亩，同比增长62.97%，累计成交金额约8.90亿元，成交单价约148万元/亩，同比下降29.86%，环比增长4.23%，由于在铁山港区出让了两宗土地单价38万元/亩，把单价拉低；与2013年北海拟定土地出让计划中商品房用地85.4333公顷（约1281.5亩）相比，下半年将会成交土地678亩。
Ø2013年1-6月北海市国有土地使用权（商品房开发用地）出让结果
2013年1-6月北海市国有土地使用权（商品房开发用地）招标拍卖挂牌出让
期数
土地位置
出让面积
容积率
土地用途
出让起始价
成交总价
成交单价
楼面地价
竞得人
成交时间
（亩）
一月
2012年第16期
南珠大道与北海大道交汇处东南角
54.7
≤2.7
批发零售40年、住宿餐饮40年
164
万元/亩
11400万元
208
万元/亩
1157元/㎡
北海市美凯龙置业有限公司
2013-1-28
南珠大道以东、北海大道南侧
50.9
≤2.55
批发零售40年
163
万元/亩
11200万元
220
万元/亩
1295元/㎡
北海市美凯龙置业有限公司
2013-1-28
南珠大道以东、北海大道南侧
44.4
≤2.2
批发零售40年
160
万元/亩
7210万元
162
万元/亩
1107元/㎡
北海市中翔置业有限公司
2013-1-28
二月
2013年第1期
南珠大道以东、北海大道南侧
364.1
≤5.0
批发零售40年、城镇住宅70年
156
万元/亩
56860万元
156
万元/亩
493
元/㎡
北海福满房地产开发有限公司
2013-2-8
铁山港区南康镇银丰东路114号
28.7
≤2.0
批发零售40年、城镇住宅70年
38
万元/亩
1100万元
38
万元/亩
288
元/㎡
北海洋和房地产开发有限公司
2013-2-6
三月
2013年第3期
铁山港区营闸路与四号路交叉东南角
60
≤3.0
商务金融、住宿餐饮40年
38
万元/亩
2292万元
38
万元/亩
191
元/㎡
北海金港投资有限公司
2013-3-8
四月
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
五月
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
六月
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
合计
602.8亩
88962万元
截止6月份，北海市商品房开发用地招拍挂累计成交6宗，累计成交面积为602.8亩（约合计为401866.68㎡），成交金额为88962万元（约8.89亿元）。
【点评】
根据已出让的各地块的容积率计算，今年年初北海待开发体量为1544979.7㎡，合约为154.5万㎡，相对北海去年年销量在159.68万㎡水平，今年一季度北海土地出让供量将超过去年年销量水平，可预见今后两年供量相比前三年猛增。
上半年北海的楼王地价是220万元/亩，此地位于南珠大道以东、北海大道南侧，用途是批发零售，容积率2.2，竞得人是北海市美凯龙置业有限公司。
2房地产投资
Ø房地产投资同比下降，但降幅相对稳定
据北海市统计局的数据，今年以来我市房地产开发投资仍下降，但降幅相对稳定。
1-5月，全市房地产开发投资完成71.69亿元，同比下降15.6%。
截至5月份，房地产开发投资已连续4个月负增长，但较1-4月相比，降速有所减缓。
房屋施工面积为1209.9万平方米，同比下降3.2%，其中，新开面积为184.01万平方米，同比下降42.5%；商品房销售面积51.59万平方米，同比增长40.4%。
3商品房市场
3.1商品房供给分析
Ø市场整体供给稳定
根据北海房产局发布的数据：
2013年上半年，北海累计批准预售商品房6214套、预售面积54.43万平方米，比去年面积增加20.93%，环比下降2.00%。
由于国家调控政策继续实行，受限购、差别化信贷的影响，市场已呈现理性状态，开发新增供应量基本稳定。
2013年上半年商品房预售套数及面积
2009年
下半年
2010年
上半年
2010年
下半年
2011年
上半年
2011年
下半年
2012年
上半年
2012年下半年
2013年上半年
商品房预售套数（套）
8997
12723
6270
8757
7358
4902
6216
6214
商品房预售面积（万㎡）
80.39
105.28
51.81
71.92
66.11
45.01
55.54
54.43
根据上表分析，2013年上半年预售商品房与2012年下半年的基本不变，从2010年4月17日楼市调控以来，在调控的两年时间里，北海楼盘新入市商品房套数累计52440套，面积高达450.1万㎡，按北海最大年销量162万㎡（2012年）计算，在
升级会员 