2010年12月及年度郑州房地产市场分析报告.docx

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费雷格专题研究报告：

2010年12月及年度郑州房地产市场分析报告

（一）

一、行业环境分析

1.月度分析

（1）宏观经济

1-11月,城镇固定资产投资210698亿元,同比增长24.9%,比1-10月加快0.5个百分点。

其中,房地产开发投资42697亿元,增长36.5%。

11月,社会消费品零售总额13911亿元,同比增长18.7%,比10月加快0.1个百分点。

1-11月份,社会消费品零售总额139224亿元,同比增长18.4%,比1-10月加快0.1个百分点。

11月,居民消费价格同比上涨5.1%，环比上涨1.1%。

1-11月,居民消费价格同比上涨3.2%,比1-10月份扩大0.2个百分点。

11月,规模以上工业增加值同比增长13.3%,比10月加快0.2个百分点;1-11月,规模以上工业增加值同比增长15.8%,比1-10月份回落0.3个百分点。

FREG视点：

11月，国务院出台16项措施稳定物价，但CPI同比上涨5.1%，创2008年7月以来的最高升幅；1-11月份，居民消费价格同比上涨3.2%，已经高出全年平均水平，在信贷增速较快、通胀压力较大情况下，11月27日 中共中央政治局会议确定“将实施积极的财政政策和稳健的货币政策”，货币政策的定调既利于物价稳定，又利于楼市的稳定发展。

（2）楼市运行

11月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7%。

11月，房屋新开工面积1.34亿平方米，同比下降17.4%；房屋竣工面积6531万平方米，下降0.7%；土地购置面积3302万平方米，增长9.3%，土地购置费924亿元，增长67.4%。

11月，全国商品房销售面积10113万平方米，同比增长14.5%，绝对量比10月份增加834万平方米，增长9.0%；全国商品房销售额5286亿元，同比增长18.6%，绝对额比10月份增加210亿元，增长4.1%。

11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。

11月，二手住宅销售价格同比上涨5.6%，涨幅比10月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.3%，比10月份扩大0.2个百分点。

11月，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.20，比10月份回落0.37点，比去年同期提高0.42点。

1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。

1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.6%。

1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，土地购置费8931亿元，增长77.9%。

1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。

1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2个百分点。

其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长48.4%和50.2%。

FREG视点：

11月，楼市量升价涨，在二轮调控下，全国70个大中城市房屋销售价格连续三个月环比上涨，开发投资额持续攀升；另一方面，政府调控楼市的决心坚定，在此形势下，第三轮调控或到来。

1-11月，楼市各项指标全线飘红，供、求两旺，价格攀升显著。

其中，房屋新开工面积涨幅高达48.7%，土地购置面积同比上涨33.2%，无不预示着楼市之热。

1-11月，办公楼、商业营业用房销售面积和金额同比涨势显著，受益于两轮调控政策。

（3）行业政策

☞2010年11月中旬至12月中旬行业政策一览

时间

发文部门

名称

内容简要

12-1

住房和城乡建设部部

商品房屋租赁管理办法

有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。

未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

12-1

住房和城乡建设部部

城市、镇控制性详细规划编制审批办法

控制性详细规划草案编制完成后，控制性详细规划组织编制机关应当依法将控制性详细规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。

公告的时间不得少于30日。

公告的时间、地点及公众提交意见的期限、方式，应当在政府信息网站以及当地主要新闻媒体上公告。

控制性详细规划应当自批准之日起20个工作日内，通过政府信息网站以及当地主要新闻媒体等便于公众知晓的方式公布。

控制性详细规划应当包括下列基本内容：

（一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；

（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；（三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求；（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。

12-10

中国人民银行

上调存款准备金率

从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

12-19

国土资源部

国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知

要严格把握居住用地出让的总量、结构和时序，坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。

凡可能出现“高价地”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高价地，稳定市场预期。

各地要加强地价动态监测，及时掌握地价异常变动，提高市场敏锐性和针对性。

对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订（中标通知书发出）后2个工作日内，通过国土资源部门户网站的中国土地市场网页下载并填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。

在坚持国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的前提下，积极探索“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”、网上挂牌、用地预申请、一次竞价、综合评标等多种交易形式，总结推广成功经验和做法，改进和完善招拍挂制度内容，进一步发挥招拍挂制度在深化土地要素市场改革、加强土地出让领域反腐倡廉建设和调控房地产市场中的积极作用。

FREG视点：

《商品房屋租赁管理办法》的出台将进一步规范租赁市场，但也在一定程度上助推租金上涨，带动生活成本的加大，或将更多的流动人口挤至二、三线城市。

《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》将使得规划更加透明、公开。

国土资源部19日出台文件直指近期地王频出现象，折射政府调控楼市的决心，从政府层面加强监管、提升市场敏感度，但若不加大土地供应量实难控制地王频出。

自11月10日以来，在32天内连续3次上调存款准备金率，释放政府对控制流动性持续释放的信号和货币政策的收紧，CPI的持续走高、楼市量、价齐升，新一轮调控或将到来。

（4）行业资讯

☞2010年11月中旬至12月中旬行业政策一览

概况

内容简要

大商首家ShoppingMall落户西区

大商集团中原新城大型商业广场项目建筑面积近11万平方米，为地下一层至地上五层局部,负一层至四层单层约2万平方米，负二层为大型商业停车场；初步计划为新玛特大型主力百货店、超市大卖场、室内商业步行街及餐饮娱乐结合的模式；其中新玛特主力百货店为汇集百货、超市、电器、餐饮娱乐等的多功能综合配套业态，为消费者提供一站式商业城市广场；商业步行街引入流行时尚品牌店、次主力店、餐饮、娱乐等项目，丰富商业业态，满足不同客群需求，将其打造成为西区最繁华的一站式购物场所。

郑汴新区要建“地下都市”10年内将建7条高速公路

在编制下一层面地下空间开发利用专项规划时，将进一步明确具体建设内容，重点以地下轨道交通网络为基本骨架，布局大型人防工程和地下综合体，实现各类防空工程、城市隧道、地下步行系统、市政管廊以及大型地下停车系统的高效连通。

在加快推进郑州新郑国际机场基础设施、客运专线、城际轨道交通、高速公路、干线公路等重大交通项目建设的同时，完善郑汴新区路网系统，加强郑汴新区交通换乘枢纽、公共交通走廊建设，增加城市主干道与高速出入口，畅通进出口通道，形成开放式道路网络布局。

郑州航空城总体规划评审会召开郑州将成内陆航空转运中心

郑州航空城位于郑州市域南部，位于郑州南北向发展轴南部，距郑州中心城区20公里，是郑汴新区建设的起步区。

航空城规划范围为南水北调运河、京广铁路、万三公路围合而成，北起南水北调北侧保护控制边界、南至运河南侧保护控制边界，西起京广铁路，东至新107国道，总用地为186平方公里。

航空城位于郑州产业发展轴上，周边产业集聚了先进制造业、高新技术产业、电子信息业、科技教育、现代服务业、物流产业，与航空城形成了很好的产业联动。

毛庄市场升级改造

1月21日，郑州毛庄农产品批发市场升级改造项目在惠济区正式破土动工，该项目位于郑州市惠济区新城街道办事处清华园路以北、新城路以西、公交路以南、弓寨路以东，总占地面积227.557亩，建筑总面积319674平方米，开发建设周期共计3年，项目总投资54789.9万元。

2012年底前郑州城中村全改造

12月7日，公布的河南省城乡建设三年大提升行动计划中要求，加快城中村改造步伐，力争2012年年底前省辖市现有建成区内的城中村全部实施改造，县城、县级市实施改造80%以上。

城市新区功能区、产业集聚区和城乡接合部村庄基本完成一体化改造，避免形成新的城中村。

河南多个省辖市即将建新区两年建造19万套经适房

我省计划到2012年，全省一半以上的设市城市达到省级或国家级园林城市标准、每100辆汽车配30个以上停车位、市民出行至少30%要乘公交；3年之内，拿出384.5亿元建廉租房、经济适用房、公共租赁房，投入6200亿发展房地产，建设1950个新型农村社区示范村

郑州、开封新区，按已确定的规划推进；洛阳新区、新乡平原新区、焦作新区、许昌新区，明年6月底前完成总体规划编制；漯河、南阳等新区，2011年年底前完成总体规划编制；安阳、商丘等城市新区，力争今年年底前将总体方案报送省委、省政府批准实施，其他符合条件的城市新区加快审批步伐。

加快推进功能区基础设施建设和产业集聚，2012年年底前所有中心城市新区功能区建设出形象、成规模。

FREG视点：

大商再选址西区，建设郑州首家ShoppingMall，彰显西区商业引力和潜力，必将协同建设中的万达广场和即将建设的宝龙城市广场带动西区商业的快速发展。

毛庄市场的升级改造将带动周边形象的改观，为周边城中村改造奠定基础。

郑州城中村改造再设最后期限，若剩余村组全部如期改造，必将带动郑州商品房市场供应放量，缓解供求紧张格局。

郑汴新区地下都市、郑州航空城均为郑汴新区建设的新突破，在原框架基础上注重资源的整合和地下空间的开发，保证土地资源的合理、优化利用，为郑汴新区的发展注入新的增值点。

多