嘉兴市房地产市场分析88DOC.docx
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嘉兴市房地产市场分析88DOC
2008年1-5月嘉兴市房地产市场分析
目录
第一部分嘉兴市1-5月份宏观市场状况3
一、土地市场供应平稳3
二、投资规模扩大，结构稳中有调3
三、开发面积增长，供应相对充裕4
四、销量保持稳定，空置面积下降4
五、房价小幅上涨，走势总体平稳4
六、中小户型供应量提高5
第二部分近期市场动态5
一、政策面5
1．《嘉兴市本级2008年度经营性用地出让计划》出台5
2．《嘉兴市住房建设计划（2009年）》出台5
二、新开楼盘5月集中上市6
三、楼盘动态7
1．促销活动7
2．联谊活动7
3．开工奠基8
4．其他活动8
5．小结9
第三部分市区主要楼盘新近调查情况10
一、区域概况10
二、市中心区域项目10
1．耀城广场10
2．盛大花园13
三、城南区域项目16
1．东菱·梅湾花园16
2．赞成·清华府邸19
四、城北区域项目20
1．中楠·穆溪左岸20
五、运河新区项目22
1．元一柏庄22
六、城西区域项目24
1．丽池庄园24
2．金都佳园25
3．天奥·金域兰庭28
4．皇马公寓29
5．金都·九月洋房31
七、南湖新区项目31
1．皇都花园31
2．康桥花园33
3．翰林府第三期35
4．当代华府37
5．巴黎都市39
6．百隆花园41
7．广宜文苑41
8．同方200841
9．世茂·世纪公园42
10．力宝·翡翠花园42
11．明日·东方世家43
12．罗马都市43
13．赞成·丽景苑43
八、住宅市场特点剖析44
1．整体开发水平44
2．主力价格44
3．物业形态44
4．园林绿化44
5．建筑风格44
6．房型配置45
7．智能化程度45
8．物业管理45
9．配套设施45
附件一：
嘉兴市2008年1-5月份土地供应情况46
附件二：
嘉兴市住房建设计划（2009年）51
第一部分嘉兴市1-5月份宏观市场状况
一、土地市场供应平稳
根据嘉兴市2008年住房建设计划，2008年全年商品住宅用地总可供应量为155万㎡，截至5月31日，嘉兴市国土资源局共出让住宅用地16块，总供地面积31.89万㎡，为全年总供地量的五分之一。
可以看出在激烈的市场竞争以及从紧的宏观调控政策下，嘉兴市住宅市场的投资热情有所减弱，后期市场供应将逐渐趋于合理。
2008年1-5月，嘉兴市土地市场成交土地状况
性质
出让块数
面积（万㎡）
面积（亩）
总价（亿元）
均价
（万元/亩）
商住
16
31.89
478.40
6.87
144
商办
24
19.34
290.03
3.65
126
小计
51.23
768.43
10.52
停车场
1
1.88
28.14
0.11
37
工业
32
79.43
1191.38
2.61
22
合计
132.53
1987.95
13.23
注：
供地明细见附表一
二、投资规模扩大，结构稳中有调
据统计，2008年1-5月份嘉兴市全市累计完成房地产开发投资66.73亿元，同比增长34.5%，增幅比去年同期上升6.5个百分点。
从单月房地产投资同比来看，由去年10月份至今已连续8个月保持增长，单月投资平均增幅为34.2%。
在房地产开发投资规模扩大的同时，结构出现了一些调整，主要表现为房地产投资对土地购置费的依存度降低。
今年1-5月份，嘉兴市房地产企业购置土地投资为22.22亿元，同比增长9.2%，占房地产开发投资总额的33.3%，增幅及占比分别比去年同期下降了100个百分点和7.7个百分点，用于建筑和安装工程的投资比重则为58.5%，比去年同期上升了9个百分点。
另从投资用途来看，住宅投资依然是市场主体。
据统计，前5个月嘉兴市住宅开发投资为44.88亿元，比重达到67.3%，同比增长37.4%，商业营业用房和办公用房投资占比分别为17.6%和3.5%，投资用途结构与去年同期基本相当，保持稳定。
三、开发面积增长，供应相对充裕
随着投资规模的扩大，嘉兴全市房屋开竣工面积呈现全面增长态势，供应量比较充足。
2008年1-5月份，全市房屋施工面积为1512.05万㎡，同比增长26.0%，增幅比上年同期加快了17个百分点，其中住宅施工面积985.91万㎡，同比增长20.1%。
全市房屋新开工面积323.02万㎡，比上年同期增长57.7%，增幅比上年同期上升53.8个百分点，其中住宅新开工面积204.98万㎡，增长49.6%。
全市房屋竣工面积达188.16万㎡，其中住宅竣工面积114.40万㎡，比去年同期分别增长31.2%和11.4%，今年前5个月竣工房屋面积已相当于去年1-8月份的竣工总量。
四、销量保持稳定，空置面积下降
去年10月份以来，国家关于提高第二套房首付比例，再次提高存款准备金利率等调控政策相继出台。
嘉兴市房地产市场以住宅消费需求为带动，基本延续了上述金融政策出台前的销售节奏和规模。
剔除春节放假因素影响，今年3月份至5月份三个月期间，嘉兴市商品房和商品住宅销售面积分别为101.83万㎡和82.03万㎡，与去年政策出台前的7月份至9月份期间商品房和商品住宅102.06万㎡和82.91万㎡的销量基本相当，保持平稳。
据统计，2008年1-5月份嘉兴全市商品房销售面积为138.37万㎡，与2007年同期相比小幅增长2.6%，其中商品住宅销售面积为111.43万㎡，同比增长6.8%。
另据统计，截止5月底嘉兴全市商品房和商品住房空置面积分别为133.38万㎡和58.99万㎡，同比下降6.6个百分点和23.8个百分点，其中空置时间在1-3年的商品房和商品住宅面积分别为79.24万㎡和41.07万㎡，同比增长4.1%和14.4%，但增幅比去年同期减缓了62.8个百分点和67个百分点。
五、房价小幅上涨，走势总体平稳
据统计部门统计，今年1-5月份嘉兴市商品房销售价格同比上涨7.6%，其中商品住宅销售价格同比上涨8.3%，涨幅比2007年上半年水平分别上升4.5和4.9个百分点，商业营业用房和办公楼销售价格同比上涨了5.3%和4.3%。
另从商品住宅价格走势来看，今年前5个月单月环比涨幅基本在0.3%至1.2%区间波动，平均为0.5%，价格走势总体保持平稳。
六、中小户型供应量提高
去年以来，嘉兴认真落实国家“90/70”政策，加强住房建设规划编制实施，商品住房供应结构进一步改善，中小户型住房建设力度不断加大。
从90㎡以下住宅开发投资、施工、新开工和竣工量四项供应类指标来看，1-5月份同比分别大幅增长了185.00%、123.8%、323.9%和236.7%。
但由于房地产开发周期较长，前期新批准项目尚未开工建设以及其他市场因素影响，目前嘉兴市90㎡及以下商品住房比重与国家政策要求相比仍有一定差距，需进一步提高。
第二部分近期市场动态
一、政策面
1．《嘉兴市本级2008年度经营性用地出让计划》出台
《嘉兴市本级2008年度经营性用地出让计划》（以下简称《计划》）于2008年6月6日由嘉兴市人民政府批准出台，《计划》按照控制总量、适度增长、盘活存量、压缩增量、区域平衡的原则，规定市本级2008年经营性用地计划出让总量为200公顷，比上年实际投放量平加28.4%，其中存量建设用地145公顷、增量建设用地55公顷。
具体计划指标分解如下：
南湖区30公顷（其中存量土地20公顷）；秀洲区35公顷（其中存量土地25公顷）；嘉兴经济开发区35公顷（其中存量土地25公顷）；嘉城集团35公顷（其中存量土地25公顷）；南湖新区15公顷（其中存量土地15公顷）；市土地储备中心20公顷（其中存量土地20公顷）；机动30公顷（其中存量土地20公顷）。
2．《嘉兴市住房建设计划（2009年）》出台
《嘉兴市住房建设计划（2009年）》于2008年3月30日由嘉兴市人民政府批准实施。
09年住房建设计划基本与08年相当。
详见附件二。
二、新开楼盘5月集中上市
据统计，今年1-5月，嘉兴市至少有15个新盘面世，5月份嘉兴市公示的商品住宅新开楼盘数是3月和4月两月公示开盘量的总和，新开楼盘达9个，面积约18万㎡，成为近两年商品住宅少有的开盘高潮月，仅5月30日一天就有天元·嘉禾苑、阳海景怡南区和巴黎都市六期波旁宫三个楼盘公示开盘。
值得注意的是，在5月份的9个新开楼盘中，半数位于南湖新区。
新开楼盘及时间表：
序号
楼盘名称
开盘时间
1
天元·嘉禾苑
2008年5月30日
2
阳海景怡南区
2008年5月30日
3
巴黎都市六期波旁宫
2008年5月30日
4
皇都花苑
2008年5月28日
5
格林小镇&一期实景熟铺
2008年5月24日
6
当代华府二期精品公寓
2008年5月18日
7
耀城广场CBD国际花园公寓
2008年5月18日
8
百隆花园
2008年5月16日
9
新亚·香榭水岸
2008年5月2日
10
翰林府第三期
2008年4月28日
11
皇马公寓
2008年4月26日
12
风清云都二期
2008年4月25日
13
新马路强盛商务铺
2008年3月18日
14
大地棕榈苑
2008年2月28日
15
好得利商厦
2008年1月18日
宜居城市网备案统计数据显示，5月的最后两周，嘉兴市商品住宅成交量平稳，日成交套数在50套左右，日成交面积约5000㎡，成交最多的一天分别达到了75套和8000㎡。
5月21日至5月27日的统计数据显示：
商品房备案销售金额为19388.224万元；备案销售面积中住宅为32459.56㎡，写字楼为1260.67㎡，商贸为6510.19㎡；住房备案销售套数为280套，写字楼备案销售16套，商贸产品备案销售套数为58套。
单周成交套数接近三百套，创下今年以来的新高。
我公司分析认为：
一些观望中的购房者开始出手，开发商也纷纷看好后市，在新开楼盘的带动下，6月楼市可能“淡季不淡”。
另外，据以宜居城市网相关数据，嘉兴市面积在80到120㎡的商品住宅房源最充足，占全部网上房源总量的1/3；同样供应充足的还有均价在每平方米4500元到5000元的商品住宅，共有网上房源733套。
此外，低价房在嘉兴还有存量，均价每平方米3500元到4000元的网上房源达687套。
三、楼盘动态
1．促销活动
盛大花园一期6月30日交房，6月14日“盛大花园”杯家装设计大赛颁奖及业主联谊会，活动期间订房可享受10000元装修基金优惠。
赞成·清华府邸6月7日开盘，起价4100元/㎡。
大地·棕榈苑6月10日开盘，开盘均价4300元/㎡，开盘当日起15日内签约总价优惠1万元并赠送太阳能热水器。
龙盛·华城右岸6月12日-7月15日推出15套特价房，单价3888元/㎡，车位8万元/个，老业主第二个车位可享受7.5万元/个优惠。
南湖·星辰湾推出百万特惠活动，63㎡-143㎡现房均价3650元/㎡。
金都佳苑5月15日—6月15日启动“清盘活动”，少量约126—285㎡现房，3960元/㎡起。
2．联谊活动
赞成·清华府邸5月17日组织业主前往宁波桑果园。
为了出游能和观赏杭州湾跨海大桥串联起来，丰富车行的趣味性，赞成·清华府邸将此次出行的目的地定为宁波的天宫庄园，除了采桑果以外，还为业主们安排了自助烧烤和参观西江古村等活动。
龙盛·右岸美墅6月1日举行“爱心·家园”客户联谊会，龙盛置业为秀洲区的34名白血病患者献爱心，当场捐献10.2万元。
中楠·穆溪左岸6月7日举行开盘周年庆及“上城生活展”活动，期间提供家装、建材、家居、轿车、婚纱等咨询服务。
嘉禾绿洲6月7日举行业主联谊会，其间举行抽奖活动，最高奖额为5.8万元购房券，共送出购房券50多万元。
3．开工奠基
赞成·丽景苑6月7日举行开工典礼。
赞成·丽景苑地处嘉兴市南湖新区，项目紧临欧尚超市，周边学校、公园密集，是老城区与南湖新区接壤地段。
该项目总建筑面积约18万㎡，属简约现代的欧式风格建筑，由37幢四至六层的全多层住宅与少量配套商业组成，以90㎡小三房和130㎡花园洋房作为主打产品，户型配有大露台、大阳台。
项目预计将于2008年8～9月份开盘，2010年交房。
嘉兴地产沙龙透露价格在4200元/㎡左右。
龙盛·右岸美墅6月2日高调举行奠基仪式。
来自央视的著名节目主持人周涛主持了奠基仪式，来自市、区的有关领导，龙盛置业及龙盛集团公司的各级领导，以及龙盛·右岸美墅的规划设计师等出席。
龙盛·右岸美墅项目占地面积5.5万㎡，建筑面积约3.8万㎡，规划建造100余栋别墅，类型以联排、双拼庄园为主。
明日·东方世家5月25日举行开工典礼仪式。
该项目地处南湖新区，北至南溪路，南至望湖路，占地310亩，规划建设排屋、小高层及高层住宅，连同商业和地下建筑面积，总建筑面积达50万㎡左右。
该项目建筑密度不足19％，绿地率达40％以上。
明日·东方世家由中国建筑大师、中国工程院院士程泰宁担纲设计，现代、简洁的建筑造型配合“一心八院”的规划结构，再现传统构城理念。
4．其他活动
巴黎都市5月31日举行巴黎都市商业高峰论坛，南湖区、市规划处、南湖街道的有关领导，中国商业地产联盟副会长、清华大学商业地产MBA特聘教授徐勇等专家应邀出席。
巴黎都市商业中心，依托于70万平方米的巴黎都市而建，总建筑面积8万㎡，由巴黎生活街、巴黎风情街、巴黎亲子街及老佛爷购物中心四大板块组成。
主要业态定位为购物中心、风情酒廊、吧文化、美食娱乐、休闲健身。
国际电气城5月24日开业，为期3天的第一届长三角（嘉兴）五金机电采购节也热闹登场。
目前，国际电气城的招商率已达到100%，汇集了中外各大五金机电知名品牌、华东主要产区的各类五金机电品牌总代理商近千家。
开业当天有近万人前来采购、洽谈。
采购节期间，顾客在市场购物后，还可根据购买金额领取开业红包、笔记本电脑、液晶彩电等奖品。
5月20日，元一柏庄澳洲游信使团出发开始为期7天的探访澳洲建筑艺术之旅。
嘉兴世茂新城房地产开发有限公司4月26日举办“生态新人居，嘉兴新生活”人体行为艺术展，同日，位于中山东路1242号名典公寓的世茂·世纪公园市区接待中心开放。
世茂·世纪公园总占地面积800余亩，嘉兴唯一超过百万方集住宅、商业、高级酒店于一体的综合式大型复合地产项目。
5．小结
4-6月份期间嘉兴市场上的开发商八仙过海各显神通，各类促销手段层出不穷，更有开发商大打降价牌，都希望在暑期淡季来临之前抢占市场份额，在资金和人气上为后市打好基础。
总体来看，市场的热度还是被带动了起来，预计这股风潮将持续到6月底7月初。
第三部分市区主要楼盘新近调查情况
一、区域概况
嘉兴市规划与建设局网上公布信息（截至日期：
6月15日）
二、市中心区域项目
1．耀城广场
项目简介
该项目被列入2007年嘉兴市重点服务业投资项目，由印尼林氏集团投资和嘉兴耀成房地产有限公司联合开发。
项目占据嘉兴市中心，北面以城市主干道中山东路为界，南面与吉杨路相邻，西面紧临市内著名的阳光大酒店，东面与交通枢纽汽车西站相接。
耀城广场建筑面积12.2万平方米，共有9幢高层、1幢多层住宅和2幢25层写字楼，是一个集居住、购物、休闲娱乐以及办公等功能于一体的大型商住社区。
住宅方面，两梯两户，面积在90～140余㎡之间，每户均赠送大金空调。
耀城广场最宽51.7米超宽楼间距，社区内部5幢高层设置3.9米的全通透景观架空层。
在选材上，精选上好材质的花岗岩作为建筑表面材料，并辅以领先的干挂技术工艺，精选日本大金工业株式会社研制开发的，目前世界上最新型、最先进的高智能化的VRV变频中央空调和家用中央空调系统，还精选国际知名品牌西子奥的斯电梯，迅速、平稳、安全。
办公楼采用质量上乘的Low-E中空玻璃。
基础信息
开发企业
嘉兴耀成房地产有限公司
项目地址
嘉兴市中山东路阳光大酒店东侧
发展商
印尼林氏投资集团
策划代理
智岛地产顾问
建筑设计
华海国际（香港）设计机构
单价范围
5530-7600元
物业类型
住宅、写字楼、商铺
车位价格
15-18万/个
基地面积
32080㎡
车位配比
900个
建筑面积
12.2万㎡其中住宅6.7万㎡
规划户数
住宅518户
产品形态
高层
开发周期
2年
工程进度
主体
销售率
5.02%
开盘日期
2008.5.18
交房日期
2009年11月30日
调查日期
2008.6.15
电话
8207200082072333
房型配比及销售率
形态
房型
面积
户数
配比
已售
销售率
25层
2F2T1W
91.34
46
8.88%
12
26.09%
3F2T2W
133.85
46
8.88%
0
0
3F3T2W
127.47
46
8.88%
5
10.87%
18层
3F2T2W
143.44
170
32.82%
7
4.12%
2F2T1W
107.36
136
26.26%
0
0
2F2T1W
111.98
34
6.56%
1
2.94%
3F2T2W
137.13
34
6.56%
0
0
4层
3F2T1W
114.59
6
1.16%
1
16.67%
合计
5.02%
（截至2008年6月15日）
环境分析
小区整体外环境一般，绿化率仅20%，局部有噪音污染，但内部景观资源充分：
社区入口处重置叠水景墙，一湾清泉随波穿流；60-100米超宽楼间距内叠水植绿；小区内有拂晓园、香溪地、和睦园、鞠梦圆、静思园。
配套分析
凭借中山东路的区位优势，周边遍布购物、娱乐、休闲配套，同时还有丰富运动资源，嘉兴市民健身中心和田径场、游泳馆、羽毛球馆、乒乓球馆、保龄球馆、健身会所林立，乃嘉兴运动资源汇聚地。
耀城广场向东有戴梦得、江南大厦，向西有大润发超市、江南摩尔，周边太阳城大酒店、澳门豆捞、鼎红楼、真锅咖啡、顶上鱼翅、恒隆国际品牌店等一应俱全。
另外北邻中医院，南靠三塔公园。
耀城广场配备30000余㎡超大型地下停车场，完全满足停车需要。
同时留出150个公用车位，可以缓解市中心巨大的停车压力。
营销企划
低调开盘，开盘期间仅日报晚报上了两版广告。
客源分析
多为自住，40岁以上的客户居多，多为经商，公司白领、公务员数量并不突出。
价格分析
住宅均价6100，写字楼均价约5500。
目前价格在嘉兴市楼盘属于较高，虽然地段条件优越，产品优势也较明显，但是价格过高影响了项目的去化。
物业费：
住宅1.9元。
去化分析
5月18日开盘以来，网上备案显示仅销售26套，销售率5.02%，案场销售员说辞总销售量已达30%。
从房源看，91平方米的两房由于总价不太高，去化最多，占总销售量的46.15%，但销售比例也只有26.09%，
优劣分析
优势：
地段优越；建筑品质较高；交通方便，周围配套齐全。
劣势：
单价及总价过高。
2．盛大花园
项目简介
盛大花园坐落于嘉兴市中心核心区块，处于东升中路和百墅路交叉口南侧，东依百墅南路，北靠东升路，西临自然水系，南瞰洪波公园，是嘉兴市老城区、秀洲区和经济开发区的交汇处。
该项目占地面积100余亩，总建筑面积13.8万㎡，绿地率达36.5％，拥有1∶1超高车位配比率，由16栋海湾型纯板式小高层和一座酒店公寓组成。
园区内的大部分户型都在130平方米以上。
基础信息
开发企业
嘉兴市鑫港房地产开发有限公司
项目地址
东升路百墅路口南（实验小学对面）
发展商
中国人民电器集团、 浙江房地产开发有限公司
策划代理
嘉兴博瑞杰
景观设计
美国XWHO公司
单价范围
3988-4618
物业类型
小高层公寓
物业顾问
香港银丰（国际）
基地面积
68962㎡
车位配比
1∶1
建筑面积
13.8万㎡
规划户数
592户
产品形态
小高层
开发周期
30个月
工程进度
即将交付
销售率
66.55%
开盘日期
2006年9月25日
交房日期
2008年6月30日
调查日期
2008.6.15
电话
82271888、82272888
房型配比及销售率
形态
房型
面积
户数
配比
已售
销售率
13层
3F2T2W
130.40
33
5.574%
20
60.61%
3F2T2W
148.66
33
5.574%
0
0
3F2T2W
150.33
33
5.574%
5
15.15%
11层
3F2T2W
110.87
40
6.76%
40
100%
3F2T2W
133.91
120
20.27%
89
74.17%
3F2T2W
143.76
136
22.97%
121
88.97%
4F2T2W
154.50
22
3.72%
16
72.73%
4F2T2W
163.50
118
19.93%
88
74.58%
复式
186-293
57
9.63%
15
26.32%
合计
66.55%
（截至2008年6月15日）
周边配套
2公里10分钟城市生活圈，超市、银行、咖啡馆、健身馆、酒吧、酒店、医院、农贸市场等生活配套齐全，生活便捷。
区域内交通便捷，多条公交线路途经此地，附近有2路、18路、27路可以到达嘉兴市区、汽车西站、火车站。
景观分析
盛大花园特聘美国X—WHO设计公司遵循“声、色、香、味、觉”的创新思想进行布局，构筑“盛放之庭、亲水之庭、汇聚之庭、绿氧之庭、静观之庭、交流之庭、互映之庭”以及滨河一岸的“七庭一岸”设计构想，通过两组建筑的围合布局，形成多个相对独立的公共庭院空间，促进邻里交流，增强公寓归属感，很好的实现了管理的封闭性和景观的开放性。
建筑分析
海湾型纯板式建筑，通过独特架空设计、85米超宽楼间距和131－281㎡宽敞大宅户型诠释奢华建筑概念，同时，开发商也顺应潮流，开始注重建筑细节，运用双层中空玻璃、消音排水罗纹管、彩色可视对讲系统、外墙保温节能建材等高档材质，既满足了奢华理念的需要，也确实为产品增加了不少卖点。
营销企划
在整个销售过程中，开发商并没有运用太多活动营销来加快销售速度，低价入市是最实际的营销手段，而且在项目初期取得了非常理想的效果，想必也是初期的热销使开发商在销售后期并没有在营销上投入过多精力。
随着市场竞争的加剧，楼盘的新颖度减弱，大户型产品就暴露出诸多成本上的缺点，造成目前的滞销现状。
销售中期针对143平方米主打产品设计样板房，效果不错，使该产品销售88.97%；五一期间尝试降价促销，搞“一人团购”活动，目前针对6月30日交房的节点组织装修设计大赛，希望能用现房效果为销售带来帮助，但效果都不突出。
客源分析
项目本身定位为都市贵胄，由于户型较大，总价较高，实际购买客户多为有相当经济实力的经商者和公务员，并且大多是二次置业，对产品及服务的要求都很高。
价格分析
3988-4618元/㎡的价格在嘉兴市场来说属于中等水平，但超过130平方米的户型决定了房子较高的总价以及较高的生活成本，平均在50万元左右的房价嘉兴一般的消费者是不太容易承受的。
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