标准恒大集团地产会计核算标准年版.docx
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标准恒大集团地产会计核算标准年版
恒大集团制度体系文件
HD-CW-BZ-2020-001
恒大地产会计核算标准（2020年版）
编订部门：
集团财务管理中心
日期：
会签部门：
日期：
日期：
编订记录
编订日期
主要编订内容
起草人
审核人
签批人
第一章总则
为了规范本集团会计确认、计量和报告行为，保证会计信息质量，加强财务管理，根据《中华人民共和国会计法》、中华人民共和国财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则－基本准则》、各项具体会计准则及相关规定（以下合称“企业会计准则”），制定本核算手册。
第二章适用范围
本核算手册适用于本集团内所有从事房地产开发的企业。
本集团内房地产开发企业的会计人员应按照本核算手册的要求，对发生的经济业务事项办理会计手续，进行会计核算。
本集团内从事其他业务的企业（例如物业公司、装修公司等）可根据自身具体情况参照执行。
第三章会计核算基本原则
一、总体原则
1、会计年度
会计年度为公历1月1日起至12月31日止。
2、营业周期
本集团的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品，其营业周期通常从购买土地起到建成开发产品并出售或出租且收回现金或现金等价物为止的期间。
该营业周期通常大于12个月。
3、记账本位币
目前本集团内所有公司的记账本位币为人民币。
4、会计确认、计量和报告的基础
本集团以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。
二、会计信息质量要求
1、以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。
2、按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。
3、对交易或者事项进行会计确认、计量和报告应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。
4、对于已经发生的交易或者事项，应当及时进行会计确认、计量和报告，不应提前或者延后。
三、会计要素
1、资产
资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。
前款所指的企业过去的交易或者事项包括购买、生产、建造行为或其他交易或者事项。
预期在未来发生的交易或者事项不形成资产。
由企业拥有或者控制，是指企业享有某项资源的所有权，或者虽然不享有某项资源的所有权，但该资源能被企业所控制。
预期会给企业带来经济利益，是指直接或者间接导致现金和现金等价物流入企业的潜力。
符合上述的资产定义的资源，在同时满足以下条件时，确认为资产：
（1）与该资源有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该资源的成本或者价值能够可靠地计量。
符合资产定义和资产确认条件的项目，应当列入资产负债表；符合资产定义、但不符合资产确认条件的项目，不应当列入资产负债表。
2、负债
负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。
现时义务是指企业在现行条件下已承担的义务。
未来发生的交易或者事项形成的义务，不属于现时义务，不应当确认为负债。
符合上述负债定义的义务，在同时满足以下条件时，确认为负债：
（1）与该义务有关的经济利益很可能流出企业；
（2）未来流出的经济利益的金额能够可靠地计量。
符合负债定义和负债确认条件的项目，应当列入资产负债表；符合负债定义、但不符合负债确认条件的项目，不应当列入资产负债表。
3、所有者权益
所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。
所有者权益的来源包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等。
直接计入所有者权益的利得和损失，是指不应计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。
利得是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入。
损失是指由企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。
所有者权益金额取决于资产和负债的计量。
所有者权益项目应当列入资产负债表。
4、收入
收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。
收入只有在经济利益很可能流入从而导致企业资产增加或者负债减少、且经济利益的流入额能够可靠计量时才能予以确认。
符合收入定义和收入确认条件的项目，应当列入利润表。
5、费用
费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。
费用只有在经济利益很可能流出从而导致企业资产减少或者负债增加、且经济利益的流出额能够可靠计量时才能予以确认。
企业为生产产品、提供劳务等发生的可归属于产品成本、劳务成本等的费用，应当在确认产品销售收入、劳务收入等时，将已销售产品、已提供劳务的成本等计入当期损益。
企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。
企业发生的交易或者事项导致其承担了一项负债而又不确认为一项资产的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。
符合费用定义和费用确认条件的项目，应当列入利润表。
6、利润
利润是指企业在一定会计期间的经营成果。
利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。
直接计入当期利润的利得和损失，是指应当计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。
利润金额取决于收入和费用、直接计入当期利润的利得和损失金额的计量。
利润项目应当列入利润表。
第四章主要会计政策、会计估计及核算原则
第一节收入确认
一、会计政策及会计估计
1、收入确认的总原则
销售商品或提供劳务的收入，应在以下原则同时得到满足的情况下予以确认：
（1）对商品或劳务的控制权已转移给买方；
（2）相关收入的金额能够可靠计量；
（3）相关成本的金额能够可靠计量；
（4）与收入相关的经济利益很可能流入企业。
2、对“商品或劳务的控制权已转移给买方”的判断
商品或劳务的控制权在卖方完成合同义务的过程中转移给买方，相关收入应在控制权发生转移时予以确认。
根据合同条款约定及合同适用法律环境的不同，商品或劳务的控制权可在一段期间内或于某一时点转移给买方。
当销售商品或提供劳务的行为满足以下任何一条标准时，可视为商品或劳务的控制权在卖方履行合同义务的一段期间内持续转移给买方，否则视为于卖方履行完毕全部合同义务的时点转移给买方：
（1）买方在卖方履行合同义务的同时获益（如提供运输服务）；
（2）买方可以控制履约过程中的在建商品（如在买方的土地上建房）；
（3）卖方产出的商品或提供的劳务具有不可替代用途，并且卖方有权就至今已完成的工作向买方收取款项（“合格收款权”）（如提供产品定制服务）。
需要特别注意的是，合同应在签署伊始就对其是否为于一段期间内转移控制权进行判断。
此判断一经作出，不可因后续合同状况的变化而变更。
3、对房地产销售行为是否适用“一段期间内转移控制权”的判断
针对房地产销售行为，以上第一点及第二点通常是不适用的。
对于第三点，由于房地产销售合同中会明确所购房产的位置、户型等信息且不可随意更改，因此可视为开发商销售的房地产产品除销售给购房人外具有不可替代用途。
对于“合格收款权”的判定，通常以在开发商有能力及意愿履行购房合同义务的前提下，购房人无权利单方面终止合同这一点视为开发商具有“合格收款权”。
在开发商有能力及意愿履行购房合同义务的前提下，购房人是否有权利单方面终止合同的判定视乎合同条款约定及当地法律环境而定。
通常情况下，同时满足以下条件的商品房销售合同，可视为购房人无权单方面终止合同：
（1）合同本身没有约定除开发商违约以外其他购房人可以单方面解约的权利；
（2）合同本身不会因不可抗力而解除。
针对房地产销售行为，除战争、自然灾害等因素，其他常见的不可抗力还包括因国家房地产限购政策及信贷政策变化致使合同无法执行的情况。
对于同时具备以下条件的房地产销售合同，可视为不存在因国家房地产限购政策及信贷政策变化致使合同无法执行的情况：
（a）房地产销售合同已完成网上备案登记手续（“已网签”），且网签之前购房人与开发商未签署过其他任何形式的有效房地产销售合同；
（b）房地产销售合同中约定的付款方式不涉及按揭贷款方式。
（3）总结来说，同时满足以下条件的商品房销售合同，可视为商品的控制权在一段期间内转移买方：
（a）合同本身没有约定除开发商违约以外其他购房人可以单方面解约的权利；
（b）房地产销售合同已网签，且网签之前购房人与开发商未签署过其他任何形式的有效房地产销售合同；
（c）房地产销售合同中约定的付款方式不涉及按揭贷款方式。
4、于某一时点转移控制权的收入确认原则中控制权转移时点的认定
对于不符合于一段时间内转移控制权判定的合同，应在开发商履行完毕全部合同义务的时点一次性将全部合同金额确认为收入。
开发商履行完毕全部合同义务的时点视乎合同约定而定，但通常情况下，全部完成以下动作时可视为开发商履行完毕全部合同义务：
（a）商品房已达到合同中约定的可交付状态。
对于约定毛坯状态交付的合同，开发商取得竣工备案证或类似验收证明则视为商品房达到可交付状态；对于约定精装状态交付的合同，开发商取得竣工备案证或类似验收证明并且对精装工程进行验收后则视为商品房达到可交付状态。
对于部分政府要求颁发准入证后才可以交付的商品房，开发商还应继续取得准入证后才视为商品房达到可交付状态。
（b）开发商已完成合同中约定的交付义务。
交付义务完成的标志通常是开发商已通知购房人现场验房（公开登报或单独寄送入住通知书），并且购房人已进行现场验房。
但对于合同中约定开发商通知购房人现场验房后若干天内购房人未完成现场验房则视同购房人已接收房屋的，可视同开发商在等待期间结束时完成交付义务。
对于合同中约定超过一次交付义务的，如先毛坯交付之后再进行精装二次交付的，如合同金额可以合理划分为毛坯交付义务及精装交付义务各自对应金额的，收入应在毛坯交付及精装交付时点分别确认，否则只可以在精装交付时全部确认。
5、特殊销售行为的认定
（1）工抵房
“工抵房”行为指开发商将房地产产品交付予工程施工方以抵偿工程款的行为。
从会计核算角度，工抵房行为相当于以工程款支付购房款的行为，工抵协议本身并不构成有效的销售合同，通常还需要开发商与供应商或供应商指定的最终购房者签署销售合同，并比照正常房屋销售的收入确认原则确认收入。
（2）还迁房
还迁房或称安置房指开发商为获取土地而额外建设、需向土地上原驻民（“搬迁户”）无偿交付或低价销售的房屋。
还迁房视乎无偿交付还是销售而采用不同的会计核算原则：
（a）无偿交付
在还迁房采用无偿交付的情形下，还迁房建设行为应视同于视同开发商获取土地额外支付的成本，还迁房建设成本应体现为其他可售产品的土地成本。
（b）低价销售
在还迁房采用低价销售的情形下，还迁房销售仍按照一般商品房销售进行会计处理。
（3）无产权车库出售使用权
对于一次性收取相当于无产权车库可使用寿命内全部使用费的行为，在会计核算上可视同销售无产权车库的行为，按照房屋销售的会计原则进行核算。
二、涉及的会计科目及具体核算原则
1、涉及会计科目
收入确认环节主要涉及的会计科目包括营业收入、预收账款、应收账款、税金及附加和应交税费科目。
其中，“营业收入”科目主要核算房地产销售业务当期确认的收入；
“预收账款”科目主要核算按照尚未达到收入确认条件的房地产销售合同收取的房款，根据意向协议收取的意向金等不在本科目核算；
“应收账款”科目主要核算对于已确认收入的销售合同金额中尚未收齐的款项。
应收账款应以每笔合同确认收入的金额和已收款金额单独计算，项目公司应编制《款不齐收入明细表》作为确认应收账款金额的依据。
“税金及附加”科目主要核算适用营业税的合同结转收入同时应结转的营业税。
“应交税费”科目下设二级科目“应交增值税”、“应交营业税”及三级科目“销项税额”用以核算确认收入时同时确认的增值税销项税额或营业税额。
2、SAP中的会计核算原则
（1）按照合同收取款项
在收取款项的当期计入预收账款科目核算，具体记账分录为：
借：
银行存款
贷：
预收账款-地产-房款-价款（增值税）
预收账款-地产-房款-税款（增值税）
预收账款-地产-装修款-价款（增值税）（单独签订装修合同或在购房合同中单独列示、并开具装修款名目发票的装修款）
预收账款-地产-装修款-税款（增值税）（同上）
（2）交付口径下结转收入
无论销售合同是否完成网签或是否收齐全款，在实际发出房屋交付通知（包含通过邮寄或登报方式）的当期按照销售合同的金额结转收入。
按照适用的税种和税金记录应交税费或税金及附加科目。
交付房屋前，开发商应已获取毛坯竣备证或交付准入证等完成交付必要的法律证照。
具体记账分录为：
借：
预收账款-地产-房款-价款（增值税）
预收账款-地产-房款-税款（增值税）
贷：
主营业务收入-地产业务收入
应交税费-应交增值税-销项税额-房地产一般计税项目（针对增值税一般计税项目）
/应交税费-房地产业务简易计税（针对增值税简易征收项目）
或：
借：
预收账款-地产-房款（营业税）
贷：
主营业务收入-地产业务收入
借：
税金及附加
贷：
应交税费-应交营业税
对于单独签订装修合同或在购房合同中单独列示、并开具装修款名目发票的装修款，在实际发出精装房交付通知的当期确认装修款收入。
具体记账分录为：
借：
预收账款-地产-装修款-价款（增值税）
预收账款-地产-装修款-税款（增值税）
贷：
主营业务收入-地产业务收入
应交税费-应交增值税-销项税额-房地产一般计税项目（针对增值税一般计税项目）
/应交税费-房地产业务简易计税（针对增值税简易征收项目）
（3）按照完工进度结转收入
SAP中不按照完工进度结转收入。
（4）工抵房行为
签署工抵协议并完成付款审批手续后，按照抵偿金额冲抵应付的工程款，具体记账分录为：
借：
应付账款-地产-工程款抵房款
贷：
预收账款-地产-房款-价款（增值税）
预收账款-地产-房款-税款（增值税）
若为跨项目工抵房：
抵款公司的记账分录：
借：
应付账款-地产-工程款抵房款
贷：
其他应收款-内部往来（并表）/关联往来
房源公司的记账分录：
借：
其他应收款-内部往来（并表）/关联往来
贷：
预收账款-地产-房款-价款（增值税）
预收账款-地产-房款-税款（增值税）
待开发商与供应商或供应商指定的最终购房者签署房屋销售合同后，再按照正常房屋销售确认收入的原则进行会计核算处理，具体参见以上第
（2）点。
（5）还迁房行为
对于无偿交付的情形，在还迁房交付时无需进行额外会计处理，其建造成本（包括视同销售下缴纳的增值税销项税额）应分摊至其他可售产品的土地成本中，在其他可售产品结转至完工产品时予以考虑。
目前各地税务部门对是否应将无偿交付的还迁房视同销售而相应计提增值税的处理存在差异。
——若根据税务部门的要求将无偿交付的还迁房视同销售，增值税计税基础由各区域税务团队根据实际情况确定。
具体记账分录为：
借：
开发成本-土地款
贷：
应交税费-应交增值税-销项税额-房地产一般计税项目
——若无偿交付的还迁房不视同销售，则无需记账。
对于低价销售的情形，按照正常房屋销售确认收入的原则进行会计核算处理，具体参见以上第
（2）点。
目前各地税务部门对公允价值认定存在差异。
——若税务部门认可销售价格，具体记账分录为：
借：
预收账款-地产-房款-价款（增值税）
预收账款-地产-房款-税款（增值税）
贷：
主营业务收入-地产业务收入
应交税费-应交增值税-销项税额-房地产一般计税项目
——若税务部门要求调整计税价格，具体记账分录为：
借：
预收账款-地产-房款-价款（增值税）
预收账款-地产-房款-税款（增值税）
贷：
主营业务收入-地产业务收入（倒挤营业收入）
应交税费-应交增值税-销项税额-房地产一般计税项目（按照税务局认可的计税价格计算的增值税）
（6）代建代售行为
代建代售为其他开发商拿地后，委托我方进行后续建设、项目管理、物业销售并向我方支付一定代建代售费用的业务。
我方为其他开发商提供代建代售服务并收取代建代售费的，应在与对方结算并向对方开具发票的当期按照结算金额确认收入，具体记账分录为：
借：
预收账款-地产-代建收款-价款（增值税）
预收账款-地产-代建收款-税款（增值税）
贷：
其他业务收入-其他销售收入（代建收入）
其他业务收入-销售代理收入（代售收入）
应交税费-应交增值税-非房地产业务销项税额
收取代建代售费款项时，具体记账分录为：
借：
银行存款
贷：
预收账款-地产-代建收款-价款（增值税）
预收账款-地产-代建收款-税款（增值税）
月末，将预收账款借方余额（如有）转入应收账款科目，下月初再反向冲销：
借：
应收账款-其他
贷：
预收账款-地产-代建收款-价款（增值税）
预收账款-地产-代建收款-税款（增值税）
（7）收取品牌费、资金使用费、担保费行为
因我方操盘合作项目/向合作项目投入资金/为合作项目债务提供担保而向合作项目收取品牌费、资金使用费、担保费的，应在与合作项目结算并向对方开具发票的当期按照结算金额确认收入，具体记账分录为：
借：
其他应收款-内部往来（并表）-品牌费（新增科目）/关联往来-品牌费（新增科目）
贷：
其他业务收入-品牌设计使用费收入/利息收入/担保费收入
应交税费-应交增值税-非房地产业务销项税额
收取款项时，具体记账分录为：
借：
银行存款
贷：
其他应收款-内部往来（并表）/关联往来
（8）一级土地开发
无论纯一级土地开发项目还是一二级联动项目，也无论二级土地出让金需另行支付还是使用一级土地出让金政府收益返还进行抵减，均需在SAP中确认一级土地整理的收入及成本，并另行单独确认二级土地出让金成本。
（a）一级土地整理成本
无论是纯一级开发项目还是一二级联动项目，发生的一级土地整理成本均计入“开发成本”科目。
（b）纯一级土地开发项目
对于纯一级土地开发项目，在政府最终结算出让金收益返还金额（通常标志为政府出具结算文件）的当期将全部返还金额一次性确认收入，在政府最终结算前收到返还的，暂计入“专项应付款”科目。
具体记账分录为：
——与政府最终结算前收到返还款
借：
银行存款
贷：
专项应付款
——与政府最终结算时
借：
专项应付款
应收账款-其他（未收到的返还款）
贷：
其他业务收入-其他
应交税费-应交增值税-非房地产业务销项税额
借：
开发产品
贷：
开发成本（全部一级整理成本）
借：
其他业务成本-其他
贷：
开发产品
（c）一二级联动项目
土地一二级联动是指土地一级开发、土地二级开发均由一个企业运营，此企业为政府授权委托的土地一级开发企业，又参与土地二级开发。
通常在企业与政府签订土地一级开发授权协议时，就明确一级开发整理出的土地，进入二级市场后，政府协助其取得此土地并由该企业进行二级土地开发。
对于二级部分土地出让金，无论需要另行支付还是使用一级土地出让金政府收益返还抵减，均应另行计入开发成本，具体记账分录为：
借：
开发成本（二级土地出让金）
贷：
应付账款-土地款
对于一二级联动项目，在收到返还款时，应先确认为专项应付款，具体记账分录为：
借：
银行存款
贷：
专项应付款
当后续同政府进行最终结算时或签订进一步协议时，将该款项转入营业外收入，具体记账分录为：
借：
专项应付款
贷：
营业外收入
对于一级土地出让金政府收益返还用于抵减二级土地出让金的，应将应收一级土地出让金政府收益返还与应付二级土地出让金进行抵消，具体记账分录为：
借：
应付账款-土地款（可抵减二级土地出让金部分）
贷：
应收账款-其他
3、PBC中的账务调整原则
（1）交付口径下结转收入
（a）毛坯房销售
对于已签署有效销售合同的房屋销售，无论是否收齐全款或完成网签备案，应在获取毛坯竣备证或交付准入证等完成毛坯交付必要的法律证照的当期将全部合同款项结转收入。
但已有证据表明购房者将会退房的，不应结转收入。
“有效销售合同”指包含构成法律上完整有效销售合同所必要条款的合同，该等条款至少应包含房屋具体信息、完整价款、交付时间及方式、违约责任等。
对于未收齐全款而结转收入的，应将未收取的款项确认为应收账款。
（b）精装房销售
对于已签署有效销售合同的房屋销售，无论是否收齐全款或完成网签备案，应按照以下原则进行收入确认：
I.毛坯部分与精装部分分为两份合同签署，每份合同有各自独立的价款及交付安排（包含使用两个主体分别签署的情况），或毛坯部分与精装部分签署于一份合同中，但有各自独立的价款及交付安排
毛坯部分参照上述毛坯房的原则结转收入。
精装部分于精装完成时确认收入。
II.毛坯部分与精装部分签署于一份合同中，有各自独立的交付安排但只有一个精装房的总价款
于获取毛坯竣备证或交付准入证等完成毛坯交付必要的法律证照的当期结转毛坯部分收入，于精装完成时确认精装部分收入。
精装收入金额由精装部分预算成本加成合理利润得出，毛坯收入金额由总价款减去精装收入金额得出。
III.毛坯部分与精装部分签署于一份合同中，且仅有一个交付条件
于精装完成时按全部合同价款一次性结转收入。
精装房收入确认原则简表
价款分离
价款不分
一次交付
精装完成时确认全部收入
两次交付
按合同于毛坯竣备及精装完成时分别确认收入
按拆分金额于毛坯竣备及精装完成时分别确认收入
（2）按照完工进度结转收入
对于完成网签且收款方式不含按揭方式的销售合同，应按照完工进度结转收入。
具体确认方式如下：
（a）对于存续的、房屋未竣工的合同，按照当期增加的完工进度乘以合同金额确认当期应结转的收入；
（b）对于当期新网签的、房屋未竣工合同，于当期一次性确认截至当期末累计完工进度对应的合同金额为当期收入；
（c）对于前期按照完工进度已确认收入而于当期满足交付口径结转收入条件的合同，将前期累计按照完工进度确认的收入于当期冲回，再按照交付口径原则进行结转收入。
完工进度按照商品房的建设进度确认。
商品房的建设进度以已发生的建造成本产值占预算建造成本总额的比例（“完工进度”）计算得出，并按照不同楼栋区别计算。
其中，建造成本包括除土地成本（包含契税及大配套费）、资金成本及开发间接费以外的全部成本；楼栋指物理位置上可相互分隔的最小建筑单位。
针对每一楼栋内的已签合同，按照各自楼栋单独计算出的完工比例对应的合同金额确认当期收入。
按照完工进度确认收入的记账分录与交付口径下相同，冲销前期收入的分录按照收入确认的分录进行反向冲回。
（3）代建收入、品牌费/资金占用费/担保费收入
每半年末及年末，应按照约定的结算原则或计息原则对尚未结算开票的收入进行暂估确认，并于次半年初或次年初冲回。
具体记账分录：
借：
应收账款/应收内部往来/应收关联往来
贷：
其他收入
（4）一二级联动项目不确认一级开发部分收入成本
对于一二级联动项目，PBC中不确认一级开发部分收入，冲回SAP中已确认的收入，冲减二级土地出让金成本，具体记账分录为：
借：
营业外收入
贷：
存货
三、示例（本章节所有示例已体现PBC中的会计核算原则，后同）
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