产城综合体的发展路径和模式.docx

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产城综合体的发展路径和模式

产城综合体的发展路径和模式

一、产城综合体的内涵及意义

1、产城综合体的内涵

"产城综合体”是指通过产业区与城镇区在空间、结构和功能上的协同支撑和有机融合，以实现城市核心功能提升、空间结构优化、城乡一体化、社会人文生态的协调发展。

具体来讲，就是在城市核心中心较远地区，以产业结合城市的模式打造区域产业集群。

产城综合体的具体表现形态可以用新型厂房+科研办公+企业会所+生活公寓+生活商务五大业态+五星级的物业管理服务来表示。

新型厂房、科研办公楼，可以满足企业生产和办公的需要，公寓和住宅可以解决企业员工的住宿问题，提高员工稳定性；而园区配备的食堂、超市、宾馆等组成生活商业街，满足员工日常需求；企业会所，为园区入驻企业提供最前沿信息、资源、技术交流及共享平台，五星级的物业管理服务和优惠政策解决企业生产经营的各种后顾之忧，为入驻企业提供一个安心的家。

2、建设产城综合体的意义产城综合体是集工作、生活、购物、休闲、娱乐等为一体的大型城市综合体，实现产城融合发展，将城市服务功能渗入产业区内，以产业链相连系的厂房综合体使得生产区与生活区融合、生产区与公共游憩区融合、生产区与配套服务区融合。

园区内的产业工人忙碌了一天，下班后只需要走几分钟就到家，周边超市、购物街区、公园等就在家的附近，购物、娱乐近在咫尺。

从而有效地打破过去工业区功能单一的状态，避免其一到晚上就毫无生气的状况。

因此，产城综合体一方面带给地方经济发展的原动力，同时也可以帮助地方政府建立起产业平台和产业要素。

实践证明，建设“产城综合体”是实现产业升级和加快形成产业集群的有效途径，对于推动当地经济发展、带动就业等具有极大的放大效应。

章贡区应充分利用良好的区位条件、资源禀赋和经济基础，按照“3+2”模式，打造产城综合体，在赣州市率先建成产城融合发展示范区。

“3+2”是在现有的沙河工业园和水西工业基地两个园区的基础上，围绕先进装备制造业、有色金属新材料及应用产业、生物制药3个产业分别打造既相对独立又相互关联的“产城综合体”。

二、传统工业园区发展模式的缺陷

1、对园区内就业者生活空间的忽视在经济利益的趋势下，工业园区的空间形式主要以生产要素和经济要素为主，而生活空间处在一个比较尴尬的状态，其严重滞后于产业空间的发展，土地利用仍然着眼于“工业区建设”的思路，造成了城市化功能不足的诸多问题。

如大多数工业园区生活性公共设施建设的严重不足、环境条件的恶化使大量人口仍然愿意居住于市区，“职住分离”情况严重，给城市带来了严重的职住交通压力；同时，园区内生产性服务设施（如科研机构、商务洽谈等）的缺乏，造成园区内建设基础支撑不足，产业结构升级困难。

园区内职工作为城市经济的建设者，他们在为国家建设奉献的同时，其生活空间不能被忽视，生活空间的重视对园区未来的发展及城市相关问题的解决具有重要的意

2、用地的混杂

在工业园区建设的早期，由于缺乏统一规划、整体协调，厂区布局比较

分散。

同时大多位于城市边缘地带，周边现状村庄比较多，村民自建沿街商铺、农家小院、娱乐场所等现象普遍，有的大厂区还单独建有工人居住小区，职工宿舍等设施，用地混杂对园区未来的用地整合、空间拓展带来了很大影响。

3、土地资源的浪费

工业园区对当地带来经济效益的同时，也消耗了大量的土地、能源、环境。

在工业用地的开发过程中，仍存在着用地浪费，不集约的诸多问题。

主要反映在：

①分散的用地布局、散乱的地块开发。

在地方引进外资的洽谈过程中，一味迎合开发商的要求，土地出让手续不严谨，降低了城市土地的集约效益；②己出让土地监管措施不力，土地闲置现象严重。

“占而不用”的现象很严重，存在大量的土地浪费。

因此，工业园区的发展要充分利用城市存量空间，减少盲目扩张；充分利用价格手段的引导作用，在进行土地出让的前期研究中，根据不同行业类型的产业用地，制定科学的规模控制、开发强度、土地效益等用地需求指标，尽量提高产业空间密度，实现土地的集约利用。

4、与其它功能区的空间衔接问题工业园区与主城区空间“避开污染、经纬分明”的功能分区思想己经深入人心。

在建设过程中，造成了与其它功能区空间衔接上的错位，缺乏统一规划。

工业园区的建设独成体系，投入了大量资本进行道路、市政设施、公共设施的建设，职住交通拥挤、生活便捷下降，同时还造成了很大的资源浪费。

5、园区的环境压力目前我国工业园区的环境压力主要体现在大气污

染、噪声污染及水污染。

在工业园区的发展过程，由于除污设施建设与工业项目建设不同步，往往进入“先污染，后治理”的发展怪圈，并深深植入了“工业区就是污染区”的思路。

同时由于对园区环境管理的忽视，一些工厂将垃圾和废物乱堆乱放，生活随意燃烧，产生浓烈气味污染空气环境。

同时工业区选址不当、环保设施不全，对废水、废气、废渣的处理能力低等是一些老工业区普遍存在的问题。

为了追求经济效益，在招商过程中对入区企业的环保问题把关不严，以致污染严重的企业如机械、化工、医药类等企业入驻园区，给园区甚至周边区域的环境带来了很大的压力。

从以上可以看岀，工业园区传统发展模式在生活空间、用地布局、土地利用、空间衔接、环境保护等方面存在着众多的不足与问题，针对这些不足与问题，工业园区有必要采用新发展模式，这就是建设产城综合体，实现一产一城（一个产业建设一个产城综合体）、一园多产（一个工业园区内可以允许存在多个产业），通过产城互动、产城融合最终实现产业和城镇建设共同发展。

三、产城综合体的发展路径

打造产城综合体需要由地方政府、龙头企业和产业促进者共同努力。

其中地方政府负责打造当地良好投资与经营环境，龙头企业负责带动整个上下游和具体产业快速集聚。

产业促进者（包括生活性服务业和生产性服务业）则是利用自由的市场机制，促进龙头企业在产城综合体中实现，使其成为促进产业集聚的优抚载体。

最终以产促城、以城带产、实现产业和城市建设双轮驱动，促进产业集群。

具体来说，要打造一个成功的产城综合体，章贡区应需要从以下几个方面去做：

①主导产业的选择；②与上位规划衔接；③产业区功能定位；④空间结构；⑤用地布局；⑥设施配套；⑦交通组织；⑧空间管制；⑨村庄安置等九个方面。

旨在从生态、经济、资源、生活等各方面去实现产城综合体的目标。

1、产业选择——突出主导

产业的发展与城市空间的健康拓展之间是相互依存的。

城市基础设施的支撑是产业发展的基础，产业的发展反过来促进城市空间的健康发展。

因此，主导产业的选择是否科学，直接关系到城市未来的发展前景，关系到产城空间关系的融合程度。

主导产业的选择首先要与国家政策形势相结合，如当前我国正处在国家区域发展政策的调整和资源、环境的承载力达到极限以及用工成本的增长。

要立足当地优势，积极吸引有潜力的产业转移，是带动区域经济发展的重要策略。

同时还要根据当地的产业现状及周边城市产业发展状况，制定岀实事求是的产业发展政策。

2、三规统一一精准对接产城综合体的空间发展对城市的功能结构、

用地布局等各方面都

会产生很大的影响。

从产城融合角度讲，产城综合体的规划不能与城市总体规划、土地利用总体规划相背离，三个规划要实现精准对接。

（1）与城市总体规划的衔接城市总体规划是国家站在更高的区域角度，对城市发展规模、方向及用地布局等各项设施建设所做的统筹安排。

总体规划对下层次的规划在大方向上有着重要的指导意义，产城综合体作为城市的重要功能区，其发展方向、功能布局、道路结构等规划措施应与总体规划相协调。

尤其总规中对产业空间的布局，不能随意变动，其将影响到整个城市空间构成的重组。

（2）与土地利用总体规划的衔接土地利用总体规划是国家对土地的开发、利用、保护在空间上的总体安排，也是实行土地用途管制的主要手段。

土地资源是非常宝贵的，土地利用的合理程度关系到城市未来的健康发展，产城综合体的空间发展要严格按照土地利用总体规划的要求，不能只为追求眼前利益，违反国家土地政策，给城市未来空间的健康发展带来不利影响。

3、功能定位一一区域统筹产城综合体的功能定位直接决定其空间发展模式及与城市其他功能区的相互关系。

产城综合体的功能定位要与城市整体发展目标相协调，实事求是，适当超前。

产城综合体的功能定位的准确与否可从以下几个方面进行评定：

①是否有利于整个区域的经济发展；②是否有利于就业人日的增加；③是否有利于城市未来经济的健康发展；④是否有利于改善城市居民的整体生活水平。

在产城综合体功能定位的具体做法上，重点从社会、经济、资源、环境等四个方面综合考虑城市总体发展的过程中协调与可持续发展问题。

要充分与国民经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、环境保护规划等相关规划进行衔接，突出产城综合体空间发展各项指标的综合性与全面性。

4、空间结构产城互动产城综合体的内部功能大致分为生产区、生

活区（居住区）、公共服务区三大类。

其功能组织要充分考虑与周边区域交通、环境、生活等各方面的因素，与规划区周边空间结构进行充分衔接。

在产城综合体的内部空间布局上，应站在产城互动、产城融合的角度去进行布局，具体要考虑这么几个方面：

（1）对未来产城综合体空间拓展的影响。

产城综合体的空间布局应该为城市未来空间拓展及产城综合体本身的空问拓展留有弹性空间；

（2）对区域环境的影响。

在产城综合体内，主要还是以第二产业（工业）为主，尤其是二类、三类工业项目对周边环境会带来很大的压力，应尽量与生活区有一定的防护距离，一类工业作为缓冲带。

同时要加强大气、噪声、水污染环境治理，改善产业集聚区的空间环境，从而达到改善整个区域环境的问题。

5、用地布局一一整体协调面对日益严峻的土地资源短缺情况，城市集约用地成为我国研究的热点问题。

产城综合体内主要进行产业及相关生产、生活配套设施的建设，涉及到的用地主要有5大类用地，即工业用地、居住用地、道路广场用地、绿地和公共设施用地。

各项用地指标要结合总体规划

统一设置，合理安排各项用地的比例，在保证生产顺利进行的基础上，同时满足生活、休闲、交通等方面的需要。

产城综合体中非工业类用地在区域内担负着重要的功能，它是居

民居住、休闲、购物、出行的重要空间载体。

非工业类用地比例过少，居民生活只能依赖主城区的公共设施，大大增加了出行时间，同时给城市空间带来了交通、环境等各方面的压力。

从国内几个较成熟的工业园区用地结构对照表（表一）可看出，一般第二产业占主导型的工业园区的工业用地宜在45k60%居住用地宜在15%人25%公共设施用地宜在10%人20%而第三产业主导型的产业集聚区的工业用地宜在25%）-40%,居住用地宜在10%）-15%公共设施用地宜在10%r20%从相关成功案例可以看岀，产城综合体的工业比重并非越大越好，适当的非工业类用地比例对产城综合体空间的健康发展有着巨大的推进作用。

因此，在设计产城综合体各类用地比例时，可以参照国内比较成功的做法。

表一国内典型工业园区用地结构对照表

工业用地

居住用地

道路广场用地

绿地

公共设施用地

江宁开发区

38.47

14.98

14.90

16.10

15.55

南京咼新区

37.20

14.90

19.50

14.10

14.30

苏州新区

40.82

15.15

18.56

10.92

14.55

苏州工业园区

44.54

22.75

19.6

25.23

7.86

南通开发区

50.33

14.86

14.98

0.82

19.01

昆山开发区

59.04

22.07

5.79

3.87

9.26

郴州市柿竹园

28.59

15.33

16.79

23.55

11.10

（资料来源：

于晓浚、王洁如、贾晨，工业新区空间发展模式初探，安徽工业大学学报，2008年4月第2期）

6、设施配套一一资源共建、共享

产城综合体的设施配套主要分为公共服务设施配套及市政基础设施配套，如学校、体育场、给排水、燃气设施等。

与城市空间的设施配套应注重资源共享的原则。

其中公共服务设施的配套不能就范围说范围，应与规划周边设施统筹考虑，以免造成资源的浪费。

市政设施的共享可在分析周边给排水、电力电信、供热、燃气设施现状负荷容量的情况下，是否能满足产城综合体的发展需要。

7、交通组织一一方便生产、生活交通组织是实现产综合体发展的重要因素，交通组织应处理好产城综合体与其他功能区及周边城市的交通联

系，可从以下几个方面进行考虑：

①对外交通：

与周边城市的交通联系，要充分考虑产城综合体内原料引进、产品输出的交通便捷度、通达性及要尽量减少对区内交通造成的负面影响。

同时要与区内道路网络骨架进行精准衔接，形成一个产城一体化、区域一体化的外向型道路交通网络灯；②内部交通：

与

城市其他功能区及老城区的交通联系，在进行产城道路系统整合的过程中，要根据产城综合体现状及企业规模，合理制定道路密度，统一规划，企业选址避开规划道路红线，为远期城市道路向集聚区的延伸做好准备；③道路网结构：

确定科学合理的集聚区内部道路交通网络，合理制定道路等级、功能及路网密度，协调好对外交通与内部交通，区分生活性道路与交通性道路。

根据各类交通的自身特点，尽量减少交通冲突，力争形成便捷、有序、安全、高效的产城互动交通体系；④交通设施的建设。

交通系统如公交系统作为产业空间联系的主要纽带，势必要统筹考虑，建立产城空间一体的道路结构与交通网络。

8、空间管制一一适宜发展

产城综合体的规划应从可持续发展的角度出发，将产城综合体内的土地、空间资源划分为限建区、适建区和已建区，同时制定必要的空间管制及用地评价措施。

（1）限建区：

限建区的划分主要指主要交通干线、主要河流、线状基础设施廊道、生态设施廊道、绿带、重要公园以及远期发展储备用地等控制范围。

限建区往往具有防护隔离、保护公共安全的作用。

限建区内不宜进行各类开发建设活动。

对确实要建设必要的项目必须对其用地性质、开发强度进行严格控制。

（2）适建区：

主要指产城综合体建成区内未利用的空地及规划确定的发展区用地。

在产城综合体建设过程中，往往作为优先发展区域。

为了提高土地的集约利用程度，必须严格控制各项建设的用地规模，提高利用效率。

同时要积极引入节能型产业，制定出较为科学的发展模式，使产业集聚区的建设朝着可持续的方向发展。

（3）己建区：

指产城综合体内己经建设的区域，主要分布在起步区内的企事业单位，以及现状村庄。

要充分利用己建区内的存量土地，注重升级改造，杜绝大拆大建，建立节约、集约利用土地的新机制。

规划撤村建居，优先实施改造，同步于周边地区的产业区开发，重点是内部环境和配套服务设施的改善，同时己建区内各项设施的建设要统筹考虑与周边地区的衔接。

9、村庄安置一一和谐稳定产城综合体的选址往往位于城郊区，相对地价较低，适合工业项目的开发建设。

但往往规划范围内都会有现状村庄存在，如何对其

进行安置，是体现社会和谐稳定的一种体现。

村庄安置的一种途径可结合城市总体规划，统一迁入城区村民安置区。

一种途径为就近安置。

为了减轻村民搬迁困难和减少村民对村庄拆迁阻力，应当先建后拆，充分利用产城综合体的建设带来的就业岗位，优先考虑当地村民就业和就业方便，并且力争在离原居民点较近的配套区内安置社区。

四、产城综合体主要发展模式

1、融合提升型模式这种空间发展模式一般常见于主城区包含型产业园区。

主城区包含型空间形式的存在往往有一定的历史原因，并且工业入驻时间较早。

从产城综合体的角度看，这种空间类型的产业园区由于依托主城区的基础设施建设，在设施共享、用地布局上都拥有很大的优势，但其对城市空间及环境造成的负面影响很大，很难实现产城空间的融合发展。

这是因为在主城区，环境保护及产业选择己经成为影响产城融合的主导因素，笔者认为，解决问题的关键就在于如何解决它的环境及产业选择问题。

（1）环境因素主导下的空间发展形式对于深入主城区内部的工业区，环境问题己经成为影响产城融合的主导因素。

首先，要严格控制现状规模，严禁污染企业入驻。

同时加强环境治理，督促污染大户的污染处理设施的建设。

对于升级改造有难度的园区，应强化园区周边防护绿地的隔离，划定生态保护带。

在这种思路的影响下，此类产城综合体的空间发展往往会形成“产业区一隔离带一生活区”的空间发展模式，在预留足够的生态防护空间的前提下，加强产业区的环境治理，并对其道路交通、设施配套等各方面的建设统一进行考虑，最终达到产城空间互不影响、协同发展的目的。

（2）产业转型引导下的空间发展形式

对于产业类型逐渐衰落的产业集聚区，主导产业的重新确定，实现产业转型是实现产城融合发展的根本出路。

应积极引导衰落工业区的普遍退岀，多种类型的第三产业和新型工业企业入驻。

将以第二产业为主导的产业园区向第三产业转化，最终实现产城综合体的产业转型。

其空间发展将会呈现出原有产业空间逐渐消逝，新的城市职能空间的嵌入，或者原有产业空间转移的模式。

最终实现工业型产业集聚区向商业服务型产业集聚区的转变。

2、网络状空间拓展模式网络状空间拓展模式主要是针对边缘生长型产业园区这种空间形式来说的。

此类产业园区的位置与主城区较接近，在城市总体规划中往往位于城市工业区内，基础设施齐全，同时与主城区交通联系方便，便于利用主城区的公共服务设施和市政基础设施，实现资源共享，降低产业园区的基础设施投入成本。

此类空间类型的产城融合主导因素主要为空间结构的衔接、道路交通的组织、用地布局的优化等。

最终目的是通过产业集聚区与城市空间各个互动因素的衔接，达到网络状空间协同发展的目的。

此类产城综合体的空间发展往往呈现出与主城区空间共同向四周呈网络状蔓延的趋势。

或呈扇形、或组团状，影响产城空间融合发

展的措施关键在于两种空间内部各功能分区的对接、道路网系统的对接、各项用地布局的对接等方面。

两者未来空间拓展方向的选择要留足弹性空间，不能对对方的空间拓展造成影响。

3、点一轴式发展模式

位于主城区远郊且依托乡镇发展的产业园区，主要可借助子城的生活配套及基础设施，产业园区的建设带动子城的发展，随着产业区的发展，与子城区的融合可形成主城区远郊的一个经济增长极，同时借助铁路、高速公路、省道等交通与主城区形成联系。

最终形成“点一轴”式空间发展模式。

此类空间类型的产城综合体需要解决两个方面的问题，一是子城区服务能力的有限，如何加强自身服务设施的建设；二是如何处理好与主城区、子城区的空间联系。

与主城区的空间联系主要借助于道路系统引导下的轴线形成，要依托现有公路、铁路、高速公路等基础设施，辅助公交系统，可以在产城综合体内设施公交枢纽，方便出行。

形成通达的产城交通轴线。

与子城区的空间联系主要借助于空间一体发展下的点状形态，产城综合体服务设施的建设可同时依托子城区，借助子城区现有的生活服务设施进行自身功能的完善。

各项用地布局设施建设与子城区统筹考虑，形成一个整体，相互促进完善。

4、卫星城组团式拓展模式

这种产业园区位于城市中远郊，无任何基础设施依托，在空间上用地选址、用地性质发展余地较大，不受母城空间拓展的影响，但由于远离主城区，各项生活配套设施及基础设施必须与生产设施进行共建。

由于规模庞大，设施建设要求高，整体效益不宜短时间内显现。

但这类产城综合体一般发展规模较大，有很强的政策支撑，随着产城综合体的建设，较其他空间类型的产城综合体功能性更强。

具有城市功能的所有特征，经过大规模的建设，可以作为分担主城区部分职能的卫星城的角色。

这种类型的产城综合体需要解决的主要问题：

必须充分考虑产城综合体内的人口容量，合理配建各项服务设施，科学布局空间结构，同时积极与主城区进行功能分工。

积极朝着复合型、综合型卫星城组团式产业园区的方向发展。