加油站评估思路.docx

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加油站评估思路

加油站土地估价的探讨

——四川大成房地产土地评估有限公司

加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。

在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：

一是：

不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。

同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。

在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。

至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？

就目前看，答案是否。

比如西方发达国家零售业比较流行连锁加盟（最近我国也逐步流行起来），给一定加盟费，就可利用某品牌店的“品牌、管理”等进行经营，但在西方国家较充分的市场竞争条件下，零售业利润率比较趋近一致，品牌连锁加盟带来的超额利润趋近加盟费，因此特许经营权是否等同于垄断地租要看市场是否充分竞争，而目前我国加油站主要集中在中石油和中石化两集团经营，根据《国家经济贸易委员会关于规范加油站特许经营的若干意见》（国经贸贸易[2002]631号）：

“一、加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。

其中，授予他人特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。

”、“三、加油站特许人为中石油公司、中石化公司及其授权的子公司（企业名单见附件）。

子公司按照母公司授权范围在各地开展加油站特许经营活动。

”，由此可见，在中国中石油公司、中石化公司是对加油站特许经营权具有垄断作用的，许经营权费用确定具有明显“人为性”，实际上特许经营权加盟交易也非常少，远非市场充分竞争的结果，也即现阶段看，特许经营权费并不等于垄断地租。

因此我们认为对于加油站抵押贷款、作价入股等日常性的评估中不剥离垄断地租或特许经营权价值，对于其他评估目的或评估背景下加油站土地评估应根据特定目的、背景条件具体分析是否含许经营权价值。

下面就加油站土地评估中一些操作上需要注意的技术要点及一些特定评估目的的操作作一些探讨：

一、抵押、作价入股目的的评估中的价格定义和评估方法的选择。

据前述，在加油站土地抵押贷款、作价入股等日常性的评估中，我们主张不剥离垄断地租或特许经营权价值，因此在土地价格定义除了估价对象宗地的权力状况、用途、容积率、使用年期、开发程度、估价基准日等六大基本要素外，应将加油站的特许经营权因素纳入宗地的价格定义中，并应在土地估价结果一览表中“土地估价结果的限定条件”、“其它需要说明的事项”予以披露和说明。

在评估方法选择上考虑目前我国加油站土地交易案例很缺乏的事实，方法上一般可选取收益还原法和基准地价系数修正法，在城镇定级范围之外的农村偏远地区，也可选取成本逼近法。

基准地价系数修正法和成本逼近法在具体评估修正中应加上特许经营权价值，特许经营权价值可用取得特许经营权的费用来替代。

当然由于在我国目前特许经营权费与垄断地租有较大差异，因此在评估结果确定上应以收益还原法测算结果为主导。

二、基准地价系数修正法在加油站土地评估中应用的探讨

基准地价是土地评估中比较常用的一种方法，但目前我国各地基准地价基本上只是有商服、住宅、工业三大类用地基准地价及其修正体系，很少细分到有加油站特殊商服用地基准地价及其修正体系，由于影响加油站用地收益的因素较一般商服用地（如商场、店铺）影响因素差异很大，有些影响因素甚至作用完全是相反的，如聚集规模，对一般商服用地看，聚集规模越大，商服用地价越高，如成都市春熙商圈，而对加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地价越低。

因此必须在评估中必须充分了解加油站特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系。

一般商服用地的区位条件主要包括商业区级别、商业聚集规模、公交便捷度、交通停滞度、临街宽度等，而加油站则不同，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别，综合一点，影响加油站的区位条件主要就是交通条件或者说位置，因此在加油站土地基准地价系数修正法中不宜采用一般商服基准地价修正体系，而应根据加油站的特点制定加油站特数修正体系。

具体看，加油站区位主要影响因素及其指标可大致归类如下：

影响因素

修正指标

接临道路状况

接临道路类型

可分主干道、次干道、支路

接临道路方向

可分三面临路、两面临路、一面临路、

加油站密度

可按每平方公里加油站个数计，或计算相邻

两加油站间距离

车流量

可按日平均车流量数分档修正

入口

入口方便程度

规模

加油泵数量

在确定了加油站地价影响因素后，可经过调查和根据统计的各加油站的收益水平及影响因素进行分析，并制订相应的修正系数进行修正评估各估价对象土地价格。

三、加油站拆迁补偿评估

（一）当加油站被拆迁终止经营不再异地经营进行补偿评估时，加油站评估应含特许经营权价值；

（二）当加油站被拆迁进行土地置换异地经营进行补偿评估，可按两种方式评估：

1、不考虑特许经营权价值，仅对被拆迁土地和安置地按一般商服用地进行评估，其价格差额作为补偿依据；

2、考虑特许经营权，将被拆迁宗地和置换宗地均按可持续经营条件含特许经营权价值进行评估，二者差额作为补偿依据；

这两种方式还是明显差异的，第一种方式没有考虑到加油站的经营的特殊性，尽管在一般商服土地评估中也考虑了土地区位的差异性，但加油站对区位的要求与其它商服用地是有明显区别的，因此我们认为采用第二种评估方式更合理些。

四、企业改制涉及的加油站宗地评估

在我国现阶段企业改制土地评估结果实行备案制，且国土管理部门仅对土地价格进行备案，因此企业改制中加油站土地评估价值不能包含特许经营权价值，评估方式仍只有采用目前的方式：

用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式来进行垄断地租的修正，当然在加油站实行招拍挂，可比交易案例比较多的情况下，可以采用市场比较法进行评估。

五、评估中收益年期问题

由于特许经营权是有期限限制的，因此在对含特许经营权加油站宗地评估中必须注意特许经营权期限问题：

（一）当在估价基准日特许经营权剩余年限长于土地出让剩余年限时，宗地剩余年限应按土地出让剩余年限确定，在收益还原法评估中特许经营权取得费应按土地出让剩余年限进行加速折旧。

（二）当在估价基准日特许经营权剩余年限短于土地出让剩余年限时，应按特许经营剩余年限和特许经营权期限后土地剩余年期分段评估，评估公式为：

宗地地价（含特许经营权价值）=宗地特许经营权剩余年限内的收益价值+特许经营权期限后剩余年限土地价值的折现值。

综上所述，在对加油站宗地评估时应根据不同评估目的或评估背景采用适当的评估方法；对于抵押、作价出资、拆迁补偿等土地评估中，我们认为不应剥离特许经营权价值。

以上观点和分析仅为我们评估实践中的一些体会、认识，旨在抛砖引玉，不足之处，欢迎各位同行批评指正。

加油站房地产价值评估

加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。

它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。

其资产类别包括：

无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。

也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。

加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。

加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。

采用的评估方法主要有两种：

收益还原法和成本法。

一、收益还原法：

加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。

其年收益测算可以采用以下两种方法：

1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；

2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。

经营成本则可以从过去经营状况来计算。

评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。

即：

加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值。

无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。

无形资产的收益是一种超额收益。

因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。

在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。

公式：

无形资产收益=总收益×收益分成率

收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。

加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。

二、成本法：

加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。

加油站土地价值可以采用土地取得价值，或按市场比较法测算其市场价格、基准地价系数修正法测算其宗地价格。

在深圳市，市规划与国土资源局对加油站用地有严格规定：

按市场地价计收地价的加油、加气站，位于一级地段的加油站按1200万元/个、加气站按300万元/个计收，加油加气混合站按1500万元/个计收，根据位置不同，位于二、三、四、五级地段加油、加气站的地价分别为一级地段地价的9、8、7、6折计，出让年限为20年。

加油站房产价值可采用重置成本法，重置成本采用政府颁布的标准。

公式：

房产价值=房产重置价×成新率。

笔者在实践中积累了一些这方面的经验供同行参考。

估价案例：

对深圳市××区××加油站房地产价值进行评估

一、项目概况：

估价对象位于××市××区，北靠××路，南临××路，西距盐田检查站约1分种车程，距盐田港约5分钟车程，且随着汽车消费的不断升温，往来货柜车、私家车、公交车等车流量日益增大，地理位置优越。

根据营业执照（注册号××××××、执照号深司字××××××）及成品油零售经营批准证书（油零售证书第×××号）确认，深圳市××加油站有限公司具备从事成品油零售业务资质，经营范围：

汽油、柴油、润滑油零售业务、小百货零售。

估价对象深圳市××加油站于2002年年底竣工,2003年1月23日试业,5月23日正式营业至今。

目前估价对象地块四周建有围墙及一栋建筑物，地面安装9台加油机，设36支加油枪，加油站上方建有一面积约500平方米的波浪形钢制棚架，临盐横路开口宽约400米，整个加油站地坪全为混凝土，面积约1500平方米。

地下安装8个油罐，每个油罐储存容量为5万公升，总容量为40万公升，加油站储备有90#、93#、97#、98#四类汽油及0#柴油，品种较为齐全，现每天加油量约为5.5万公升左右。

××加油站土地面积1996.5平方米,建筑面积527.41平方米,建筑楼层2层,框架结构,建筑物竣工日期2003年03月03日。

根据深房地字第××××××号《房地产证》确认深圳市××加油站有限公司为此次估价对象的权利人;宗地号：

××××××；土地用途：

加油站用地；房屋用途：

加油站；土地使用年限：

20年（2002-11-25至2022-11-24）。

建购价款￥1,428,660.46元。

二、评估目的：

向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。

三、评估基准日：

二○○三年十二月三日。

四、评估原则：

合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期原则、估价时点、公平原则。

五、估价方法选用及估价技术路线：

（一）收益还原法：

是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

1、××加油站2003年2——10月经营状况：

××加油站于2003年1月底开始经营，具有较完整的财务报表，根据其财务报表，2003年2——10月份该加油站各项财务指标如下表：

通过市场调查并结合深圳市类似加油站经营状况考察了解，并与评估标的作比较分析，类似加油站开业的第一季度，都会出现亏损现象，开业半年后营业收入才能逐渐稳定，并逐步上升。

而根据评估人员向该加油站提供的相关资料可知，××加油站于2003年1月开始经营，2003年1月23日试业，5月23日正式营业至今，该加油站凭借优越的地理位置仅在试业的第一个月出现亏损，虽然试业期间营业收入较不稳定，但第二月便产生了盈利，并呈稳步上升的趋势。

2、加油站年正常净收益预测：

通过对××加油站2003年2——10月各项经营指标的分析,至2003年8月各项财务指标趋于稳定，我们确定以其8——10月的各项财务指标为计算依据来预测该油站未来18年年客观收入、成本及利润（不包括营业外收支及其他业务利润）等（详见下表）。

通过我们对周边类似加油站的调查了解，此方法测算的结果基本上附合实际情况。

则该加油站年正常净收益=销售收入-营业成本-营业税金-营业费用-管理费用-财务费用=2,305,322万元。

正常经营各项成本占销售收入的百分比

正常年经营收支情况（元）

一销售收入54527008

二

1营业成本87.84%49222460

2营业税金0.07%14928

3营业费用3.75%1846624

4管理费用1.23%321460

5财务费用1.27%409392

6小计94.16%51814864

三利润总额2,712,144

四所得税406,822

五净利润2,305,322

3、估价对象价值的确定：

收益还原法计算公式：

V＝a÷r×[1-（1+r）-n]

V表示房地产价格；

a表示房地产年纯收益（2,305,322元）；

r表示房地产资本化率（12%）；

n表示房地产的剩余使用年限（18.9年）。

数据代入计算公式,V=2，305，322÷12%×[1-（1+12%）-18。

9]=16,955,068元。

4、特许经营权价值P：

采用无形资产评估里的“三分说”理论，即房地产及配套设备、经营、特许经营许可权可占加油站收益的三分之一，为方便计算，这里特许经营权价值分成比例取35%，则P=V×35%=16,955,068×35%=5，934，274元。

5、机器设备价值评估S：

评估过程略。

S=1，250，000元。

6、加油站房地产价值：

加油站房地产价值=V-P-S=16,955,068-5，934，274-1，250，000=9，770，796元。

（二）成本法评估

1、土地价值评估：

因委估物业位于深圳市××区××路，土地面积1996.5平方米,属三级地段，按照深圳市有关加油站市场地价的规定，委估物业土地价值为一级地段市场地价的八折。

计算公式：

地价=一级地段加油站市场地价×0.8×年限修正系数=1200×0.8×[1-（1+4%）-18。

9]/[1-（1+4%）-20]=924.48万元。

根据深圳市基准地价评估测算经验，土地还原利率取4%。

在其它地区城市，国土部门可能对加油站的市场地价没有作出专门规定，可以按照该地区一级地段商业用地平均市场地价进行测算。

2、建筑物价值评估：

委估物业建筑面积527.41平方米,采用重置成本法评估建筑价值。

重置成本是根据最新颁布的《深圳市建设工程价格信息》上的数据，考虑一定的投资利息与利润综合取定，成新率采用平均年限法，残值率为0，则：

建筑物价值=重置成本×成新率=1380×527.41×18.9/20=687,795元。

加油站房地产价值

=土地价值+建筑物价值=9244800+687795=9，932，595元

六、估价结果确定：

通过对估价对象的位置、环境、用途、现状、装修及市场供求等影响其价值的因素进行综合考虑之后，根据市场调查及评估人员的经验，分别采用收益法和成本法评估加油站房地产价值，两种评估方法计算的结果较相近，取其算术平均值作为最后结果。

评估总值=（9，770，796+9，932，595）/2=9，851，696元。

评估单价：

18，680元/平方米（建筑面积）。

评估总值大写人民币玖佰捌拾伍万壹仟陆佰玖拾陆元整。