酒店管理筹建开发与筹建酒店事业开发作业流程叶予舜.docx
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酒店管理筹建开发与筹建酒店事业开发作业流程叶予舜
酒店管理筹建开发与筹建——酒店事业开发作业流程
酒店事业开发作业流程
依据酒店事业开发各阶段内容,和经验作业顺序，做出下列开发作业流程表：
●可行性分析与研究FeasibilityStudy
●综合事业开发计划MasterPlan
●酒店事业开发计划MasterPlan
●政府管制作业UnderGovernment’sSurveillance
●建筑及设备规划与设计Planning＆Design
●建筑经理与融资ConstructionManagement＆Credit
●实现作业Realization
●工程营建与管理Engineering
●酒店筹备作业Pre-OpeningPreparation
●酒店完工交接Connecting
●酒店试行营运Soft-Opening
●酒店正式开幕营运GrandOpening
可行性分析与研究（FeasibilityStudy）
这是一个事业投资作业中，最初的分析与研究，从客观的分析报告中找出事业投资评估的支点，作为投资作业的进行与否,若确定可行的话，才进入事业开发计划阶段作业。
亦有既设的市场条件已经肯定，可以省略本阶段的评估，直接进入开发计划作业阶段。
本阶段作业大纲：
1.概念Concept
-市场情况与定位（MarketingPlan）
2.产品Product
-硬件：
设施（Accommodation）需求与说明
-软件：
经营管理（Management）的构想
3.财务分析Finance
酒店事业开发计划（MasterPlan）
事业开发计划是整体酒店从市场、设施、概算、筹备、财务等，一系列总体运作概念成败的关键（Key）。
1.概念Concept
-基地引力（Attraction）
-市场定位（MarketingPlan）
-自然环境资缘
-人文环境资源
-市场情况及定位
2.硬件PhysicalElement
-营业设施配置规划（FloorPlan）（In-sideOut）
-建筑规划（Bio-Architecture）
-客房、餐饮、其他等
-生财设备（F.F.E）
-小生财器具（S.O.E）
-功能配置及感性气氛计划
3.软件HumanElement
-经营管理（Management）
-酒店筹备作业计划
-经营及形象概念
-员工（Rank＆File）
-训练（Training）
-工作方法与进度
-公共关系与形象推广
-开幕计划
4.四财务预算Budget
-资金来源
-损益预估
-投资回收
-现金流量预估
建筑及设备规划与设计（Planning＆Design）
以上的计划都经过检讨确定后，正式进入具体的工作实施计划。
实施计划中又分为：
硬件与软件两个部份，本项说明是硬件设施的各项细部规划和设计。
1.建筑设计
-建筑与装修设计
-法规研究与结构检讨
-建筑设计
-装修设计
-各项机电空调系统设计
1.生财设备及器具
-生财设备设计
-生财器具选样及设计
2.各项设计工作协调
-协调与进度查核
实现作业（Realization）
酒店事业投资公司同意各项硬件的设计图说和施工规范后，依据图说进行各项工程发包与设备采购的作业工作，以便将整个酒店计划具体的实现出来。
在本阶段的工作中，为配合酒店事业的融资,通常融资银行都会来「建筑经理公司」参与执行,在工程过程中之评价、估算、鉴证和征信等公正第三者的角色，以资融资银行据以确定融资额度和拨付期限等作业。
工程营建管理
-施工计划
-工程监理计划
-请领建筑物使用执照
-接通水电及燃料
-酒店交接准备
-申请观光酒店执照
-编定工程预算
-工程发包作业
-设备采购
-工程进度计划
-期中估验
-工务协调
-消防系统检查
-工矿安全检查
-设备试车
-酒店交接使用
-观光酒店使用勘验
酒店筹备作业（Pre-OpeningPreparation）
酒店软件的细部计划与管理营运的实现过程阶段作业。
这里包含：
组织的建立、各部门工作计划与准则、人员招募与训练、酒店开幕筹备的财务预算、市场营销和开幕计划等。
筹备单位的工程管理部门，在本阶段应切入酒店工程营建管理范围，准备酒店的交接。
酒店试行营运与正式开幕营运（SoftOpening＆GrandOpening）
配合酒店完工的交接与人员定位训练：
观光酒店执照的申请、加入各种国内外职业公会和旅游组织；信用卡及外币兑换申请。
在正式取得合法执照和确定营顺利后，正式开幕营运。
酒店筹建作业组织
在整体酒店事业开发的组织关系上，是由「业主」、「软件开发者」与「硬件规划者」的三角关系所组成，在三者之间需由「软件」或「硬件」之一方在承担三者的协调工作。
依据上面酒店筹建作业组织表可以看出，「总工作协调者」（Co-Ordinater）在整体作业中扮演的角色是非常重要的。
以往的酒店筹建经验中，一般常会忽略的就是这种非常专业且具复杂性与协调性的工作，轻易的以为有了各种专业顾问就可以解决,事实不然：
在各种专业领域中，其适当的考虑与各种专业领域重叠和不足的关系，非得具有酒店筹建的专业经验者来担任「总工作协调者」，才能在酒店筹建与筹备过程中降低成本，最主要的真正到达酒店规划的定点。
而「总工作协调者」的经验背景,大约可以有下列两种：
1.酒店开发经验者：
曾经具备良好的酒店经营管理经验，且有多次从事酒店开发与筹备的工作经验者。
2.酒店规划经验者：
曾经具有多年酒店建筑及设施设计经验。
并曾参与进而较高层次的完整酒店工作协调经验者。
不同的定位、不同的酒店系统、不同的经营经验者或酒店开发者，都有不同的协调方式，这就是在酒店规划考虑时，要常作「专业作业互动」的观念和思考假设。
但是有一个先决条件，就是要有长期的酒店专业开发、筹建与规划的经验，这不是在短时间或非专业的作业情况下可以得到的。
所以在整个酒店筹建的作业种，必要时可以聘请一位专业顾，或一家专业开发经验顾问公司，直接介入协助酒店筹建作业体系中，则对整个筹建作业将提供许多正面效果的贡献的。
所以，酒店筹建作业最重要的就是「了解」整体作业方法与模式，酒店经营与酒店开发是不同作业层次，若因不明而误导作业，对酒店开发与筹建，和开幕后的酒店长期经营生命，将产生或多或少伤害，严重者甚至造成无可挽回的长期损失。
依据前表所述及的大纲,将后续各酒店筹建各单位组织简述如下：
1.总工作协调
-总顾问
-工程顾问
-开发顾问
-经营顾问
2.硬件设计
-建筑师
-室内设计师
-结构技师
-电气技师
-消防技师
-卫生技师
-空调技师
-环工技师
-景观设计师
3.工程管理
-工务经理
-总工程师
-土木工程师
-建筑工程师
-装修工程师
-电气工程师
-弱电工程师
-卫生工程师
-空调工程师
-工程员
-警卫
4.酒店筹备
-总经理
-副总经理
-管理部经理
-财务部经理
-工程部经理
-客房部经理
-餐饮部经理
-采购部经理
-业务部经理
-公关部经理
酒店筹建各单位组织表
酒店成功的基础源于合理的功能布局
酒店的设计不但要新颖，有吸引力，更要有实用价值。
除客房外，还要有足够的空间、即供客人活动的公共场所，使客人能在工作、旅游之余有休息、娱乐的地方。
恰当的空间结构和合理的功能布局，既能给客人带来舒适的愉悦的享受和体验，更能充分利用空间，节约酒店建设投资和运营费用，为酒店创造良好效益；也为酒店的“可持续性发展”奠定了良好基础，特别是酒店运营多年后，只需要进行“面子工程”、“做足面子功夫”，必要的装饰性装修，而不用“伤筋动骨”、或“动大手术”，砸得只剩下柱子了，即新建性装修。
投资人、筹建人和设计师对酒店建筑物的抗损性和每一个结构部分的具体功能以及整体空间的定义都必须精心定夺。
（一）建筑·人·空间
空间感是建筑体面的虚实围合给人的心理感受。
人和空间环境有着奇妙的互动关系，人对空间与环境的感受和体验直接影响到人的心理状态。
酒店是提供离开家的客人住宿及其它辅助性产品的地方，酒店服务的无形性、不可分割性、易逝性、易变性、决定了服务产品的体验本质。
因此，酒店从规划设计开始就要处理好建筑、空间与人的关系，最佳境界是天地人合一。
客人购买的酒店产品，主要是对一定的空间（如客房、会议室、餐厅包房等）在一定的时间内拥有了相对所有权。
客人在此空间活动的过程中，客人舒适的消费体验很大程度源于酒店空间的合理性，即符合人体工学。
建筑的舒适空间是通过对景物、声音、方向、表面、高度、光线和你行走的地面有所变化所造成的，如过渡比径直通向户外空间的房屋要宁静的多，而且它具备私密的领域感。
人通过建筑空间所产生的实体变化而产生了心理变化，“最重要的是景物的变化”，而达到了舒适的感觉体验。
同时注意形成空间视觉观察的层次，外空间成为内空间的“天然背景”，而透过次天然的背景可看到更好的远景。
如花园、露台、街道、公园、公共户外空间、庭院、绿荫街道都必须使其具备分明的层次，这样才能够使舒适生活的可能性得以形成。
建筑的有效空间也在于建筑与空地之间进行的规划同构，而往往过多的建筑忽视空地与建筑的关系而导致空间失效。
土地有其区位价值，也有其自身价值以及组成价值的各种成分，其中生态价值是一个稀有的成分。
这一点对于度假型酒店显得特别重要。
在建筑内部的有效空间必然接纳阳光，空间天然光是室内空间必不可少的。
循环不已的阳光对维持人体生理节奏有着决定性的作用，太多的光线扰乱了人的生理机能。
同时，建筑的形状有效性对于内部清净或拥挤相对起着很大的作用，对人们的舒适与安宁有着决定性的作用。
建筑物室内方形形态彼此干扰使得室内空间模糊，舒适的室内空间是安静与喧嚣的结合体。
而狭长形态却能够解决这个矛盾，其长条形状扩大了建筑内部点到点之间的距离（房与房之间的距离），增加了人们在一定的区域内能获得相对安静的舒适性居住条件，人也只有逃离了某种限制方能追求这种对舒适空间的享受。
（二）酒店的空间结构
着手在酒店设计，着眼在环境整体；
酒店的空间结构包括六个方面的因素：
空间的形象因素、空间环境因素、空间尺度因素、空间风格因素、空间功能因素、空间应用相关规范因素。
其中，形象因素包括建筑物外形、内部空间形象两方面；空间尺度因素主要指酒店建筑结构，如占地面积、长款比例、楼高、层数与层高、进深、柱网等；空间功能因素主要指酒店的功能布局、空间分割组合、功能配套等。
理性与感性的完美结合状态应该是把酒店设计的建筑规划与室内空间整合为一体。
装修设计都是在已有建筑构架之上进行的，需要处理好空间的互融合性（室内与室外空间的融合、室内空间的融合），建造空间结构和谐的酒店。
和谐的酒店空间结构分两方面：
一是酒店作为一个整体，与周边环境、景色、建筑物等之间的结构关系，即酒店建筑和周围环境的协调，这是大结构；二是酒店内部各功能区的设置、分布、面积、形状等之间的结构关系，即酒店建筑内外环境的和谐，这是小结构。
通过预先设计和科学划分，力求功能与布局合理，材料与档次匹配，格调与色调吻合，立体与平面协调，酒店建设与环境保护平衡，节能、节约资源与节地结合，达到生态平衡和可持续发展。
此外，酒店的空间盈利率要占到总建筑面积的85%，这是一个最佳状态。
现在很多酒店因为规划和设计不合理，出现大堂过大、走道过宽、无效面积过多现象，导致空间盈利率低于60%，造成很大投资，但没有收到实际效果。
1.外部空间大结构
正确处理酒店大空间结构的一个成功的安全。
其设计更是把富有特色的自然景观与酒店建筑融为一体，体现了和谐共生。
建筑外形没有在高度上做文章，也没有采取独立、又互相连同的建筑组群，每个单体又有独特的设计风格，形成了一种磅礴的气势。
需要强调一点：
平面布局立体看。
要正确处理平面和立体不同的视角效果关系。
如酒店室外的景色、游泳池等，不能单看平面布局图,要多从楼顶去俯视以感受空间比例关系是否妥当。
还有建筑物中间的中庭与自然采光的关系。
2.内部空间小结构
01）视觉空间
一个建筑、一个室内空间给人最直接的印象就是尺度感。
酒店建筑物部分与整体之间、局部与局部之间、主体与背景之间的搭配关系应能给客人一种美观。
最关键的就是要注意选择最好的比例感。
此外，还要考虑平衡（对称平衡、不对称平衡）、和谐等。
比例与美有着密切的联系。
古希腊从公元前就知道把比例用在建筑上，来取得建筑造型的美。
造型如果没有优美的比例，往往不易表现出匀称的形态。
相等的比例没有主次，感觉平淡，过于悬殊的比例又产生不稳定感。
比例是造型上的一大难题，不仅要追求美感，还要讲究实用。
室内空间中，各种空间、高度与长度等都要注重比例问题。
一般采用黄金法则1：
1.618,或0.618：
1.
酒店大堂、中／西餐厅、宴会厅内应尽量控制柱网的数量，尽量缩小柱子尺寸，还要控制天花板高度，以扩大视觉空间效果。
会议室、歌舞厅、多功能厅等应无柱网。
02）楼层高度
楼层高度包括两方面内容：
一是理论设计高度，即层高。
二是实际应用高度，即天花板高度。
客房标准楼层的高度、简称层高，受三个影响：
一是天花板高度（各室内、公共走廊、电梯间等）的设定；二是结构体、梁高级设备系统（空调、配管、消防喷淋头、音响、感应器等）所需空间的高度；三是地板、耐火层（钢骨结构）等表面材料处理的尺寸及施工方法。
楼层高低应介于2.7～3.0m之间。
客房的开花板高度以2.4m为最低高度，太低了容易产生压迫感。
也要防止出现房间狭小、天花板太高的空间，让人产生恐惧感。
公共走廊的天花板高度最低以2.1～2.2m为限度。
03）面积比例
在酒店设计中，各类设施的面积是有一定的比例配套要求的，这个比例越科学，就能越符合经营需要，更有利于产生更大的平方米产出。
这个比例也要与酒店的定位、目标市场相匹配。
酒店类型不同，比例差距明显。
酒店常用两组面积数据来描述规模和状况：
一是占地面积和建筑面积，二是对客服务区面积（又被称为公共区面积）和后台工作区面积。
第一组数据涉及建筑容积率、建筑密度等技术指标，也关系到酒店客人的舒适度。
第二组数据涉及到酒店的可经营面积、盈利能力等经济指标，既关系到酒店客人消费过程中的舒适度，更关系到酒店的收益与寿命。
这两组数据也都关系到酒店建设成本的合理性和投资人的利益，因此需要认真对待。
目前酒店设计中出现的过分豪华、好看但不实用的设计错误现象需要引起重视和纠正。
酒店的各类面积比例决定了将来酒店收入的比例。
面积构成分为营业面积及非营业面积，其中：
1非营业面积：
●客房的动线、门厅、电梯、电扶梯间、客用厕所等：
18%～23%；
●客务部门、布草间、洗衣房等：
3%～5%；
●厨房、验收、仓库、冷冻室等：
4%～7%；
●管理部门办公室等：
3%～5%
●员工餐厅、更衣室、休息室等：
3%～5%；
●机电设备室、管道、工程工作室等：
8％～12%；
2营业面积：
●客房营业面积：
34％～55%；
●客房公共空间：
8%～15%；
●餐饮面积：
每一席位1.5～3.0m2；
●宴会厅面积：
每一席位1.6～1.8m2；
通常来说，客房的总面积占酒店总建筑面积的50%以上（其中，客房部门的净营业面积为客房总面积的65%～70%），餐饮娱乐面积占20%～25%，走道、大堂等公共面积占15%～20%，酒店内部管理功能区（即后台工作区，设备及内部使用面积10%～15%。
各部分具体的比例数据后面有表述。
04）参考小知识：
建筑容积率、建筑密度和绿化率
a）建筑容积率：
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
b）建筑密度：
即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
c）绿化率：
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等。
05）经济型酒店可能进一步减少；
06）500间客房以上的酒店将适当减少；
07）根据公用设施功能及其繁琐程度而增加面积。
3.室内区域布局
酒店内的所有区域，包括一小间房内或一小块区域的布局也要精心设计、合理布局。
如客房卫生间靠窗还是靠门、家具的位置布局、客房的功能区域划分等，都要事先设计好，因为其涉及到灯具、开关、插座、管道等的相应位置与分布。
4.空间的专用属性
谈起酒店空间，还有一个属性概念，可根据其用途可分为专用空间和混用空间。
专用空间的用途单一，空间的属性内涵小，如总统套房、VIP专用电梯、传菜电梯、消防电梯、机电设备用房等，混用空间的用途较多，空间的属性内涵大，如多功能厅、公共卫生间男女共享的洗台、会议中心的休息区等等。
建设预算——酒店基本建设预算
酒店基本建设的可行性研究报告
（一）酒店基本建设项目介绍
基本建设项目是指国民经济各部门中固定资产的再生产，通常指固定资产的扩大再生产和简单再生产，包括购建、扩建、改建、和恢复等工程。
1.基本建设的内容及特点
基本建设的内容涉及国民经济的所有领域、行业及部门，其主要内容可归纳为：
建筑安装工程，包括建筑物、构筑物的建筑和机电设备的安装两个方面；设备、工具、器具及家具的购置，是指设计文件规定的用于生产或为满足办公和生活的一切需要安装和不需要安装的各种设备的购置，以及为保证使用单位第一个使用周期需要而购置的达不到固定资产标准的工具、器具；装饰装修工程，是指按照设计文件要求，必须达到一定设计风格和建筑标准而对已建完建筑物进行的室内外装修工程。
基本建设的过程是再生产过程，其特点是：
01）基本建设是一种消耗大、周期长的经济活动，在建设周期内只投入不产出或只有少量基本建设副产品生产。
02）基本建设是一项涉及多科学的经济技术活动，具有很强的综合性。
03）建设单位要介入整个建设过程。
项目设计方案的确定，施工过程中的质量检查、设备选型、工程进度控制，直到竣工验收，建设单位都直接承担责任。
04）产品具有固定性。
建设项目基本是固定在一个地点上，建成后一般不再移动，项目的固定性直接影响着生产力的布局。
05）产品具有单一性。
项目的生产过程是单一的一次性生产过程。
06）组织工作的复杂性。
多数工作是露天作业，受季节影响，需要更好地规划和组织建设。
07）施工具有流动性。
由于基本建设产品的固定性，使得生产基本建设产品的施工企业经常流动。
2.基本建设项目及分类
基本建设项目简称“建设项目”，是按照总体设计方案在一个或多个施工场地上进行施工的各工程项目的总称。
在行政上有相对而言独立的组织形式，在经济上是独立核算的建设单位。
建设项目按不同标准进行分类：
按建设性质，分为新建项目、扩建项目、改建项目、恢复项目、迁建项目；按建设规模，分为大型项目、中型项目、小型项目及其他；按投资性质，分为经营性项目、非经营性项目。
经营性项目是指直接用于物质生产或直接物质生产服务的项目。
经营性项目建成后从事生产经营活动，能够取得盈利，在建设资金的筹集上表现为较高比例的贷款。
非经营性项目是指直接用于满足人们物质文化需要的项目，一般是行政事业单位的公益性项目，是非盈利的，资金来源主要是国家或单位无偿拨款。
在非经营性项目中还有部分准公益项目，项目建成之后具有公益性和生产性多种功能，有一定经营收入，资金来源既有国家或单位无偿拨，也有一定比例的投资借贷款。
（二）基本建设成序及其内容
基本建设程序是指基本建设全过程中各环节、各步骤间客观存在的先后顺序。
该顺序是经过人们按照客观经济规律在长期实践中认识、总结而形成的科学的工作过程。
1.提出项目建议书
进行项目建设必须根据国民经济长远规划、待业规划和地区规划等要求提出项目建议书。
项目建议书是项目建设前对建设项目的设想，是从宏观上衡量项目建设的必要性，初步分析项目建设的可能性。
项目建议书由政府部门、企事业单位或新组建的项目法人经调查研究后提出，其主要内容一般包括：
01）项目提出的必要性和依据
02）拟建规模和地点的初步设想
03）资源状况、建设条件等的初步分析
04）投资估算、资金筹措及还贷方案
05）项目建设的进度安排
06）经济效益和社会效益的初步估计
07）影响环境的初步评价
08）结论
2.项目建议书按现行管理体制、隶属关系分级审批
大中型基建项目、限额以上的更新改造项目委托有资格的工程咨询、设计单为初评，经省发改委及行业归口主管不门初审后，报国家发改委审批。
总投资4亿元以上的交通、能源、原材料项目和2亿元以上的其他项目属特大型项目，由国家发改委审核后报国务院审批。
小型基建项目、限额以下的更新改造项目由地方发改委或国务院有关部门审批。
3.酒店基本建设项目的可行性分析
可行性研究是根据批准的项目建议书对建设项目在技术、工程经济、社会等的可靠性和合理性进行全面分析论证，为研究决策提供可靠依据。
项目可靠性研究大都由项目主管部门组织，委托有相应资质的工程设计、工程咨询单位进行。
编制的可行性研究报告主要包括以下内容：
01）项目概况
02）项目建设的必要性
03）市场预测、项目建设周期、工程进度安排
04）项目建设选址及建设条件论证
05）建设规模和建设内容、项目外部配套建设
06）环境保护、劳动保护（卫生防疫、消防等）
07）总投资及资金来源
08）经济、社会效益
09）结论
10）附件
经发展和改革部门审批的可行性研究报告是编制设计文件的依据。
4.编制设计文件
项目可性研究报告被批复后，可编制设计文件。
设计是可行性研究的继续和深化，是对拟建项目从技术、经济上进行全面论证和具体规划，是组织施工的主要依据。
大中型建设项目一般采用初步设计和施工图设计两个阶段。
重大和特殊建设项目在初步设计后增加技术设计时间。
小型建设项目可将初步设计、施工图设计合并进行。
初步设计。
初步设计是研究建设项目在技术上的可行性和经济上的合理性，对建设项目做出基本技术决定，并通过编制总概算确定总的建设费用和主要技术经济指标。
它是确定建设项目投资额、编制基本建设投资计划、控制施工图预算、考核设计是否经济合理和建设成本的依据。
技术设计。
技术设计是根据初步设计和更详细的调查资料的编制的，是对初步设计中重大技术问题的进一步研究，是在科研试验、设备设制等取得可靠数据和数据基础上具体确定初步设计中所采取的工艺等主要技术问题，并编制修正总概算。
施工图设计。
施工图设计是在初步设计或技术设计的基础上，使其内容更加详尽，能够满足工程施工和制造非标准设备等的需要。
在施工图设计中要编制施工图预算。
施工图预算是确定建筑安装工程投资、招标工程标底的依据。
5.编制年度投资计划
建设项目的初步设计和总概算被批复后，可编制年度基本建设投资计划。
年度基本建设投资计划具体规定当年建设的工程项目、完成的投资额、投资额的构成、应交付使用资产的价值、新增的生产能力等。
年度基本建设投资计划是建设项目开工建设的必须条件之一。
6.开工报告、组织施工
建设项目开工前的各项准备工作就绪后建设单位向主管部门提出开工申请。
主管部门组织实施或委托中介机构实施开工前审计，经审计认为建设项目具备开工建设条件，主管部门即下
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