木耳公租房项目报告工程经济学课程设计.docx

木耳公租房项目报告工程经济学课程设计.docx

《木耳公租房项目报告工程经济学课程设计.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《木耳公租房项目报告工程经济学课程设计.docx（26页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

木耳公租房项目报告工程经济学课程设计

1.总  论……………………………………………………11.1项目基本情况…………………………………………11.1.1项目名称……………………………………………11.1.2建设性质……………………………………………11.1.3项目业主……………………………………………11.1.4建设地址……………………………………………11.1.5建设规模及建设内容………………………………11.1.6项目总投资…………………………………………11.1.7资金筹措……………………………………………11.1.8建设年限……………………………………………11.2项目业主简介………………………………………1

1.3编制依据……………………………………………21.4研究内容……………………………………………2

1.5研究结论……………………………………………31.6主要经济技术指标…………………………………4

2.建设规模及内容…………………………………………6

2.1建设规模及内容……………………………………62.2确定规模的依据和原则………………………………72.3建设要求及规范………………………………………7

3.建设地址及建设条件……………………………………93.1建设地址………………………………………………9

3.2建设条件………………………………………………9

3.2.1自然条件……………………………………………9

3.2.2交通条件…………………………………………10

3.2.3其他配套条件……………………………………10

4.投资估算及资金筹措…………………………………11

4.1投资估算………………………………………………11

4.1.1估算范围……………………………………………11

4.1.2估算依据……………………………………………11

4.2资金筹措………………………………………………14

5.财务评价…………………………………………………15

5.1财务评价的依据、原则及方法…………………………15

5.1.1评价依据………………………………………………15

5.1.2评价原则………………………………………………15

5.1.3假设条件………………………………………………15

5.2基础数据…………………………………………………16

5.2.1项目计算期……………………………………………16

5.2.2基准收益率……………………………………………16

5.3经营收入及税金估算……………………………………16

5.3.1经营收入………………………………………………16

5.3.2销售税金及附加………………………………………16

5.4成本估算…………………………………………………17

5.4.1经营成本………………………………………………17

5.4.2利息支出………………………………………………17

5.4.3折旧费用………………………………………………17

5.5财务评价报表及指标……………………………………17

5.6财务分析…………………………………………………18

6.结论及建议………………………………………………19

6.1结论………………………………………………………19

6.2建议…………………………………………………19

附表1主要技术经济指标

附表2投资估算

附表3投资计划与资金筹措表

附表4收入估算表

附表5销售税金及附加估算

附表6项目总成本费用

附表7利润表

附表8全部投资现金流量表

1　总论

1.1项目基本情况

1.1.1项目名称：

重庆市渝北区木耳公租房项目

1.1.2建设性质：

新建

1.1.3项目业主：

重庆市公共住房开发建设投资有限公司

1.1.4建设地址：

重庆市渝北区空港木耳镇，项目毗邻空港工业园区及保税港区

1.1.5建设规模及建设内容

项目总占地481128.65平方米，项目净用地450023.93平方米，总建筑面积为1809088平方米。

主要建设内容包括公租房1434539平方米，配套设施建筑250498平方米（其中15037平方米为地下建筑面积，还包括商业及相关配套建筑、五个幼儿园、体育设施等），48班小学一个11679平方米，地下车库及设备用房112372平方米等土建工程，以及项目区各种景观小品建设工程以及环境、绿化和公用工程等。

1.1.6项目总投资

项目总投资581686.92万元，其中建安工程费用406017.47万元，占总投资的69.8%；工程建设其他费用94233.28万元，占总投资的16.2%；预备费46534.95万元，占总投资的8%；建设期利息34901.22万元，占总投资的6%；平均单位综合造价3215.36元/平方米。

1.1.7资金筹措

本项目总投资为581686.92万元，资金来源为：

1.银行贷款资金407180.84万元，占总投资的70%；

2.财政专项资金174506.08万元，占总投资的30%。

1.1.8建设年限

建设时间为2015年9月－2017年9月，全部工期为24个月。

1.2项目业主简介

重庆市公共住房开发建设投资有限公司是经重庆市国资委批准，由重庆市地产集团单独出资组建的法人独资有限责任公司，注册资本为10亿元人民币，主要从事全市公共租赁住房建设项目的投资和管理。

该公司的组建，将为完善重庆市分层次住房供应体系，调整住房结构，实行租售并举，多渠道满足中低收入老百姓住房困难需求搭建重要平台。

据了解，2010年，重庆市公共住房开发建设投资有限公司将开工建设500万平方米，年底向社会投放20万平方米。

到2020年，该公司将建成4000万平方米，主城和远郊区县各2000万平方米，争取前3年在主城区建成1000万平方米公共租赁住房。

1.3编制依据

1.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发[2007]24号）；

2.《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）；

3.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国发[2010]4号）；

4.《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）；

5.《重庆市人民政府关于印发重庆市公共租赁房管理暂行办法的通知》（渝府发[2010]61号）；

6.《关于落实兑现主城公共租赁住房优惠政策有关事宜的通知》（渝财建[2010]483号）；

7.重庆市国土房管局关于印发《重庆市公共租赁住房管理实施细则》的通知（渝国土房管局[2011]9号）；

8.重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知；

9.《重庆市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（渝府发[2007]136号）；

10.《投资项目可行性研究指南》（2002年）；

11.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

12.项目业主提供的其他资料。

1.4研究内容

1.项目建设背景与必要性；

2.重庆市公租房现状和发展研究；

3.项目建设规模和内容；

4.建设方案设计；

5.环境保护和节能分析；

6.组织机构及管理模式；

7.实施计划及招标方案；

8.投资估算和资金筹措方案；

9.测算项目的经济效益；

10.分析社会效益，进行社会评价。

1.5研究结论

近年，国家正大力推进公共租赁住房的建设，是解决买不起房的中低收入人群和新就业人员等“夹心人群”的住房问题的关键举措，是一项重大的民生德政工程。

通过公租房的建立，为完善我国分层次住房供应体系，多渠道满足中低收入群众住房困难的需求，以及通过“廉租房”、“经济适用房”、“限价房”、公共租赁住房等多项保障性住房制度为老百姓解决住房难题，改善居住环境一项重大创举。

因此，本项目建设符合国家宏观调控政策要求，符合重庆市大力建设公租房的发展规划，符合为人民服务、以人为本的科学发展观。

木耳公租房项目位于重庆市渝北区空港木耳镇，为28-33层的现代高层电梯房小区，共80幢住宅，设计总建筑面积180万平方米，约2.89万套，户型有单配、一居室、两居室、三居室，建筑面积在32-80平方米之间，其中50平方米以下约占70%，50-70平方米约占30%；公建配套有48班小学1所（面积约1.1万平方米）、12班幼儿园5所（总面积约1.2万平方米）、社区服务设施（面积约0.8万平方米）、商业用房（面积约22.9万平方米）、休闲广场、体育设施等，停车位5600余个。

整个项目将于2015年9月开工，预计受惠人群72000余人。

各项建筑的建设规模总体适宜，规划设计方案基本合理；选址与周边环境相适应，建设条件能基本满足本项目建设的需要。

项目实施后，将显著改善中低收入人群居住状况，提高他们的生活水平，具有良好的社会效益。

综上所述，本项目的建设是必要的，也是可行的。

1.6主要经济技术指标

表1-1

木耳公租房工程建设项目综合技术经济指标一览表

总指标

项目

计量单位

数值

备注

总用地面积

㎡

481128.65

其中：

小学用地面积

㎡

31104.72

公租房及配套建筑净用地面积

㎡

450023.93

居住户数

户（套）

28993

居住人数

个

72483

按每户2.5人计算

总建筑面积

㎡

1809088

一、按功能性质划分

1）48班小学一个

㎡

11679

2）公租房

㎡

1434539

①住宅

㎡

1395707

②公寓

㎡

38832

3）配套设施建筑面积

㎡

250498

其中15037为地下建筑面积

①物管用房

㎡

4259

按公租房面积的0.3%计算

②社区组织工作用房

㎡

4586

按每100户15平方计算

③商业及相关配套

㎡

229003

其中15037为地下建筑面积

④幼儿园（五个）

㎡

12240

60班

⑤开闭所

㎡

410

⑥体育设施

篮球场

15

按2000户一个

羽毛球场

50

按600户一个

乒乓球场

100

按300户一个

足球场

1

400米环形跑道

1

4）地下车库及设备用房

㎡

112372

不含15037商业地下建筑面积

二、按地上地下部分划分

1）地上建筑面积

㎡

1681679

其中：

地上公租房及配套建筑面积

㎡

1670000

其中配套建筑面积占15%

地上学校建筑面积

㎡

11579

2）地下建筑面积

㎡

127409

停车泊位

辆

5606

按300平米一个考虑

①地面（室外）

辆

1473

②车库停车

辆

4133

小学地块容积率

0.38

公租房地块容积率

3.70

总容积率

3.50

建筑密度

%

20.10%

绿地率

%

35.10%

总投资

万元

581686.92

其中：

建安工程费

万元

406017.47

占总投资的69.8%

工程建设其它费用

万元

94233.28

占总投资的16.2%

基本预备费

万元

46534.95

占总投资的8.0%

建设期利息

万元

34901.22

占总投资的6.0%

资金筹措

万元

581686.92

财政专项资金

万元

174506.08

占总投资的30%

银行贷款

万元

407180.84

占总投资的70%

表1-2

2建设规模及内容

2.1建设规模及内容

木耳公租房项目设计总建筑面积约180万平方米，为28-33层的现代高层电梯房小区，共80幢住宅，约2.89万套，户型有单配、一居室、两居室、三居室，建筑面积在32-80平方米之间，其中50平方米以下约占70%，50-70平方米约占30%；公建配套有48班小学1所（面积约1.1万平方米）、12班幼儿园5所（总面积约1.2万平方米）、社区服务设施（面积约0.8万平方米）、商业用房（面积约22.9万平方米）、休闲广场、体育设施等，停车位5600余个。

除以上建设内容外，还包括如场地平整、道路（含市政）、绿化等室外工程，以及给排水、供电、供气、供热、环保、消防等公用辅助工程和市政工程。

表2-1木耳公租房项目建筑规模一览表

项目

单位

数值

备注

总用地面积

㎡

481128.65

小学用地面积

㎡

31004.72

公租房及配套建筑净用面积

㎡

450023.93

居住户数

户（套）

28993

居住人数

人

72483

按每户2.5人计算

总建筑面积

㎡

1809088

一、地上建筑面积

㎡

1681679

1.公租房及配套面积

㎡

1670000

其中配套面积占15%

2.学校建筑面积

㎡

11679

二、地下建筑面积

㎡

127409

1.停车泊位

辆

5606

按300平米一个考虑

1）地面

辆

1473

2）车库停车

辆

4133

小学地块容积率

%

0.38

公租房地块容积率

%

3.7

总容积率

%

3.5

建筑密度

%

20.1

绿地率

%

35.1

2.2确定规模的依据和原则

1.重庆市委市政府关于重庆市公共租赁住房项目建设的相关文件 

2.重庆市公共租赁住房项目专项规划

3.重庆市物业管理条例

4.《城市居住区规划设计规范》等国家和地方现行的法规，规范，规定

5.《重庆市公共租赁住房专项规划》

6.《重庆市保障性住房装修设计标准》DBJ50-111-2010

7.《成品住宅装修工程技术规程》DBJ50-113-2010

8.《城市居住区规划设计规范》GB50180-93

9.《住宅建筑规范》GB50368-2005

10.《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）

11.《小套型住宅设计规范》DBJ50-079-2008

12.《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95

13.《建筑设计防火规范》GB50016-2006

14.《重庆市坡地高层民用建筑设计防火规范》DB50/5031-2004

15.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

16.《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ39-87

17.《重庆市公共建筑节能设计标准》DBJ50-052-2006

18.《重庆市居住建筑节能50%设计标准》DBJ50-102-2010

2.3建设要求及规范

1.在相关职能主管部门的指引下，充分认识并遵循控制性详细规划、修建性详细规划中对地块的要求。

2.透切掌握用地的现状：

地块相关各类控制红线，周边环境、地形地貌，水文地质，地块周边及内部的市政道路及管网设施。

3.依照重庆市《城市规划管理技术规定》，合理布局，满足城市景观要求、竖向设计合理，交通组织流畅，防火设计合规，环境保护措施有效，排水顺畅、土石方自身平衡，尽量避免高切坡、高挡墙。

 4.遵循政府要求，合理控制住宅面积指标和户型比例；综合考虑建筑整体结构的经济性、合理性；强调户型设计的标准化。

单间配套：

建筑面积30~35㎡/户；1室1厅：

建筑面积35~50㎡/户；小2室1厅：

建筑面积50~60㎡/户；大2室1厅：

建筑面积60~70㎡/户；3室1厅：

建筑面积70~80㎡/户（根据需要设置）；套型面积大小和套型比例根据社会需求，具体项目的特点，在遵从政府具体要求的原则下实时调整。

5.遵循政府要求和《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002）的相关规定，合理配置公共服务设施。

6.按政府和规范要求设置幼儿园、学校、商业、公交车首末站、社会停车场、体育公园、派出所、街道办、公厕等。

7.商业用房和住宅尽量分开设置，保证高层塔楼的单纯性。

结合商业策划设置商业建筑，临街商铺和集中商业合理搭配，合理配置商业业态，适当设置商业步行街，实现商业价值的最大化。

8.车库设置人性化，条件许可的前提下设置自然通风、采光；车库尽量直接进塔楼电梯厅；小区分组团封闭管理，设景观围墙和保安值班室；组团内部道路车行道宽度按4米，6~7米分级设置，主要车行道设置1.5米宽人行道，入户道路宽度2.5米；分组团人车分流，合理设置人行过街系统。

9.明确设置消防车道和消防扑救场地，高层建筑设置环形消防车道或者沿两个长边设置消防车道，消防车道最小宽度4米，高层建筑消防扑救面长度不小于1/4周长且一个长边。

10.小区绿化率不小于30%，应急消防车道不计入绿化率，架空绿化比例不超过50%。

11.住宅单体设计参照《重庆市小套型住宅设计规范》DBJ50-079-2008，以面积紧凑，功能齐全，体形系数合理，消防设置合规为基本要求住宅底层设置门厅，值班室及卫生间、信报箱等，可考虑局部架空或者部分楼栋全架空作文体活动场所。

12.住宅部分公共走道宽度严格按照《重庆市小套型住宅设计规范》。

13.电梯设置应有相应承载人数计算，（参照《重庆市小套型住宅设计规范》，住宅单台电梯服务人数320人），电梯载重量和速度等性能可适当提高。

14.节能按节能率50%设计（渝建发【2010】68号关于执行居住建筑节能设计标准有关事项的通知）。

15.在相关部门的指导下确定建筑的色彩和外装饰的材质、规格。

3建设地址及建设条件

3.1建设地址

木耳公租房项目位于重庆市渝北区空港木耳镇，其位于重庆市东北部，作为重庆市的北大门——渝北区的一个中心镇。

木耳镇距重庆市中心41公里，距江北国际机场11公里，交通便利。

木耳镇东与王家镇接壤，南与两路镇连界，西与北碚区相连，北与石鞋镇毗邻，地理位置较好。

本项目毗邻空港工业园区及保税港区，轻轨3号线与14号线均从用地旁边经过，用地东面为空港大道，与空港工业园区相连，且周围紧挨李家湾、学堂村、新合村、新田湾以及国道G210。

3.2建设条件

3.2.1自然条件

本项目所在地位于北半球副热带内陆地区，属亚热带湿润气候区，大陆性季风气候特点显著。

具有冬暖春早、秋短夏长、初夏多雨、无霜期长、湿度大、风力小、云雾多、日照少的气候特点。

冬暖春早，夏多伏旱,春季升温较快，夏季雨量丰沛而分布不均，5、9两月为雨量高峰期，8月相对少雨，累年连晴高温，蒸发及蒸腾量大，伏旱频繁，有“十年九旱”之称。

温度:

全镇常年平均气温18℃，1月份气温最低，月平均气温为7℃，最低极限气温为零下3.8℃。

7月至8月份气温最高，多在27℃-38℃之间，最高极限气温可达43.8℃。

降水量：

全镇雨季集中在夏秋，常年平均降雨量1100毫米左右，平均日照1340小时左右，平均无霜期319天。

由于受东南季风以及地形的影响，全镇的降雨量分布并不均匀。

高的地方可以达到1300毫升，偏低的地方只有1000左右。

日照：

重庆是中国日照最少城市之一，各月平均日照百分率最高为8月75%，其变化幅度为30-79%；最低为12月13%，其变化幅度为1-32%。

项目所在地平均日照1340小时左右，7月至8月份略高，月均日照时230小时，其他月份在150小时以下。

风、云：

重庆三面环山，沟壑纵横，因此木耳镇的风速较小。

但在夏季雷阵雨天气时，又一反常态有大风，风速常常每秒可达10-27米。

全镇年均云量7.2-8.0，冬春两季多高于地面1500米以上的高积云和层积云，夏季多高于地面500-800米的雷雨云。

3.2.2交通条件

木耳镇位于重庆市东北部，交通便利，距重庆市中心41公里，距江北国际机场11公里，东与王家镇接壤，南与两路镇连界，西与北碚区相连，北与石鞋镇毗邻。

项目毗邻空港工业园区及保税港区，轻轨3号线与14号线均从用地旁边经过，用地东面为空港大道，与空港工业园区相连，在空港大道上，规划有一公交客运中心、轻轨车站、及社会停车场，而且紧挨国道G210，给本项目的公共交通提供了最有利的支撑。

3.2.3其他配套条件

整个项目配套有48班小学1所（面积约1.1万平方米）、12班幼儿园5所（总面积约1.2万平方米）、社区服务设施（面积约0.8万平方米）、商业用房（面积约22.9万平方米）、休闲广场、体育设施拥有篮球场、羽毛球场、乒乓球场、足球场和400m环形跑道，并且拥有停车位5600余个，配套设施十分完善。

整个项目建设所需供水、供气、通信、天然气管线也均可由市政设施引入，作为建设期间和生产运营期间必备的条件已具备。

4投资估算及资金筹措

4.1投资估算

4.1.1估算范围

本项目投资估算范围包括项目建筑工程、设备及其安装工程费用以及其他公用工程建设费用，工程建设其他费用、基本预备费、建设期利息等。

4.1.2估算依据

1.根据项目工程初步方案估算的工程量；

2.定额依据：

《重庆市建筑工程计价定额》，2008年；

《重庆市建设工程费用定额》，2008年；

《重庆市市政工程计价定额》，2008年；

《重庆市安装工程计价定额》，2008年；

《重庆工程造价信息》，2011年4月；

国家及重庆市颁布的文件；

类似工程经济指标；

3.工程建设其他费用

（1）土地征用费按450元/平米，其中人均耕地2300元/亩，土地补偿是人均耕地的6倍，安置费用是人均耕地的6倍，还有其他补偿具体如表4-1,4-2。

表4-1

主城区征地青苗补偿标准（元/亩）

作物

标准

类别

一类标准

二类标准

三类标准

蔬菜

2800--3100

2330—2650

2210--2540

粮食类

2500--2900

1990—2320

1880--2210

表4-2

主城区征地房屋补偿标准

结构类别

房屋结构

补偿单价（元/平米）

一类标准

二类标准

三类标准

砖混结构

砖墙预制盖

366—390

354--378

342--366

砖墙瓦盖

342—366

330-354

318--342

砖墙穿逗瓦盖

318—342

306--330

294--318

砖木结构

砖墙瓦盖

294—318

286--306

270--294

砖墙石棉瓦盖

280—306

270--294

258--282

土墙结构

穿逗.土墙瓦盖

270—294

258--282

246--270

石棉瓦盖

208—232

196--220

184--208

简易

土墙毡盖

122—146

110--134

98--122

简易棚房

86—110

74--98

62--86

说明：

1.房屋高2.4米（不包括2.4米）以下，1.5米（包括1.5米）以上的，按同类标准的70%计算补偿；

2.房屋高1.5米以下的，按同类标准的50%计算补偿；在1米以下的，按同类房的20%--40%计算补偿。

（2）工程勘察费按240万元控制；

工程勘察收费按照下列公式计算：

　工程勘察收费＝工程勘察收费基准价×（1±浮动幅度值）　工程勘察收费基准价＝工程勘察实物工作收费＋工程勘察技术工