木耳公租房项目报告工程经济学课程设计.docx
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木耳公租房项目报告工程经济学课程设计
1.总 论……………………………………………………11.1项目基本情况…………………………………………11.1.1项目名称……………………………………………11.1.2建设性质……………………………………………11.1.3项目业主……………………………………………11.1.4建设地址……………………………………………11.1.5建设规模及建设内容………………………………11.1.6项目总投资…………………………………………11.1.7资金筹措……………………………………………11.1.8建设年限……………………………………………11.2项目业主简介………………………………………1
1.3编制依据……………………………………………21.4研究内容……………………………………………2
1.5研究结论……………………………………………31.6主要经济技术指标…………………………………4
2.建设规模及内容…………………………………………6
2.1建设规模及内容……………………………………62.2确定规模的依据和原则………………………………72.3建设要求及规范………………………………………7
3.建设地址及建设条件……………………………………93.1建设地址………………………………………………9
3.2建设条件………………………………………………9
3.2.1自然条件……………………………………………9
3.2.2交通条件…………………………………………10
3.2.3其他配套条件……………………………………10
4.投资估算及资金筹措…………………………………11
4.1投资估算………………………………………………11
4.1.1估算范围……………………………………………11
4.1.2估算依据……………………………………………11
4.2资金筹措………………………………………………14
5.财务评价…………………………………………………15
5.1财务评价的依据、原则及方法…………………………15
5.1.1评价依据………………………………………………15
5.1.2评价原则………………………………………………15
5.1.3假设条件………………………………………………15
5.2基础数据…………………………………………………16
5.2.1项目计算期……………………………………………16
5.2.2基准收益率……………………………………………16
5.3经营收入及税金估算……………………………………16
5.3.1经营收入………………………………………………16
5.3.2销售税金及附加………………………………………16
5.4成本估算…………………………………………………17
5.4.1经营成本………………………………………………17
5.4.2利息支出………………………………………………17
5.4.3折旧费用………………………………………………17
5.5财务评价报表及指标……………………………………17
5.6财务分析…………………………………………………18
6.结论及建议………………………………………………19
6.1结论………………………………………………………19
6.2建议…………………………………………………19
附表1主要技术经济指标
附表2投资估算
附表3投资计划与资金筹措表
附表4收入估算表
附表5销售税金及附加估算
附表6项目总成本费用
附表7利润表
附表8全部投资现金流量表
1 总论
1.1项目基本情况
1.1.1项目名称:
重庆市渝北区木耳公租房项目
1.1.2建设性质:
新建
1.1.3项目业主:
重庆市公共住房开发建设投资有限公司
1.1.4建设地址:
重庆市渝北区空港木耳镇,项目毗邻空港工业园区及保税港区
1.1.5建设规模及建设内容
项目总占地481128.65平方米,项目净用地450023.93平方米,总建筑面积为1809088平方米。
主要建设内容包括公租房1434539平方米,配套设施建筑250498平方米(其中15037平方米为地下建筑面积,还包括商业及相关配套建筑、五个幼儿园、体育设施等),48班小学一个11679平方米,地下车库及设备用房112372平方米等土建工程,以及项目区各种景观小品建设工程以及环境、绿化和公用工程等。
1.1.6项目总投资
项目总投资581686.92万元,其中建安工程费用406017.47万元,占总投资的69.8%;工程建设其他费用94233.28万元,占总投资的16.2%;预备费46534.95万元,占总投资的8%;建设期利息34901.22万元,占总投资的6%;平均单位综合造价3215.36元/平方米。
1.1.7资金筹措
本项目总投资为581686.92万元,资金来源为:
1.银行贷款资金407180.84万元,占总投资的70%;
2.财政专项资金174506.08万元,占总投资的30%。
1.1.8建设年限
建设时间为2015年9月-2017年9月,全部工期为24个月。
1.2项目业主简介
重庆市公共住房开发建设投资有限公司是经重庆市国资委批准,由重庆市地产集团单独出资组建的法人独资有限责任公司,注册资本为10亿元人民币,主要从事全市公共租赁住房建设项目的投资和管理。
该公司的组建,将为完善重庆市分层次住房供应体系,调整住房结构,实行租售并举,多渠道满足中低收入老百姓住房困难需求搭建重要平台。
据了解,2010年,重庆市公共住房开发建设投资有限公司将开工建设500万平方米,年底向社会投放20万平方米。
到2020年,该公司将建成4000万平方米,主城和远郊区县各2000万平方米,争取前3年在主城区建成1000万平方米公共租赁住房。
1.3编制依据
1.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发[2007]24号);
2.《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号);
3.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国发[2010]4号);
4.《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号);
5.《重庆市人民政府关于印发重庆市公共租赁房管理暂行办法的通知》(渝府发[2010]61号);
6.《关于落实兑现主城公共租赁住房优惠政策有关事宜的通知》(渝财建[2010]483号);
7.重庆市国土房管局关于印发《重庆市公共租赁住房管理实施细则》的通知(渝国土房管局[2011]9号);
8.重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知;
9.《重庆市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》(渝府发[2007]136号);
10.《投资项目可行性研究指南》(2002年);
11.《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
12.项目业主提供的其他资料。
1.4研究内容
1.项目建设背景与必要性;
2.重庆市公租房现状和发展研究;
3.项目建设规模和内容;
4.建设方案设计;
5.环境保护和节能分析;
6.组织机构及管理模式;
7.实施计划及招标方案;
8.投资估算和资金筹措方案;
9.测算项目的经济效益;
10.分析社会效益,进行社会评价。
1.5研究结论
近年,国家正大力推进公共租赁住房的建设,是解决买不起房的中低收入人群和新就业人员等“夹心人群”的住房问题的关键举措,是一项重大的民生德政工程。
通过公租房的建立,为完善我国分层次住房供应体系,多渠道满足中低收入群众住房困难的需求,以及通过“廉租房”、“经济适用房”、“限价房”、公共租赁住房等多项保障性住房制度为老百姓解决住房难题,改善居住环境一项重大创举。
因此,本项目建设符合国家宏观调控政策要求,符合重庆市大力建设公租房的发展规划,符合为人民服务、以人为本的科学发展观。
木耳公租房项目位于重庆市渝北区空港木耳镇,为28-33层的现代高层电梯房小区,共80幢住宅,设计总建筑面积180万平方米,约2.89万套,户型有单配、一居室、两居室、三居室,建筑面积在32-80平方米之间,其中50平方米以下约占70%,50-70平方米约占30%;公建配套有48班小学1所(面积约1.1万平方米)、12班幼儿园5所(总面积约1.2万平方米)、社区服务设施(面积约0.8万平方米)、商业用房(面积约22.9万平方米)、休闲广场、体育设施等,停车位5600余个。
整个项目将于2015年9月开工,预计受惠人群72000余人。
各项建筑的建设规模总体适宜,规划设计方案基本合理;选址与周边环境相适应,建设条件能基本满足本项目建设的需要。
项目实施后,将显著改善中低收入人群居住状况,提高他们的生活水平,具有良好的社会效益。
综上所述,本项目的建设是必要的,也是可行的。
1.6主要经济技术指标
表1-1
木耳公租房工程建设项目综合技术经济指标一览表
总指标
项目
计量单位
数值
备注
总用地面积
㎡
481128.65
其中:
小学用地面积
㎡
31104.72
公租房及配套建筑净用地面积
㎡
450023.93
居住户数
户(套)
28993
居住人数
个
72483
按每户2.5人计算
总建筑面积
㎡
1809088
一、按功能性质划分
1)48班小学一个
㎡
11679
2)公租房
㎡
1434539
①住宅
㎡
1395707
②公寓
㎡
38832
3)配套设施建筑面积
㎡
250498
其中15037为地下建筑面积
①物管用房
㎡
4259
按公租房面积的0.3%计算
②社区组织工作用房
㎡
4586
按每100户15平方计算
③商业及相关配套
㎡
229003
其中15037为地下建筑面积
④幼儿园(五个)
㎡
12240
60班
⑤开闭所
㎡
410
⑥体育设施
篮球场
15
按2000户一个
羽毛球场
50
按600户一个
乒乓球场
100
按300户一个
足球场
1
400米环形跑道
1
4)地下车库及设备用房
㎡
112372
不含15037商业地下建筑面积
二、按地上地下部分划分
1)地上建筑面积
㎡
1681679
其中:
地上公租房及配套建筑面积
㎡
1670000
其中配套建筑面积占15%
地上学校建筑面积
㎡
11579
2)地下建筑面积
㎡
127409
停车泊位
辆
5606
按300平米一个考虑
①地面(室外)
辆
1473
②车库停车
辆
4133
小学地块容积率
0.38
公租房地块容积率
3.70
总容积率
3.50
建筑密度
%
20.10%
绿地率
%
35.10%
总投资
万元
581686.92
其中:
建安工程费
万元
406017.47
占总投资的69.8%
工程建设其它费用
万元
94233.28
占总投资的16.2%
基本预备费
万元
46534.95
占总投资的8.0%
建设期利息
万元
34901.22
占总投资的6.0%
资金筹措
万元
581686.92
财政专项资金
万元
174506.08
占总投资的30%
银行贷款
万元
407180.84
占总投资的70%
表1-2
2建设规模及内容
2.1建设规模及内容
木耳公租房项目设计总建筑面积约180万平方米,为28-33层的现代高层电梯房小区,共80幢住宅,约2.89万套,户型有单配、一居室、两居室、三居室,建筑面积在32-80平方米之间,其中50平方米以下约占70%,50-70平方米约占30%;公建配套有48班小学1所(面积约1.1万平方米)、12班幼儿园5所(总面积约1.2万平方米)、社区服务设施(面积约0.8万平方米)、商业用房(面积约22.9万平方米)、休闲广场、体育设施等,停车位5600余个。
除以上建设内容外,还包括如场地平整、道路(含市政)、绿化等室外工程,以及给排水、供电、供气、供热、环保、消防等公用辅助工程和市政工程。
表2-1木耳公租房项目建筑规模一览表
项目
单位
数值
备注
总用地面积
㎡
481128.65
小学用地面积
㎡
31004.72
公租房及配套建筑净用面积
㎡
450023.93
居住户数
户(套)
28993
居住人数
人
72483
按每户2.5人计算
总建筑面积
㎡
1809088
一、地上建筑面积
㎡
1681679
1.公租房及配套面积
㎡
1670000
其中配套面积占15%
2.学校建筑面积
㎡
11679
二、地下建筑面积
㎡
127409
1.停车泊位
辆
5606
按300平米一个考虑
1)地面
辆
1473
2)车库停车
辆
4133
小学地块容积率
%
0.38
公租房地块容积率
%
3.7
总容积率
%
3.5
建筑密度
%
20.1
绿地率
%
35.1
2.2确定规模的依据和原则
1.重庆市委市政府关于重庆市公共租赁住房项目建设的相关文件
2.重庆市公共租赁住房项目专项规划
3.重庆市物业管理条例
4.《城市居住区规划设计规范》等国家和地方现行的法规,规范,规定
5.《重庆市公共租赁住房专项规划》
6.《重庆市保障性住房装修设计标准》DBJ50-111-2010
7.《成品住宅装修工程技术规程》DBJ50-113-2010
8.《城市居住区规划设计规范》GB50180-93
9.《住宅建筑规范》GB50368-2005
10.《住宅设计规范》GB50096-1999(2003年版)
11.《小套型住宅设计规范》DBJ50-079-2008
12.《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95
13.《建筑设计防火规范》GB50016-2006
14.《重庆市坡地高层民用建筑设计防火规范》DB50/5031-2004
15.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
16.《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ39-87
17.《重庆市公共建筑节能设计标准》DBJ50-052-2006
18.《重庆市居住建筑节能50%设计标准》DBJ50-102-2010
2.3建设要求及规范
1.在相关职能主管部门的指引下,充分认识并遵循控制性详细规划、修建性详细规划中对地块的要求。
2.透切掌握用地的现状:
地块相关各类控制红线,周边环境、地形地貌,水文地质,地块周边及内部的市政道路及管网设施。
3.依照重庆市《城市规划管理技术规定》,合理布局,满足城市景观要求、竖向设计合理,交通组织流畅,防火设计合规,环境保护措施有效,排水顺畅、土石方自身平衡,尽量避免高切坡、高挡墙。
4.遵循政府要求,合理控制住宅面积指标和户型比例;综合考虑建筑整体结构的经济性、合理性;强调户型设计的标准化。
单间配套:
建筑面积30~35㎡/户;1室1厅:
建筑面积35~50㎡/户;小2室1厅:
建筑面积50~60㎡/户;大2室1厅:
建筑面积60~70㎡/户;3室1厅:
建筑面积70~80㎡/户(根据需要设置);套型面积大小和套型比例根据社会需求,具体项目的特点,在遵从政府具体要求的原则下实时调整。
5.遵循政府要求和《城市居住区规划设计规范》GB50180-93(2002)的相关规定,合理配置公共服务设施。
6.按政府和规范要求设置幼儿园、学校、商业、公交车首末站、社会停车场、体育公园、派出所、街道办、公厕等。
7.商业用房和住宅尽量分开设置,保证高层塔楼的单纯性。
结合商业策划设置商业建筑,临街商铺和集中商业合理搭配,合理配置商业业态,适当设置商业步行街,实现商业价值的最大化。
8.车库设置人性化,条件许可的前提下设置自然通风、采光;车库尽量直接进塔楼电梯厅;小区分组团封闭管理,设景观围墙和保安值班室;组团内部道路车行道宽度按4米,6~7米分级设置,主要车行道设置1.5米宽人行道,入户道路宽度2.5米;分组团人车分流,合理设置人行过街系统。
9.明确设置消防车道和消防扑救场地,高层建筑设置环形消防车道或者沿两个长边设置消防车道,消防车道最小宽度4米,高层建筑消防扑救面长度不小于1/4周长且一个长边。
10.小区绿化率不小于30%,应急消防车道不计入绿化率,架空绿化比例不超过50%。
11.住宅单体设计参照《重庆市小套型住宅设计规范》DBJ50-079-2008,以面积紧凑,功能齐全,体形系数合理,消防设置合规为基本要求住宅底层设置门厅,值班室及卫生间、信报箱等,可考虑局部架空或者部分楼栋全架空作文体活动场所。
12.住宅部分公共走道宽度严格按照《重庆市小套型住宅设计规范》。
13.电梯设置应有相应承载人数计算,(参照《重庆市小套型住宅设计规范》,住宅单台电梯服务人数320人),电梯载重量和速度等性能可适当提高。
14.节能按节能率50%设计(渝建发【2010】68号关于执行居住建筑节能设计标准有关事项的通知)。
15.在相关部门的指导下确定建筑的色彩和外装饰的材质、规格。
3建设地址及建设条件
3.1建设地址
木耳公租房项目位于重庆市渝北区空港木耳镇,其位于重庆市东北部,作为重庆市的北大门——渝北区的一个中心镇。
木耳镇距重庆市中心41公里,距江北国际机场11公里,交通便利。
木耳镇东与王家镇接壤,南与两路镇连界,西与北碚区相连,北与石鞋镇毗邻,地理位置较好。
本项目毗邻空港工业园区及保税港区,轻轨3号线与14号线均从用地旁边经过,用地东面为空港大道,与空港工业园区相连,且周围紧挨李家湾、学堂村、新合村、新田湾以及国道G210。
3.2建设条件
3.2.1自然条件
本项目所在地位于北半球副热带内陆地区,属亚热带湿润气候区,大陆性季风气候特点显著。
具有冬暖春早、秋短夏长、初夏多雨、无霜期长、湿度大、风力小、云雾多、日照少的气候特点。
冬暖春早,夏多伏旱,春季升温较快,夏季雨量丰沛而分布不均,5、9两月为雨量高峰期,8月相对少雨,累年连晴高温,蒸发及蒸腾量大,伏旱频繁,有“十年九旱”之称。
温度:
全镇常年平均气温18℃,1月份气温最低,月平均气温为7℃,最低极限气温为零下3.8℃。
7月至8月份气温最高,多在27℃-38℃之间,最高极限气温可达43.8℃。
降水量:
全镇雨季集中在夏秋,常年平均降雨量1100毫米左右,平均日照1340小时左右,平均无霜期319天。
由于受东南季风以及地形的影响,全镇的降雨量分布并不均匀。
高的地方可以达到1300毫升,偏低的地方只有1000左右。
日照:
重庆是中国日照最少城市之一,各月平均日照百分率最高为8月75%,其变化幅度为30-79%;最低为12月13%,其变化幅度为1-32%。
项目所在地平均日照1340小时左右,7月至8月份略高,月均日照时230小时,其他月份在150小时以下。
风、云:
重庆三面环山,沟壑纵横,因此木耳镇的风速较小。
但在夏季雷阵雨天气时,又一反常态有大风,风速常常每秒可达10-27米。
全镇年均云量7.2-8.0,冬春两季多高于地面1500米以上的高积云和层积云,夏季多高于地面500-800米的雷雨云。
3.2.2交通条件
木耳镇位于重庆市东北部,交通便利,距重庆市中心41公里,距江北国际机场11公里,东与王家镇接壤,南与两路镇连界,西与北碚区相连,北与石鞋镇毗邻。
项目毗邻空港工业园区及保税港区,轻轨3号线与14号线均从用地旁边经过,用地东面为空港大道,与空港工业园区相连,在空港大道上,规划有一公交客运中心、轻轨车站、及社会停车场,而且紧挨国道G210,给本项目的公共交通提供了最有利的支撑。
3.2.3其他配套条件
整个项目配套有48班小学1所(面积约1.1万平方米)、12班幼儿园5所(总面积约1.2万平方米)、社区服务设施(面积约0.8万平方米)、商业用房(面积约22.9万平方米)、休闲广场、体育设施拥有篮球场、羽毛球场、乒乓球场、足球场和400m环形跑道,并且拥有停车位5600余个,配套设施十分完善。
整个项目建设所需供水、供气、通信、天然气管线也均可由市政设施引入,作为建设期间和生产运营期间必备的条件已具备。
4投资估算及资金筹措
4.1投资估算
4.1.1估算范围
本项目投资估算范围包括项目建筑工程、设备及其安装工程费用以及其他公用工程建设费用,工程建设其他费用、基本预备费、建设期利息等。
4.1.2估算依据
1.根据项目工程初步方案估算的工程量;
2.定额依据:
《重庆市建筑工程计价定额》,2008年;
《重庆市建设工程费用定额》,2008年;
《重庆市市政工程计价定额》,2008年;
《重庆市安装工程计价定额》,2008年;
《重庆工程造价信息》,2011年4月;
国家及重庆市颁布的文件;
类似工程经济指标;
3.工程建设其他费用
(1)土地征用费按450元/平米,其中人均耕地2300元/亩,土地补偿是人均耕地的6倍,安置费用是人均耕地的6倍,还有其他补偿具体如表4-1,4-2。
表4-1
主城区征地青苗补偿标准(元/亩)
作物
标准
类别
一类标准
二类标准
三类标准
蔬菜
2800--3100
2330—2650
2210--2540
粮食类
2500--2900
1990—2320
1880--2210
表4-2
主城区征地房屋补偿标准
结构类别
房屋结构
补偿单价(元/平米)
一类标准
二类标准
三类标准
砖混结构
砖墙预制盖
366—390
354--378
342--366
砖墙瓦盖
342—366
330-354
318--342
砖墙穿逗瓦盖
318—342
306--330
294--318
砖木结构
砖墙瓦盖
294—318
286--306
270--294
砖墙石棉瓦盖
280—306
270--294
258--282
土墙结构
穿逗.土墙瓦盖
270—294
258--282
246--270
石棉瓦盖
208—232
196--220
184--208
简易
土墙毡盖
122—146
110--134
98--122
简易棚房
86—110
74--98
62--86
说明:
1.房屋高2.4米(不包括2.4米)以下,1.5米(包括1.5米)以上的,按同类标准的70%计算补偿;
2.房屋高1.5米以下的,按同类标准的50%计算补偿;在1米以下的,按同类房的20%--40%计算补偿。
(2)工程勘察费按240万元控制;
工程勘察收费按照下列公式计算:
工程勘察收费=工程勘察收费基准价×(1±浮动幅度值) 工程勘察收费基准价=工程勘察实物工作收费+工程勘察技术工