物业管理校园后勤物业管理方案.docx
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物业管理校园后勤物业管理方案
奉浦校园后勤物业管理方案
一、公司简介
1、简介
2、管理业绩和管理状况
二、公司优势
1、公司管理规模
2、公司管理人才
3、公司管理水平
4、公司管理经验
5、公司的物业租售能力
三、合作的前提
四、物业概况
1、物业基本概况
（1）物业类型：
院校（学校）物业
（2）法定地址
（3）坐落位置
（4）占地面积：
314。
8亩
（5）总建筑面积：
116000平方米（地上、地下）
（6）有效建筑面积：
116000平方米
（7）绿化面积：
110。
18亩（包括湖塘绿地小景面积）
（8）车库面积：
（包括各类车位数）
（9）自行车停车棚：
（10）机动车泊位：
（地上、地下）
（11）400米标准田径跑道及其他田径设施：
（12）标准足球场：
1个（平方米）
（13）标准篮球场：
12个（平方米）
（14）旱地溜冰场：
1个（平方米）
（15）道路面积：
（16）物业构成：
①五层公共教学楼2幢2。
4万平方米
②五层图文信息中心1幢1。
1万平方米
③五层实验楼1幢0。
56万平方米
④六层行政楼1幢0。
59万平方米
⑤六层学生公寓楼10幢4。
6万平方米
⑥三层食堂浴室1幢0。
78万平方米
⑦其他
2、设备设施概况
（1）设备设施一览表
设备设施一览表
各称
型号
用途
速度
额定功率
投入运行
安装位置
三菱电梯
GPS-II
客梯
1m/s
02-7-8
信息楼
GPS-CR（VFDLLA系统）
编号：
3011-30226-2300212-0290
载重：
1000kg
三菱电梯
备注：
（2）主要设备技术参数
五、总体构想与管理模式
1、总体构想：
“高标准、高起点、高要求、创一流”
2、服务理念：
以人为本，坚持一切从客户需求出发，真诚地对待每一个抱怨，守信地兑现每一个承诺，想于客户未想之前，做于客户想做之前，使辖区，水更清、地更绿、楼更净。
把“属于人的还给人”。
3、管理模式：
校园后勤物业管理的管家
4、质量控制：
ISO9001（2000版）质量管理体系，ISO14001（1996版）环境管理体系。
六、物业管理的服务内容
1、早期介入
（1）对项目总体规划、设计方案、扩初方案、施工图纸提出改良意见和建议
（2）对施工与质量情况进行现场跟踪，提出合理化意见和建议
（3）对设备配置、选型、安装、调试情况进行现场跟踪，提出合理化意见和建议
（4）参与并配合物业的竣工验收，提出合理化意见和建议
（5）组织接管验收，做好验收记录，提出整改意见并跟踪整改效果
（6）协助发展商编制，物业使用说明、物业管理说明、校园公约、学生公寓手册、校园楼宇内装修事项等。
2、前期（或正常期）校园管理
（1）校园后勤物业管理服务：
1房屋设备设施运行与维修保养服务；（包括如下：
）
A、房屋设备设施的养护与管理服务
B、供配电设备的维修保养
C、供气设备的维修保养
D、电梯设备的维修保养
E、空调设备的维修保养
F、供水设备的维修保养
G、排水系统及污水处理系统的维修保养
H、监视系统的维修保养
I、消防报警系统的维修保养
J、校区自动化系统的维修保养
K、综合布线系统的维修保养
N、卫星与电视接收系统的维修保养⒀对讲与报警系统的维修保养
②环境清洁服务；
③绿化管理服务；
④保安管理服务；
⑤礼仪接待服务；
⑥应急处理服务；
⑦非公共性延伸服务；
⑧校园文化活动服务。
（2）饮食管理服务：
①学生食堂、教工餐厅管理服务；
②浴室及开水供应管理服务。
（3）学生公寓管理服务：
①宿舍门卫值班安全管理服务；
②学生公寓环境清洁卫生管理服务；
③学生公寓水电供给和设备、设施的管理服务；
④洗涤服务。
3、校园后勤物业管理服务的准备程序
（1）与校方（发展商）签订物业管理委托合同
（2）拟制筹建方案
（3）制订接管工作计划
（4）双方委托交接验收及人员移交，财务移交
（5）确认现行状况备忘录
（6）前期管理的准备
（7）保安（安全）控制
（8）筹备组建奉贤校园物业管理处
（9）人员招聘培训
（10）制订校园后勤物业管理服务方案
（11）制订内部管理制度及服务规范（附件三）
（12）和校方签订校园物业管理公约
（13）制订管理作业方案（附件）
（14）制订服务管理收费标准（附件）
（15）管理人员、专业人员和作业人员到岗
（16）校园后勤物业管理服务方案实施
（17）对遗留问题的整改
（18）管理处与公共事业部门、政府机构的联系与沟通
4、前期介入阶段物业管理内容与标准
前期介入阶段物业管理内容与标准
序号
工作内内
标准
1
工作进度
100%的了解，掌握施工进度及各个节点。
2
从物业管理角度提示完善建议
按国家有关标准和物业管理实际情况
3
工程质量的协同关
发现问题、提示问题、追踪结果。
4
参于设备的调试与试运行
验收项目设备运行正常率100%
5
配合发展商进行竣工验收
验收、整改、复验率100%
6
物业管理委托合同签订
符合国家有关规定
7
编写管理文件
符合国家法律法规，符合ISO9001质量体系的标准
8
编写财务计划
符合国家有关规定，符合合同的约定，成本控制在预算范围内。
9
制定机构架构、人员编制
高效精简，因需而设。
10
与政府公共事业部门联系与沟通
关系融洽，合作良好。
11
办公地点的落实及布景
地理位置方便，形象策划统一。
12
物品的购置，摆放的策划
按需购置，布局合理。
13
机构的组建，部分人员招聘
人力资源合理配置，人员符合岗位要求。
14
主要设备保养单位的确定
保养单位信誉好，价格合理。
15
物业的接管验收
接管验收率100%，缺陷统计率99%，整改复验率100%
16
物业档案资料的建立
图纸资料齐全，建立检索数据库
17
各种标识、物品的购入、布置
标识规范，布局合理。
18
人员全面招聘到岗
人力资源合理配置，人员符合岗位要求。
19
人员培训
培训率100%
20
保洁的开茺
达到无积尘、无污垢、无垃圾、无积水。
5、入伙后日常管理内容与标准
入伙后日常管理内容与标准
序号
工作内容
标准
1
入伙管理
校方满意率达95%，控制率100%，有序率100%。
2
院校物业档案资料管理
档案资料齐全，建立检索数据库。
3
运行记录的建立
运行记录齐全。
4
二次装修管理
手续齐全，文明施工。
无明显的乱搭、乱建、乱敲现象。
无重大火灾、治安事件。
5
建筑垃圾管理
清运及时率100%
6
财务管理
符合国家法律法规，符合合同规定，成本控制在预算范围内。
7
质量管理
建立质量管理体系，按ISO9001（2000版）体系运作，投诉处理率及时率100%，满意率达95%。
8
建筑物维修保养管理
技术档案资料齐全。
外观完整，无乱搭乱建现象。
完好率98%以上，维修及时率、合格率达98%以上。
9
设备、设施维修保养管理
设备台帐齐全，记录完整，有保养检修制度。
设备维修保养计划覆盖率100%，计划实施合格率达98%法定年检项目实施率、合格率100%。
完好率达98%，维修及时率、合格率达98%以上。
10
设备、设施运行管理
运行记录齐全、完整。
给排水、供电、供煤气、通风保证率达99%。
电梯运行保障率达100%。
消防设施完好率100%。
保安设施、监控中心完好率100%
突发事件控制率99%。
11
能源管理
能源统计率100%，节能指标5%/年
12
门卫治安管理
重大刑事案件发生控制率100%
13
巡逻治安管理
重大火灾事故发生控制率100%。
准确引导车辆、人流进出，做好相关记录。
14
治安定时监控管理
24小时定时监控，信息畅通，反馈及时，处理待查。
15
重要机房管理
保卫受控率100%。
16
道路交通管理
无重大交通事故。
无严重交通堵塞。
运行有序。
17
车库、停车场管理
车辆停放安全。
车辆停放整齐。
场地整洁。
18
消防管理
无重大火灾事故，消防培训率100%。
消防设施、设备完好率100%。
19
各类突发事件管
制定各类突发事件的应急预算。
有效的控制各类突发事件，控制率99。
9%。
20
道路、外围保洁管理
无垃圾、无积水、无虫害。
21
楼内保洁管理
无积尘、无污垢、无堆物。
22
电梯保洁管理
整洁、明亮。
23
喷泉、水池保洁管理
无杂物、无虫害、水清澈。
24
外墙保洁管理
无明显的污垢、道斑。
25
垃圾箱、房管理
垃圾袋装、日产日清。
垃圾箱、房每日清洗，做到无污垢、异味、蚊蝇。
垃圾箱摆放有序、整齐。
26
绿化养护管理
无破坏、无践踏现象，生长良好。
绿地内清洁整齐。
无明显病、虫害、药害。
27
虫害管理
及时处理率100%
28
校内运动场管理
29
校内运动场设施管理
30
饮食管理
31
学生公寓管理
32
室内各种设备的维修
33
室内清洁、打腊。
34
代订车、船、飞机票
35
代定出租车
36
代打字、复印
37
组织节日聚会
38
校院联谊
39
其他
七、管理目标及承诺指标
1、管理目标
（1）三期建设结束后第一年目标
①通过行业创优达标验收；
②获得奉贤区区级文明管理称号；
③建立ISO9001（2000）牌的质量管理体系；
④建立ISO14001（1996）牌的质量管理体系。
（2）三期建设结束后第二年目标
力争创上海市教育系统优秀物业管理示范称号。
2、承诺指标
（1）房屋建筑的完好率达100%；
（2）业户报修处理及时率达到100%；
（3）修理合格率达100%；
（4）设备、设施完好率达98%；
（5）绿化完好率（成活率）达98%；
（6）清洁管理无盲点；
（7）对保安服务满意率达98%；
（8）业户有效投诉处理率达100%；
（9）业户对服务的满意率达到95%；
（10）管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故控制率100%；
（11）管理处各级管理人员1年内岗前、岗中培训达到100%；
（12）校园内车辆被盗丢失事宜按当地政府有关规定处理；
（13）师生对饮食管理服务，学生公寓管理服务的满意率85%。
3、实现指标的措施
（1）导入ISO9001质量保证体系来避免服务质量的异常波动；
（2）导入ISO14001环境质量保证体系保证校园的环境服务质量；
（3）从目标管理入手，以现场管理为突破口，围绕质量管理这个轴心，加强信息管理及程序管理工作，建立系统的运行及约束机制，实行365天24小时全天侯管理服务；
（4）严格按校园物业管理运作规范和作业规范实施管理服务；
（4）校园内各项管理制度完善，各种规定、公约均分发到校方并上墙公布（宣传栏）；
（5）管理处各类管理人员上岗要佩带标志，并有明确的岗位考核标准；
（6）建立各种档案资料、报修、养护记录；
（7）管理处各种收费项目、标准公开，收费基本合理，并接受收校方（师生）的监督；
（8）管理处管理应用计算机等现代化管理手段进行科学管理；
（9）结合管理处实际情况，制定校区内的年维修保养计划
（10）制定并组织实施培训计划；
（11）结合院校（校区）创优评比标准，进一步提高物业管理水平。
八、管理组织架构及人员配备
1、管理处人员框架：
（合计73人，不包括锅炉工、浴室管理员）
1、管理处经理：
1人
2、部门主管：
4人
3、管理员：
2人
4、接待员：
2人
5、工程领班：
2人
6、高配间高压电工：
4人
7、维修工：
8人
8、保安领班：
4人（兼巡逻岗）
9、保安员：
30人
10、室内保洁工：
11人
11、室外保洁工：
3人
12、锅炉工：
1人
13、浴室管理员：
2人
2、物业管理处组织架构
管理处经理
客户部主管保安部主管工程部主管保洁绿化部主管
接出保保保保高压设备广楼车
待纳安安安安值班设施场宇库
员员组组组组维修维修保保保
1234组组洁洁洁
组组组
2、管理处经理简历
管理处经理简历
姓名
性别
出生年月
籍贯
学历
政治面貌
任职条件
从事物业管理工作经历：
九、管理处物业管理服务的实施计划
1、组织运行机制
（1）制订激励机制；
（2）建立监督机制
（3）建立自我约束机制
（4）建立信息反馈及处理机制。
2、内部管理制度
（1）岗位标准
岗位标准
序号
部门、岗位
任职条件
1
管理处
经理
1、大专以上学历，知识面较丰富，责任心强。
2、三年以上商务楼或高档楼盘的管理经验，并取得成功，且持有物业经理岗位资格证书。
3、具有较强的领导能力、沟通能力、协调能力和决策能力。
4、熟悉物业管理的相关政策、法规和规定，会电脑操作。
5、遵守公司规章制度，成为员工的楷模。
6、身体建康，能够承受工作压力。
2
客户服务部
主管
1、大专以上学历，形象可，责任心强。
2、二年以上酒店或办公楼物业管理经验。
3、具有较强的语言表达能力、沟通能力和协调能力。
4、熟悉物业管理的相关政策、法规和规定。
5、对服务有深刻的理解，熟悉档案管理。
6、会电脑操作，有一定的财务知识，能妥善处理各种突发事件。
7、身体健康，能够承受工作压力。
3
接待员
1、中专以上学历，年龄35岁以下，形象可，责任心强。
2、有洒店或物业管理经验
3、具有较强的语言表达能力和沟通能力
3
接待员
4、有客户第一、服务至上的理念。
5、会电脑操作，身体健康，能够胜任工作。
4
出纳员
1、中专以上学历，责任心强，信守企业机密。
2、有一年以上相关工作经验。
3、熟悉财务操作规程和维修基金操作规范。
4、年龄35岁以下，女性，身体健康能够胜任工作。
5
工部主管
1、大专以上学历，中级以上职称，年龄45岁以下
2、三年以上商务楼主管以上工程管理经验，有物业经理岗位资格证书。
3、熟悉物业设备、设施，动手能力强，能妥善处理各种工程突发事件。
4、责任性强，具有较强的组织能力，协调能力。
5、熟悉物业管理的相关政策、法规和规定。
6、身体健康，能承受工作压力。
6
弱电技术员
1、中专以上学历，年龄45以下，有中级以上等级证。
2、三年以上物业或酒店弱电设备、设施维修经验。
3、熟悉物业设备、设施，动手能力强。
4、
（1）管理人员的配备、培训、管理（附件二）
（3）作业人员的配备、培训、管理
（4）员工考核制度
（5）财务管理及核算制度
（6）物料管理制度
（7）档案资料管理制度
（8）信息技术应用管理制度
3、管理服务运作（操作）规范
（1）校区内服务操作规范
（2）房屋及设备设施的维修保养服务操作规范
（3）保安服务操作规范
（4）保洁服务操作规范
（5）绿化服务操作规范
（6）应急处理服务操作规范
（7）非公共性延伸服务操作规范
（8）校园文化活动服务操作规范
十、物业管理费用预算
1、物业管理服务费用预算所考虑的因素
（1）委托方的要求及楼盘定位
（2）国家物业管理有关法律法规
（3）同类相似楼盘水平
（5）物业管理服务费用收支平衡原则
（6）现有物价水平
2、年度物业管理服务收支平衡预算
1、年度物业管理费总收入预算
物业管理费测算表
序号
项目
测算费用（元/年）
收费标准（元/㎡月）
备注
1
物业管理公共服务费
1066321。
29
0．78
2
保洁费
188888
0．1357
3
绿化养护费
573960
0．4123
4
保安费
172370
0．1239
5
设备设施委托维修保养费
417100
0．2996
6
设备设施日常易耗品
（含更换）
72000
0．0517
7
管理成本费
2490639。
29
1．8036
备注：
（1）房屋中修以上，智能设施器件损坏更换，机电设备更换，机电照明用电不在计算之内。
（2）锅炉工、浴室管理员的工资及费用从洗浴费收入支出。
4、不同期内使用物业的年度物业管理费（含公共能耗）总支出预算表
5、年度标准物业管理服务费总支出预算
物业管理成本测算表
序号
项目各称
内容
费用金额（元）
1
人员工资
73人工资总和
（不包括锅炉工、浴室管理员3人）
856800
2
福利费
73人福利费总和
372708
3
工作餐、节日加班费
夜班费
73人工作餐、节日加班费
夜班费
77400
4
办公费
全年办公用品费用
101400
5
服装费
73人全年服装费用总和
46700
6
物料费
全年物料费
23640
7
维修、保养易耗品费
全年维修、保养易耗品费
72000
8
绿化养护费
按每平方米每年2元支出为准
146906。
67
9
外委托维修保养费
全年设备设施外委托
417100
10
固定资产析旧费
管理处固定资产按2年折旧
40000
11
税收
全年税金
111372。
01
12
管理酬金
按8%计提物业管理费酬金
170613。
28
13
合计
2436639。
96
备注：
6、年度物业管理服务费使用管理
7、维修基金的来源与使用管理
8、附表
十一、给委托方的若干建议
十二、结束语
十三、附件
（一）
（二）培训大纲
（三）管理制度建立
（四）物业验收交接管理规程
（五）各工种岗位职责
（六）经济活动分析（管理成本测算）
附件二—1
工程人員培訓大綱
序號
培訓大綱
培訓目的
1.
前期工程管理（約二小時）
做好物業接收前的各項准備工作
1.1
前期介入的時間和作用
确定合适的時間，介入施工后期特別是設備和安裝和调试工作，熟悉各种設備的配置情況，為物業接收以后的工程管理打好基礎。
1.2
前期工程管理的內容
提出有利于物業管理的各种建議，接收各种技術資料，參加各种技術培訓，購置必要的工具。
1.3
工程人員招聘要求和崗位職責
确定各工作崗位，制定相應的崗位職責，招聘合格的人員上崗。
1.4
制定各种工程管理制度
制定包括机房、人員、值班、設備維護保養、倉庫及工程檔案管理等制度。
2.
物業驗收及接收（約二小時）
做好物業驗收和交接工作
2.1
物業驗收的條件及標准
明确物業驗收的條件，結合有關國家規范，制定具体物業建筑、裝飾和設備的驗收標准。
2.2
拒絕驗收的范圍和設備試運行
解釋拒絕驗收的范圍和理由，明确設備試運行的各种注意事項和代管協議。
2.3
驗收通過和接收物業
怎樣做好物業驗收記錄，接收物業時需注意哪些事項。
2.4
資料、備品備件的接收和保修期
做好各种技術資料和備品備件接收工作，确定保修期的起訖日期及承包商應在保修期內應做的工作。
3.
二次裝修管理（約二小時）
确保二次裝修不影響物業和他人利益
3.1
二次裝修程序
具体解釋二次裝修的報批、施工驗收及入住程序和管理內容。
3.2
裝修守則
介紹高級樓宇裝修施工单位和人员需遵守的內容，監督小業主或租戶的施工單位嚴格執行。
3.3
裝修驗收及整改
明确裝修驗收的要求、驗收的重要性、需要整改的內容。
3.4
正式遷入
正式遷入需要注意事項，清洁污染的公共区域，收妥竣工图纸。
4.
日常管理（约二小时）
工程部日常管理內容
4.1
物業內設施的正常運作
講述物業管理概念，日常工作安排，設備運行和物業維修工作，介紹主要設備机房的各种管理制度。
4.2
建筑、裝飾和設備的維護保養
具体介紹建筑、裝飾和設備年度維護保養制度和監督机制。
做好小業主和租戶有償工程服務工作。
4.3
工程預算和物品管理制度
介紹制定工程費用預算，物品的計划、申購、采購、倉庫、儲存、申領和報廢等管理制度。
4.4
工程檔案管理
怎樣建立工程檔案，工程檔案內容和分类，日常管理辦法。
附件二—2
高级管理员培训课程内容
1.投诉处理之技巧
2.高级管理员如何面对突发事件
3.院校物业管理处与班组之间的运作、协调
4.院校物业二次装修之程序
5.高级管理员如何与工程部协调
6.院校物业公约、住户手册之要点
7.清洁与绿化之督导
8.院校物业突发事件处理之程序
9.管理处服务项目及其操作规程
10.院校物业管理之考核
11.员工的激励与督导
12.研讨与考核
附件二—3
初级员工培训课程内容
1.管理处各岗位职责
2.物业管理的概念及主要任务
3.步操训练
4.公司概况及员工守则
5.礼节、礼貌及投诉处理技巧
6.院校物业消防管理知识
7.院校物业治安管理知识
8.考试
附件二—4
主管级培训课程内容
1.院校物业管理处行政管理及运作
2.院校物业管理处物业管理之运作
3.当前物业市场及物业前期管理服务
4.院校物业管理处财务控制
5.院校物业主管人员如何面对突发事件
6.工程运作（物业管理、保安、保洁、
7.管理公约、住户手册与装修手册之要点
8.酒店式服务与会所服务与院校服务业之内容
附件三
管理制度与控制程序
1、文件控制和程序
2、质量记录的控制程序
3、人力资源的控制程序
4、物业管理服务项目策划程序
5、委托服务合同评审程序
6、供方的选择与控制程序
7、采购控制程序
8、服务过程控制程序
9、标识和追溯性控制程序
10、
升级会员 