现代物流园区项目可行性研究报告.docx
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现代物流园区项目可行性研究报告
现代物流园区项目
可行性研究报告
二O一六年一月
第一章总论
1.1项目名称及项目单位
1.1.1项目名称
某某市××现代物流园区项目
1.1.2建设性质
新建
1.1.3项目建设单位
公司名称：
注册资本：
法人代表：
1.2报告编制依据及内容
1.2.1编制依据
1、交通部《关于促进运输企业发展综合物流的服务若干意见》；
2、《河南省人民政府关于印发河南省现代物流业发展规划的通知》；（豫政〔2010〕38号）；
3、《关于推进产业集聚区科学规划科学发展的指导意见》（豫发〔2009〕14号）；
4、河南省物流业发展规划（2010-2015）；
5、《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发（2011）38号）；
6、《河南省人民政府办公厅印发关于促进河南省现代物流业加快发展若干政策措施的通知》（豫政办〔2010〕127号）；
7、《漯河市促进物流业发展若干政策措施》（漯政[2009]53号）；
8、《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
9、《投资项目可行性研究指南》；
10、《建设项目环境保护管理条例》国务院令第253号；
11、《城市污染处理及污染防治技术政策》国家建设部、环保总局、科技部建城（2002）124号；
12、项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料。
1.2.2编制原则
1、本报告的编制本着实事求是的科学态度，严格贯彻执行《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》的有关规定，按照国家《建设项目可行性研究与经济评价手册》，对某某市××现代物流园区项目进行了可行性研究。
2、以节能为重点，选择性能先进，运行可靠，便于维护，经济耐用，并且安全、环保、卫生的设备及各种配套的器具。
3、选择效果好、易操作的“三废”治理方案，搞好环境保护。
1.2.3编制内容
1、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；
2、根据建设场地的实际情况，进行总图布置方案研究；
3、对工程方案进行研究，并提出工程招投标方案；
4、对公用工程和辅助设施进行研究；
5、对节能、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；
6、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；
7、可行性研究结论与建议。
1.3项目概况
1.3.1项目建设地点
项目拟选址在河南省漯河市东城产业聚集区内，东临东环，南临漯周路（人民东路），北临黄河东路。
1.3.2项目建设规模
项目规划用地面积330亩，规划总建筑面积215000平方米。
包括：
仓储库28栋共140000平方米，职工宿舍30000平方米，办公楼15000平方米，汽车检测修理厂14000平方米，现代物流信息平台3000平方米，停车场13000平方米。
装备各类车辆3100台。
项目建成后，年可周转货物10亿立方米，吸纳并带动当地近万人的劳动力就业，带动漯河及豫中南地区物流业的发展。
1.3.3项目经营范围
货车销售、公路运输、货车租赁、汽车维修、仓储、汽车检测、二手车交易、车辆注册登记（上牌）、劳务服务等。
1.3.4项目总投资估算与资金筹措
本项目总投资为8亿元，其中固定资产及土地使用费7.2亿元，流动资金8000万元。
本项目总投资8亿元，其中企业自筹8亿元。
1.3.5项目实施进度
本项目计划建设起止年限为2013年6月至2016年5月。
1.4分析结论
本项目总投资80000万元，项目正常运营年可实现收入32115万元，年均税后净利润13172万元，年均交纳营业税金及附加1607.36元,所得税4390.7万元，本项目的建设对促进当地经济建设具有重大意义。
本项目属物流园建设项目，可直接解决300人劳动力就业问题，间接带动近千人就业，有利于缓解当地的就业压力，提高居民收入。
本项目市场前景好，投资效益可观，无风险，对项目建设地的经济建设及社会发展均有较大的推动作用，特别是对漯河市的城市建设的长远规划起了推波助澜的作用。
具有较好的社会及经济效益。
本项目主要技术经济指标表见表1.4-1。
表1.4-1主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
用地面积
亩
330
折合约220001m2
2
总建筑面积
m2
215000
其
中
综合办公楼
m2
15000
职工宿舍
m2
30000
仓储库
m2
140000
汽车检测修理厂
m2
14000
信息服务中心
m2
3000
停车场
m2
13000
3
容积率
0.98
4
建筑密度
73.86%
5
绿地率
5.00%
6
劳动定员
人
300
7
建设期限
年
3
8
项目总投资
万元
80000
其中
建设投资
万元
72000
流动资金
万元
8000
9
投资利润率
21.95%
10
年均利税总额
万元
19170.18
其中
年均销售税金及附加
万元
1607.36
年均利润总额
万元
17562.82
11
财务内部收益率
22.36%
所得税前
投资回收期
年
5.71
所得税前
财务净现值
万元
36778.13
所得税前
12
财务内部收益率
17.63%
所得税后
投资回收期
年
6.35
所得税后
财务净现值
万元
18486.76
所得税后
13
盈亏平衡点
28.28%
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
在国家政策的支持下，2011年，我国物流行业得到进一步发展。
2011年全国社会物流总额158.4万亿元，按可比价格计算，同比增长12.3%，增幅比上年回落2.7个百分点。
2011年全国社会物流总费用8.4万亿元，同比增长18.5%，增幅比上年提高1.8个百分点。
根据中国物流与采购联合会公布的数据，2011年社会物流总费用与GDP的比率为17.8%，这一数字与去年同比持平，社会经济运行的物流成本仍然较高。
我国物流基础设施条件逐步完善。
交通设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。
截至2011年底，全国铁路营业里程9.9万公里，高速公路通车里程8.5万公里，港口泊位3.64万个，，拥有民用机场180个。
物流园区建设开始起步，仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性物流中心正在形成。
物流技术设备加快更新换代，物流信息化建设有了突破性进展。
我国物流业发展环境明显好转。
在国家“十一五”规划纲要中明确提出“大力发展现代物流业”，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。
物流统计核算和标准化工作，以及人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。
不过，与国外物流业高度发达相比，我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在一些效率低下等突出问题。
一是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右；二是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在，“大而全”、“小而全”的企业物流运作模式还相当普遍；三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强；四是地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障碍，物流市场还不够规范；五是物流技术、人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。
随着中国经济的快速发展和现代科学技术的进步，物流产业作为国民经济中一个新兴的服务行业，正日益受到重视，现代物流业是促进国民经济增长的朝阳产业，也是一个城市和地区新经济增长点的重要体现，其发展程度已成为衡量一个地区现代化程度和综合实力的重要标志。
作为河南省区域中心城市之一，漯河是豫中南重要的商贸物资集散地，具备较为发达的水陆交通网络，拥有巨大的商贸货物吞吐量，为现代物流产业的发展奠定了良好的基础。
在国家鼓励支持物流行业的发展的大好形式下，某某市××运输有限公司积极响应国家的政策，同时借助漯河市得天独厚的区位条件，提出了“某某市××现代物流园区项目”。
2.2项目建设必要性
1、项目的建设是培育新的经济增长点和调整经济结构的需要
物流业是现代服务业的重要组成部分，正迅速发展成为促进国民经济与社会发展，特别是推动第三产业快速增长的重要力量。
发展现代物流业，不仅能够直接带来物流业的规模扩张，同时，将为金融保险、商贸流通、信息服务、餐饮、会展等相关服务业带来客观的配套服务需求，从而推动第三产业的整体发展，提高服务业在经济总量中的比重。
另外，发展现代物流业有利于促进商品流通，繁荣区域市场，扩大居民消费，增强消费对经济增长的拉动作用。
因此，大力发展现代物流业，对于培养发展新的经济增长点，推动经济结构调整，转变经济发展方式，提高国民经济运行的质量和效益具有重要意义。
2、项目的建设是推动制造业优化升级的重要抓手
物流连接着制造业的采购、生产、储运、销售各环节，随着社会化大生产快速发展和社会分工不断细化，制造业与物流业日益有机融合、互动发展。
发展现代物流业，有利于优化生产要素配置，推动制造业供应链一体化，降低企业采购商品成本，提高企业采购商品可得性，提高产业附加值。
便捷高效的现代物流体系是一个地区高端制造业发展的重要条件，也是现代产业专业化分工和生产效率提高的必要条件。
因此，物流业与制造业既相互依托又相辅相成，制造业的发展可以带动物流业规模扩张，现代物流业的发展反过来促进制造业产业升级和持续发展。
3、项目的建设提升区域经济竞争力的重要途径
作为极具发展潜力的新兴产业，现代物流业的发展水平已经成为衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。
有条件的地区通过加快发展现代物流业，增强物流配套服务能力，可以有效降低社会物流成本，从而促进招商，吸引资金，聚集高端产业，优化第二产业结构，提升本地区制造业层次；还可以吸引更多商品在区域内集散，繁荣区域市场，从而实现产业、物流和市场联动发展，全面提升区域经济运行效益和核心竞争力。
本项目规划占地330亩，总投资8亿元，年可周转货物10亿立方米，吸纳并带动当地近万人的劳动力就业，预计可实现年收入3.2亿元，年创利税5900多万元，为当地经济的发展做出巨大的贡献。
4、项目的建设是提升人民群众生活水平和质量，促进经济社会又好又快发展的客观需要
物流业衔接生产和消费，产业关联度高，劳动就业吸纳能力强，拉动消费作用大。
发展壮大物流产业，有利于扩大社会就业；有利于有效获取、分配和使用运输、仓储、包装、配送等物流要素，从而提高各种生产资料和产成品的利用效率，降低能源消耗和碳排放，推动资源节约型和环境友好型社会建设；有利于提高商品流通效率，降低居民生活成本，满足人民群众对多样化、高质量的商品及其物流服务需求。
第三章市场需求分析
3.1行业的主要产业政策分析
3.1.1国家政策
2009年3月，国务院下发了《物流业调整和振兴规划》，促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级。
《规划》指出：
“在贯彻落实好现有推动现代物流业发展有关政策的基础上，进一步研究制定促进现代物流业发展的有关政策。
加大政策支持力度，抓紧解决影响当前物流业发展的土地、税收、收费、融资和交通管理等方面的问题。
引导和鼓励物流企业加强管理创新，完善公司治理结构，实施兼并重组，尽快做强做大。
针对当前产业发展中出现的新情况和新问题，研究制定系统的物流产业政策。
”
同时，《规划》指出：
“物流业的发展，主要依靠企业自身的投入。
要加快发展民营物流企业，扩大对外开放步伐，多渠道增加对物流业的投入。
对列入国家和地方规划的物流基础设施建设项目，鼓励其通过银行贷款、股票上市、发行债券、增资扩股、企业兼并、中外合资等途径筹集建设资金。
银行业金融机构要积极给予信贷支持。
对涉及全国性、区域性重大物流基础设施项目，中央和地方政府可根据项目情况和财力状况适当安排中央和地方预算内建设投资，以投资补助、资本金注入或贷款贴息等方式给予支持，由企业进行市场化运作。
”
2011年8月，国务院办公厅下发《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号），正式公布了促进物流业发展的支持政策。
《意见》指出：
“切实减轻物流企业税收负担。
抓紧完善物流企业营业税差额纳税试点办法，并在总结试点经验、完善相关配套措施的基础上全面推广。
研究解决仓储、配送和货运代理等环节与运输环节营业税税率不统一的问题。
研究完善大宗商品仓储设施用地的土地使用税政策。
”“加大对物流业的土地政策支持力度。
加大对仓储设施、配送中心、转运中心以及物流园区等物流基础设施的土地政策支持力度。
” “促进物流车辆便利通行。
进一步降低过路过桥收费，按照规定逐步有序取消政府还贷二级公路收费，减少普通公路收费站点数量，控制收费公路规模，优化收费公路结构。
”
同时，《意见》指出：
“加快物流管理体制改革。
加快推进物流管理体制改革，打破物流管理的条块分割。
加强依法行政，完善政府监管，强化行业自律。
在规范管理的前提下适当放宽对物流企业资质的行政许可和审批条件，改进资质审批管理方式。
”“鼓励整合物流设施资源。
支持大型优势物流企业通过兼并重组等方式，对分散的物流设施资源进行整合；鼓励中小物流企业加强联盟合作，创新合作方式和服务模式，优化资源配置，提高服务水平，积极推进物流业发展方式转变。
统筹规划和发展工业园区、经济开发区、海关特殊监管区域、高新技术产业园区等制造业集聚区的物流服务体系，积极引导区内企业将物流业务外包，扩大物流需求，推动区域内物流基础设施和信息平台等共享共用。
”“推进物流技术创新和应用。
加强物流新技术的自主研发，启动物联网在物流领域的应用示范，加快先进物流设备的研制，提高物流装备的现代化水平。
加强物流标准的制定和推广，促进物流标准的贯彻实施。
鼓励物流企业应用供应链管理技术和信息技术，推进物流信息资源开放共享，促进信息流、物流和资金流的协同和联动，提高物流服务效率和经营管理水平。
”“加大对物流业的投入。
加大对物流基础设施投资的政府资金扶持，积极引导银行业金融机构加大对物流企业的信贷支持力度，积极支持符合条件的物流企业上市和发行企业债券。
”
2012年7月11日，国务院常务会议１１日讨论通过《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》，明确了主要任务、支持政策和保障措施。
《意见》指出：
“积极培育大型流通企业,支持中小流通企业特别是小微企业专业化、特色化发展,鼓励流通品牌创新发展。
”“消除地区封锁和行业垄断,鼓励民间资本进入流通领域。
提高流通产业利用外资的质量和水平,支持流通企业“走出去”。
”“积极推进营业税改征增值税试点,完善流通业税制。
”
3.1.2地方政策
项目所在地河南省漯河市鼓励物流园的发展，2009年8月，河南省漯河市人民政府印发了《漯河市促进物流业发展若干政策措施》。
《漯河市促进物流业发展若干政策措施》（以下简称《措施》）分别在市场准入、财政支持、规划与用地、财税、物流运输、产运衔接等方面制定了相应的鼓励措施，促进漯河市的物流业又好又快的发展。
《措施》指出“市服务业发展引导资金主要用于引导和支持物流业的发展:
一是培育大型物流企业，二是支持物流园区及重大物流项目建设，三是扶持食品及农副产品批发交易市场建设。
鼓励物流企业争创国家A级物流企业。
凡被中国物流与采购联合会评估认定为国家2A级、3A级、4A级及以上的物流企业，由市政府在服务业发展引导资金中一次性分别奖励10万元、20万元、50万元。
”
《措施》指出“物流园区建设视为城市发展的重要基础设施建设，纳入城市总体规划、土地利用总体规划和综合交通设施建设规划。
对新建并且列入市定重点项目的物流项目、食品及农副产品市场建设项目，在符合全市土地利用总体规划、节约集约用地、科学合理地确定用地规模的前提下，国土部门应在土地利用年度计划内，优先安排土地使用指标并享受工业项目用地价格。
”
《措施》指出“引进国内外知名物流企业参与重组、兼并、收购我市物流企业，在组建物流企业过程中发生的资产置换以及水、电、土地、房产、车辆、通讯设施过户等各项行政事业性收费，有关部门在规定范围内按最低标准收取。
引进国内外大中型现代物流企业在我市设立区域总部，在享受漯河市招商引资优惠政策的同时，还可一事一议，经市政府有关部门批准后，享受其他优惠政策。
”“物流企业用水、用气价格与工业用水、用气价格并轨;物流企业用电价格按一般大工业用电价格标准收取电费。
凡涉及口岸的行政性收费，国家有明文收费标准的，按照国家下限标准收取，没有明文收费标准的，一律不收费。
”
3.2漯河市物流产业发展状况和主要特征
2012年，是漯河市实施“十二五”规划并实现不断深化的一年，也是漯河物流业稳定快速发展的一年。
在政策方面，一直以来，漯河市委、市政府高度重视流通服务特别是物流业的发展，在物流规划布局、市场准入、税收改革、交通环境和信息化等方面做了大量的工作。
在基础设施建设方面，我市不断加大公路、铁路和高速公路等基础建设，综合运输网络已初具规模。
同时，随着信息技术和网络技术的广泛推广，以市场为依托的流通网络和体系逐步建成，为物流产业发展提供了信息平台。
全市物流业整体呈上升趋势，其发展特点主要有以下几个方面：
1、物流企业与物流市场成长迅速。
近年来，随着市场需求的不断扩大，企业对物流领域中存在的庞大潜在市场开始有了比较深刻的认识，优化企业内部管理，降低物流成本成为目前多数物流企业最为强烈的愿望和要求。
部分物流企业还根据客户需求制定专业化的服务，逐渐从普遍服务向行业服务发展。
与此同时，专业化的物流服务需求已经出现且发展势头极为迅速。
其中，在我市从事生产、销售及采购活动的公司和企业对专业化物流服务的需求发展迅速，成为带动物流产业发展的一个十分重要的市场基础。
此外，一些新兴的经济领域，如私营企业、快递服务行业以及电子商务领域等，也产生和存在着一定规模的物流服务需求。
2、基础设施和装备发展初具规模。
经过多年发展，目前全市已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流业的发展奠定了必要的物质基础。
在储运设施方面，目前已经建成了由铁路、公路、水路3个部分组成的综合运输体系，运输线路、场站建设方面以及运输车辆和装备方面都有了较大的发展。
在信息通讯方面，现有几十套物流计算机信息管理系统，并已基本形成以企业为主体的现代信息化模式，一些围绕物流信息交流、管理和控制的技术也得到了广泛的应用，在一定程度上提高了我市的物流信息管理水平，促进了物流效率的提高。
在包装与搬运设施方面，现代包装技术和货物搬运技术的应用，在一定程度上改善了全市物流活动中货物运输的散乱状况和传统的手工搬运方式。
3、物流产业带动相关领域健康发展。
首先，物流产业的发展促进制造业降低产品成本，调整传统的经营组织形式，提高制造业企业的核心竞争力。
其次，物流产业的发展促进了新型商业企业形式的发展。
第三，物流产业促进了运输服务方式的创新和传统运输企业的发展。
这主要表现在：
专业化物流服务的发展改变运输企业以运力为中心的经营观念，进而促进运输企业经营方式的改变。
与此同时，运输企业大力引入现代化管理手段和技术手段，通过提高管理水平和技术水平，获得新的发展空间。
另外，物流产业的发展还带动和促进了其它相关领域的发展，如物流设备制造行业、以互联网技术为基础的电子商务的发展等。
。
3.3漯河市物流业发展存在的问题
一、总体上看，我市现代物流业仍处于低级阶段，还不适应经济发展的需要，传统物流业比重大，社会物流成本高，特别是为生产服务的物流，规模、效益、物流技术和管理水平等与发达地区还存在较大的差距。
1、规模较小，竞争力不强。
从企业的辐射范围看，多数的企业难以形成跨区域的运输体系，这种局面也造成了企业物流活动很难达到必须的经济规模和预期的投资回报，致使企业规模小、实力弱、增长乏力。
2、信息技术应用和网络化程度低。
物流信息化作为现代物流的标志与核心，日益成为物流企业发展的“瓶颈”。
一方面受财力、物力、人力等条件的限制，部分企业还未能实现物流信息化管理。
另一方面，对信息化的认识上还存在一定的误区，只是片面的把信息化作为改变策略、改变管理模式的一种手段，仅仅把它当作节约时间、节省劳动力成本的工具。
因此不能从企业的全局和长远出发，进行统筹规划、合理建设、在一定程度上阻碍了物流综合服务水平和质量的提高。
3、交通运输行业整体水平不高。
虽然说近年来全市的公路里程飞速增长，场站设施落后的面貌也有了较大改观，但是在交通运输的软件——运输管理和信息交流上还存在着诸多问题，运输行业服务质量不高，运输效率较低的问题依然存在。
经营方式单一，集约化、专业化的特点没有得到充分发挥；运输市场信息流通不畅，车辆空驶现象严重，降低了运输效率；信用体制不健全，“崩货”现象时有发生；道路运输尤其是货物运输和物流行业存在地区分割和壁垒，阻碍了道路运输网络化和物流一体化优势的发挥等问题一时还难以解决。
4、市场秩序不规范。
市场秩序的不规范导致了物流市场的混乱，阻碍了中小物流企业的公平竞争。
由于没有相关的法律限制，使得进入物流行业的门槛过低。
只要符合工商管理部门注册的要求，不管是否具备相当的设施和条件，都可以注册成为从事物流业务的公司，这就造成中小物流企业的大量涌入，企业的资质水平参差不齐。
企业之间为争夺市场分额，纷纷降低运价，从而引发过渡竞争、恶性竞争，最终导致整个市场的低迷。
5、人才紧缺的矛盾日益显现。
人力资源是影响物流业发展的重要因素。
物流作为一种新型的管理技术，涉及的领域极其广泛，这就要求物流管理人员不但要熟悉整个流程，而且要精通物流管理技术，全面掌握企业内部物流以及向外延伸的整条供应链的管理的综合知识。
由于我市物流业起步较晚，真正具备综合物流管理知识的人才十分短缺。
缺乏物流人才，企业也就缺少了创新的能力和发展的动力，只能依赖传统的管理模式，导致物流企业低效率运行、缺乏活力和竞争力。
二、长期以来，人们对物流统计的认识和理解比较肤浅，或仅仅停留在比较宏观的层次上，而忽略了其更深层次的涵义。
1、物流统计没有与物流业同步发展。
我国物流统计中的主体部分，如储运统计、物资统计是在上世纪80年代形成的，无论是统计思想还是统计内容，都受到计划经济的影响。
至今，现在的物流统计仍然采用传统的统计指标体系。
我市现有的物流统计数据是从相关行业的统计中估计或推断而来的，如货运量、货运周转量等，部分铁路运输部门甚至没有被纳入到全面物流统计当中。
用这些指标来衡量物流规模虽然有一定的科学性，但却不能真实反映我市物流行业发展的全貌。
2、物流统计不能完全反映物流活动的全部过程。
由于物流产业的发展，现代物流业与传统物流业有很大的差别。
传统物流一般是指产品出厂后的包装、运输、装卸、仓储，而现代物流有了计算机网络和信息技术的支撑，并应用了先进的管理技术和组织方式，将原本分离的商流、物流、信息流和采购、运输、仓储、代理、配送等环节紧密联系起来，形成了一条完整的供应链，当前的物流统计很难完整的反映出物流活动的整个过程。
3.4区域物流业发展优势分析
1、政策环境宽松。
近年来，漯河市不断调整产业结构，采取优惠措施，制定发展战略，建立了现代物流工作综合协调推进机制，积极规划物流产业发展，鼓励物流企业不断整合资源，加快技术更新步伐，提高企业的综合竞争能力。
有利于现代物流发展的政策措施相继出台，物流业发展的体制和环境进一步得到改善。
2、区位优势明显。
漯河境内地势平坦，四通八达，是国家二类交通枢纽城市。
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